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#1 08/08/2018 17h54 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Bonjour,

J’aimerais vous solliciter afin de mieux maîtriser les immeubles de rapport. Parmi les projet que j’étudie en ce moment, il y a un immeuble de rapport qui me semble assez intéressant mais j’aimerais vous poser quelques question avant d’aller plus loin.

Les détails du bien
- Situé dans une ville de Bretagne de 9700 habitants donc la démographie croit de 1% / an depuis 10 ans
- La ville possède un bassin d’emploi assez costaud (usines) et un taux de chômage à 10,5%
- La ville est connue pour avoir un faible taux de vacance locative (selon l’agent immo) alors les chiffres de l’INSEE parle de 9,4% de logements vides
- Il y a plusieurs écoles, lycées, un projet de création de lycée à 5 ans, plusieurs usines
- Immeuble situé en plein centre de la ville et à 2min à pieds de la gare
- Pas de projet de construction d’immeuble neuf dans les 5km autour du bien.
- Immeuble de 10 logements et 1 local commercial (restaurant) sur un total d’un peu plus de 500m² sur 3 niveaux (RDC, 1er, 2nd)
- Entrée / cage d’escaliers indépendante pour les logements
- Sur les 10 logements et le local commercial seul un T1 n’est pas loué et plusieurs visites sont en cours
- L’immeuble possède aussi un terrain de 60m² à l’arrière
- Les propriétaires du fond de commerce sont en réflexion pour céder l’affaire mai les bilans sont très stables
- Les loyers hors charges représentent actuellement 4080€ / mois en considérant que tous les logements et le local soient loués
- Le biens est affiché à 440.000€ (dont 4,2% de frais d’agence inclus dans le prix) suite à une baisse de prix alors que le bien était à l’origine affiché à 473.000€
- Le propriétaire vend le bien pour se lancer sur un autre projet et celui-ci est en vente depuis 2 mois
- Le prix du m² du bien est donc autour des 860€/m² contre 1500€/m² de moyenne dans cette ville
- Il doit y avoir encore une marge de négociation estimée entre 5K€ et 45K€
- Une rénovation légère progressive des logements permettrait gagner environ 30% sur les loyers (cuisines Ikea + rafraîchissement)
- L’immeuble est un ancien hôtel et à été entièrement rénové en 2003
- Les chauffages du RDC et 1er étages sont au gaz de ville à condensation avec une chaudière centrale (qui date de 2015)
- Les chauffages du 2nd étage sont à l’électricité
- La toiture semble en bon état et est en ardoises
- La charpente semble aussi en bon état
- Les sols du restaurant sont en carrelage
- Les sols des appartements sont en parquet (état correct mais prévoir du rafraîchissement)
- L’électricité n’est pas aux normes et le budget est à prévoir dans les futurs travaux
- Les prises électriques semble afficher des prises de terre mais pas de norme NFC 15-100
- La plomberie date aussi de la dernière rénovation et devra étre refaite dans le futur rafraichissement
- Toutes le fenêtres sont en double vitrage
- L’immeuble est isolé par l’intérieur (pas d’isolation extérieure)
- Les étages sont bien isolés phonétiquement (dû à l’historique hôtelier)
- Une isolation par l’extérieur coûterait environ 70.000€ pour les façades Est et Ouest (devis d’un artisan)
- Il n’y a ni cave ni place de parking privative mais des places de parking gratuites autour de l’immeuble
- L’immeuble est actuellement pas encore en copropriété et est enregistré au cadastre sous un seul lot
- Une mise en copropriété et un découpage est possible pour obtenir une plus-value à la revente. j’ai estimé 10K€ de procédure et géomètre
- La taxe foncière de l’immeuble est de 3.900€
- Les ballons d’eau chaude des appartements sont tous de 2015
- Il y a un compteur électrique par logement et un pour les parties communes
- Il y a un compteur général pour l’eau et des sous compteurs pour les logements
- Je n’ai pas encore de visibilité sur le détails des charges + provisions de charges
- J’estime les travaux autour de 60.000€ pour les rafraîchissements, électricité et eau
- L’agence qui vend le bien est celle qui gère le locatif
- J’ai testé la demande locative sur la zone avec une fausse annonce Leboncoin sur la base de photos de logement joliment rénové/meublé avec un plus 20% au dessus du marché. J’ai reçu 5 emails/messages dans la journée
- J’ai des devis d’assurance PNO entre 65€ et 73€ par an par appartement. Soit un total de 730€/ maximum. Je suis en attente d’un devis pour tout l’immeuble en considérant le restaurant dans le local commercial

Ma situation
- J’ai un TMI à 41%
- J’ai investi en 2017 dans un Pinel outre-mer qui va baisser mes impôts sur encore 6 ans.
- Je vis à Paris où les opportunités se font rares

Reste encore à vérifier
- Détails des baux actuels (locataires, date d’entrées, montants, type de location meublée/nues etc.)
- Diagnostics (plomb, amiante et surface détaillée de logements) pour la mise en copropriété
- Détails des charges
- J’ai prévu une visite avec un artisan et cette checklist
- Nécessité de créer des places de parking avec la mairie lors de la découpe en lot
- Le niveau de ventilation des taxes d’habitations et le détail de la taxe foncière
- L’état de déclaration des logements auprès de la mairie et impôts (hors cadastre) en complément du point précédent
- A quelle date le propriétaire actuel à fait l’acquisition du bien
- Si le propriétaire du bien à un droit de regard sur les potentiels repreneurs du fonds de commerce
- Clauses spécifiques du bail des restaurateurs

Le financement
- Montant de l’apport 50K€
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit 20 ans

Mon hypothèse
- Acheter en nom propre et louer une partie des lots meublés que je déclarerais en LMNP au réel au prorata des surfaces dans la mesure du possible (locataires qui partent au fur et à mesure)
- Declarer les baux que je n’ai pas pu changer en revenus fonciers en attendant de les passer les baux en locations meublées dans la mesure du possible pour déclarer en LMNP, au prorata des surfaces
- Faire un différé de remboursement de mon crédit en prévoyant une enveloppe travaux que je répartie sur 3 ans
- Profiter de ce différé pour faire du cashflow et faire la mise en copropriété de l’immeuble
- Finaliser les travaux et commencer le remboursement de mon crédit
- Mettre les biens à vente à la découpe sous une échéance à 15 ans (dans la mesure du possible et en respectant un certain formalisme) et viser idéalement 20% de plus value.

Rentabilités brutes possibles
1. Si je rénove les logements > Loyer de 64K€ / (440K€ + 60K€ de travaux + 33K€ de frais de notaire) = 12% brute pour une enveloppe totale de 533K€
2. Si ne touche à rien > Loyer de 49K€ / (440K€ + 33K€ de frais de notaire) = 10,3% brute pour une enveloppe totale de 473K€

Mes questions
- Selon-vous, est-ce que le fait que l’immeuble soit en un seul lot peut poser problème ? Quels sont les risques ?
- Est-ce qu’une vente à la découpe (et mise en copropriété) peut s’avérer être un cauchemar en considérant que je fasse attention à ne pas entrer dans le cadre du marchant de bien ? Ou un vrai opportunité ?
- Voyez-vous des bémols à la configuration des compteurs (eau et électricité) ?
- J’entends souvent dire "Investissez dans les zones que vous connaissez", du coup prendriez-vous le risque d’investi dans une ville de 10.000 habitants que vous ne connaissez pas plus que ça (je vis à Paris) ?
- Quelles infos vous semblent manquer ? A quoi d’autre faut-il vraiment faire attention ?
- Quel est votre avis global sur le projet ?
- Est-ce possible d’appliquer un système d’imposition type Déficit foncier pour certains logements (et le local commercial) et le LMNP pour d’autres, au sein du même immeuble alors qu’il est enregistré au cadastre comme un seul et unique lot ?

P.S : j’adapte mon message d’origine avec les réponses adaptées, au fur et à mesure par soucis de cohérence.

Message édité par l’équipe de modération (09/08/2018 23h07) :
- modification du titre

Dernière modification par hellopatrimoine (09/08/2018 12h21)

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité

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#2 08/08/2018 17h55 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Hello hellopatrimoine,

Vous donnez beaucoup de détails, mais dur de s’y retrouver sous ce format. Pardonnez d’avance si j’ai raté une info

- Concernant la situation cadastrale, le cadastre n’a pas existence de la découpe intérieure ni de la destination de chaque lot ? Cela peut poser problème si c’est le cas.

- Une mise en copropriété est nécessaire en cas de revente à la découpe, mais cela implique les frais de mise en place et un suivi important (tenue d’AG + compte rendue + syndic ?…). Si votre but n’est pas de revendre à la découpe dans l’immédiat, je vous conseille de ne pas vous engager dans cette voie pour le moment, afin de faire les travaux, de mettre l’immeuble aux normes et d’ensuite réfléchir à  une découpe.
Vous mentionnez 3 ans de travaux, et une revente à la découpe dans 5-7 ans, vous avez le temps d’y réfléchir.

- Concernant les compteurs, ne pas oublier de chiffrer le coût de relevé des compteurs par EDF. Je laisse les experts en bâtiment répondre à votre question.

- Seul vous pouvez répondre à la question de la pertinence. Le simulateur de cashflow n’est qu’une photo théorique. Et la vacance locative peut rapidement devenir le premier poste de perte.

- Un changement de propriétaire du fonds de commerce peut être inquiétant si c’est parce que le restaurant ne tourne plus. Ainsi, il y a incertitude sur le prochain locataire.

- Vous entendez quoi par "J’achète en LMNP" ? Vous voulez plutôt dire que vous achetez en nom propre et que vous louerez des lots meublés que vous déclarerez en LMNP au réel ?

Les lots sont déjà loués meublés ? Si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez pas forcer les locataires à changer leurs baux "nus". Un travail de négo doit être fait (amélioration du confort et/ou rachat de leurs meubles puis resignature de baux etc…). Et ce n’est pas gagné (impact APL frilosité des locataires,  etc…) ! Les baux "nus" sont hyper protecteur du locataire.

De plus, le loyer du local commercial devra être déclarer en foncier (piste : location de locaux équipés que l’on peut déclarer en meublé)

Avez-vous fait une simulation en bonne et due forme des cash flow  sur rendement locatif ou sur un simulateur à vous? (MP si vous voulez en parler)
Vous mentionnez les loyers HC, mais en LMNP, les recettes sont égales à toute entrée de trésorerie, soit les loyers charges comprises !

-Comment avez-vous estimé les travaux ? Avez vous des devis  (il va vous en falloir pour la banque)?
-Se créer une trésorerie via le différé partiel a un coût financier ? Avec un TMI à 41%, avez vous besoin de vous créer une telle trésorerie ?

-Avez-vous inclus les différentes assurances ?

-Quelle est la structure du financement ?

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#3 08/08/2018 18h52 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Bonjour voici mon retour:

- Selon-vous, est-ce que le fait que l’immeuble soit en un seul lot peut poser problème ? Quels sont les risques ?
C’est tout a fait normal.

- Est-ce qu’une mise en copropriété peut s’avérer être un cauchemar ? Ou un vrai opportunité ?
C’est tout l’intérêt d’acheter un immeuble. Vous n’avez pas besoin de faire d’AG et c’est vous qui prenez les décisions. A partir du moment ou vous faites un copro c’est uniquement dans le but de vendre par lot.
C’est pas compliqué a faire.

- Voyez-vous des bémols à la configuration des compteurs (eau et électricité) ?
Si chaque logement a son propre compteur electrique et sous compteur d’eau c’est la meilleur situation.

- J’entends souvent dire "Investissez dans les zones que vous connaissez", du coup prendriez-vous le risque d’investi dans une ville de 10.000 habitants que vous ne connaissez pas plus que ça (je vis à Paris) ?
Comme vous etes sur Paris je pense que les affaires sont rares donc vous etes un peu obligé de chercher ailleurs.
Mais autrement je dirais que c’est un gros risque.

- Le fait que les restaurateurs veuillent vendre le fond de commerce vous semble-t-il inquiétant ?

Si il vend le fond il va chercher un repreneur donc vous allez toucher le loyer du repreneur.
En revanche il faut jeter un coup d’oeuil au bail, avez vous un droit de regard sur le nouveau repreneur?
Voir la durée du bail restant pour renégocier le montant.

- Quelles infos vous semblent manquer ? A quoi d’autre faut-il vraiment faire attention ?
Assurez vous que les appartements soient bien déclarés, en theorie si il y a un compteur par appart c’est plutôt bon signe.

- Quel est votre avis global sur le projet ?


Les loyers me semble très faible
10 apparts et un commerce 4080HC
ça fait du 370€ par lot sachant que le commerce représente sans doute un plus gros montant.
J’imagine qu’il y a des personnes depuis longtemps dans les lieux avec des bail non révisé ou alors que les apparts sont pas terrible.

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#4 08/08/2018 20h27 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Merci pour vos réponses. En complément :

nicobimmo

nicobimmo a écrit :

- Concernant la situation cadastrale, le cadastre n’a pas existence de la découpe intérieure ni de la destination de chaque lot ? Cela peut poser problème si c’est le cas.

> En consultant le site des cadastres, je ne constate qu’un lot et c’est aussi ce que me confirme l’agent immobilier. En quoi cela peut-il poser problème ?

nicobimmo a écrit :

- Une mise en copropriété est nécessaire en cas de revente à la découpe, mais cela implique les frais de mise en place et un suivi important (tenue d’AG + compte rendue + syndic ?…). Si votre but n’est pas de revendre à la découpe dans l’immédiat, je vous conseille de ne pas vous engager dans cette voie pour le moment, afin de faire les travaux, de mettre l’immeuble aux normes et d’ensuite réfléchir à  une découpe.
Vous mentionnez 3 ans de travaux, et une revente à la découpe dans 5-7 ans, vous avez le temps d’y réfléchir.

> Combien dois-je prévoir dans mon budget ?

nicobimmo a écrit :

- Concernant les compteurs, ne pas oublier de chiffrer le coût de relevé des compteurs par EDF. Je laisse les experts en bâtiment répondre à votre question.

> Combien dois-je prévoir dans mon budget ?

nicobimmo a écrit :

- Un changement de propriétaire du fonds de commerce peut être inquiétant si c’est parce que le restaurant ne tourne plus. Ainsi, il y a incertitude sur le prochain locataire.

> Les bilan sont positifs. Je pense qu’ils veulent juste changer de vie. Ils vont de toute façon revendre le FDC à un repreneur qui paiera le loyer.

nicobimmo a écrit :

- Vous entendez quoi par "J’achète en LMNP" ? Vous voulez plutôt dire que vous achetez en nom propre et que vous louerez des lots meublés que vous déclarerez en LMNP au réel ?

> Oui, c’est ce que je voulais dire. Je me suis mal exprimé et je vais corriger mon message d’origine.

nicobimmo a écrit :

Les lots sont déjà loués meublés ? Si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez pas forcer les locataires à changer leurs baux "nus". Un travail de négo doit être fait (amélioration du confort et/ou rachat de leurs meubles puis resignature de baux etc…). Et ce n’est pas gagné (impact APL frilosité des locataires,  etc…) ! Les baux "nus" sont hyper protecteur du locataire.

> Partiellement. Dans le cas d’un mix en tre des baux nus et meublés, quelles sont mes possibilités fiscales ? Puis-je faire un mix de LMNP et Déficit foncier ?

nicobimmo a écrit :

Avez-vous fait une simulation en bonne et due forme des cash flow  sur rendement locatif ou sur un simulateur à vous? (MP si vous voulez en parler)
Vous mentionnez les loyers HC, mais en LMNP, les recettes sont égales à toute entrée de trésorerie, soit les loyers charges comprises !

> Tout à fait mais là je ne parlais que de la situation locative actuelle. Je n’ai pas encore le détail des baux, loyers, surfaces, type de location par logement. C’est à clarifier.

nicobimmo a écrit :

-Comment avez-vous estimé les travaux ? Avez vous des devis  (il va vous en falloir pour la banque)?

> J’ai estimé à la louche sur la base de mes connaissances (mon frère est artisan) mais je compte bien y retour avec un artisan qui me fera des devis (comme mentionné dans mon premier message).

nicobimmo a écrit :

-Avez-vous inclus les différentes assurances ?

> Pour le moment je n’ai compté que les éléments très variables et spécifiques au projet lui-même. Les assurance PNO, loyers impayés etc. seront biens comptés dans le "net net" mais globalement je les considère comme des invariables.

nicobimmo a écrit :

-Quelle est la structure du financement ?

> 50K d’apport et le reste en crédit.

JR a écrit :

- J’entends souvent dire "Investissez dans les zones que vous connaissez", du coup prendriez-vous le risque d’investi dans une ville de 10.000 habitants que vous ne connaissez pas plus que ça (je vis à Paris) ?
Comme vous etes sur Paris je pense que les affaires sont rares donc vous etes un peu obligé de chercher ailleurs.
Mais autrement je dirais que c’est un gros risque.

> Comme vous l’avez dit, je suis obligé de me risquer aux territoires que je connais peu afin de faire des bons coups.

JR a écrit :

- Le fait que les restaurateurs veuillent vendre le fond de commerce vous semble-t-il inquiétant ?
Si il vend le fond il va chercher un repreneur donc vous allez toucher le loyer du repreneur.
En revanche il faut jeter un coup d’oeuil au bail, avez vous un droit de regard sur le nouveau repreneur?
Voir la durée du bail restant pour renégocier le montant.

> Je vais me renseigner

JR a écrit :

- Quelles infos vous semblent manquer ? A quoi d’autre faut-il vraiment faire attention ?
Assurez vous que les appartements soient bien déclarés, en théorie si il y a un compteur par appart c’est plutôt bon signe.

> Auprès de quel organisme dois-je vérifier cette déclaration ?

JR a écrit :

Les loyers me semble très faible
10 apparts et un commerce 4080HC
ça fait du 370€ par lot sachant que le commerce représente sans doute un plus gros montant.
J’imagine qu’il y a des personnes depuis longtemps dans les lieux avec des bail non révisé ou alors que les apparts sont pas terrible.

> Oui les apparts sont un peu crasseux et les locataires sont là depuis un moment. En considérant la rénovation et une potentielle revalorisation des loyers. Puis)je considérer être dans un situation donnant des chances de meilleure renta ou meilleure plus value ?

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#5 08/08/2018 21h31 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Quelques remarques :
- Pour de l’ancien déjà occupé, il est probable que ça soit loué nu. Ce n’est pas possible de faire du LMNP dans ces conditions ! Vous pouvez "inciter" les locataires à résilier le bail nu pour passer en meublé, même si la manoeuvre est un peu limite. Faites une recherche sur le forum, la question a déjà été abordée 100 fois. Quant au local commercial, il est forcément imposé en revenus fonciers.
- votre calcul de rentabilité brute est faux, il faut diviser les loyers annuels par prix de vente + frais de notaire + travaux.
- on ne crée pas une copropriété : on vend à la découpe. La copropriété est crée de facto dès lors qu’il y a un autre propriétaire de lot en plus de vous.

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#6 08/08/2018 21h53 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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- J’ai creusé et adapté le discours sur la partie "changement des baux nu en meublé" sur la base de ce fil (auquel vous avez participé ). J’en ai aussi profité pour adapter le discours LMNP vs revenus fonciers sur la base de ce fil (auquel vous avez aussi participé )
- J’ai adapté les deux hypothèses de rentabilité avec et sans travaux en intégrant les frais de notaire dans le message d’origine
- J’ai adapté mon discours sur la revente à la découpe après lectures de ce fil (auquel vous avez encore participé smile ) au sujet d’une recalcification possible en marchant de biens.

Dernière modification par hellopatrimoine (09/08/2018 09h19)

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#7 09/08/2018 11h29 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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C’est bien d’avoir fait des recherches et d’adapter votre projet au fur et à mesure.

Concernant la cohabitation des régimes des revenus fonciers et LMNP sur un même immeuble, c’est assez simple sur le principe : si une dépense ou recette est affectée entièrement à l’un des lots, elle rentre à 100 % dans le régime fiscal de ce lot. Si elle est collective, on la répartit au pro-rata des surfaces. Exemples :
- vous refaites le T1 du 2e qui est déjà en location meublée : ces travaux rentrent dans la compta LMNP.
- Vous payez le changement de la porte du local commercial : ces travaux sont une charge déductible des revenus fonciers.
- Vous faites repeindre les parties communes : ces travaux doivent être ventilés au pro-rata des surfaces.

Notez que, pour faire passer en meublé au fur et à mesure du départ des locataires, si vous avez acheté en année N et que le passage en meublé du T1 du 1er (après travaux) se fait en N+ X (X étant égal ou supérieur à 1), l’immobilisation (la valeur retenue pour le lot et mise en amortissement) est basée sur la valeur vénale. Ca veut dire qu’il vous faut obtenir une expertise de la valeur du T1 du 1er (par une agence immobilière ou par un expert immobilier). Cette valeur se détermine à la date du passage en location meublée, c’est à dire post-travaux. Donc, vous ne pouvez pas déduire ces travaux du T1 du 1er dans la compta LMNP ; ils sont intégrés dans la valeur vénale estimée, qui devrait logiquement être supérieure à la valeur vénale avant travaux.

Notez aussi que, si vous faites du déficit foncier sur cet immeuble au début, en année N (pour cause de travaux), et que ce déficit vient s’imputer sur votre revenu global, vous ne pourrez plus le passer en meublé avant N+4, sauf à subir un redressement fiscal. Vous aurez donc intérêt à faire aussi peu que possible de travaux au début (pour ne pas créer de déficit foncier imputable sur le revenu), et à ne faire les rénovations que post-départ du locataire, juste avant de passer en meublé.
L’inconvénient, c’est que vous allez payer beaucoup d’impôts sur les revenus fonciers (logements loués nus + local commercial) : 41 % de TMI + 17,2% de PS, sans l’avantage du déficit foncier, ça douille !

Notez aussi que cet immeuble restera toujours mixte LMNP/fonciers, vu qu’un local commercial est forcément en revenus fonciers. Sauf, au départ des preneurs du bail commercial (vous dites qu’ils veulent céder), à leur racheter le matériel, de façon à louer ensuite un local professionnel équipé. Ce qui n’est possible que si le repreneur exerce la même activité bien sûr ! La fiscalité des locaux professionnels équipés se rapproche beaucoup du LMNP, même s’il y a quelques différences (faites des recherches à ce sujet aussi).

Il ne vous a pas échappé que le LMNP est quelque peu menacé ; les loueurs LMNP risquent, un de ces jours, de passer LMP s’ils vérifient les 2 conditions recettes >23 k€ et recettes > revenus d’activité du ménage. Avec vos 50 k€ environ de recettes annuelles, c’est à prendre en compte. Voir notamment : Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ?

Au final, le passage en meublé au fur et à mesure du départ des locataires est long, contraignant, aléatoire. Passer tout le monde en meublé d’un seul coup, comme l’a fait kili dans le fil que vous citez, est plus avantageux ; même si je trouve que la manoeuvre est un peu olé olé et pas sans risque.

Au total, n’oubliez pas que ce qui compte au final est la rentabilité "nette nette", charges et impôts déduits. Même du 12 % brut peut se révéler en cashflow nul ou négatif, si on est en revenus fonciers + TMI élevé + peu de travaux pour ne pas créer de déficit foncier.
Pour les logements meublés mis en LMNP au réel, N’oubliez pas de tenir compte du coût de l’expert-comptable et de la CFE.
Pour ma part, je trouve que la rentabilité n’est pas si extraordinaire que cela compte tenu de l’état de l’immeuble, et j’essaierais de faire une offre nettement inférieure au prix affiché… avec le risque évident qu’il vous passe sous le nez, si quelqu’un fait une meilleure offre. A vous de peser le pour et le contre.

Concernant le fait qu’il ne soit pas divisé en lots au cadastre : ce n’est pas étonnant ; en pratique on ne fait la division que lorsqu’on vend à la découpe (géomètre + règlement + division en lots au cadastre).
sur ce sujet, je vérifierais les points suivants :
- aucun appartement ne fait moins de 14 m² ?
- quelles sont les conditions de parking imposées dans le document d’urbanisme pour une création de logements ?

Au final final, c’est tout de même un projet très complexe pour un presque débutant dans l’immobilier, et il y a encore énormément d’inconnues. Documentez-vous, vérifiez tout, entourez-vous des bonnes personnes.

Encore une chose : si c’est isolé par l’intérieur + double vitrage, je ne vois pas bien l’intérêt de l’isolation par l’extérieur. Restez en isolation par l’intérieur. Si elle est insuffisante, profitez des rénovations de chaque appartement pour faire péter le placo et remettre une couche plus conséquente d’isolation par l’intérieur (ça permet aussi de bien rénover l’électricité par la même occasion, en augmentant le nombre de prises et en passant aussi d’autres services (fibres, satellite, prises réseaux informatiques, ce genre de trucs).

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2018 11h58)

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#8 09/08/2018 11h47 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Bonjour,

beaucoup de ’semble t-il’ ou ’apparemment’ dans mon message ci-dessous, ce qui est dû aux nombreuses inconnues dans les informations que vous nous livrez.

- Vous prévoyez 60k€ de travaux pour 500m2. Donc 120€ p/m2. A la louche, ça ressemble à du rafraichissement de l’ordre cosmétique si c’est fait par des artisans. Ça parait très très léger, non? D’autant plus que tantôt vous parlez tantôt de ’rafraichissement’, tantôt de ’rénovation’. Ce qui donne le sentiment (sur la base d’informations très parcellaires) que vous sous-estimez ce montant s’il s’agit de rénovation réalisée par des professionnels.

- Ces 60k€ de travaux proviennent ils d’un second emprunt?

- Comment financez-vous la création des places privatives de parking? Estimation de coût?

- Tout semble reposer sur une ’rénovation’ ’progressive’ qui permettrait de revaloriser les loyers de l’ordre de +20 à +30% … sur de nombreuses années. Dans un contexte de baux actuels d’habitation en nu et apparemment pas chers (donc hypothèse de locataires peut être bien ancrés chez eux), ça créé une variable ’risque’ très loin d’être négligeable. Qui dit risque dit prime de risque. Franchement, en dessous de 7-10% net, je ne verrai pas l’intérêt de se lancer là dedans.

Justement puisqu’on parle de net, vous n’avez manifestement pas la moindre idée des charges actuelles de l’immeuble et encore moins de celles qui ne sont pas récupérées sur les locataires. Vous ne donnez pas non plus d’estimation de PNO, coûts de fonctionnement (frais bancaires, éventuels frais juridiques, compta etc.), même à la louche.

Vous demandez le sentiment des forumeurs. Le mien : c’est qu’en fait on ne parle peut être pas de 11% de rentabilité brute (coûts travaux sous-estimés?) et qu’on n’a pas la moindre idée du net. Net qui devrait être très élevé vu la dose de risque qui semble caractériser votre projet.

Edit : je n’avais pas vu le message de Bernard2k, donc le mien est redondant sur 1 ou 2 points.

Dernière modification par carignan99 (09/08/2018 11h48)

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#9 09/08/2018 11h52 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Bonjour,

Dans votre cas, ne serait-il pas plus intéressant de négocier l’immeuble au maximum, rénover afin d’augmenter la valeur de vos bien et vendre au détail dans quelques années après avoir bénéficier du déficit foncier + avoir déjà commencer le remboursement du crédit sur plusieurs années?

Je pense que comme l’a dit carignan99 juste avant, le net est important, dans votre cas en plus d’un immeuble de rapport + local commercial, je pense que 9/10% net est un minimum pour ne pas prendre de risque

Dernière modification par michaelstaudi (09/08/2018 11h55)

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#10 09/08/2018 11h59 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Merci Bernard2K pour cette réponse hyper claire et détaillée.

Juste pour m’assurer que je ne fais pas fausse route, je dois adapter l’hypothèse en tenant compte des éléments suivants :
- Je dois viser du LMNP exclusif sur les logements et revenus foncier sur le local commercial quitte à pivoter sur du LMP si les recettes de mon ménage passent en dessous des recettes de l’immeuble (mais il y a peu de chances)
- J’utilise la méthode de Kili en respectant le formalisme idéal
- Les travaux de rénovation ne seront pas imputable donc je vise vraiment le nécessaire à valoriser le bien pour l’estimation sur la valeur vénale
- Ne pas faire d’isolation par l’extérieur si l’isolation interieure actuelle fait le boulot
- Prévoir les mise aux notre d’autres services telles que la fibres, satellite, prises réseaux informatiques, etc.

Je vais mettre en place un calcul "net net" pour inclure tous les éléments.

Bernard2K a écrit :

Pour ma part, je trouve que la rentabilité n’est pas si extraordinaire que cela compte tenu de l’état de l’immeuble, et j’essaierais de négocier le prix… avec le risque évident qu’il vous passe sous le nez, si quelqu’un fait une meilleure offre. A vous de peser le pour et le contre.

> Je sais que c’est bizarre comme question. Mais selon-vous à partir de quel prix, cela devient un "bon coup" ?

Je vais mettre à jour le messages avec plus de visibilité sur les inconnues suivantes :
- Détail de mon estimation des travaux
- Coût des assurances (PNO etc.)
- Le détail du calcul net net

Dernière modification par hellopatrimoine (09/08/2018 12h04)

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#11 09/08/2018 12h35 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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hellopatrimoine a écrit :

> Je sais que c’est bizarre comme question. Mais selon-vous à partir de quel prix, cela devient un "bon coup" ?

Personne ne pourra répondre a cette question cela varie déjà d’une personne a l’autre certains vont être content avec un bien a 5% Net d’autres pas.
Ensuite ça va dépendre de l’état du bien. A lire la présentation ça donne pas l’impression que c’est un bien en mauvais état de plus dans une ville de campagne de 10000 habitants. Et le montant de vos travaux semble bien sous estimé en moyenne je compte 450€/m² pour une rénovation.
Pour ma part si il y a pas au moins 12% de renta brut je me déplace pas.
Et si il y a beaucoup de travaux je vise 16% brut minimum car il y a toujours des surcoûts et de prise de tete avec les artisans, architecte…

A lire votre étude de cas j’ai le sentiment que c’est une opération trop gros pour vous,
il serait préférable de démarrer avec un appartement ou un petit immeuble pour vous former, faire des erreurs et apprendre.
Parce que la vous visez un gros immeuble avec une renta moyenne avec des travaux et de nombreux locataires tout en étant loin du bien.

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#12 09/08/2018 12h58 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Impossible de répondre à cette question. Ca dépend de trop de paramètres, dont certains que je ne peux absolument pas juger par forum interposé (qualité de l’emplacement, dynamisme de la ville, état du bien et travaux nécessaires…).

Pour tout vous dire, voilà les points sur lesquels j’ai tiqués dès le début (je ne les avais pas tous cités car mon post était déjà très long !) :
- tout d’abord, c’est évident et souligné par tous : projet très complexe, probablement trop complexe pour un débutant
- quelle est la trajectoire future de la ville et donc de la demande locative ? Vous précisez "plusieurs usines"… vu comment se porte l’industrie en France, je serais plus rassuré si l’emploi était surtout tertiaire, réparti entre de nombreux employeurs.
- trajectoire prévisible du quartier ? Mon exemple d’une ville de 12000 habitants, c’est que ça se construit à toc en périphérie, que le centre-ville se désertifie et qu’il y reste surtout les "cassos".
- état du bien et travaux nécessaires évalués de façon bien trop peu précise. Sur un bâtiment ancien mais "rénové complètement" il y a 15 ans, c’est très difficile d’évaluer son état et les travaux nécessaires, ça dépend de comment les différents éléments ont vieilli, etc. Je trouve aussi que votre enveloppe de 60 k€ de travaux semble bien optimiste, mais tout dépend de ce qu’il y a réellement à faire.
- gestion à distance, en particulier avec des travaux. J’espère que vous aimez passer vos week-ends en Bretagne et que vous avez prévu le budget déplacements ad hoc ?
- complexité du passage nu->meublé et risque sous-jacent à la manœuvre (si un locataire porte le pet ?). Quand on fait cela avec le locataire en place, il faut que le locataire non seulement n’y perdre rien, mais y gagne quelque chose. Ca veut déjà dire que vous ne pourrez pas augmenter le loyer. Augmentation de loyer suite à travaux et nouveau locataire, oui, mais avec le locataire en place, vous pouvez oublier. Par contre vous y gagnez sur le "net net" car le LMNP est bien plus avantageux fiscalement.
- si les travaux s’étalent dans le temps, il sera difficile de les faire financer par l’emprunt initial (pour ce faire, il faut déjà un devis précis donc une idée très précise de ce que l’on va faire ; puis faire ces travaux rapidement, pour débloquer les fonds). Ca se combine mal avec le projet de ne faire les rénovations qu’au fur et à mesure du départ des locataires.
- EDIT : j’oubliais : bien vérifier que tous les locataires sont à jour de paiement ! Le même immeuble avec 3 locataires qui ne paient pas, et ça devient un cauchemar !

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2018 13h04)

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#13 09/08/2018 18h00 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Personnellement, rien que par rapport à la distance Paris / Bretagne, j’y réfléchirais à deux fois rien qu’avec ce critère la.. posez vous les bonnes questions calmement, mettez tous les critères positifs / négatifs sur une feuille si cela peux vous aider ensuite prenez une décision.

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#14 10/08/2018 09h36 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Voici un petit update de la situation :
- Sur les 9 locataires présents (sur 10 appartements), ils sont presque tous là depuis plus de 4 ans
- Les baux sont tous des locations nues
- Le propriétaire semble dire que les locataires seraient très ouverts à des changements de type de baux si ça vaut le coup (i.e. méthode de Kili)
- Dans l’hypothèse de tout passer en location meublée, j’estime plutôt les travaux à 162.000€ sur une base de 450€/m² des 360m² d’habitation (les 150m² restant sont à la charge du restaurant ou repreneur du fond de commerce). J’ai changé de discours sur les rénovation suite à la consultation d’un artisan aux vues de l’état du bien.
- En revanche, les locataires ne se plaignent pas de l’état un peu (très) désuet des logements
- Les assurances n’ont pas enregistré de sinistre durant les 3 dernières années

Bilan :
- Le projet de LMNP fait que le projet est bien au dessus de mes moyens (prix du bien + enveloppe travaux)
- En l’état actuel des choses, l’immeuble génère du cashflow en location nue
- J’ai prévu 30K€ de travaux de vie courante sur le bien sur 5 ans dans l’hypothèse de rester en location nue
- En passant tous les chiffres dans l’outil de rendementlocatif, cela me sort un ROI net net de 5,44% dans l’hypothèse que j’arrive à négocier le bien à 390.000€. Donc vraiment à la limite du raisonnable…

Mes questions :
- En sachant que j’ai une fenêtre de tir de 6 mois pour faire mon investissement (après je serai entrepreneur donc moins crédible aux yeux des banques), est-ce que 5,44% net sur de la location nue peut s’avérer être intéressant ?
- Mon processus d’apprentissage a beaucoup évolué en 1 an pour évoluer des opportunités les plus accessibles au ROIs les plus intéressants. (1) Pinel outre-mer, puis (2) colocations en banlieue parisienne, puis (3) immeuble de rapport en région. Mais aujourd’hui je commence a me demander si l’immeuble de rapport n’est pas juste un investissement qui fait plaisir à l’ego ("ouais, les mecs je possède 10 appartements" smile ) plus qu’il n’est rentable. Au final, 5,44% pour un immeuble qui a pas mal de qualité, c’est franchement bof, non ?
- Dans mon processus d’apprentissage, je ne demande si on ne fait pas les meilleurs ROI sur de la construction d’immeuble de bureau. Qu’en pensez-vous ? Je rappelle que mon père est un petit promoteur immobilier.
- Dans l’hypothèse où je serais prêt à repartir de zéro dans mes recherches et que j’ai 450K€ de dette bancaire à contracter. Que me conseillez-vous ? En toute franchise.

Dernière modification par hellopatrimoine (10/08/2018 14h16)

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#15 10/08/2018 13h13 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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Vous précisez vous même que le rendement est limite. Je le pense également, mais je ne connais pas votre secteur ni le bien. Mais c’est surtout décevant compte tenu du montant très important investi dans l’opération, qui plus est dans une ville de 9K habitants.

Vous semblez hésiter à poursuivre ce projet. Pourquoi tout simplement ne pas faire baisser encore le prix de vente ? Vous dites que le prix affiché est à 440k, négociez à partir de ce prix là, sans tenir compte du prix précédent. La baisse de prix est déjà un signe de nervosité du vendeur, mais surement pas son dernier prix. Faites une offre qui vous convient (370? 380?), avec le rendement que vous souhaitez. Si l’offre est acceptée vous faites une bonne affaire, vous n"avez donc rien à perdre. Sinon vous trouverez une meilleure affaire ailleurs.

Enfin, personnellement, je me méfie toujours des dires d’un vendeur qui, par définition, veut vendre. Donc méfiez vous de son affirmation sur le fait que 9 locataires sont ok pour passer en meublé. Pourquoi d’ailleurs avoir parlé au vendeur de votre souhait de LMNP ? Cela vous place en position de faiblesse, car le vendeur sait que vous pourrez sans doute louer plus cher.

Dernière modification par dalki (10/08/2018 13h14)

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#16 10/08/2018 14h51 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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dalki a écrit :

Enfin, personnellement, je me méfie toujours des dires d’un vendeur qui, par définition, veut vendre. Donc méfiez vous de son affirmation sur le fait que 9 locataires sont ok pour passer en meublé. Pourquoi d’ailleurs avoir parlé au vendeur de votre souhait de LMNP ? Cela vous place en position de faiblesse, car le vendeur sait que vous pourrez sans doute louer plus cher.

> C’est ce que me dit l’agent en toute franchise. Je ne suis pas une personne de nature très crédule mais l’agent s’illustre par sa sympathie et son honnêteté depuis le premier jour.

dalki a écrit :

Vous semblez hésiter à poursuivre ce projet. Pourquoi tout simplement ne pas faire baisser encore le prix de vente ? Vous dites que le prix affiché est à 440k, négociez à partir de ce prix là, sans tenir compte du prix précédent. La baisse de prix est déjà un signe de nervosité du vendeur, mais surement pas son dernier prix. Faites une offre qui vous convient (370? 380?), avec le rendement que vous souhaitez. Si l’offre est acceptée vous faites une bonne affaire, vous n"avez donc rien à perdre. Sinon vous trouverez une meilleure affaire ailleurs.

> Précisément. Je trouve qu’au final le ROI est très moyen en location nue et de l’autre coté, le projet est bien plus conséquent si je vise la location meublée. L’agent et le propriétaire partent en vacances. je vais donc laisser un peu de temps passer et éventuellement faire un offre à 360K€ à leur retour après avoir pris le temps d’analyser les derniers éléments qui me font encore douter.

En marge de notre conversation, j’ai laissé sur Leboncoin les annonces me permettant de vérifier la demande locative et je continue à recevoir 3 appels/message/mail en moyenne. En sachant que les photo affichent un T1 bien fini et meublée à 20% plus cher que les prix du marché TCC.

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#17 10/08/2018 20h10 → Hellopatrimoine : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp, lots, mise en copropriété, rentabilité)

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La règle de base en immobilier "c’est a l’achat que ce fait l’affaire".

Donc les travaux vous allez devoir les payer tôt ou tard. Donc a moins de négocier un super tarif, laissez tomber.
Des immeubles à 12% brut en province déjà loué et en bon état ça ce trouve

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