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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 24/02/2022 01h30

Membre (2022)
Réputation :   2  

Bonjour à tous

J’ai acheté ma RP dans une grande ville il y a 8 ans. Puis au bout de 2 ans, j’ai eu envie de me lancer dans l’investissement locatif. Et depuis, je me suis formé sur le tas par a-coups, mais je n’ai jamais réussi à passer la seconde et à commencer à visiter et à m’y plonger dedans à fond.
Mais ma résolution pour 2022 est là : ENFIN INVESTIR dans un immeuble de rapport.
Et en 2 semaines, j’ai fait mes premières visites et au bout de la 3e, j’ai déjà formulé une offre ! C’est déjà une victoire énorme pour moi d’avoir réussi à faire la démarche. Et celle-ci, après négo, a été enfin acceptée, mais le compromis n’est pas encore signé.
Et je flippe un peu car je n’ai aucun recul sur la situation et je ne sais pas si je fais une bonne affaire.
Serai-je allé trop vite, dans ma lancée ? Ou au contraire, devrais-je enfin finaliser cette acquisition ?

VOTRE PROFIL

Cadre sup, 35 ans, TMI 30%, 4 500€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faible
- Fiscales : moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible
- Sociales : bon
- Temps disponible : moyen/bon

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble résidentiel de 9 appartements. Total de 200m². Surfaces de 10 à 40m² (7 studios et 2 T2).
- Année de construction : inconnu
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : RDC et 2 étages
- Déjà occupé ? Inhabité ? : 8 loués + 1 vide (à rénover)
- Chauffage individuel tout élec
- Volets isolants roulants électriques
- Double vitrage PVC
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels : 1 compteur électrique général (charges au forfait). Eau : pas encore regardé
- Décoration : vieillotte et basique mais propre. Se loue en l’état.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 24, Périgueux, en centre-ville (5 minutes à pied de l’hyper centre avec commerces). Rue calme. Situé à 1h30 de chez moi.
Situé entre l’hôpital, l’IUT et un lycée.
J’ai posté une annonce fictive sur leboncoin pour un studio de 15 m² au prix actuel et j’ai reçu 10 mails en une soirée donc je suis plutôt confiant sur le potentiel de location.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 285 000€ négocié (FAI). Prix 10% en-dessous du m² moyen pour la ville (sachant qu’il est en + situé en centre ville).
- Frais de notaire : 22 800€.
- Travaux immédiats : 5 000€ rénovation studio + 5 000€ rafraichissement parties communes. Et si je refais les compteurs élec en individuel : 9 compteurs, je chiffre à environ 35 000€ le tout.
- Rafraichissements des appart à chaque départ
- Taxe foncière hors TEOM : 4 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 650€
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 5% des loyers
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 8% pour être large.

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : pratiqué (8 baux) + 1 loyer estimé pour le logement rénové : 32 000€ HC/an.

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 10% sans ajout des compteurs ; 9% avec ajout.
- Rendement opérationnel NET : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 8,5% sans ajout des compteurs ; 7,5% avec ajout compteurs

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit : 25 Ans
- Mensualité : 1 300€/mois, assurance incluse
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution : 20k mais 100k de + si besoin

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

TMI à 30%. Je ne me compte pas d’impôts pendant au moins 10 ans (LMNP)
Donc : revenus estimés (avec 8% vacance locative) : 29 440€ HC/an.
Charges : 16 560€ crédit + 4 600€ TF + 3 000€ entretien + 650€ PNO + 1 600€ gestion locative = 26 410€.
CASH FLOW estimé : 3 030€/an.

Ce qui me plait dans ce bien :
- plusieurs apparts donc étalement du risque de vacance/impayés
- bon état général, double vitrage partout, stores électriques (pas de gros travaux à part pour les compteurs) : rassurant pour un 1er investissement
- renta de 9 à 10% brute et j’ai la possibilité de faire de la loc LCD qui pourrait booster ma rentabilité
- bon emplacement par rapport au centre ville, rue calme, proximité immédiate de toutes les commodités
- ville de 30 000 habitants donc pas de grosse prise de risque pour la vacance locative. D’ailleurs, test de l’annonce leboncoin fructueux
- suite à ma demande de relevé de propriété, à priori il y a (étrangement) bien 9 biens identifiés dans le cadastre, donc revente à la découpe possible plus tard (sous conditions PLU et compteurs elec individuels)

Ce qui me fait peur :
- beaucoup d’appart pour un 1er investissement, vais-je me noyer sous les démarches à faire, le temps passé, les rénovations, le turn over, … ?
- 1 seul compteur élécrtrique général. Cela me couterait un gros billet de tout rajouter (35 000€ environ) avec pas mal de démarches. Je peux aussi choisir de laisser comme ça mais avec les risques…
- rentabilité à environ 9-10% brut, ce que je n’ai pas encore réussi à trouver dans les annonces immobilières d’immeuble de rapport depuis 1 mois (je vois du 6 à 8%). Mais en même temps, je vois beaucoup d’investisseurs qui parlent de rentabilités à 12-15% brut que je me demande si je fais une affaire, d’autant que ce sera compliqué à gérer seul donc frais de gestion locative obligatoires + taxe foncière très élevée. Mais je me dis aussi que cela peut être compensé en faisant de la LCD…

J’ai du mal à me conforter dans ma décision, j’ai l’esprit embrumé devant l’enjeu à mes yeux très important :-)
Donc je suis ouvert à vos remarques !

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par juradais (05/04/2022 08h56)

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport

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[+1]    #2 24/02/2022 07h33

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Bonjour et bienvenue,

Votre réflexion globale semble bien ficelée. 3 remarques me viennent en faisant le parallèle  avec d’autres études de cas :

Le DPE : on en parle beaucoup depuis quelques mois, car pas mal de biens vont nécessiter des travaux pharaoniques pour rester louables. Vous n’en parlez pas ?

Le stationnement : même si vous n’êtes pas dans la problématique de création de logements, ce point reste souvent important pour trouver des candidats locataires.

La ville : il me semble que nous avons parlé plusieurs fois sur le forum de l’évolution démographique de la Dordogne plutôt défavorable qui pouvait poser des soucis à terme sur la demande locative ou la revente du bien. Je ne connais pas la situation de Perigueux sur ce plan, mais c’est un aspect à ne pas perdre de vue.

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#3 24/02/2022 09h10

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Comme serenetis, je commencerais par regarder le DPE.
Si ça se trouve certains appartements ne pourront plus être loué dans un avenir proche, sans lourd travaux.

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#4 24/02/2022 09h46

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A prendre en compte pour ce type de bien…
Petites surfaces = turn over important.
A 1h30 de route, cela risque d’être très chronophage pour la gestion des états des lieux entrée/sortie + visites.

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[+1]    #5 24/02/2022 09h55

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Bonjour Juradais,

félicitations pour le projet.
Je vois plusieurs choses à ce projet, investissant également sur Périgueux.
Je vois très bien de quel immeuble il s’agit, et je trouve que vous ne vous protégez pas assez sur deux aspects en particulier.
Cet immeuble n’est pas situé dans un quartier très réputé, c’est même plutôt le contraire. Le prix au m² est souvent plus bas dans ce coin pour cette raison. Donc attention à la valeur de prix au m² que vous utilisez, d’autant plus que là vous achetez un immeuble.
Pour les immeubles de rapport le prix au m² est un indicateur, mais ce qui va réellement compter est le rapport locatif, qui va vous dire à quel prix max acheter travaux inclus.
Pour votre idée de réviser les compteurs électriques, prenez conseil auprès d’EDF car comme rapporté par nombre de personnes de ce forum, les délais peuvent être longs et les contraintes fortes. Exemple, dans un immeuble que j’ai visité, Enedis préconisait de démolir l’escalier ancien, bien qu’en parfait état, pour faire passer la colonne en cas de rénovation. Le tout rendait l’opération exorbitante.
Enfin, prévoyez bien l’enveloppe travaux car on peut avoir de très mauvaises surprises sur les immeubles anciens, à Périgueux ou ailleurs.
Je rejoins également les autres sur la contrainte du DPE, même s’il semble que les fenêtres soient en PVC double vitrage.

Bon courage pou votre projet.

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#6 24/02/2022 10h35

Membre (2022)
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Tout d’abord, je vous remercie pour vos retours et vos remarques pertinentes !

serenitis a écrit :

Bonjour et bienvenue,

Votre réflexion globale semble bien ficelée. 3 remarques me viennent en faisant le parallèle  avec d’autres études de cas :

Le DPE : on en parle beaucoup depuis quelques mois, car pas mal de biens vont nécessiter des travaux pharaoniques pour rester louables. Vous n’en parlez pas ?

Le stationnement : même si vous n’êtes pas dans la problématique de création de logements, ce point reste souvent important pour trouver des candidats locataires.

La ville : il me semble que nous avons parlé plusieurs fois sur le forum de l’évolution démographique de la Dordogne plutôt défavorable qui pouvait poser des soucis à terme sur la demande locative ou la revente du bien. Je ne connais pas la situation de Perigueux sur ce plan, mais c’est un aspect à ne pas perdre de vue.

gunday a écrit :

Comme serenetis, je commencerais par regarder le DPE.
Si ça se trouve certains appartements ne pourront plus être loué dans un avenir proche, sans lourd travaux

En effet, je ne parle pas du DPE car celui que l’on m’a transmis est vierge. Il est de 2016 et l’agent m’a dit qu’il était valable 10 ans. Et je me suis dis qu’avec du double vitrage, porte récente PVC, je n’avais pas trop de risque A tort ?
Stationnement : à priori relativement facile dans ce quartier.
Vous avez raison, la population de Périgueux a longtemps baissé, mais depuis 5-6 ans, elle remonte lentement. La Dordogne est un département vieillissant, mais je pensais contrer cet effet avec un immeuble au centre ville qui sera je pense toujours loué.

titoux a écrit :

A prendre en compte pour ce type de bien…
Petites surfaces = turn over important.
A 1h30 de route, cela risque d’être très chronophage pour la gestion des états des lieux entrée/sortie + visites.

En effet, j’ai identifié cet aspect dans ma conclusion, et cela m’embête un peu. Mais en passant par une agence (ou une conciergerie pour LCD), ce point est-il toujours autant à prendre en compte ?
Il faut savoir également que j’ai de la famille à 30 minutes de Périgueux et que je viens les voir 1x/mois minimum.

elbobo a écrit :

Bonjour Juradais,

félicitations pour le projet.
Je vois plusieurs choses à ce projet, investissant également sur Périgueux.
Je vois très bien de quel immeuble il s’agit, et je trouve que vous ne vous protégez pas assez sur deux aspects en particulier.
Cet immeuble n’est pas situé dans un quartier très réputé, c’est même plutôt le contraire. Le prix au m² est souvent plus bas dans ce coin pour cette raison. Donc attention à la valeur de prix au m² que vous utilisez, d’autant plus que là vous achetez un immeuble.
Pour les immeubles de rapport le prix au m² est un indicateur, mais ce qui va réellement compter est le rapport locatif, qui va vous dire à quel prix max acheter travaux inclus.
Pour votre idée de réviser les compteurs électriques, prenez conseil auprès d’EDF car comme rapporté par nombre de personnes de ce forum, les délais peuvent être longs et les contraintes fortes. Exemple, dans un immeuble que j’ai visité, Enedis préconisait de démolir l’escalier ancien, bien qu’en parfait état, pour faire passer la colonne en cas de rénovation. Le tout rendait l’opération exorbitante.
Enfin, prévoyez bien l’enveloppe travaux car on peut avoir de très mauvaises surprises sur les immeubles anciens, à Périgueux ou ailleurs.
Je rejoins également les autres sur la contrainte du DPE, même s’il semble que les fenêtres soient en PVC double vitrage.

Bon courage pou votre projet.

Oh, un confrère alors ! :-)
Vous l’aviez visité ? Je devrais peut être cacher davantage les détails big_smile
J’ai en effet un doute sur le quartier, j’ai vu quelques gens "atypiques" dans le coin. Mais sur seloger ou meilleursagents, il apparait dans des tranches de prix assez élevé et la proximité avec l’hyper centre me faisaient dire que c’était OK. Pas évident quand on ne connait pas la ville par coeur.
Oui le rapport locatif est important, mais j’ai souvent lu qu’il fallait également ne pas négliger le coût au m2 pour autant. En tout cas ne pas acheter au-dessus du prix du marché.
Pour les compteurs c’est ce que j’ai cru comprendre : des démarches qui peuvent être (très) longues et des surprises possibles… Je me suis dis que j’avais chiffré large en prenant en compte 1 500€/compteur + 10 000€ colonne montante éventuelle + 50€/m² de mise aux normes apparts = 33 500€ arrondi à 35 000€. Mais peut être que pour un 1er investissement, c’est à éviter…
J’ai appelé la mairie qui m’a indiqué qu’il n’y avait aucune démarche à faire chez eux.
J’ai ensuite appelé Enedis qui m’a dit qu’il fallait déposer un dossier en ligne, mais à priori c’est au propriétaire de faire la démarche et il faut payer un acompte avant de commencer à étudier le projet.

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#7 24/02/2022 11h48

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juradais a écrit :

En effet, je ne parle pas du DPE car celui que l’on m’a transmis est vierge. Il est de 2016 et l’agent m’a dit qu’il était valable 10 ans. Et je me suis dis qu’avec du double vitrage, porte récente PVC, je n’avais pas trop de risque A tort ?

Les nouveaux DPE changent les règles, donc difficile de dire ce qu’il en ai.
A savoir qu’un DPE de 2016 est valable jusqu’en décembre de cette année (source).
Je dirais que le propriétaire actuel le sait et cherche à s’en débarrasser avant expiration du DPE.

Stationnement : à priori relativement facile dans ce quartier.
Vous avez raison, la population de Périgueux a longtemps baissé, mais depuis 5-6 ans, elle remonte lentement. La Dordogne est un département vieillissant, mais je pensais contrer cet effet avec un immeuble au centre ville qui sera je pense toujours loué.

juradais a écrit :

En effet, j’ai identifié cet aspect dans ma conclusion, et cela m’embête un peu. Mais en passant par une agence (ou une conciergerie pour LCD), ce point est-il toujours autant à prendre en compte ?
Il faut savoir également que j’ai de la famille à 30 minutes de Périgueux et que je viens les voir 1x/mois minimum.

Une agence prend 1 mois de loyer d’entrée, et est rarement dynamique pour relouer en anticipé.
Perso, je suis à 40 minutes, et au final, on a vite fait de perdre 2/3 heure à chaque petit problème (1h30 de trajet, plus ce qui doit être fait sur place).
Et je confirme le turn over, je suis sur des surfaces de 30m², et la durée moyenne en place doit être autour d’un an (entre 6 mois et 2 ans en général).
Alors sur du 10m², ça risque d’être encore plus intense!

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#8 24/02/2022 12h16

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juradais a écrit :

En effet, je ne parle pas du DPE car celui que l’on m’a transmis est vierge. Il est de 2016 et l’agent m’a dit qu’il était valable 10 ans. Et je me suis dis qu’avec du double vitrage, porte récente PVC, je n’avais pas trop de risque A tort ?

Il était sans doute valable pour 10 ans ou une longue durée lors de son émission. Mais depuis sa refonte lors des ventes, dans un souci de stabilité juridique, les notaires font systématiquement refaire les DPE d’après mon expérience, même dans les cas où ils sont encore valables.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#9 24/02/2022 12h29

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gunday a écrit :

Les nouveaux DPE changent les règles, donc difficile de dire ce qu’il en ai.
A savoir qu’un DPE de 2016 est valable jusqu’en décembre de cette année (source).
Je dirais que le propriétaire actuel le sait et cherche à s’en débarrasser avant expiration du DPE.

Ah oui c’est possible… Merci pour l’information !
Je peux demander à avoir le nouveau DPE dans une clause suspensive du compromis ?
Ou alors à dire que s’il est supérieur à E par exemple, la vente n’aboutira pas ?

Dans le diagnostic électrique, il est également indiqué qu’il manque ceci "installation de mise à la terre située dans les parties communes de l’immeuble collectif d’habitation".
C’est important ?

Je ne sais pas comment aborder ce type de points sur un compromis, en tant que clause suspensive. Puis-je dire par exemple "sous réserve que lors d’une contre-visite avec experts, il n’y ai pas de lourds travaux à prévoir" ? Ca me parait vague.

Une agence prend 1 mois de loyer d’entrée, et est rarement dynamique pour relouer en anticipé.
Perso, je suis à 40 minutes, et au final, on a vite fait de perdre 2/3 heure à chaque petit problème (1h30 de trajet, plus ce qui doit être fait sur place).
Et je confirme le turn over, je suis sur des surfaces de 30m², et la durée moyenne en place doit être autour d’un an (entre 6 mois et 2 ans en général).
Alors sur du 10m², ça risque d’être encore plus intense!

Elle prend 1 mois de loyer pour les locataires. Mais également pour le propriétaire ?
Les appartements font en majorité du 20m².

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#10 24/02/2022 12h32

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Peu de chance que le DPE soit meilleur que E si les murs n’ont pas été isolés. Attention, sur des petites surfaces comme ça, l’isolation intérieure est très compliquée (cela vous fait perdre le peu de surface que vous aviez). Une isolation extérieure n’est pas toujours possible, et souvent assez coûteuse.

Pour les parties communes, ça serait mieux de le faire à mon sens, autant éviter de lésiner sur les aspects sécurité, l’objectif n’est pas de se retrouver dans un procès. Si c’est juste les parties communes, il y en a peut être pour 500 euros.

Il faut que vous fassiez vos visites avec "experts" et artisans avant le compromis, ou dans les 10 jours de rétractation.

Et oui, les agences prennent des 2 côtés, souvent un peu moins d’un mois à chacun.

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#11 24/02/2022 12h37

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Je comprends.

Oui à priori la prise terre demandée semble pour les parties communes, mais cette mention est indiquée dans les DPE électriques des appartements, bizarre non ?

Vous avez raison, j’ai prévu d’y aller la semaine prochaine avec des entreprises tout corps d’état.

Ah oui, donc pour les frais d’agence, ça peut plomber la rentabilité également…

Si mon offre a été acceptée mais que le compromis n’a pas encore été signé devant notaire, je peux me rétracter simplement ? Ou le vendeur peut-il me "forcer" à aller devant notaire etc. mais en sachant que je pourrai toujours me rétracter pendant les 10 jours post compromis ?

Dernière modification par juradais (24/02/2022 13h34)

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#12 24/02/2022 14h36

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juradais a écrit :

Si mon offre a été acceptée mais que le compromis n’a pas encore été signé devant notaire, je peux me rétracter simplement ? Ou le vendeur peut-il me "forcer" à aller devant notaire etc. mais en sachant que je pourrai toujours me rétracter pendant les 10 jours post compromis ?

oui vous pouvez vous rétracter "simplement", car il y a le délai de rétractation, ce serait assez stupide de vous forcer à signer un document duquel vous pouvez vous rétracter dans les 10 jours.

juradais a écrit :

Je peux demander à avoir le nouveau DPE dans une clause suspensive du compromis ?

Pour le DPE, l’ancienne version n’a plus trop de valeur, demandez le nouveau.
Le vendeur ET l’agent immobilier le savent parfaitement, ils font juste l’autruche en espérant que ça passe!

Et ne vous inquiétez pas trop, la plupart des investisseurs le demanderont, et ils le savent aussi…
Donc si le propriétaire refuse le nouveau DPE, c’est probablement pas un hasard!
J’aurais envie de dire, demandez le maintenant, n’attendez pas le compromis!

juradais a écrit :

Oui à priori la prise terre demandée semble pour les parties communes, mais cette mention est indiquée dans les DPE électriques des appartements, bizarre non ?

Pour l’électricité, il faut voir en détail ce qui est marqué, car juste "un problème de terre" c’est pas très précis!
De souvenir, la norme autorise l’absence de terre si il y a un différentiel, mais mieux vaut jouer la sécurité et voir avec un électricien.

juradais a écrit :

Ah oui, donc pour les frais d’agence, ça peut plomber la rentabilité également…

Pour les frais d’agence, c’est de la négociation avec les agences.
A prendre en compte aussi les frais de gestion, entre 3 et 15% du loyer (selon les options et les assurances).
Et les frais d’entrée dans les lieux, j’ai arrondi à 1 mois de loyer, mais selon la surface, ça peux varier.
En réalité, c’est plutôt entre 2 tiers et 3 quart d’un loyer.
Et probablement aussi pour l’état des lieux de sortie, mais là je n’ai pas été jusque là dans les tarifs!
Mais là aussi, c’est variable selon la surface, les tarifs de l’agence et que vous déléguiez totalement, ou partiellement.

Dernière modification par gunday (24/02/2022 14h37)

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#13 25/02/2022 01h05

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Sur le papier cet investissement à l’air intéressant. Il y a de la demande donc ça se louera.
Demandez le DPE (nouvelle version) qui pourra, en cas de très mauvaise note, vous permettre de négocier le prix ou de vous retirer.
Pour connaître les frais de chauffage des locataires : lors de votre prochaine visite : demandez leur directement combien ils paient  (pas à l’agent immobilier), et à plusieurs locataires. Demandez leur leurs avis sur le logement, cela peut donner des indications importantes (problèmes d’humidité, isolation phonique inexistante…). Attention cependant, certains locataires adorent se plaindre (pour rien parfois).
Les combles sont-ils isolés ?
Y a-t-il des impayés de loyers pour les locataires présents ? Y en a-t-il eu dans le passé? (À demander à l’agence)

Dernière modification par albundy (25/02/2022 01h07)

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#14 25/02/2022 13h57

Membre (2022)
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Merci pour vos retours.

Je me suis davantage renseigné sur le DPE, et en effet, il m’apparait très important d’en demander un mis à jour avant de signer le compromis, ce que j’ai fait après du vendeur.
Je crois que sa 1ère vente était en juillet 2021, bizarrement à la date de la mise en place du nouveau DPE… Peut-être y a-t-il anguille sous roche !

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#15 25/02/2022 15h49

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Pour info concernant ces histoires de DPE : j’ai acheté un immeuble de 6 appartements (260m²) en juin dernier, DPE refait en mai 2021, avec double vitrage et chauffage elec tous les appartements sont D ou E.
Entre temps le calcul du DPE a changé, mais j’ai cru comprendre que c’était à l’avantage de l’électrique.


Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#16 28/02/2022 01h56

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Bonsoir

Je dois réaliser une contre-visite avant de signer le compromis, et étant débutant, je me pose quelques questions. Pourriez vous éclairer mes lanternes svp ?

1- Je souhaite faire vérifier la toiture, charpente, électricité, etc : check-up global de l’immeuble et des appartements. Sachant qu’il n’y aurait pas de gros œuvre à priori, qui me conseilleriez vous de contacter pour venir ? J’ai pensé soit à un courtier en travaux, soit à une entreprise générale de bâtiment tout corps d’état. Voire maitre d’œuvre ? Mais il me semble que cela me couterait plus cher. Ou faut-il que je fasse appel à chaque corps de métier ? (électricien, plaquiste, etc.) en sachant que cela me demandera beaucoup d’aller/retour le cas échéant.

2- Je souhaite faire financer mes travaux. Comment faire pour avoir un devis qui correspondra aux frais finaux ? Car par exemple, je n’ai pas encore d’idée précise sur comment je vais rénover le studio qui doit l’être (vide). Or, il me faut bien un devis avant la recherche de financement pour le présenter à la banque non ?
De même, pour rajouter les compteurs électriques, c’est ENEDIS qui me transmettra le devis mais de ce que j’ai compris ne pourront le faire qu’une fois que je serai propriétaire et après paiement d’un acompte. J’ai provisionné 35 000€pour cette partie là. Comment la justifier à la banque, sans devis ?

3- Comment vérifier que la surface du bien correspond réellement à ce que m’a dit le vendeur ? Car il m’a indiqué des surfaces différentes de celles indiquées sur les baux et il y a également une différence avec les surfaces indiquées sur les diagnostics…
Faut-il compter la surface habitable ou la surface totale (ex : avec placards)?

4- Compteurs électriques : comme indiqué, je projette d’en créer autant que d’appartements, pour être dans les cloués du meublé longue durée et même du nu si besoin de changement de type de bail.
En attendant que les démarches se fassent, ai-je un intérêt à mettre en place des sous-compteurs pour les appartements actuellement loués ?
D’autre part, dans le cas d’une location meublée, le locataire fera lui-même les démarches auprès du fournisseur d’énergie et paiera ses factures. Mais si je fais de la LCD, ce sera à moi de payer la facture d’énergie. Si j’ai 4 appartements en LCD, j’aurais donc 4 factures d’énergie différentes ?

5- J’ai peur de manquer de temps pour gérer tous ces appartements. Mais je vois plusieurs exemples d’investisseurs qui gèrent leurs bien à distance. Ils doivent donc passer par une agence. Celle-ci gère donc tout ? Les petits travaux, les entrées/sorties, les recherches de locataire, la récolte des loyers, etc. C’est à la carte ?

Merci d’avance pour vos retours !

Dernière modification par juradais (28/02/2022 01h57)

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#17 28/02/2022 06h36

Membre (2018)
Réputation :   14  

Bonjour,

Pour les agences, ne soyez pas trop optimiste; en général au moindre problème ils finissent par vous appeller directement.
S’il y a par exemple des petites fuites d’eau, chasses d’eau à changer, ptits travaux, il vaut mieux le faire soi même car au mieux ils feront appels à des artisants et à force ca plombera durablement la rentabilité.
Je vous conseille de bien être derrière en particulier pour le choix des locataires car ils n’auront pas la même sélectivité et rigueur que le propriétaire.

Pour la surface que dit le DPE en loi carrez? Y a-t-il de gros écarts > 5 ou 10%?
En principe les placards encastrés sont comptabilisés (sauf ceux sous mansardes à - de 1.8m)

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Favoris 1    #18 28/02/2022 07h13

Membre (2012)
Réputation :   41  

Ne pensez-vous pas qu’il est un peu tard pour vous poser toutes ces questions ?

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#19 28/02/2022 07h30

Membre (2021)
Réputation :   5  

Une entreprise tout corps d’état devrait normalement pouvoir vérifier l’état global. Vous pouvez en faire venir 2 en même temps peut être ?
Si vous devez faire intervenir des entreprises par corps de métier, vous pouvez demander à votre première entreprise de proposer des entreprises pour les autres corps de métier.

Pour les devis, il n’y a pas besoin que le devis corresponde parfaitement à ce que vous allez faire en vrai plus tard. Demandez un devis "large" qui vous permettra de financer tous vos travaux, quitte à ne pas dépenser autant réellement.

Pour la surface, le DPE est la source fiable.

Oui, un abonnement par compteur. Je ne m’embêterai pas avec les sous compteurs en attendant.

La gestion ne contient pas la recherche de locataires. Si vous avez des artisans de confiance sur place, la gestion ne sert pas à grand chose (à part envoyer des quittances). La recherche de locataires est la partie la plus chronophage, mais chère à déléguer (presque un mois de loyers pour vous, pareil pour le locataire, ce qui fait cher, et refroidit les candidats).

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#20 28/02/2022 15h52

Membre (2022)
Réputation :   2  

Letuche57 a écrit :

Bonjour,

Pour les agences, ne soyez pas trop optimiste; en général au moindre problème ils finissent par vous appeller directement.
S’il y a par exemple des petites fuites d’eau, chasses d’eau à changer, ptits travaux, il vaut mieux le faire soi même car au mieux ils feront appels à des artisants et à force ca plombera durablement la rentabilité.
Je vous conseille de bien être derrière en particulier pour le choix des locataires car ils n’auront pas la même sélectivité et rigueur que le propriétaire.

Pour la surface que dit le DPE en loi carrez? Y a-t-il de gros écarts > 5 ou 10%?
En principe les placards encastrés sont comptabilisés (sauf ceux sous mansardes à - de 1.8m)

J’ai un boulot prenant et j’habite à 1h30 du bien, je n’aurais donc hélas pas trop le choix sad
Même si ma soeur habite à 30 minutes si besoin.
Je retiens vos conseils pour le choix des locataires.
Le DPE indique des surfaces différentes des baux et du descriptif de l’agent.

titoux a écrit :

Ne pensez-vous pas qu’il est un peu tard pour vous poser toutes ces questions ?

On m’a reproché de trop attendre avant de me lancer. Cela fait 6 ans que je souhaite investir dans l’immobilier mais que je ne prends pas le temps de le faire. J’ai retenu le conseil de plusieurs investisseurs qui m’ont indiqué qu’on ne pouvait pas avoir réponse à toutes les questions avant de se lancer et qu’il fallait raisonner pas à pas, étape par étape, et se poser les questions en temps et en heure.
J’en suis à cette étape, donc je me pose ces questions que maintenant. Peut être trop tard pour certains, mais je fais de mon mieux pour essayer de ne rien oublier, il y a tellement d’éléments à prendre en compte…

048e a écrit :

Une entreprise tout corps d’état devrait normalement pouvoir vérifier l’état global. Vous pouvez en faire venir 2 en même temps peut être ?
Si vous devez faire intervenir des entreprises par corps de métier, vous pouvez demander à votre première entreprise de proposer des entreprises pour les autres corps de métier.

Pour les devis, il n’y a pas besoin que le devis corresponde parfaitement à ce que vous allez faire en vrai plus tard. Demandez un devis "large" qui vous permettra de financer tous vos travaux, quitte à ne pas dépenser autant réellement.

Pour la surface, le DPE est la source fiable.

Oui, un abonnement par compteur. Je ne m’embêterai pas avec les sous compteurs en attendant.

La gestion ne contient pas la recherche de locataires. Si vous avez des artisans de confiance sur place, la gestion ne sert pas à grand chose (à part envoyer des quittances). La recherche de locataires est la partie la plus chronophage, mais chère à déléguer (presque un mois de loyers pour vous, pareil pour le locataire, ce qui fait cher, et refroidit les candidats).

Merci pour vos conseils.

Vous conseillez de faire venir les artisans en même temps ou l’un après l’autre ?
Et combien de devis faut-il avoir pour un simple estimatif ?
J’ai pris RDV avec :
- électricien
- artisan généraliste plaquiste/menuiseries/peinture
- maitre d’œuvre tous métiers

Si je demande à charger les devis, ça ne risque pas de se retourner contre moi lorsque je voudrais les valider ? (prix très élevé)

Dernière modification par juradais (28/02/2022 16h35)

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[+1]    #21 28/02/2022 16h33

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Les conseilleurs ne sont pas les payeurs : on peut faire les choses au fil de l’eau lorsque l’on dispose d’un entourage solide et compétent ou que l’on est très fleur bleue ou… assisté.
Sinon, on augmente les risques de désordres et litiges.

Vous allez vous frotter à la réalité : plusieurs entreprises en même temps avec un maître d’ouvrage pas aguerri pour deux sous, je doute que ce soit une bonne idée

Posez les choses et faîtes preuve de méthodologie et de bon sens : un immeuble pour démarrer, loin de chez vous, sans compétence ni vraiment le temps… ce sera votre aventure de la décennie. Non, franchement, il va falloir du temps avant de lancer quoi que ce soit, ne serait-ce que celui de rencontrer et sélectionner des pros.
Vous devriez vous faire assister d’un maître d’oeuvre..

Plus globalement, en gestion de projet un travail de méthodologie et d’ordonnancement des tâches s’impose, c’est un préalable. Il ne s’agit pas de strictement tout rationaliser mais d’éviter de plonger dans l’inconnu.
Je commencerai pas rédiger un cahier des charges, fixer des objectifs quantitatifs et qualitatifs clairs…. et un calendrier.

Dernière modification par Range19 (28/02/2022 16h50)

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#22 28/02/2022 18h58

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Bonjour,

Comme dit Range19, les conseilleurs sont pas les payeurs,  il faut structurer votre projet, là vous filez droit vers l’abattoir.

Voir plusieurs entreprises en même temps, vous êtes sans expérience, vous allez droit dans la gueule du loup.

Concernant Enedis, ca sert a rien de les consulter tant que vous êtes pas propriétaire, et votre budget de 35 000€ n’a aucune valeur rationnelle. Les projets avec Enedis relève de l’arlésienne et peuvent être exubérant.
De plus oubliez pas que Enedis ne raccordera que si et seulement si, ils ont le Consuel de chaque appartement à raccorder. Donc en terme de travaux un compteur ne se limite pas à la seule colonne montante, mais aux installations des appartements à raccorder.

Vous devriez vous faire assister par un maitre d’œuvre ou un architecte.

A+

PS 

juradais a écrit :

Bonsoir
En attendant que les démarches se fassent, ai-je un intérêt à mettre en place des sous-compteurs pour les appartements actuellement loués ? !

aucun intérêt et interdit !

048e a écrit :

Oui, un abonnement par compteur. Je ne m’embêterai pas avec les sous compteurs en attendant.
.

Il doit pas s’embêter, il doit se mettre en conformité avec les textes !

Cdt

Dernière modification par bascarol (28/02/2022 19h05)

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#23 28/02/2022 19h25

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Je ne vois pas les entreprises en même temps, je fais venir dans l’ordre 1) un maitre d’oeuvre puis 2) un artisan tout métier puis 3) un électricien, tous à 1h d’intervalle.

Le chiffrage d’Enedis est une enveloppe haute qui n’est pas tirée du chapeau mais qui est estimée d’après le témoignage de plusieurs personnes ayant rajouté des compteurs électriques. Et si je fais venir un électricien, c’est justement pour qu’il me dise sur quoi je devrais tabler pour que les appartements soient aux normes demandées par Enedis.
Je me doute que le prix final est variable.

Concernant les compteurs, le propriétaire facture par forfait de charge. Donc même si c’est interdit, il le fait déjà. Cependant, comme vous le voyez, je souhaite être dans les règles, d’où mon souhait de séparer les compteurs électriques, alors que pourtant ça coute les yeux de la tête…
A vos yeux on doit s’interdire d’acheter un immeuble avec un seul compteur ?

Au fait, il s’agit là uniquement d’une contre-visite. Je pourrais faire venir un autre maitre d’oeuvre si besoin après la signature du compromis. Et d’après vos conseils, c’est ce que je ferai donc

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#24 28/02/2022 19h40

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juradais a écrit :

A vos yeux on doit s’interdire d’acheter un immeuble avec un seul compteur ?

Me concernant :
Oui si vous n’envisagiez pas d’y remédier.
Et oui aussi si solution technique impossible à mettre en oeuvre ou à financer.

Sinon, vous posiez la question à 15h52 "Vous conseillez de faire venir les artisans en même temps ou l’un après l’autre ?".
C’est bien que vous ayez évolué sur le sujet.

Vous en êtes où de l’achat de l’immeuble (quelle date de compromis ? En nom propre ?) ?

Dernière modification par Range19 (28/02/2022 19h41)

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#25 28/02/2022 22h27

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juradais a écrit :

.

Le chiffrage d’Enedis est une enveloppe haute qui n’est pas tirée du chapeau mais qui est estimée d’après le témoignage de plusieurs personnes ayant rajouté des compteurs électriques.

Vous ne pouvez pas comparer le cout de votre bâtiment avec celui d’autres "témoignages" car vous ne connaissez pas l’état électrique de chacun des 9 appartements !


Et si l’ancien propriétaire  "le fait déjà," et bien je doute de la qualité et de la conformité des installations en place. Il sera impossible d’obtenir un Consuel sur un seul des 9 appartements.
Consuel Obligatoire pour que Enedis ouvre le courant.

Alors 35 000€ pour l’électricité de 9 appartements + les colonnes + les gaines techniques coupe feu 2h.
Vous allez devoir revoir votre budget.

juradais a écrit :

.
Et si je fais venir un électricien, c’est justement pour qu’il me dise sur quoi je devrais tabler pour que les appartements soient aux normes demandées par Enedis.
Je me doute que le prix final est variable.

Très bien, mais c’est pas tout, faite vérifier que les gaines techniques en partie commune, elles doivent avoir l’espace pour la colonne a créer

juradais a écrit :

.
A vos yeux on doit s’interdire d’acheter un immeuble avec un seul compteur ?

C’est pas un problème d’interdiction, quoique, c’est juste de savoir ou vous allez et ce que ca va vous couter.

A+

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