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#1 21/07/2018 18h18 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Bonjour,

Je suis tombé sur cet article : Suppression de la loi PINEL et régime LMNP, amortissement fiscal des immeubles? sont préconisés par le rapport CAP 2022

Certes, le statut LMNP est décrié depuis de nombreuses années par nos chers politiciens et il ne s’agit peut être que d’un énième article sur le sujet, mais pensez-vous que ce statut puisse réellement être remis en question à court terme ?

Le projet de loi Elan est en cours de discussions au sénat et ne remet pas en cause le statut LMNP. En revanche, ce pourrait être le fameux projet de loi finances 2019 (annoncé en octobre/novembre) qui s’en charge…

Quel est votre avis à ce sujet ?

Voyez-vous des précautions particulières à prendre pour une personne souhaitant effectuer un premier investissement locatif ? (et éviter de se mettre en difficultés à cause d’un changement de législation)
Je sais qu’il faut toujours anticiper un plan B dans un investissement, mais un partage de vos préconisations peut être intéressant !

Merci ! smile

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme

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#2 21/07/2018 18h33 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Ce rapport est confidentiel mais beaucoup en parlent dans les milieux autorisés…

Si c’est comme le rapport sur les banlieues, attendons les certitudes plutôt que d’échafauder des scenaris sur des rumeurs

Dernière modification par lachignolecorse (21/07/2018 18h34)


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#3 21/07/2018 18h36 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Je suis totalement d’accord, mais il vaut toujours mieux prévenir que guérir…

Anticiper et se poser des questions sur les conséquences éventuelles d’une remise en cause du statut LMNP peut servir à beaucoup ici. Cela mérite réflexion je pense.

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#4 21/07/2018 19h16 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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La question que je me pose : quel impact de cette réforme sur le prix de l’immobilier ?
Est-ce qu’une baisse global des prix des petites surfaces (aujourd’hui souvent plus élevés que les grandes) est envisageable ? Ou est-ce que le marché des logements meublés est trop faible pour avoir un tel impact ?

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#5 21/07/2018 19h41 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Je partage l’avis de lachignolecorse…

Dans le lien proposé, on peut lire:

"2- Suppression du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ;

3- Création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement"

C’est trop vague pour conclure. La seule chose que j’en retiens, c’est qu’il faut diversifier ses placements…. Facile à dire…

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#6 21/07/2018 19h56 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Comme d’habitude, avant d’imaginer des conséquences sur la base de commentaires de commentaires, commençons par aller voir les sources, et en particulier le texte de ce rapport CAP2022.

On y trouve (à partir de la page 73/152) les préconisations concernant la "suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires"
… mais aussi "la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement" notamment.

Rien qu’à lire ce passage (qui n’est pas forcément très précis/détaillé), on constate que ça ne serait pas forcément dramatique, si cette préconisation était mise en oeuvre un jour…


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[+1]    #7 22/07/2018 02h22 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Surtout que les arguments avancés n’ont aucun rapport avec le LMNP!

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#8 24/07/2018 11h54 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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GoodbyLenine a écrit :

On y trouve (à partir de la page 73/152) les préconisations concernant la "suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires"

J’ai peut-être pas tout compris mais j’ai l’impression qu’ils mélangent tout dans ce rapport.
Par exemple, dans la partie ci-dessus, quel est le rapport entre LMNP, l’offre de logements et la construction de logements intermédiaires ?

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[+1]    #9 25/07/2018 15h28 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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GoodbyLenine a écrit :

Comme d’habitude, avant d’imaginer des conséquences sur la base de commentaires de commentaires, commençons par aller voir les sources, et en particulier le texte de ce rapport CAP2022.

On y trouve (à partir de la page 73/152) les préconisations concernant la "suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires"
… mais aussi "la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement" notamment.

Rien qu’à lire ce passage (qui n’est pas forcément très précis/détaillé), on constate que ça ne serait pas forcément dramatique, si cette préconisation était mise en oeuvre un jour…

Ce rapport démontre surtout l’incompétence rêveuse des auteurs dans le domaine de l’immobilier LMNP dans les zones tendues. En effet, à vue de nez, dans les zones tendues d’Ile de France, 90 % au moins des appartements en LMNP sont des studios ou des deux pièces. Ces appartements, le plus souvent entre 15 et 40 m2, sont appréciés par les investisseurs. Contrairement aux affirmations de l’auteur, ce statut crée une offre de  logements destinés aux étudiants, célibataires et jeunes couples, très fréquents dans ces zones tendues.
Le logement "intermédiaire" évoqué par le rapport est rare dans une zone tendue, justement parce que la zone est très recherchée par de nombreux locataires. Quand la zone est "moins tendue", vous avez un étalement des prix car la demande est moins forte. Le "contrôle des ressources des locataires" qui doit permettre de créer des logements intermédiaires est une vaste blague. Un locataire est solvable ou il ne l’est pas, le reste est littérature pour bureaucrate politisé … Pour l’auteur, c’est au privé de créer des logements à "loyer intermédiaire" dans des zones tendues, grâce à une belle usine à gaz imaginée dans un bureau par un ignorant. Pour l’auteur, les bailleurs doivent être des "gentils" et bien s’entendre pour loger les classes moyennes et les pauvres. C’est pourtant à l’Etat de faire du logement social (où il y aurait beaucoup à dire…), pas au privé. Croire aux logements intermédiaires dans des quartiers parisiens très attractifs, c’est du n’importe quoi : quand vous avez cinq candidats solvables pour un logement qui coûte très cher à l’achat, on en choisit un qui paie le prix, ce n’est pas au marché privé de changer le loyer pour faire plaisir aux pouvoirs publics. Quand on lit le rapport, on finit par croire que tout le monde peut obtenir un logement privé à loyer modéré sur les Champs-Elysées… 
Le terme de "rente" est significatif d’une idéologie hostile au bailleur, le rentier a pour but premier de ne rien faire. Dans ce rapport, il est désigné sous ce terme, alors qu’il produit un bénéfice de son travail, parfois augmenté d’une plus-value à la revente. Mais là, c’est un "méchant", il veut gagner de l’argent ! Le "gentil" lui, il veut juste loger les gens et surtout gagner très peu : il doit se contenter de la fierté  d’être un auxiliaire de la politique du logement…  Sur ce site, nombre de bailleurs privés très efficaces envisagent de renoncer à cette activité au profit d’un bail commercial ou de la bourse, car ils perdent trop de temps à gérer leurs appartements en location (voir les déclarations de Cri-cri et Philippe30).
On peut critiquer le statut LMNP, que je pratique, mais le comparer directement au Pinel et sans analyse des populations concernées démontre, encore une fois, l’incompétence de l’auteur du rapport. De nombreux appartements de type "Pinel" ou "Scellier", construits dans en banlieue de petites villes du Sud-Ouest (Bergerac…), sont vides et ont ruiné des investisseurs. Les appartements LMNP des métropoles sont presque tous loués…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (09/02/2019 18h19)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#10 25/07/2018 16h13 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Exact.

Une instabilité fiscale gérer par des incompétents fait qu’on revient à la diversification.

C’est un sujet que j’ai beaucoup creusé, on attend du changement depuis quelques temps … déjà amorcé ? ( on le voit avec le décret qui modifie les 3 caractéristique du LMNP/LMP )

Personnellement, je revends car j’ai atteins mon objectif patrimonial pour ne plus me casser la tête avec tout cela… mais Cela reste le seul placement ou on peut s’enrichir avec rien ou pas grand chose… et malgré tous les changements futur évoqué, il ne faut pas l’oublier et se laisser submerger par la peur .

Dernière modification par cricri77700 (25/07/2018 16h14)


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #11 25/07/2018 20h44 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Après voir étudié le parcours des trois présidents de Cap22, Fédéric Mion, Ross McInnes et Véronique Bédague-Hamilius, seule cette dernière a une expérience, bien légère, dans l’immobilier. Après une carrière de haut fonctionnaire, depuis mars 2017 elle travaille chez Nexcity, comme secrétaire générale avec autorité sur la DRH et la direction juridique. Là ou l’amateurisme est flagrant, c’est qu’elle était très bien placée pour obtenir des explications claires et argumentées de spécialistes. Nous en sommes très loin lorsque nous lisons le rapport, une sorte de "bien-pensance" sans lien avec le réel…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#12 25/07/2018 23h03 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Rastignac, vous avez raison, les constructeurs de nouveaux programmes et les acheteurs d’immeubles en secteur tendu ont des intérêts (divergents) sur les mêmes lopins de terre. Pour avoir rencontré plusieurs fois les responsables commerciaux de la société que vous citez, nous (bailleurs prives) sommes une épine qu’ils  aimeraient se retirer en réduisant l’intérêt pour le statut lmnp.


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#13 26/07/2018 00h22 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Comme dit précédemment, le bailleur cherchera à rentabiliser/sécuriser un minimum son bien, quoiqu’il arrive, quitte à être dans l’illégalité et payer un peu plus d’impôts.

Lorsque les conventions sont trop restrictives sur les prix de locations au m2, des loyers accessoires sont ajoutés (pour des éviers, des places de parking associées au logement,…) et les locataires à faibles ressources en sont les victimes. J’ai vu des appartements conventionnés social en zone B à la vente avec des majorations de loyer pratiquées de 50% (loué par des agences immobilières).

Pour la défiscalisation : le plafond du Scellier intermédiaire pour une personne seule est de 47k par/an en zone A et 32k en zone C. C’est pas du tout du HLM. La situation était donc à prévoir.

Qui fait du social/très social en région parisienne vu le prix de revient au m2?

Dernière modification par Philref92 (26/07/2018 00h24)

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#14 26/07/2018 08h30 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Rastignac a écrit :

Pour l’auteur, les bailleurs doivent être des "gentils" et bien s’entendre pour loger les classes moyennes et les pauvres. C’est pourtant à l’Etat de faire du logement social (où il y aurait beaucoup à dire…), pas au privé. Croire aux logements intermédiaires dans des quartiers parisiens très attractifs, c’est du n’importe quoi : quand vous avez cinq candidats solvables pour un logement qui coûte très cher à l’achat, on en choisit un qui paie le prix, ce n’est pas au marché privé de changer le loyer pour faire plaisir aux pouvoirs publics. Quand on lit le rapport, on finit par croire que tout le monde peut obtenir un logement privé à loyer modéré sur les Champs-Elysées… 

Bien oui, pourquoi, c’est pas le cas pour tout le monde ?
Logement gratuit sur Paris, c’est bien ça la norme.. non?
Parce qu’il y a des gens qui paient pour se loger sur Paris ?
wink

Un peu déconnecté de la réalité.

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#15 26/07/2018 09h48 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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cricri77700 a écrit :

C’est un sujet que j’ai beaucoup creusé, on attend du changement depuis quelques temps … déjà amorcé ? ( on le voit avec le décret qui modifie les 3 caractéristique du LMNP/LMP )

Alors oui, on a bcp d’incompétents au pouvoir mais le recalibrage lmnp/lmp me parait juste et ce n’est qu’un rééquilibrage normal. On ne peut pas dire que l’on ne soit pas pro avec plus de 50% de ses revenus issu de la location immobilière

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#16 26/07/2018 09h58 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Oui mais il faut augmenter le Plafond alors.
23000 ? C’est une blague .. vous pouvez vivre avec cette somme avec la fiscalité associé ?


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#17 02/08/2018 12h55 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Si 23k€ représentent 50% de vos revenus, vous êtes à 46 k€ annuels.

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#18 02/08/2018 14h09 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Je sais bien ;
Justement C’est une blague.
Le mec qui ne travaille pas et qui touche 25000 euros en LMNP va devenir LMP et ne va plus pouvoir vivre avec la fiscalité du LMP.

On parle d’être professionnel , donc pouvoir en vivre sans avoir besoin de faire un travail supplémentaire à côté et cotiser 2 fois avec le RSI( enfin SS maintenant ) du coup.

Je trouve cela illogique…
Mais l’état à besoin de taper sur l’immobilier pour récupérer des sous … comme c’est une valeur refuge pour les français…


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#19 02/08/2018 17h06 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Remarques (en réactions aux derniers messages) :

   (#15) Il n’y a à ma connaissance aucun "décret qui modifie les 3 caractéristiques du LMNP/LMP".             
          Il y a juste une réponse du Conseil Constitutionnel qui retire une condition pour être LMP dans des
            conditions très particulières.

   (#16 et 17 et 18) Les 23 000€ sont un seuil (non révisé depuis plus de 15 ans), et il n’y a pas si longtemps,
            quand tout le monde aurait préféré être LMP, les gens se plaignaient qu’il soit trop élevé…
         Remarquons aussi que pas mal de français ont un revenu annuel inférieur  à 23 000€.
             (remarquons aussi que les 23 000€ sont un seuil de "recettes", pas de "bénéfices")
         Donc ’’Le mec qui ne travaille pas et qui touche 25000 euros en LMNP va devenir LMP et ne va plus
             pouvoir vivre avec la fiscalité du LMP.
" est inexact : il peut en vivre, il n’est pas forcément LMP
             (il peut rester LMNP ou même il lui reste le régime micro/AE avec un seuil à 70 000€).
         La "blague", c’est se plaindre de ne pas avoir le lait, le beurre, la crémière, et l’argent, et le trouver illogique ! 

   (#18) Les cas où il faut "cotiser 2 fois avec le RSI (enfin SS maintenant)" sont (de plus en plus) marginaux
             (car des règles ont changé pour les personnes en "multi-activité").


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#20 02/08/2018 17h25 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Je sais bien que à ce jour rien n’a changer car un décret ne peut pas changer une loi.

On parle avec des suppositions CF le rapport.

Si cela ce fait , je trouve cela illogique ( oui ) d’être LMP avec 23000 de recette … on ne peut pas vivre avec cela ( emprunt en cours + fiscalité confiscatoire ).

Et pour la deuxième condition, comment peut on être professionnel et avoir un autre emploi à côté ?

Je sais ce que c’est de gérer un parc immobilier et cela demande du temps.

Par contre pour les personnes en multi activité je dois manquer qq chose , su je suis salarié + LMP je ne cotise pas avec mon activité de LMP à la SS ?


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#21 02/08/2018 19h19 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Il n’y a aucun décret qui fasse ce que vous indiquez. Si je me trompe, merci de fournir le lien vers le décret en question.

Tout le monde ne gère pas son parc immobilier comme cricri77700 : il est possible de déléguer beaucoup de choses, tout en gardant le contrôle. Et si cricri77700 ne conservait qu’une fraction de ses immeubles afin de générer juste 23 000€ de recette, la gestion (même complètement en direct) ne représenterait de loin pas un temps plein.

Il est tout à fait possible d’avoir 2 (et même plus d’) activités professionnelles. L’une sera l’activité principale. Si c’est la location meublée, vous serez LMP ! Il faut bien quelques critères pour la déterminer…

Certains vous diront qu’il est plus difficile de vivre avec le SMIC (ne parlons pas du RSA, ou d’autres minima sociaux) qu’en étant LMP avec un peu plus de 23 000€ de recettes…

Les personnes en multi activité peuvent (quand ils ne sont pas salariés) soit être AE ou en régime micro (et cotiser peu, de manière forfaitaire et simplifiée), soit être LMNP, soit être LMP (en remplissant les conditions) et cotiser sur leur bénéfice BIC (avec un minimum vers 1k€), soit autre chose encore. Celui qui gagne 15k€ d’un côté et 20 k€ de l’autre (bénéfice BIC et salaire par exemple), cotisera sur 15k€ et sur 20 k€, comme un salarié qui gagne 35 k€, ou comme un salarié ayant 2 contrats de travail comme salarié pour 15 et 20 k€, à quelques effets de seuil près.


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#22 02/08/2018 19h52 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 | Conseil constitutionnel

A voir ce que cela va donner au 1er janvier.

Pour l’exemple d’une personne qui gagne 15000 d’un côté et 20 000 de l’autre je trouve cela a la fois juste et injuste : pour le patrimoine mobilier par exemple , celui qui dépasse 23000 euros de bénéfice devrait être boursier professionnel et donc payer une cotisation sociale supplémentaire ?

Je tire par les cheveux mais l’immobilier "professionnel" entre le changement de fiscalité + CFE + taxe foncière + entretien + impôts est bien plus confiscatoire.

Je ne trouve aucune logique entre tout ça.

Attention je ne crache pas sur l’immobilier car c’est ce qui m’a enrichie personnellement.
Mais avec 18/20% de rendement brut Et beaucoup d’effort.

Le Pékin moyen avec son 6/7% brut et les changements de fiscalité plus ou moins probable , cela peut devenir compliquer.

D’où la diversification… de 90 je vais passer à 30/35% ( je vais bientôt exposer cela sur ma présentation )

Il y a beaucoup d’avantage sur le LMNP à ce jour.
Mais , c’est mon avis, je remarque que l’état tape de plus en plus sur l’immobilier :

-Par exemple le COSSE qui remplace le Borloo ancien ( terminé les abattements sauf pour encore quelques cas )
- la location saisonnière , quand on dépasse 23000 euros=cotisation par exemple.
- la décision ci dessus , je ne pense pas que dans 3 A 5 ans , le LMNP existe encore, ou du moins sans retiré quelques avantages.

L’immobilier c’est bien pour se créer un patrimoine .. mais faut bien comprendre la fiscalité et c’est difficile d’être long terme avec tout ça.
Le problème quand on démarre de rien , l’immobilier est le 1er actif qui nous ouvre des portes et on peut être très facilement sur exposé en immobilier, non diversifié et cela peut être dangereux.

Pour revenir sur le sujet , oui il n’y a rien pour le moment.
Mais il y a quelques signes qui nous montre que faire un point sur son patrimoine si on est surexposé en immobilier n’est pas une mauvaise idée.


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#23 02/08/2018 20h31 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Ce n’est pas un "décret" (les mots ont un sens précis !).


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#24 03/08/2018 18h57 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Bonjour à tous,

Pensez vous que la rétroactivité dans le cas de la disparition du LMNP dans quelques années s’appliquera ?

Cela reste un avantage fiscal, si les personnes savaient que ce régime disparaîtrait dans le futur il n’y aurait pas adhéré, qu en pensez vous ?

Merci

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#25 04/08/2018 10h34 → Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi finances, reforme)

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Votre question est trop peu claire, et vous avez omis de vous présenter dans la section ad hoc, comme la charte du forum vous y oblige.

Présentez-vous, puis formulez des questions précises, si vous voulez des réponses adéquates.

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