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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 27/01/2018 12h13

Membre
Réputation :   11  

Bonjour à  tous,

je vous présente mon premier projet tout frais , je vais rester synthétique plus plus de clarté ,

je n’hésiterai pas à répondre à vos sollicitations

fabrice

Rappel de situation perso :

moi 33 ans , intérimaire dans le batiment
ma compagne, 31 avec cdi dans un bureau
RP a credit qui nous endette à 33 %

donc on a été à la banque pour demander un financement total 
pour un immeuble de rapport à 286 K€.

Cela a été quasi impossible vu ma situation malgré le CDI de madame… mais on a fini par tomber sur un bon banquier .

le projet :

immeuble de 8 logements et 2 affichages publicitaires
Prix FAI affiché 233 k , négocié àprès une contre offre du vendeur à 220455 €.
notaire 16700
agence 13455
J’ai négocié qu’un appartement reste vide àprès le départ d’un locataire en plein compromis
( signé en septembre 2017, départ en octobre) car c’est le plus grand et vieux de l’immeuble qui est en partie bien correct et surtout avoir un différé pour le crédit.

revenus locatifs hors charges mensuels :

locations nues (2 appart et publicité ) : 761 ( j’ai des contacts pour d’autres pubs + 1300 annuels )
locations meublées                            : 2181 (après travaux 2239 )
total                                                 : 2942 ( puis 3000 )

le cash flow servira à rafraichir les apparts à chaque sortie .

charges annuelles du bien :

MRH immeuble : 570
expert comptable avec CGA : 960
CFE :500
femme de ménage en CDI (dont urssaf) : 700
jardinier : 200

financement :

Sans donner les détails du parcours , voici le prêt obtenu après 25 refus
(cumul entre rdv en direct et 3 courtiers), finalement nous avons du mettre un apport pour avoir un oui

budget global  : 286 K

281 K€ sur 20 ans à 1.80% hors assurance + 5 K d’apport
dont 46K de travaux pour la rénovation d’un appart

frais de dossier 500 (minimum de la banque)

assurance 50/50 sur CRD

garanties : cautionnement impossible car intérimaire et demande 110% donc hypothèque et IPPD

différé partiel de 4 ans max

mensualité de 1520 mais 533 max pendant le différé

Le bien s’autofinance totalement avec une petite marge , nous sommes donc optimistes sur la suite , les locataires en place ne présentent pas de soucis particuliers et ont de bons profils

Nous reprenons en direct la gestion , une agence avait le bien en gestion depuis 20 ans … une mine d’information avant d’avoir fait la première proposition d’achat .

voilà  dans les grandes lignes

Un pas de plus vers une retraite plus confortable

bonne journée

Dernière modification par Dum5000 (27/01/2018 12h15)

Mots-clés : autofinancement, différé d'amortisement, immeuble


Vers une retraite dorée 😁

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#2 27/01/2018 12h17

Membre
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Réputation :   235  

Bonjour,
Pouvez vous expliciter ces points :
femme de ménage en CDI (dont urssaf) : 700
jardinier : 200

Quel régime ? ça fait de toutes petites sommes mensuelles. pourquoi ne pas traiter avec une société de nettoyage moins contraignante que gérer des contrats de travail et paies ?

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#3 27/01/2018 12h22

Membre
Réputation :   11  

bonjour Range19 ,

avec plaisir ,

je reprends le contrat en cours pour la femme de ménage , ça passe par le TESE de l’urssaf donc en gros je ne m’occupe pas de faire les déclarations (c’est comme le CESU ) juste de payer.

Elle part en août donc après je passerait par un prestataire ( le bien est à 2h de route ) pour simplifier.

Le jardinier c’est au compte goute car la cour est en gravillon donc c’est surout pour debrouissailler la mauvaise herbes , lui c’était un prestataire donc…


Vers une retraite dorée 😁

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#4 27/01/2018 22h25

Membre
Réputation :   33  

Bonsoir,

En TESE vous devez faire une déclaration mensuelle sur le site, assez simplifiée mais un peu plus compliquée à mettre en place que le CESU (j’utilise les 2). C’est à vous de faire parvenir la fiche de paie à la salariée (et son virement/chèque bien entendu.

Beau projet, ressemble dans les grandes lignes à mon dernier projet, très ambitieux pour un premier projet et à cause de la distance !

Il y aura forcement des moments difficiles mais vous avez le différé de paiement qui vous permettra de ne pas être trop dans le rouge financièrement, je vous félicite, tenez nous au courant (des bons et des mauvais moments) !

Au plaisir,

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#5 27/01/2018 23h35

Membre
Réputation :   1  

Bonsoir Et félicitations mon cher Dum5000,
Je viens de faire le lien ce ce projet avec plusieurs groupes Facebook !
Il me semblait bien qu’étant donné votre niveau de connaissances vous étiez aussi sur ce forum ! ;-)
Au plaisir !

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#6 28/01/2018 00h19

Membre
Réputation :   11  

Lili a écrit :

Bonsoir,

En TESE vous devez faire une déclaration mensuelle sur le site, assez simplifiée mais un peu plus compliquée à mettre en place que le CESU (j’utilise les 2). C’est à vous de faire parvenir la fiche de paie à la salariée (et son virement/chèque bien entendu.

Oui je connais pas du tout mais j’ai bien discuté avec l’agence qui gérait et elle m’aide pour le passage de flambeau , le feeling est bien passé 😁

Beau projet, ressemble dans les grandes lignes à mon dernier projet, très ambitieux pour un premier projet et à cause de la distance !

Je suis à 2h c’est jouable , les chiff4es permettent de remettre en gestion au cas où donc si ça me sollicite trop , j’ai une bouée de secours 😀

Il y aura forcement des moments difficiles mais vous avez le différé de paiement qui vous permettra de ne pas être trop dans le rouge financièrement, je vous félicite, tenez nous au courant (des bons et des mauvais moments) !

Pour le rouge je m’en fais pas , on se lance pas sans une trésorerie de sécurité 😉

Au plaisir,

Lili


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#7 30/01/2018 22h34

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Bonsoir

Petit passage pour dire que j’ai ajouté un revenu supplémentaire à l’immeuble

Un panneau publicitaire pour 500€ à l’année

C’est toujours ça en plus sans gestion.

A++


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#8 30/01/2018 22h59

Membre
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Bien joué Dum5000!

Votre histoire de panneau publicitaire m’intrigue….

Pouvez-vous nous en dire un peu plus? Existe-t-il une réglementation? Avez-vous proposé votre emplacement à un commerçant ou avez-vous été démarché par une régie publicitaire?

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#9 31/01/2018 21h22

Membre
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Bonsoir pierrot31,

Un peu des 2 j’ai été démarche par un client en direct , pas une régie publicitaire donc je sers pas de pompe à fric à quelqu’un , je suis la pompe 😂

Après faut se renseigner suivant le lieu et différents critères pour trouver le service instructeur (ici j’ai réussi à le trouver  en appelant l’urbanisme qui m’a dit ou appeler) ça peut être la mairie si y’a un RLP sinon c’est le préfet (mais qui peut déléguer à un service , pour moi la Ddt ou dreal maintenant) et encore cela dépend du type d’installation (enseigne ou pre-enseigne ou autre)

Bref pas facile depuis la loi ENE de 2015 qui a rétréci les autorisations possibles .

A savoir que c’est l’exploitant qui doit monter le dossier donc j’ai juste eu à rédiger le bail (j’avais un modèle car déjà un bail en cours sur l’immeuble que j’ai complété avec un modèle sur internet )

A++

Dernière modification par Dum5000 (31/01/2018 21h22)


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#10 07/02/2018 12h03

Membre
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Bonjour,
Je suis dans la même situations. Je souhaite acquérir un immeuble de rapport de 3 appartement au prix de 180 000 euros loués 1400 euros par mois pour les 3. Mon mari et moi sommes en CDI dans le privé (revenu 4000 euros net) mais nous sommes déjà endettés à 33% avec notre RP. J’aimerais savoir comment vous avez convaincu votre banquier de vous prêter ? Quelle est votre banque ? Je suis en réflexion et j’aimerais connaitre un peu plus de détails sur vos démarches.
Merci d’avance et félicitation à vous pour votre détermination.  Je vous souhaite de trouver rapidement des locataires fiables et heureux. smile

Dernière modification par Stefka (07/02/2018 12h03)

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#11 10/02/2018 16h07

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Bonjour

Je suis tombé sur un bon banquier qui investis aussi sur les immeubles ,

le projet totalement financé par les loyers et des chiffres certifiés (chaque ligne avait son justificatif) à fait peser la balance du bon côté.

Un dossier complet et bien présenté devrait suffire dans votre cas surtout sur vos revenus qui sont loin des miens et votre situation

Il faut aussi être irréprochable sur les comptes et montrer qu’on épargne même si le montant est petit t1nt qu’il est régulier c’est un bon point

Voilà ce qui est déterminant pour moi surtout étant la bête noire des banques , un intérimaire.

A++


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#12 25/02/2018 13h00

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Bonjour à tous

Premier écueil,  un retard de loyer , le locataire retraité de 60 ans ne réponds à aucunes de mes sollicitations

Ça sent l’impayé…

Je vais devoir déjà utiliser ma protection juridique …..

😎


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#13 25/02/2018 14h29

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Heureux, dans votre malheur qu’il n’ait pas plus de 65 ans avec les protections supplémentaires accordées…
En mode humour (votre signature parle de vous ou de votre locataire? ) mode humour off.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#14 25/02/2018 14h37

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Bonjour Dum5000,

Je sais que vous n’êtes pas tout près mais j’essayerais de lui parler en « face à face » avant de lancer les grandes manœuvres (à moins que vous ayez une GLI auquel cas, il faut respecter le formalisme)… Allez discuter avec les autres locataires pour ne pas qu’ils prennent exemple sur ce locataire et aussi pour glaner quelques informations… heureusement, que vous avez un différé et que vos ratios sont bons!

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#15 25/02/2018 14h39

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Dum5000 a écrit :

Bonjour à tous

Premier écueil,  un retard de loyer , le locataire retraité de 60 ans ne réponds à aucunes de mes sollicitations

Ça sent l’impayé…

Je vais devoir déjà utiliser ma protection juridique …..

😎

Avant de lancer l’artillerie lourde, essayez de le croiser dans l’immeuble pour entamer la conversation  et savoir quelle est la raison du retard.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#16 01/03/2018 18h56

Membre
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Bonsoir

Pas de souci ddtee 😁 c’est mon objectif

J’ai réussi à l’avoir au téléphone,  courtois et ferme je lui est demandé que cela reste exceptionnel et que vu son silence sur 2 semaine j’etais pas loin de rendre les demandes plus formelles ….
Il m’a dit qu’il envoyait le loyer …on verra demain (vu qu’il m’a dit ça y’a 2 semaines)

Wait and see 😐

Raison avancée,  changement de banque …donc ça devrait rester exceptionnel


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#17 01/03/2018 19h11

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Dum5000 a écrit :

Bonsoir

Il m’a dit qu’il envoyait le loyer …on verra demain (vu qu’il m’a dit ça y’a 2 semaines)

A votre place, je n’attendrai pas. Quand on me dit cela, je réponds : n’envoyez rien, je viens le chercher de suite.  Vous lui rappelez qu’il vous l’a deja dit 15 jours auparavant. Vous voyez de suite s’il commence à sortir de nouvelles excuses…

Dernière modification par lachignolecorse (01/03/2018 19h11)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#18 01/03/2018 23h21

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Bonsoir Dum5000,

J’espère qu’il vous réglera le loyer et que cela restera exceptionnel.

Pour l’avoir appris à mes dépens, à vouloir être trop gentil et arrangeant on finit par nous prendre par un c**.
Le problème, si comme moi votre bien se trouve dans une petite commune ou sous-préfecture de Gironde, c’est que le locataire sait bien qu’il peut ne pas payer, et ce en presque impunité.

Bon courage pour la suite.

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#19 02/03/2018 20h10

Membre
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Bonsoir à tous

Toujours rien reçu,  je vois demain et courrier

Fini les paroles , je commence l’écrit

Le problème de lui dire je viens ne change rien car même en y allant à l’improviste , il ne répond pas …

Je l’appelle demain si rien au courrier ….sans espoir bien sur de l’avoir

Mais je ne comprends pas ce manque de savoir vivre …

Surtout qu’il a une rente militaire qui couvre le loyer , et pas encore à la retraite civile ….donc il bosse à côté
Il devrait pouvoir payer

L’agence qui gérait me dit que ça fait très peu de temps qu’il deconne , avant ca se passer bien

Bref

Je vous dirai la suite 😉


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#20 07/03/2018 19h49

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Bonjour

Rien de reçu comme deviné  donc mise en demeure envoyée…..on attend la réaction 😐


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#21 10/03/2018 23h26

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Ne pas céder et rester ferme est la clé de tout propriétaire. Ne pas instaurer de relation amicale est primordial. Un projet comme le votre (10% de rentabilité annuelle nette à vue d’oeil) est directement impacté par le profil des locataires ainsi que l’entretien général du bâtiment et des appartements. Même si les loyers sont faibles (350 euros?), certains individus n’arrivent pas ou ne veulent pas payer et c’est inacceptable. Une simple lettre de mise en demeure d’huissier coûte autant qu’un loyer mensuel dans votre cas.

Bon courage

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#22 25/03/2018 15h19

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Hello

Pas de réaction et le gars m’évite.

L’autre jour je sors , il se gare avec sa voiture et reste cloîtré  dedans, aucun dialogue possible.

Dossier transmis à l’huissier

Arf🤔


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#23 26/03/2018 09h22

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Bon courage à vous…
Les mauvais payeurs sont une vraie épreuve dans la vie d’une propriétaire bailleur.

Gardez bien une trace de tout ce que vous tentez. Et entourez vous bien.

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#24 26/03/2018 21h33

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Je garde le peu que j’ai sms juste , l’huissier va passer sous une semaine pour le commandement de payer

J’espère que ça fera assez peur pour en rester à ce point dans la procédure 😉

A+


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#25 27/03/2018 05h56

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Bon courage j’étais pas loin de votre cas.
L’homme qui pourtant était très sérieux quand je les choisis d’une cinquantaine d’années. Dès le second mois a traîné fortement a me payer.
Il ne répond jamais a mes appels.
J’ai dû a plusieurs reprises appeler sa soeur qui c’est porté caution pour qu’elle règle les choses.
Je lui est annoncé qu’elle allait devoir payer a la place de son frère ou sinon je passais par la case huissier.
Il devait me rappeler après avoir eu sa soeur.
Chose qu’il n’a jamais faites.
J’ai finit par recevoir deux chèques avec la sommes qu’il me devait mais je n’est toujours pas eu contact avec lui.
Je ne l’explique pas lui qui est pourtant super sympas.
Je suis toujours resté très clame et courtois.
Comme quoi même en sélectionnant on peux avoir des surprises.
J’espère que maintenant je n’aurais pas a lui rappeler chaque mois ce qu’il me doit.

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