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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/05/2018 08h48

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Hello,

Ma précédente étude de cas ne s’étant pas concrétiser, je reviens ici avec un nouvelle immeuble qui serait loué en LMNP au réel.

VOTRE PROFIL

Cadre dans l’informatique, 27 ans.
Revenues :  2450 euros revenues net mensuels sans ma part variable (environ 8k par an) + 1200 euros de revenues locatifs mensuels en meublés avec un changement de régime depuis cette semaine rétroactif pour l’année 2017 me permettant de me déclarer maintenant au réel.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Moyenne
- Fiscales - Je pense bonne maintenant
- Artisanales - Aucune
- Sociales - OK
- Temps disponible - OK

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de 6 appartements (1 studio 18.14m², 2 T1 28.35 et 33.67m², 2 T2 33.11 et 28.74m², 1 T3 67m2) comprenant également un garage, une cave et une autre pièce au RDC pouvant servir de local à vélo ou autre ?
- Année de construction : 1900 (je pense)
- Étage 4 étages sans ascenseur pour un total de 209m²
- Inoccupés
- Aucun Syndic
- Chauffage individuel electrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? aucun juste une grande terrasse pour le T3
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

Dans le centre ville d’une ville de 15 000 habitants dans le Limousin. Proche de la gare et de plusieurs écoles me permettant de me focaliser sur des locations étudiantes

RENTABILITÉ DU BIEN

- prix : 265k
- loyer : 2200 euros + 90 euros de charges (studio 250, T1 et T2 350, T3 500 garage 50)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans (j’aurai certainement plus avec les étudiants mais je compte essayer de faire de la location saisonnière)
- Travaux immédiat : 3 volets à changer, toiture à réviser : 3,5k
- Travaux optionnel : 16 radiateurs à changer : 9.6k, ravalement de façade 10k
- Taxe foncière : 3359 euros
- Assurance PNO : 550 euros
- Frais de notaire : 18 653 euros
- Frais de courtier : 1200 euros
- Mobilier : 12 000 euros

- Rentabilité brute : 2290*12/303853 = 9.04%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit  : étudié à 1,65
- Durée du crédit : 20 ans
- Assurance : 0.27
- Mensualités : 1 555.65 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP au réel. J’hésites pour le T3. En comptabilisant la terrasse, la cave + garage je devrais pouvoir en tirer un bon prix en cosse ancien mais je suis en zone C et je devrais obligatoirement faire appel à un organisme.

CASH FLOW

169.71 euros/mois
D’après rendementlocatif.com je serais en positif pendant 9 ans avec un cash flow quasi-nul durant les vacances locatives.
Les 11 années suivantes cash flow négatif commençant à 3,3k par an pour terminer à 7,7k puis positif de 12k une fois le crédit terminé

MON RESSENTI

Le prix affiché est de 275k revenue au m² cela fait 1300 euros ce qui sort complètement des prix pratiqués dans le secteur dans l’ancien variant plutôt de 330 à 950 euros. Le problème est que j’en suis à une 15ène d’immeuble visité et bien que le prix au m² n’était pas le même, ils n’étaient pas rentable, celui là le serait en LMNP grâce à son positionnement et sa qualité (appartements entièrement rénovés à neuf, aux normes avec de belles cuisines, interphones, emplacement pour lave-linge dans tous les appartements, parking publique gratuit juste à côté…

Je compte utiliser les travaux potentiels pour  faire une première proposition à 240k (1150 euros/m² et un cash flow de 300euros/mois) mais je serais prêt tout de même à l’acheter à 265k sans travaux. Qu’en pensez-vous ?

2ème question : pensez-vous que les travaux (ou une autre astuce) puissent me permettre de garder l’immeuble dans 9/10 ans ou devrais-je forcément le revendre ?

Dernière modification par blacked (06/05/2018 08h52)

Mots-clés : cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 06/05/2018 09h55

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En général le prix de l’immobilier pour des immeubles est moins chère au m2 que pour le reste.
Du coup je me demande si c’est pas un peu chère malgré une rentabilité pas trop mauvaise
Potter

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#3 06/05/2018 21h57

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Bonjour,

Je ne connais pas du tout votre secteur, mais sur la base des informations que vous communiquez, il me semble que la réponse est dans la question !

Prix proposé de 1300€/m2 alors que le prix moyen est de 330 à 950/m2  ==> comme indiqué par potterthekiller, au lieu de bénéficier du "prix de gros" de l’immeuble, vous le touchez à un prix supérieur au prix du marché. Quelle que soit la rentabilité du projet, cela ne me semble pas sain de partir sur un bien surpayé. Les bonnes affaires se font toujours à l’achat.

Concernant votre autre question, le fait que le cash-flow passe progressivement en négatif n’implique pas forcément qu’il vous faudra revendre le bien. Tout dépend de vos objectifs, de vos revenus et patrimoine existant… Si l’immeuble tourne bien et que vous pouvez vous permettre un cash-flow négatif, alors aucune obligation de revendre l’immeuble. En revanche si vous comptez sur les revenus locatif pour améliorer dès maintenant votre train de vie, alors il vous sera difficile de le conserver. Faire des travaux permettrait d’augmenter vos charges et/ou amortissements déductibles, et donc de réduire votre bénéfice imposable, mais il faudra bien les financer… ce qui dégradera dans tous les cas le CF.

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#4 07/05/2018 16h46

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J’ai eu mon courtier qui m’a confirmé que je pourrais disposer de mon prêt par contre sans le financement de mes travaux et le mobilier. Je dois donc forcément avoir un différé partiel qui ne semble pas le bloquer.

Il m’a également confirmé qu’il pouvait me suivre sur un prêt de 25 ans. J’ai cru comprendre que ce n’était pas conseillé sur ce forum mais j’en vois vraiment l’avantage… En partant de mon prix de 265k mon cash flow passerait à 455 euros/mois, resterai positif pendant 9 ans et je me verrais assumer mon cash flow négatif les années suivantes qui serait beaucoup plus faibles que sur 20 ans.

Personnellement, je suis prêt a accepté de payer mon bien 1174 euros/m2 net vendeur et avoir acheter le bien le plus chère depuis 3 ans dans le secteur pour ce genre de cash flow…

Et pour informations j’ai envoyé mon offre d’achat ce midi en partant à un prix de 244 906 euros (1085euros/m2 net vendeur) ce qui me ferait un cash flow de 526.66 euros.

Me faudra par contre gérer mes premiers travaux et l’achat du mobilier. Si le différés partiel est trop court je devrais certainement devoir souscrire un prêt conso sad.

Pensez-vous que je puisse essayer de négocier la prise en compte des travaux dans mon prêt (quitte à les gonfler légèrement pour y inclure un peu de mobilier) ?

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#5 07/05/2018 22h10

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Concernant la durée de l’emprunt, disons qu’il y a plusieurs écoles. Ceux qui estiment qu’il vaut mieux se débarrasser le plus rapidement possible de ses dettes pour pouvoir bénéficier de la totalité des loyers (ainsi que de la création de patrimoine liée au remboursement rapide du capital du prêt), et ceux pour lesquels seuls le cash-flow compte car lui seul peut permettre de profiter d’un complément de liquidités à court terme.

Étonnant que votre banquier ne vous suive pas sur la prise en charge des travaux dans le prêt, vu que c’est plutôt classique. Concernant le mobilier, la parade est justement de surévaluer le montant des travaux (devis supérieurs au montant réel final) puis de demander au banquier de vous verser la « queue de prêt » sans justificatif si vous n’avez pas encore débloqué tout le montant des travaux, ce qu’ils acceptent généralement si le reliquat est faible.

NB : Je vous invite à prendre un peu de recul quand à votre calcul du cash-flow au centime près… l’investissement locatif est jalonné d’imprevus, et la réalité est souvent bien différente des simulations Excel. cependant un projet concret un peu moins rentable que prévu vous rapportera toujours plus qu’un superbe projet de papier jamais réalisé. On dit souvent qu’un imbécile qui marche va plus loin qu’un savant qui reste assis smile

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[+1]    #6 07/05/2018 22h24

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Ca  dépend dans quel sens il marche…


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#7 12/05/2018 16h46

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Blacked

Alors quel est le retour sur votre offre d’achat ?

Michael Ferrari qui est un investisseur immobilier n’hésite pas à casser les prix dans une de ses vidéos il visitait un immeuble pres d’Angers vendu 500 000€ pour 5% de rentabilité il a fait une offre à 330 000€ !

Jamais je n’aurais osé mais maintenant pourquoi ne pas essayer on ne connait pas la situation des vendeurs et lorsqu’il y a un agent immobilier c’est encore mieux smile


En route vers l'indépendance financière :)

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#8 15/05/2018 12h16

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Hello,

Je viens enfin d’avoir un retour de l’agent immobilier.

Le vendeur ne peut pas descendre en dessous de 262k (il n’a l’immeuble que depuis 10 ans, à toujours sont crédit en cours et le bien + les travaux effectués lui est revenues apparemment plus chère). L’agence immobilière a fait un effort sur les frais (ils sont descendus de 7 à 6%) et pourrait potentiellement me faire une réduction de 2k de leur côté supplémentaire mais je ne pense pas pouvoir descendre plus.

J’ai recontacté mon courtier pour étudier les différents paramètres de ce qu’ils peuvent me proposer et ressortir une rentabilité ainsi que le cash flow avec des chiffres plus réalistes.

J’ai déjà donné mon accord téléphonique pour l’offre avec quelques conditions. J’espère que mon courtier me permettra d’avoir un prêt intéressant pour que cette acquisition puisse se faire car l’immeuble me plaisait vraiment.

Je vous tiens au courant smile

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#9 15/05/2018 12h56

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Il a l’immeuble depuis 10ans ce qui doit correspondre a la moitié de son crédit.
Du coup il va se faire tout de même une belle marge.
Le fait que ça lui est revenue plus chère n’est pas votre soucis.
Vous êtes acheteurs et lui vendeur.
Il y a d’autre personne sur le coup?
Si c’est non il fera sûrement une concession encore.
Si vous estimez et êtes sur du bon tarif pourquoi pas.
Potter

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#10 15/05/2018 13h15

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blacked a écrit :

il n’a l’immeuble que depuis 10 ans, à toujours sont crédit en cours et le bien + les travaux effectués lui est revenues apparemment plus chère

Ce n’est pas inutile de savoir comment raisonne le vendeur ; mais ce raisonnement ne doit surtout pas devenir le vôtre. C’est qui compte pour vous, c’est comment ce prix se place par rapport au marché local ; et la rentabilité que vous en tirez.

Accessoirement, vous n’avez pas précisé si les appartements sont vides ou loués ; et si loués, nus ou meublés. Car votre rentabilité et votre cashflow reposent sur l’hypothèse que vous pourrez louer tous les appartements en meublé, ce qui sera compliqué si certains appartements sont déjà loués nus.

Dernière modification par Bernard2K (15/05/2018 13h16)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 15/05/2018 13h41

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potterthekiller a écrit :

Il a l’immeuble depuis 10ans ce qui doit correspondre a la moitié de son crédit.
Du coup il va se faire tout de même une belle marge.
Le fait que ça lui est revenue plus chère n’est pas votre soucis.
Vous êtes acheteurs et lui vendeur.
Il y a d’autre personne sur le coup?
Si c’est non il fera sûrement une concession encore.
Si vous estimez et êtes sur du bon tarif pourquoi pas.
Potter

Il n’y a personnes d’autres je pense parce que le bien n’est pas encore affiché. D’après l’agent : le vendeur préférerai garder le bien, relouer entièrement et faire du déficit foncier avec des potentiels travaux (ravalement ect…) plutôt que de descendre en dessous de ses 262k.

Personnellement, ça m’embête de me retrouver avec encore un bien dont le rendement brut n’est pas si extraordinaire que ça mais ça m’embête aussi de le perdre à 5/10k près parce qu’il m’intéressait vraiment et j’ai pas l’impression de trouver mon bonheur ailleurs.

Dans tout les cas il faut que je refasse mes calculs pour étudier ce que je peux faire avec ce prix.

Bernard2K a écrit :

Accessoirement, vous n’avez pas précisé si les appartements sont vides ou loués ; et si loués, nus ou meublés. Car votre rentabilité et votre cashflow reposent sur l’hypothèse que vous pourrez louer tous les appartements en meublé, ce qui sera compliqué si certains appartements sont déjà loués nus.

Il y a actuellement 2 appartements sur 6 loués en nus. J’ai bien indiqué que le critère non négociable de mon côté était que je puisse louer tous les appartements en meublés. Puis-je d’ailleurs inscrire cette clause dans le compromis ?

L’agent me dit que pour lui il n’y a aucun problème, qu’ils ont récupéré la gérance et qu’ils étaient en standby pour les annonces (initialement en nue) en fonction de si je prenais le bien ou pas comme cet élément était déterminant de mon côté et que les 2 locataires en places devaient partir en juin.

J’aimerais tout de même éviter de juste me contenter de ce qu’il me dit à l’oral et se pose la problématique du mobilier : Je n’ai pas assez d’épargne pour meubler directement 6 appartements (j’avais prévu 12k pour cela). J’avais initialement indiqué à l’agence lors de la visite que si j’achetais le bien je pourrais m’occuper de financer le mobilier avant la vente mais au vue du prix d’acquisition je n’en ai plus envie.

Pensez-vous que cela puisse être une piste de négociation ? Ok pour le prix mais a condition que les appartements soient meublés à la charge du vendeur en attendant la vente ? J’ai peur que si je dise ça les appartements reste inhabité.

J’ai aussi la valeur du mobilier déjà présent : l’agent m’a confirmé qu’il y avait au moins 20k avec les 6 cuisines qui pourraient diminuer légèrement les frais de notaires mais je n’arrive pas à savoir si le fais de souscrire un prêt additionnel pour les financer serait trop risqué compte tenu du "potentiel" gain. J’essayerai de calculer cela suite à mon entretien demain avec le courtier.

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#12 15/05/2018 18h13

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Pardon, mais vous êtes un peu naïf quand même. Dites-vous bien qu’un AI est un vendeur, tout ce qu’il dit c’est pour vendre ; peu importent les entorses à la vérité.

"pas affiché" : si l’AI vous a fait visiter, c’est qu’il a un mandat du vendeur, non ? S’il a un mandat et qu’il n’a pas publié d’annonce, qu’est-ce qu’il fout ?

D’après l’agent : le vendeur préférerai garder le bien, relouer entièrement et faire du déficit foncier avec des potentiels travaux (ravalement ect…) plutôt que de descendre en dessous de ses 262k.

Mon oeil ! Une personne qui n’a que 2 appartements occupés sur 6 veut vendre, et pas qu’un peu ! Et avec son crédit qu’à moitié remboursé et ses travaux qui lui ont déjà coûté trop cher, il ne va certainement pas remettre au pot !

’ils étaient en standby pour les annonces (initialement en nue) en fonction de si je prenais le bien ou pas

Ils vous font trop d’honneur ! wink Franchement, les acheteurs ça va ça vient, et un AI le sait très bien, tant que l’acte authentique n’est pas signé, personne ne peut être certain que vous prenez le bien. Donc, un bailleur ne fait pas dépendre sa décision de relouer en fonction de si un unique acheteur se décide ou pas ! L’AI vous mène en bateau en vous faisant passer pour le VIP dont on attend impatiemment la décision, comme si vous l’aviez déjà presque acheté ; façon de vous forcer la main.

Pour ce qui est de passer en meublé sur les baux actuellement loués nus : c’est une manœuvre un peu "scabreuse" car il faut proposer aux locataires de donner congé de leur bail, en échange d’un bail meublé (et il faut qu’ils y gagnent ; en général c’est au moins "meubles neufs y compris TV et électroménager, sans augmentation de loyer"). Il faut une relation de confiance entre le propriétaire et le locataire pour faire cela. Je ne pense pas que ce soit une bonne idée de demander cela au vendeur.

les 2 locataires en places devaient partir en juin.

Ce qui vous arrangerait beaucoup, puisque ça évite la manœuvre scabreuse sus-décrite. Vu que les locataires doivent donner congé au plus tard avec 1 mois de préavis en zone tendue (si c’est bien en zone tendue), le proprio doit avoir les courriers de congé, ou sinon ça ne saurait tarder (pour un départ en juin, c’est au plus tard le 30 juin, donc congé donné au plus tard le 30 mai). Pour éviter le pipeautage sur ce point aussi, je demanderais les courriers de congé ; s’ils n’ont pas donné congé c’est pour bientôt ; si au 30 mai vous n’avez toujours pas les courriers, vous saurez que ce point (aussi…) était du pipeau.

Je n’ai pas assez d’épargne pour meubler directement 6 appartements (j’avais prévu 12k pour cela)

Ca c’est un gros problème. Ca veut dire que l’achat du mobilier va rincer votre épargne, sauf à faire un prêt conso, ce qui ne va pas être évident vu que votre taux d’endettement va être très élevé une fois que vous aurez acheté l’immeuble. Du coup, si les appartements tardent à se louer, avec une mensualité de 1200 € environ qui tombera, et aucune trésorerie d’avance, vous êtes dans la mouise ! Franchement, ce n’est pas raisonnable de faire une opération de cette importance sans avoir l’épargne nécessaire pour faire face à un coup dur, à un retard de location, à un impayé… Je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire, je dis que c’est risqué.

Demandez au courtier d’emprunter à 110 %, ça couvre les frais de notaire et les travaux aussi vu qu’ils sont d’un faible coût (vous citez 3,5 k€). Par contre ça ne couvre pas le mobilier, normal les banques ne financent pas le mobilier sur un prêt immo.

Pour ce qui de demander au vendeur de meubler les appartements : surtout pas, il va vous mettre des trucs dépareillés achetés sur le bon coin. Si vous voulez louer facilement et à un loyer élevé, il faut des beaux appartements, et cela passe par des meubles neufs et choisis avec goût (pas forcément chers d’ailleurs grâce aux bons soins des enseignes type le suédois).

l’agent m’a confirmé qu’il y avait au moins 20k avec les 6 cuisines qui pourraient diminuer légèrement les frais de notaires

Mon oeil aussi, dans une vente les meubles sont estimés par le notaire à leur valeur vénale c’est à dire leur valeur de revente sur le marché de l’occasion. Même si les cuisines ont l’air neuves, il suffit qu’elles aient 2 ou 3 ans pour que leur valeur soit bien inférieure aux 20 k€ annonces.

Sur toutes ces questions de passer en meublé avant ou après la vente, de comment convaincre les locataires de le faire, etc. ça a déjà été discuté 100 fois sur le forum. Faites des recherches SVP pour trouver des conseils et retours d’expérience de foreumeurs qui l’ont fait.

Globalement : mon impression est quand même que le vendeur cherche le bon pigeon pour vendre très cher un immeuble qui n’est pas loué ; ce qui est certes avantageux pour passer en meublé mais est aussi un vrai risque car vous ne savez pas si ça va se louer ni à quel niveau de loyer. A votre place, je resterais sur une offre basse (et tant pis si le vendeur ne veut pas vendre à ce prix), plutôt que de m’embarquer dans un projet avec autant d’inconnues. La rentabilité se fait aussi et surtout à l’achat et on ne rattrape jamais un prix d’achat trop élevé. Et je ferais aussi quelques vérifications supplémentaires, comme de discuter avec les locataires en place pour savoir ce qu’ils ont à dire sur la qualité de l’immeuble, sur le niveau du loyer, sur pourquoi ils partent, etc.

Dernière modification par Bernard2K (15/05/2018 18h41)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 15/05/2018 22h43

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Bernard2K a écrit :

A votre place, je resterais sur une offre basse (et tant pis si le vendeur ne veut pas vendre à ce prix), plutôt que de m’embarquer dans un projet avec autant d’inconnues. La rentabilité se fait aussi et surtout à l’achat et on ne rattrape jamais un prix d’achat trop élevé. Et je ferais aussi quelques vérifications supplémentaires, comme de discuter avec les locataires en place pour savoir ce qu’ils ont à dire sur la qualité de l’immeuble, sur le niveau du loyer, sur pourquoi ils partent, etc.

Je corrobore vos propos. C’est un bon conseil car l’agent immobilier semble ne vouloir penser qu’à sa commission.

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#14 17/05/2018 12h44

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Hello,

Je vous remercie pour vos retours.

@Bernard2K, vous avez raison. Je vous ai écris les arguments de l’agent sans faire la moindre interprétation. Je n’ai pas cru entièrement à tous ses propos mais votre réponses sur la valeur vénale des cuisines m’a effectivement fait comprendre que j’étais un peu naïf de tout de même les prendre en considération et que je devais effectivement faire attention aux inconnues.

J’ai eu mon courtier et fait un retour à l’agent immobilier. J’ai indiqué être ok pour acheter le bien à 260k (avec le rabais de 2k sur les frais d’agence qu’il m’avait à moitié mentionné). J’en ai un peu marre des allers/retours visites inutiles ect… J’aimerais bien m’arrêter sur ce bien qui est certes chère par rapport à d’autres mais reste rentable avec un cash flow tout de même nettement positif sur les 10 premières années et correspond parfaitement à ce que je recherchais. Je n’ai pas eu envie de trop descendre de peur de le perdre. Je compte me consacrer à d’autres choses les prochains mois avant la signature potentiel de l’acte. Ensuite je compte me consacrer pleinement à sa gestion et je ne compte pas racheter de bien avant quelques années.

Peut être que dans 3/4 ans j’adapterais mes crédits pour réduire mon taux d’endettement et rechercherais un nouveau bien (soit un plus petit avec travaux en nom propre, soit un autre immeuble via une SCI, soit une nouvelle résidence principale)

Concernant les inconnues :

J’ai demandé plus d’informations sur les locataires. J’avais déjà essayé de les voir le lendemain de la visite en sonnant à l’interphone mais ceux-ci ne m’ont pas ouvert et répondu… (Un est même sorti par le balcon et est rerentré quand je l’ai aperçue, je n’ai donc pas insisté). Il y a donc une personne qui part à la fin de cette semaine. Et pour le 2ème par contre effectivement, rien n’est fait… Je lui ai rappeler que c’était une priorité pour moi et qu’il fallait que je puisse changer le bail.

J’ai également indiqué que je souhaitais mentionner sur le compromis de vente toutes les conditions suspensives déterminante pour moi au niveau de l’achat à savoir :
* l’intégralité de l’immeuble doit pouvoir être loué en meublé
* l’obtention d’un crédit à 110% sur 24 ans avec 1 ans de différé total, une modulation possible et sans intérêts sur les remboursement anticipés

Après cela, j’ai eu l’impression d’avoir un peu refroidi l’agent immo. Je pense que j’ai trop accentué sur le caractère obligatoire de mes conditions suspensives et sur le fait qu’il était plus difficile pour mon courtier de me suivre pour cette achat au prix proposé…

Il m’a indiqué avoir informé le vendeur de mon offre que ce dernier devait voir son banquier et lui faire un retour à la fin de la semaine.

Je vous tiendrais au courant !

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#15 17/05/2018 18h05

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Bonjour Blacked

Je ne connais pas votre secteur mais je me permets quelques questions:
- Un studio de 18m² se louera-t-il facilement?
- Etes-vous sur de la cible étudiante dans une ville de 15k?
- Quand est-il pour le caractère touristique de votre ville pour la location saisonnière? Avez-vous le temps disponible pour les check in/check out et le ménage?

Ce que je comprends, c’est qu’il s’agit d’un bel immeuble sans travaux. Généralement, ce n’est pas sur ce genre de bien que se font les meilleurs rentabilités…

Sinon, comme dit par Bernard2k, sans réserve de cash, ça paraît risqué comme projet…

Bien à vous

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#16 17/05/2018 18h54

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Hello Pierrot31,

Pierrot31 a écrit :

- Un studio de 18m² se louera-t-il facilement?
- Etes-vous sur de la cible étudiante dans une ville de 15k?

Il y a une école avec des bac pro/BTS, un IUT et une école d’infirmière qui arrive bientôt à quelques centaines de mettre de l’immeuble. Donc oui, la cible étudiante sera précisément dans ce secteur de la ville. Pour le plus petit studio effectivement je pense avoir un peu plus de mal à le louer mais je pense aussi qu’avec les potentiels profils différents que j’aurai d’étudiants, je devrais pouvoir en trouver qui recherche un logement avec un bas loyer.

Pierrot31 a écrit :

- Quand est-il pour le caractère touristique de votre ville pour la location saisonnière? Avez-vous le temps disponible pour les check in/check out et le ménage?

C’est un bonus la location saisonnière, je le prend pas du tout en compte mais il pourrait y avoir un peu de demande oui pour les T2/T1. Je n’aurai effectivement pas le temps de gérer cela, je compte déjà essayer de gérer au maximum la location des meublés que j’imagine être chronophage de par les petits volumes et la cible. Pour le saisonnier, si ça se faisait ça serait ma famille qui le gérerait pour moi qui habite à 15min de l’immeuble et serait présent si nécessaire.

Pierrot31 a écrit :

Sinon, comme dit par Bernard2k, sans réserve de cash, ça paraît risqué comme projet…

J’ai un tout petit peu d’épargne avec le différé total et mon épargne mensuel je me vois avoir l’argent suffisant et en dernier recours si beaucoup d’appartements se remplissent en même temps j’aurai toujours la possibilité d’effectuer certains paiements en 3/4 fois sans frais sur internet et de recourir à un crédit conso même si je souhaiterais éviter. J’aimerais ne pas faire appels à mes proches pour cela mais cela pourrait également être une alternative si jamais je me retrouve en difficultés les premiers mois.

Je suis comme ma première file d’étude de cas d’immeuble sur une solution de facilité mais cette fois-ci avec un immeuble bien mieux positionner, louable en meublé et pouvant me dégager un cash flow positif.

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#17 28/05/2018 08h18

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Hello,

Je dois signé le compromis de vente samedi prochain si tout vas bien.

En attendant, l’agence ma envoyé un document au format Word à signer : une lettre d’intention d’achat.

Je me suis permis de renseigner une date de validitée et des clauses suspensives. Il y avait déjà une clause sur l’état hypothécaire et la servitude d’urbanisme. J’ai rajouté l’obtention d’un prêt dont les caractéristiques seront décris lors du compromis et sous réserve que l’intégralité du logement soit louable en meublé lors de l’acte notarié et que les diagnostiques ne présentait pas de défauts pour le diagnostique d’électricité, pas de plomb pour le diagnostique de plomb et pas d’amiante pour le diagnostique d’amiante.

Qu’en pensez vous ?

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#18 28/05/2018 08h19

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Ne signez pas cette lettre.

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#19 28/05/2018 08h36

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blacked a écrit :

Hello,

Je dois signé le compromis de vente samedi prochain si tout vas bien.

En attendant, l’agence ma envoyé un document au format Word à signer : une lettre d’intention d’achat.

Je me suis permis de renseigner une date de validitée et des clauses suspensives. Il y avait déjà une clause sur l’état hypothécaire et la servitude d’urbanisme. J’ai rajouté l’obtention d’un prêt dont les caractéristiques seront décris lors du compromis et sous réserve que l’intégralité du logement soit louable en meublé lors de l’acte notarié et que les diagnostiques ne présentait pas de défauts pour le diagnostique d’électricité, pas de plomb pour le diagnostique de plomb et pas d’amiante pour le diagnostique d’amiante.

Qu’en pensez vous ?

Ce document est un accord contractuel entre le vendeur, vous et l’agence. Vous pouvez le signer en y indiquant les clauses comme vous l’avez indiqué. Par contre, exigez le retour du document contresigné par le vendeur (valant pour acceptation). Cela bloque la vente et empêche l’agence ou le vendeur de chercher un acquéreur qui a des garanties supérieures aux vôtres. Ce document peut devenir gênant pour vous si vous essayez de bypasser l’agence par exemple. Et lisez bien les petites lignes…

D’un point de vue juridique, cela ne vous expose à rien si vous allez signer le compromis. Après la signature du compromis, vous aurez encore 10 jours pour vous rétracter sans raison (au delà, il faudra invoquer une des clauses suspensives).

Dernière modification par lachignolecorse (28/05/2018 08h47)


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#20 28/05/2018 08h44

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Bonjour Blacked,

Combien de temps pensez-vous mettre pour meubler et louer les appartements vides? Je reconnais que je ne connais pas le Limousin…. Cependant, depuis le début de vos posts, cette vacance locative est un élément que je trouve intriguant.

Avez-vous surveillé les annonces de locations sur votre secteur ?

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (28/05/2018 08h45)

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#21 28/05/2018 08h54

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lachignolecorse a écrit :

D’un point de vue juridique, cela ne vous expose à rien si vous allez signer le compromis. Après la signature du compromis, vous aurez encore 10 jours pour vous rétracter sans raison (au delà, il faudra invoquer une des clauses suspensives).

Je ne suis pas d’accord. Si cette lettre a le moindre effet juridique, c’est bien d’être une offre d’achat qui vous impose au moins d’aller au compromis, et possiblement plus selon le raisonnement qui est appliqué.
En échange, elle ne vous apporte strictement rien, même si contresignée par le vendeur (sauf mention explicite de son engagement de vendre).
Donc, à ne pas signer, car le seul effet juridique qu’elle produit vous est défavorable, encore qu’il est probable qu’elle ne produise en fait aucun effet - et on ne signe pas des documents apparemment sans effet sans raison.

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#22 28/05/2018 08h58

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lachignolecorse a écrit :

Par contre, exigez le retour du document contresigné par le vendeur.

Dois-je exiger la signature du vendeur à l’intérieur du document ou puis-je le spécifier dans le mail lorsque je l’enverrai ?

lachignolecorse a écrit :

Ce document peut devenir gênant pour vous si vous essayez de bypasser l’agence par exemple. Et lisez bien les petites lignes…

Je ne souhaite pas bypasser l’agence, j’ai commencé avec je compte finir avec.  Et au final il ne prenne que 3,8% de la valeur du bien. Je pense que le vendeur et l’agence se connaissent bien ^^.

Pour le reste, le document me semble correct avec mes rajouts. Rien ne m’a paru alarmant au premiers abords si ce n’est l’absence de date de validité de l’offre d’achat…

sven337 a écrit :

Ne signez pas cette lettre.

Pouvez-vous argumenter votre réponse ? Je ne dois pas la signer parce que cette lettre n’engage que moi et comme je dois signer le compromis en fin de semaine, elle est inutile ou avez-vous une/des autre(s) raison(s) en tête ?

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#23 28/05/2018 09h00

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blacked a écrit :

sven337 a écrit :

Ne signez pas cette lettre.

Pouvez-vous argumenter votre réponse ? Je ne dois pas la signer parce que cette lettre n’engage que moi et comme je dois signer le compromis en fin de semaine, elle est inutile ou avez-vous une/des autre(s) raison(s) en tête ?

Désolé, j’aurais dû le faire dès le début. Vous avez parfaitement résumé la chose.
C’est au mieux inutile car ça fait doublon avec le compromis, au pire dangereux car ça pourrait constituer promesse unilatérale d’achat.

Dernière modification par sven337 (28/05/2018 09h00)

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#24 28/05/2018 09h11

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L’AI est un vendeur avant tout et il sait que vous faire signer cette lettre vous engage psychologiquement. Après cela, il est moins probable que vous fassiez machine arrière…

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#25 28/05/2018 09h12

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blacked a écrit :

Dois-je exiger la signature du vendeur à l’intérieur du document ou puis-je le spécifier dans le mail lorsque je l’enverrai ?

Demandez dans le mail la signature sur le document (bon pour accord de la part du vendeur) à retourner avant la date de fin de votre offre.

blacked a écrit :

Je ne souhaite pas bypasser l’agence, j’ai commencé avec je compte finir avec.  Et au final il ne prenne que 3,8% de la valeur du bien. Je pense que le vendeur et l’agence se connaissent bien ^^.

Dans l’immobilier, on voit de tout… A ce jour, l’agence peut très bien faire le tour des candidats et dire : j’ai une offre à autant, est ce que vous proposez mieux (à condition d’être inférieur au montant du mandat). Sur les marchés tendus, ça fonctionne comme cela.

L’agence doit avoir une procédure interne qui mentionne ce document. Il me parait normal d’avoir pour vous l’offre acceptée par le vendeur en bonne et due forme, peu importe le support. Cela sécurise votre achat entre la date d’acceptation de l’offre et la signature du compromis. Personnellement, cela s’est passé comme cela sur mes 4 derniers achats (avant, je ne m’en souviens plus…). Au retour du document signé par le vendeur, il ne peut plus y avoir de changement d’avis du vendeur mais vous restez toujours libre de refuser l’achat jusqu’à 10 jours après la signature du compromis. (Le seul souci qu’il puisse y avoir est que le vendeur n’aie pas l’autorisation de signer l’acceptation de la vente, mais cela concerne plutôt les ventes de biens par les institutionnels)

Pour la commission d’agence, je vous confirme que ce n’est pas cher (par contre, pour le prix au m², les collèges ont déjà répondu)

Dernière modification par lachignolecorse (28/05/2018 09h27)


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