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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/12/2016 22h09 → Dum5000 [33] : étude de cas (immeuble de rapport, bonne affaire ou piège ?) (bon vendeur, cash flow, immobilier)

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Bonsoir ,

Suite à ma veille quotidienne sur 2 sites très connus… Je suis tombé sur une annonce qui paraît trop facile …

VOTRE PROFIL

- concubinage mais investi seul , 32 ans ,TMI 14, RFR 2015… 16000 en intérim depuis 3 ans sans interruption 

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables , BTS compta et gestion
- Fiscales, approfondies mais sans pratique
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie), j’ai quasiment fait toute ma RP donc à part niveau structurel je suis capable surtout en second oeuvre , je suis plaquiste
- Sociales, je discute facilement avec des personnes que je ne connais pas
- Temps disponible, pas en semaine sauf si vraiment je trouve le mouton à 5 pattes soit renta brute sup à 15%!

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction  ???
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur ,ne sais pas
- Déjà occupé ? Inhabité ? Oui
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Non
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?  ,ne sais pas
- Volets isolants ou persiennes ? ,ne sais pas
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? ,ne sais pas
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ?
- Décoration : antique / vieillotte / moderne ,  ,ne sais pas

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville … 6000 habitants en croissance de 30 âmes par ans depuis 20 ans
- Centre-ville, périphérie, plein centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?une grande ville à 40 min de trajet
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? ,ne sais pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire   115000
- Loyer déjà pratiqué 12000 à l’annee
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 1 mois par an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation non ce serait à 5h de chez moi

- Travaux immédiats  ,ne sais pas mais à ce prix c’est encore une bonne affaire
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM,  ,ne sais pas mais j’ai pris 1500 dans mon tableur
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) j’ai compter 4 apparts mais  ne sais pas dans l’annonce
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés provisionnel  à 8% des loyers

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire  10,43% ! Sans négocier ! Vends pour raison familiale …
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats  1%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport  0
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 2,26
- Durée du crédit 25
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 1500
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)  oui en reel
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif en moyenne de 2000 à l’année

La question était de savoir vu la situation  du vendeur si avec une grosse négo je pourrais taper dans un projet qui du coup s’autofinance ( si j’arrive à négocier 80 000 net vendeur ce sera le cas)

Qu’en penez-vous chers investisseurs aguerris ? Moi qui ne suis qu’en formation autodidacte depuis 6 mois et qui cherche un bon premier investissement qui facilitera la suite des événements. .. Je compte pas m’arrêter à 1 projet

Mots-clés : bon vendeur, cash flow, immobilier

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#2 08/12/2016 23h01 → Dum5000 [33] : étude de cas (immeuble de rapport, bonne affaire ou piège ?) (bon vendeur, cash flow, immobilier)

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Vraiment désolé, mais votre présentation de cas est incompréhensible.

Vous devez enlever ce qui ne sert pas dans le modèle et faire apparaître clairement les réponses. Exemples :

- Déjà occupé ? Inhabité ? Oui

Oui quoi, occupé ou inhabité ?

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Non

A quoi bon laisser cette ligne puisque c’est marqué "si appartement".

- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)

sur cette ligne, je n’arrive même pas à savoir si c’est le modèle sans réponse de votre part, ou si vous avez ajouté quelque chose. On ne connait pas le modèle par coeur pour en déduire ce qui a peut-être, ou peut-être pas, été ajouté ! D’ailleurs là aussi, à quoi bon laisser "étude de la copropriété" quand il n’y a pas de copropriété ?

Bref, soyez plus clair dans votre présentation de cas. Adaptez le modèle pour qu’on comprenne clairement le cas en lisant, sans devoir jouer aux devinettes.

Par ailleurs, pour ce que j’arrive à comprendre : vous ne savez pas la surface, pas le nombre d’appartements, pas l’année de construction, pas s’il y a des travaux… 

Qu’est-ce qu’on peut vous dire dans ces conditions ? On n’a pas de boule de cristal vous savez !

Vu le nombre d’informations manquantes, vous devriez peut-être passer un coup de fil pour vous renseigner avant de présenter le cas…

Je suis désolé, je ne dis pas ça pour être méchant ou discourtois, j’essaie sincèrement d’aider ou de donner des avis aussi pertinents que possible quand c’est possible… et là c’est juste impossible.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2016 23h17)

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#3 11/12/2016 13h07 → Dum5000 [33] : étude de cas (immeuble de rapport, bonne affaire ou piège ?) (bon vendeur, cash flow, immobilier)

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Bonjour,  oui je comprends l’impossibilité en relisant ,
je pense m’être emballé et du coup je ne me suis pas appliqué sur la description ,
j’ai pas ete plus loin sur ce cas , ce n’etait pas si interessant que ca…

La prochaine fois je ferai plus concis…

Bonne journee

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