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#1 01/05/2019 10h38 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Hello,

Je reviens avec un nouveau projet d’acquisition d’un immeuble dont l’offre d’achat vient d’être accepté par l’agence

VOTRE PROFIL

SCI à l’IS détenue par :

mon frère :
- status : co-gérant
- age : 31 ans
- TMI : < 14%
- secteur d’activité : en intérim
- revenues : 1340 euros net + 820 euros de revenues locatifs par mois
- taux d’endettement perso : 34%

ma mère :
- age : 57 ans
- TMI : < 14%
- secteur d’activité : publique (elle ne pourra donc pas être gérant de ce que j’ai lu)
- revenues : 1540 euros net + 695 euros de pensions de reversions
- taux d’endettement perso : 0

moi-même:
- status : co-gérant
- age : 28 ans
- TMI : 30%
- secteur d’activité : dans l’informatique
- revenues : 2650 euros net + 1600 euros de revenues locatif + environ 9/10k de variable
- taux d’endettement perso : 19%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE


- Comptables : correct
- Fiscales : correct
- Artisanales : faible mais le beau père de mon frère viendra nous aider
- Sociales : correct
- Temps disponible : moins que mon frère mais je compte en trouver tout de même

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble entièrement à rénover
- Année de construction : 1948 - 1974
- Aucun Syndic
- 4 étages
- 5 appartements (1 T4 de 91m2, 1 T3 de 85m2, 1 T2 de 37m2, 1 T1 de 18m2 et un grenier de 50m2)
- 2 garages
- Terrain de 1500m2
- Déjà occupé ? : uniquement le T4 qui est loué avec le grenier mais les locataires souhaitent la rénovation de leur appartement
- Espaces verts : le terrain est entretenu par un voisin en échange d’espace pour son jardin
- Chauffage individuel : au gaz, fioul et électrique
- Compteurs d’eau et d’électricité individuel
- Pas de partie communes, que des entrées séparés sauf le grenier pour le moment

LOCALISATION DU BIEN

Dans une ville de 15 000 habitants dans le Limousin. Un peu à l’écart de la ville mais entre un Hôpital et un Lycée

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix : affiché à 97k, offre accepté à 75k FAI
- Loyer : entre 2100 euros et 2200 euros :
    - T4 avec Box : 540 euros
    - T3 avec Box : 490 euros
    - T2 : 380 euros
    - T1 : 260 euros ou 360 euros si on l’agrandit en un T2 de 30m2
    - Grenier : 430 euros (il dispose déjà de cloisons et est déjà vu comme un logement séparé par le cadastre)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans
- Travaux immédiat estimé à 120k avec rénovation totale par différents artisans :
    - électricité à remettre au normes dans tous les apparts sauf peut être le T4,
    - chauffage on compte enlever le fioul,
    - cuisine, salle de bain et toilette à refaire entièrement,
    - mur, plafond également : c’est le métier du beau père de mon frère (même s’il touche à tout) il coûte chère en peinture mais il va nous aider à réduire le prix sur d’autres types de travaux
    - sol : quasi entièrement à refaire
    - grenier : il faudrait créer une entrée séparée comme tout les autres logements, améliorer/refaire l’isolation des murs extérieurs et faire tout sauf les cloisons intérieur qui existe déjà
- Travaux optionnel : agrandissement du studio via un des garages
- Taxe foncière : 3700 euros
- Assurance PNO : 550 euros
- Frais de notaire : 6 255 euros (estimé par rendementlocatif)
- Frais de courtier : 3000 euros
- Assurance : 2340 euros (estimé par rendementlocatif)

Rentabilité Brute :  12,2 %

FINANCEMENT DU BIEN


- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : estimation faite à 1,3 sans assurance
- Durée du crédit : 18 ans
- Différé de 2 ans
- Frais de tenue de compte : aucune idée encore

RÉGIME D’EXPLOITATION

- tout en nue sauf le studio si on ne l’agrandit pas

CASH FLOW


En prenant en compte 2000 euros de charges et :
  - un loyer de 2100 euros avec un mois de vacance locative = 230 euros/mois
  - un loyer de 2200 euros avec un mois de vacance locative = 330 euros/mois

MON RESSENTI

Projet beaucoup plus ambitieux que le précédent. On compte se répartir les tâches avec mon frère. Il s’occupera plus des travaux avec son beau père et moi plus de la partie fiscale et comptable.

Mon frère et les artisans on vue le bien a plusieurs reprises, moi je ne le vois que vendredi prochain. Je ne pouvais pas le voir avant (je ne vie pas dans la région) mais je souhaitais également ne pas avoir un regard biaisé contrairement à mon précédent projet. Je ne suis pas qualifié pour juger des travaux et je pense que j’aurais augmenté le prix de l’offre s’il m’aurait vraiment plu (on s’était accordé sur un max de 85k) 

L’offre étant maintenant acceptée on peut avancer sur la SCI, le crédit et les travaux.

Pour la SCI :   

L’idée est de créer une SCI à l’IS pour bénéficier du cash flow positif avec pour objectif de garder l’immeuble et peut être laisser ma mère occuper le T3 au RDC lorsqu’elle sera plus âgée.

On voit le notaire à la fin du mois et j’ai pas mal de questions :
   - au niveau des statuts : j’aimerais pouvoir empêcher la récupération des dividendes les premières années pour être certains qu’on reste sur nos objectifs initiaux
  - sur l’objet social : j’ai lu il y a quelques semaines que l’on pouvait avoir un CTO pour investir dans l’immobilier en bourse et qu’on pouvait bénéficier des 3 mois de rétractations à l’avenir si on avait un caractère civil et pas commercial
  - pour l’avenir : j’ai déjà réfléchie à un montage car si tout fonctionne correctement mon frère souhaiterait poursuivre les acquisition. L’idée serait de créer une SCI à l’IR avec pour associé la SCI à l’IS et mon frère si on investie dans la région de mon frère et/ou une autre SCI à l’IR avec comme associé la SCI à l’IS et moi-même si on investie dans ma région
- sur le montage pour le crédit :
      - voir si on peut partir sur une SCI à l’IR pour réduire les contraintes au niveau des banques et une fois l’achat effectué, faire fonctionner l’option IS. On a apparemment 3 mois pour cela.
      - voir si on peut facilement changer les parts de la SCI en diminuant celles de mon frère si son profil bloque l’obtention du prêt et les augmenter par la suite.

Pour le Crédit ;

Suite à mon ancien projet j’ai trouvé plus de banque qui me proposaient un crédit sur 18 ans que sur plus de 20 ans. Comme on a un cash flow positif sur cette durée on compte rester sur celle-ci et essayer de négocier les autres éléments du prêt. Avec une mensualité estimée à 1150 euros on a un taux d’endettement global de 33%.

D’après un premier call avec mon courtier on serait peut être dans l’obligation de recourir à un crédit pro si on part sur une SCI à l’IS. Je ne suis pas encore conscient de toutes les répercussions mais j’ai cru comprendre que les frais étaient un peu plus important.

Pour les travaux :

Les 120k ont été estimés par les artisans le jour de leurs visites. On compte partir de cette estimation pour faire des devis et essayer de rentrer tout ce qu’on veut faire avec pour bonus d’agrandir le studio. 

On attend déjà les premiers devis et ensuite on compte arbitrer et voir là où on pourrait réduire les frais. Je serais malheureusement moins en contact avec les artisans mais j’espère pouvoir aider la dessus. Le beau père de mon frère aura une position importante car il si connaît bien, il pourra nous aider avec les autres artisans, faire certaines choses en supplément de sa profession de base mais j’aimerais éviter tout de même de trop dépendre de lui pour :
    - essayer d’être autonome et ne pas être en difficultés s’il se retrouvait être moins présent que prévu
    - essayer de diminuer nos frais avec lui qui s’élèvent à environ 50k de mémoire même si c’est l’artisan que nous connaissons qui travaille le mieux dans son corps de métier

J’ai préféré rédiger mon post maintenant avant de trop avancer avec le notaire, le courtier, l’agence et les artisans en me disant que je pouvais peut être encore consolider les bases et oublier des points.

Dernière modification par blacked (01/05/2019 10h56)

Mots-clés : immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

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#2 01/05/2019 15h01 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Si on compte 281 m² habitables (y compris le grenier), vous achetez à 266 €/m² et vous rénovez pour 487 €/m².

C’est une opération "à la cricri", ça.

Quelques remarques :
- n’est pas cricri qui veut. Attention à la maîtrise du budget, des délais, de la qualité de réalisation.
- dès lors qu’interviennent plusieurs corps de métier, attention à la coordination de ceux-ci (délais, ne pas tacher ou abîmer le travail du précédent).
- cet immeuble contient très probablement du plomb et de l’amiante. Savez-vous que vous devriez réaliser  des diagnostics "avant travaux", plus coûteux et plus approfondis que ceux réalisés avant vente ? Il s’agit de diags destructifs, où des échantillons des divers matériaux sont prélevés. On trouve alors souvent de l’amiante dans des colles (à moquette, à lino), des revêtements plastique, des joints de fenêtre… C’est fou comme on en mettait partout. C’est la nouvelle marotte de l’inspection du travail : 25 % des arrêts de chantier sont pour cause d’amiante. Evidemment, le chantier ne peut reprendre qu’après désamiantage par une entreprise spécialisée, ce qui coûte un oeil.
Le péché suprême étant d’exposer un salarié, si vous comptez squeezer ces diags, vous devriez faire appel à de petits artisans ou autoentrepreneurs, sans salariés. Eux ont le "droit" de s’intoxiquer, c’est triste à dire.
- globalement, je trouve que la rentabilité de 12,2 % ne paie pas assez les risques et les ennuis, et aussi le fait de s’enterrer dans une ville de 15000 habitants du Limousin. D’ailleurs, 15000 habitants et Limousin, y’en pas 36, ça ne serait pas la ville de l’ex-Président ?
Pour augmenter ce ratio, il faut soit louer plus cher, soit rogner encore sur les travaux.
- raisonner aussi sur la valeur de revente (combien vaudrait un tel immeuble à la revente ?)
- attention à la valeur du terrain. 1500 m² de terrain constructible, ça vaut sans doute 50 à 80 k€ dans le coin (regarder les annonces). Ca veut dire que, sur le prix d’achat de 75 k€, si vous retenez en valeur de terrain les 10 à 20 % habituels, vous sous-estimez gravement la valeur du terrain, donc vous amortissez quelque chose que vous n’auriez pas dû amortir. Cela dit, ça semble peu poursuivi par l’administration fiscale (sinon on en entendrait davantage parler).
- A propos de valeur de terrain, ne pouvez-vous pas détacher une parcelle constructible ? Ca serait très intéressant pour mettre du beurre dans les épinards ! Les locataires sont toujours contents d’avoir du terrain (vous aurez des locataires à la main verte et/ou avec animaux) mais on ne le retrouve pas dans un surcroît de loyer ! Il faut étudier très précisément la faisabilité de ce détachement.

Globalement, ce projet a les inconvénients de ses avantages, à savoir :
- puisque le prix de l’immobilier est bas dans le coin, il est difficile de rénover. Si le prix de l’immobilier en bon état est de 1000 €, qu’on achète à 300 € et qu’on rénove complètement au tarif normal de 1000 €/m², ça devient impossible de revendre sans faire de moins-value. L’avantage d’une telle situation, c’est que le parc locatif est souvent très moche (puisqu’il n’est pas rentable de rénover), donc vos appartements rénovés se démarqueront et se loueront bien.
- puisque le prix de l’immobilier est bas dans le coin, les gens solvables achètent. Vous risquez d’avoir beaucoup de turnover, sur le mode "je vais vous donner congé car je suis en train d’acheter. D’ailleurs, quand je vois le faible prix payé, j’aurais dû le faire encore plus tôt". Soit du turnover, soit être peu regardant sur la qualité des locataires.

Dernière modification par Bernard2K (01/05/2019 15h32)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#3 01/05/2019 19h41 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Le budget est effectivement serré. On attend maintenant les devis. Si on n’arrive pas à créer une marge suffisante en faisant certaines choses nous même on augmentera peut être le budget travaux. On a plein de choses à apprendre sur la gestion. C’était justement ce que je ne me voyais pas faire seul mais avec mon frère et une personne qualifié je me dis qu’on peut essayer de relever le défis.

Il y a effectivement de l’amiante repéré uniquement dans un appartement. Je n’étais pas au courant pour les diagnostiques avant travaux merci on va se renseigner. Si on arrive a rentrer l’agrandissement du studio dans le budget on se rapproches des 13% de renta.

Vous êtes tombé juste sur la ville. Mon frère préférerais effectivement investir ailleurs aussi mais cela reste l’endroit où on se retrouve, où on peut y passer du temps car proche de toute notre famille. Si tout va bien on a déjà une autre ville en vue.

Pour le terrain j’avais pensé à demander si le reste était constructible (il y a une zone qui permettrait d’avoir très peu de vis-à-vis), mais je n’ai pensé à son évaluation pour l’amortissement, merci.

Au niveau du parc il y a effectivement du moche mais également du propre car beaucoup d’artisans du coin achètent ou ont eu achetés et rénovés eux mêmes pour créer leur rentabilité.

Au niveau du turnover il y en a pas tant que ça je trouve en prenant pour exemple les personnes que je connais et les locataires des 2 appartements de mon frère. Notamment les locataires du T4 de l’immeuble qui souhaitent rester : ils sont apparemment là depuis plus de 7 ans et le logement n’est pas en très bon état… Je ne comprend d’ailleurs pas pourquoi il ne sont pas déjà partie…

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#4 02/05/2019 09h16 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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blacked a écrit :

Il y a effectivement de l’amiante repéré uniquement dans un appartement. Je n’étais pas au courant pour les diagnostiques avant travaux merci on va se renseigner.

Ce qui est repéré dans le diagnostique avant la vente n’est que le fruit d’un contrôle visuel et donc peu pertinent. Généralement ce sont des éléments qui n’ont pas nécessairement besoin d’être changé dans le cadre d’une rénovation intérieure. En l’occurence les diagnostiques avant-travaux feront sans doute apparaitre, comme indiqué par Bernard2K, de l’amiante. Et là c’est plus embêtant, car cela va vous coûter cher, et il faudra bien budgéter le "risque" à l’échelle d’un immeuble. Pour vous donner un exemple, dans ma région, qui n’est pas le Limousin, un ami responsable d’une très grosse structure dans le bâtiment (plus de 1 000 salariés), et qui fait pratiquer quotidiennement ou presque ces diagnostics, m’a confirmé que 99% des diagnostiques avant-travaux font apparaitre de l’amiante dans les colles à carrelage, les joints de carrelage ou encore pour coller le lino.

Dans mon cas, pour enlever le carrelage mural d’une salle de bain et le carrelage d’une entrée dans le cadre d’une potentielle RP, il y en avait au "doigt mouillé" pour 10 ou 15K, car conditions très spécifiques pour faire intervenir une entreprise de désamiantage (travaux préparatoires, temps de travail maximum, douches spécifiques, évacuations des déchets, etc). Cela prend du temps et coût cher. Alors imaginez pour un immeuble entier si cela n’a pas été budgeté.

La solution de désamianter soi-même n’étant à mon sens pas acceptable (à quoi bon risquer un cancer pour créer du CF ou un rendement supérieur à 10%?), il peut rester la solution de coller un carrelage par dessus les anciens sols contenant de l’amiante. Pas l’idéal de débuter ainsi la rénovation totale d’un bien dans ces conditions…

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#5 02/05/2019 09h48 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Je viens de laisser un message à un diagnostiqueur. Je vais faire le DAAT le plus rapidement possible pour savoir ce qu’il en est vraiment sur ce sujet et réagir en conséquence.

Il est pas concevable pour moi de faire appel à une entreprise spécialisé. Cela tuerai notre rentabilité. J’ai déjà eu cette problématique pour mon premier bien locatif. Je m’étais bien renseigné, équipé et je l’ai enlevé dans une des pièces qui posait problème. Cela ne me fait pas peur de le refaire à partir du moment ou le matériaux n’est pas friable sinon effectivement la solution du recouvrement sera choisi à partir du moment où c’est possible.

Si plus d’amiante est détecté et que les 2 cas de figures ne sont pas envisageables cela remettra en cause l’investissement.

dalki a écrit :

99% des diagnostiques avant-travaux font apparaitre de l’amiante dans les colles à carrelage, les joints de carrelage ou encore pour coller le lino.

Tous les appartements à part celui contenant de l’amiante ont du parquet/parquet flottant.

Dernière modification par blacked (02/05/2019 09h59)

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#6 02/05/2019 14h22 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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blacked a écrit :

dalki a écrit :

99% des diagnostiques avant-travaux font apparaitre de l’amiante dans les colles à carrelage, les joints de carrelage ou encore pour coller le lino.

Tous les appartements à part celui contenant de l’amiante ont du parquet/parquet flottant.

C’est déjà une bonne chose. Vous n’avez pas de carrelage mural ou au sol dans les salles de bain en revanche ?

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#7 04/05/2019 23h02 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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dalki a écrit :

C’est déjà une bonne chose. Vous n’avez pas de carrelage mural ou au sol dans les salles de bain en revanche ?

J’ai effectué des visites hier et aujourd’hui. Il n’y a pas de carrelage au sol mais effectivement bien au mur des salles de bains.

Concernant le diagnostiqueur, celui que j’ai contacté m’a indiqué de ne pas être qualifié pour effectuer des diagnostiques avant-travaux. J’ai réussie à discuter avec un autre diagnostiquer ce matin : d’après son retour les entreprises dans la région qui demandent ce genre de diagnostiques sont le plus souvent des couvreurs. Il m’a indiqué que le tarif dépendaient des contrôles à effectuer. Contrairement aux diagnostiques avant-vente, celui avant travaux doit se concentrer sur des zones définies.

Nos "futurs" artisans sont des personnes à leurs comptes, sans salariés, ne nous imposant pas d’en faire et n’ont donc pas de zones à nous faire contrôler. Le diagnostiqueur m’a indiqué que l’urbanisme ne nous imposait pas non plus cela mais que par contre il avait déjà eu des anecdotes d’inspection du travail qui venaient effectuer des contrôles sur des chantiers et imposaient la réalisation de ces diagnostiques lorsqu’ils n’étaient pas fait. Il m’a également confirmé que cela se trouvait sur des chantiers d’une envergure supérieur au mien avec des entreprises du bâtiment plus importante et que l’on avait peut de chances d’être confronté a ce cas de figure.

J’ai également pu discuter avec l’agent immo qui a été honnète sur le sujet. Il y a apparemment un conduit de cheminé non visible et non détecté par le diagnostique contenant de l’amiante. On a pu voir que ce qui a été détecté se trouve uniquement dans le grenier et uniquement sur une petite superficie. On va donc se débrouiller nous même pour l’enlever. Reste à trouver une déchetterie acceptant de l’amiante de la part des particulier dans la région…

Concernant le reste, l’immeuble a un fort potentiel. On a plein d’idée avec mon frère mais cela impact le chiffrage des travaux. On va donc voir avec nos artisans, effectuer des devis et regarder ce qui serait le plus rentable pour nous. Dans les idées impactantes il y a :
  1. ne pas agrandir le studio
  2. agrandir le studio un tout petit peu pour mieux agencer les pièces sans trop toucher au garage
  3. agrandir le studio en utilisant totalement un garage sur deux
  4. utiliser les 2 garages pour créer un nouveau logement

On a remarqué hier qu’il y avait des parking "vides" juste a côté, les 2 garages ne seraient donc plus obligatoire. Je compte appeler l’urbanisme de la ville pour vérifier que l’on peut les transformer en logement. Mon frère semble plutôt partant pour la solution 1 personnellement j’aimerais partir à minima sur la solution 2 et même si cela n’est pas fait tout de suite, prévoir la solution 4 pour l’avenir.

Le problème est que cette dernière solution nous impose de déplacer des chauffe-eaux, de faire plus de plomberie et de créer un local séparé qui les contiendraient avec les différents compteurs et cela + la création d’un logement via le garage change totalement notre budget travaux… A suivre donc avec les artisans

L’agrandissement du studio a également un impact mais cela pourrait peut être être pris sur notre marge que l’on comptait ce faire.

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