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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/02/2021 22h23

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

VOTRE PROFIL

- Moi : 26 ans , en CDI encore en période d’essai, 30k de revenus annuels environ.
- Ma compagne : 25 ans, en CDI, 18K de revenus annuels environs.
- Colocation meublé : 21600€ par an.

190K€ d’encours bancaire pour le moment + 185K€ qui arrivent car nous achetons notre RP

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyenne,
- Fiscales: basiques,
- Artisanales: basiques,
- Sociales: correctes,
- Temps disponible: 10-14h par semaine,

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 5 appartements + un commerce en copropriété.
- Année de construction: avant 1949
- Étage : RDC +2 sans ascenseur
- Tous les appartements sont libres
- syndic professionnel, 200€ par ans, immeuble séparé en deux, un commerce au RDC qui possède 32% de la copropriété et 68% pour les 5 appartements (l’objet de la vente)
- Chauffage individuel électrique
- Places de parking tout autour de l’immeuble
- Compteurs d’eau et d’électricité unique avec sous compteurs.
- Immeuble (partie appartements) rénové entièrement à l’intérieur + toiture neuve.
- Vendu par un Marchand de bien qui l’a optimisé pour de la location en meublé et en AIRBNB.

- Offre faite pour bloquer le bien.

LOCALISATION DU BIEN

- 41
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire :300 000€ environ (280 000 hors FDN)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2000€ (détails ci après)

- Travaux immédiats : aucun (appartements refaits à neuf, communs neufs et toiture neuve)
- Ravalement de façade à prévoir d’ici 5ans. Après devis, notre partie serait de 7000€.
- Il faut juste meubler les appartements soit environ 11 000€ qui seront autofinancer.

- Taxe foncière: 850€
- Assurance PNO : 500€ environ

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 17000€
- Durée du crédit: 25 ans
- Taux 2% avec assurances pour mes calculs
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 60K€ à deux.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Immeuble vide pour la vente, passage de tous les appartements en meublés, et une partie en Airbnb car localisation vraiment top.

CASH FLOW

Cash flow positif.

Détails des appartements/loyers:
1 Studio de 15m2 Carrez : 350€ mensuels
2 Studio d’environ 16,5m² : 360€ mensuels
1 studio de 19,5m²: 370€ mensuels
1 T2 duplex de 34m2 Carrez : 520€ mensuels

Les loyers n’inclus pas les 50€ de charges pour l’électricité, l’eau, la box internet (une pour tout l’immeuble) l’électricité des communs et ménages des communs.

En l’état je suis déjà rentable mais c’est relativement juste

L’idée est de pouvoir louer en meublé en optimisant en AIRBNB lorsque cela est possible.
les studios peuvent se louer 50€ la nuit et le T2 environ 55-60€ la nuit.
Possibilité de louer à la semaine pour les travailleurs et cadres des grandes entreprise du coin.

Ma problématique principal est la suivante :
Ayant déjà une colocation qui marche bien (21600€ cc de loyer annuels) nous ne sommes pas loin de la limite du LMNP.
Je ne sais pas du tous comment je doit exploiter ce bien, en sachant que l’on dépassera quoi qu’il arrive avec les revenus meublés nos revenus salariaux avec ma compagne, donc passage en LMP obligatoire sauf si passage sur un autre statut (SCI IS notamment).

Le but serait aussi que ma compagne passe sur un 80% voir un 50% pour gérer la partie location saisonnière et lui libérer une rente pour compenser sa perte de revenus.

C’est ce dernier point qui me fait douter pour un passage en SCI.

Qu’en pensez vous ?

Merci d’avance et désolé pour le pavé smile

Mots-clés : appartement, immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel)

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#2 18/02/2021 10h46

Membre (2019)
Réputation :   15  

Quel est votre taux d’endettement actuel ? après ce projet ? c’est limite non ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#3 18/02/2021 11h43

Membre (2016)
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A la vue de vos salaires respectifs, votre cdi en période d’essai et le montant actuel de vos prêts, est ce que votre banquier vous suit ?

Avez vous validé avec lui un accord bancaire sur ce montant ?

Les nouvelles recommandations mettent un tour de vis, comme vous pouvez le lire ici.

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[+2]    #4 18/02/2021 11h57

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

Le fait qu’il y ait un seul compteur EDF pour l’ensemble de l’immeuble est un gros défaut. Certes ce sont des petites surfaces qui se prêtent bien à un forfait de charges. Mais cela vous privera de fait de la possibilité de revendre un jour à la découpe si cela était nécessaire. Vous ne pourrez revendre qu’en bloc, donc à un investisseur, ce qui limitera le potentiel de PV à long terme.

Validez rapidement avec votre banque car avec les nouvelles recommandations du HCSF, votre capacité d’endettement max doit déjà être atteinte (hors dérogation). Mieux vaut peut-être acheter d’abord votre locatif puis votre RP, puisque les dérogations sont principalement réservées aux primo-accédants.

Attention à la fiscalité et au cash-flow qui va rapidement passer dans le rouge (surtout si passage en LMP et donc cotisations au SSI). L’achat sera bénéfique en année 1 car vous déduirez vos frais d’acquisition avec une année de loyers incomplète en face, mais va alourdir fortement votre fiscalité ensuite. D’autant que vous n’avez aucun travaux ni charges, hormis les quelques meubles, à déduire.

Notez que vous allez multiplier les modes de locations les plus risqués, avec le plus de vacance potentielle et le plus d’effort de gestion : colocation et location de petites surfaces meublées, certains en LCD. Exemple en période de COVID, ceux dans ce cas ont beaucoup de plus de mal à relouer maintenant que la clientèle étudiante est en télétravail quasi-total et la pression locative faible, tandis que les loueurs de logements nus de belle taille ont été peu impactés. Quant à l’effort de gestion, rien d’impossible surtout si vous vous investissez tous les deux, mais il faut en être conscient.

Vérifiez les garanties du vendeur pro, qui devrait avoir pris une assurance dommages-ouvrages (en plus de la décennale des artisans) compte tenu de l’envergure et de la nature des travaux. Et prudence car parmi les MDB il y a des vrais pros mais aussi pas mal de filous, donc ne pas faire confiance, bien valider la qualité des travaux réalisés et demander tous les papiers.

Enfin vous allez être en copro avec une personne en position de minorité de blocage, donc validez bien le profil de la personne afin de vous assurer que vous serez sur la même longueur d’onde quant à la gestion de l’immeuble (entretien, gros travaux etc.).

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#5 18/02/2021 21h20

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonsoir,

déjà merci à tous de m’avoir répondu. Concernant le financement, nous avons un accord de principe donc c’est ok.
Effectivement le fait de n’avoir qu’un compteur principal avec des sous-compteurs (d’eau et d’électricité) est un gros défaut et sera sujet à négociation. Selon le vendeur, cela à été fait exprès pour optimiser la gestion en meublé et en LCD.
Il est lui-même assez calé sur le sujet car qu’il en possède plusieurs et c’est son activité principale.

C’est vrai que nous sommes essentiellement sur des modes de location assez risqués, et le but sera de diversifier ensuite. Nous avons la chance d’avoir déménager dans une région ou l’immobilier est bien moins cher et plus rentable que la où nous étions avant.

Je me demandais justement si il ne fallait pas créer une SCI à l’IS dans notre cas pour réduire la taxation.
Mais à ce moment la, comment pouvoir sortir une rente ou un "salaire" à ma compagne qui réduirait son temps de travail pour gérer les biens ?
C’est un bien que l’on souhaiterais idéalement garder car il est vraiment très bien situé, en plein centre d’une jolie ville vivante de taille moyenne avec une entreprise très solide qui vient de s’implanter en face.

Concernant les garantis du vendeur, il est évident qui faudra que l’on contrôle tout et ne pas se fier à ses paroles. Nous sommes sur des budgets élevé et il s’agirait de ne pas se planter.

Concernant l’autre personne dans la copropriété, c’est clair qu’il vaut mieux s’entendre. De ce que j’ai vu il n’y a pas de raison mais on ne sait jamais.
Concernant l’entretien, nous n’avons aucune partie commune donc cela ne sera problématique. Comme la toiture est toute neuve, il ne restera que la façade à faire d’ici 5ans et l’immeuble sera "comme neuf".

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[+1]    #6 18/02/2021 21h46

Membre (2013)
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Fabien2a a écrit :

Bonsoir,

Effectivement le fait de n’avoir qu’un compteur principal avec des sous-compteurs (d’eau et d’électricité) est un gros défaut et sera sujet à négociation. Selon le vendeur, cela à été fait exprès pour optimiser la gestion en meublé et en LCD.
Il est lui-même assez calé sur le sujet car qu’il en possède plusieurs et c’est son activité principale.

.

Bonsoir,

Il est pas calé du tout sur la législation du sous comptage.

Avec un sous comptage vous vous heurtez a un problème de taille. Qui se transformera pour votre locataire à un refus de payer ses consommations sous comptés.

Depuis 2011 votre locataire doit pouvoir choisir son opérateur, si vous mettez un compteur avec sous comptage, votre locataire ne peut donc pas choisir son opérateur puisque vous le lui imposez par votre contrat

Article L331-1 du Code de l’Energie, créé par Ordonnance n°2011-504 du 9 mai 2011 - art. (V) :
"Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur d’électricité.
Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux, sur le territoire d’un autre Etat". Il prive donc le locataire de son droit de choisir votre fournisseur.


Par conséquent vous avez 4 fois plus de chance de devoir payer la facture… seul de vos locataires.

Bannissez le sous comptage.

La législation étant différente pour l’eau, le sous comptage ne pose pas de problème, enfin pour le moment !

Pascal

Dernière modification par bascarol (18/02/2021 22h07)

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[+1]    #7 19/02/2021 09h10

Membre (2014)
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Le vendeur vous baratine, s’il n’a pas fait poser des compteurs individuels c’est surtout parce que c’est long et coûteux : dossier auprès d’Enedis, création de la colonne montante, passage du consuel obligatoire avant la pose des compteurs supplémentaires, frais de mise en service divers…

Effectivement il y a un intérêt à l’usage en mutualisant le coût de l’abonnement EDF, ce qui n’est pas négligeable pour de si petites surfaces. Or les locataires raisonnent en terme de budget global, notamment en comparaison avec des colocations où l’électricité est comprise dans les charges (le raisonnement est le même pour internet). L’argument de bascarol est exact mais selon moi peu observé en pratique. Le vrai souci est à la revente, puisque comme indiqué dans mon premier message, le fait d’avoir un seul compteur vous obligera de fait à revendre en bloc à un autre gros investisseur.

Je confirme qu’un seul compteur d’eau ne pose aucun souci. Vérifiez éventuellement que l’individualisation, si vous souhaitez ou devez la faire un jour, pourra se faire aisément. Par exemple une installation avec une nourrice principale située dans les communs avec autant de départs distincts que d’appartements, plutôt d’une seule colonne montante sur laquelle les appartements viennent se repiquer à chaque étage. Ou pire une installation avec les appartements "en série", le départ de l’un branchée sur la sortie de l’autre… même si je doute que le MDB soit assez bête pour l’avoir fait.

Je ne vois pas trop en quoi la SCI à l’IS viendrait réduire votre taxation ? Au contraire l’avantage de la SCI est d’avoir une fiscalité à l’IS (déduction des frais d’acquisition et de l’amortissement…) quand on exploite des biens loués nus (locaux commerciaux, grands appartements ou maison. Dans votre cas les logements seront loués meublés, donc la SCI représentera un surcoût inutile car le régime LMNP/LMP est plus favorable.

J’ajouterai que, contrairement à ce que vous prévoyez, vous risquez de vous lasser rapidement de la gestion d’un tel bien à cause du turnover sur les petites surfaces louées meublées. Réservez plutôt la SCI à l’IS aux vrais biens patrimoniaux, ceux qu’on ne vend jamais et qu’on pourrait même transmettre aux enfants.

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#8 19/02/2021 09h32

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Juste un petit détail : comment sont décrits les biens que vous envisagez d’acheter, dans le règlement de copropriété ?
- 5 lots, chacun d’un appartement ?
- un seul lot comprenant toute la partie habitation ?
- 10 ou 15 lots, si chaque appartement est accompagné d’une cave et/ou d’un grenier ?

N’oubliez pas que vous achetez ce qui est marqué sur le papier. S’il y a différence entre ce qui est marqué sur le papier et ce que vous avez devant les yeux, attention.

Vous vous engagez dans une copropriété, avec tout ce que cela comporte.

"syndic professionnel, 200€ par ans". Il n’est vraiment pas cher, ce syndic professionnel…

Concernant l’élec, c’est effectivement "optimisé" LCD, puisqu’en courte durée, il est d’usage que l’abonnement reste au nom du bailleur et que l’électricité soit en fait facturé dans un loyer "charges comprises".

Par contre, c’est "désoptimisé" pour tout le reste : location longue durée, revente… C’est simple, louer en longue durée (le jour où vous en avez marre de gérer les pinaillages et les retards des clients Airbnb ou bien parce que les 11 mois du 18e confinement du covid-23 vous ont mis sur la paille), c’est juste illégal car vous revendez de l’électricité, comme nous l’avons longuement expliqué dans un autre fil et comme bascarol vient de l’expliquer à nouveau.

Cette "optimisation LCD", ou plutôt ou ce "gros défaut" comme le dit plus justement perecastor, vaut une grosse décote sur la valeur du bien. Je serais d’ailleurs curieux de lire le diag élec (mais aussi les diags plomb et amiante).

Dites-vous bien que si le marchand de biens avait pu vendre chaque appartement séparément, il l’aurait fait, car ça rapporte plus (enfin, en général).

Fabien2a, le 17/02/2021 a écrit :

280 000 hors FDN

Détails des appartements/loyers:
1 Studio de 15m2 Carrez
2 Studio d’environ 16,5m² 
1 studio de 19,5m²
1 T2 duplex de 34m2 Carrez 

Soit 3294 €/m² si je compte bien. Juste par curiosité, quel est le prix moyen des appartements dans cette ville du Loir-et-Cher ?
Qu’est-ce qui justifie ce prix, à votre avis ? L’"optimisation d’avoir un seul compteur", ou la "localisation vraiment top" ?

C’est ce dernier point qui me fait douter pour un passage en SCI

S’il n’y a que ce point qui vous fait douter…

Dernière modification par Bernard2K (19/02/2021 10h00)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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[+1]    #9 19/02/2021 10h36

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Fabien2a, le 17/02/2021 a écrit :

Les loyers n’inclus pas les 50€ de charges pour l’électricité, l’eau, la box internet (une pour tout l’immeuble) l’électricité des communs et ménages des communs.

Attention à la mutualisation de la box internet. En tant que titulaire de la ligne, vous êtes responsable pénalement de ce qui est fait avec.
Si un de vos locataires se fait attraper par Hadopi, les ennuis seront pour vous.

Source :

https://www.hadopi.fr/les-differentes-etapes-de-la-reponse-graduee a écrit :

La procédure de réponse graduée telle que définie par la loi n° 2009-669 du 12 juin 2009 favorisant la diffusion et la protection de la création sur Internet, impose au titulaire d’un abonnement Internet de veiller à ce que sa connexion ne soit pas utilisée à des fins de contrefaçon. Cette obligation concerne aussi bien une personne physique qu’une personne morale ayant contracté un abonnement Internet avec un fournisseur d’accès.

Vous auriez tout intérêt à laisser chaque locataire s’occuper de son abonnement :
- s’ils font n’importe quoi, ça sera leur problème
- vous n’aurez pas à assurer le SAV lorsqu’il y aura un problème de connexion.

Le pré-requis étant évidemment que chaque logement ait sa propre ligne FTTH/ADSL, est-ce le cas ? Sans lignes distinctes, les débits risquent d’être mauvais à 5. Pas forcément gênant en Airbnb mais pour une résidence principale, ça peut faire craquer.

Xavier.

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#10 19/02/2021 11h59

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Top 20 Immobilier locatif
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lechatquiroucoule a écrit :

Attention à la mutualisation de la box internet. En tant que titulaire de la ligne, vous êtes responsable pénalement de ce qui est fait avec.
Si un de vos locataires se fait attraper par Hadopi, les ennuis seront pour vous.

Xavier.

Il existe de systèmes hard ou soft pas très cher pour gérer cela, comme pour les hôtels.
PAscal

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#11 19/02/2021 12h37

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Concernant les partages de connexion internet, il me semble que c’est très fréquent. Je pense aux hôtels, aux écoles et universités, aux entreprises… Je lis la presse au quotidien, je n’ai pas vu de difficultés à ce sujet depuis 10 ans.

Pour ce qui est des partages de débit, je n’ai aucun problème non plus. Sur un de mes immeubles, j’ai remplacé 2 connexions ADSL par une seule en fibre optique depuis 10 mois. Sur l’autre, j’ai un seul abonnement ADSL et 3 routeurs Wifi associés pour 16 logements et une moyenne d’âge de 28 ans. Cela se passe bien.

Technologiquement, on peut penser que l’avenir va au Wifi plutôt qu’au filaire. Les progrès en terme de débits sont extraordinaires. Alors que le filaire implique des travaux lourds et coûteux que ce soit dans les parties privatives ou dans l’espace urbain.

Dernière modification par Seiran (19/02/2021 12h43)

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#12 19/02/2021 13h00

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@Seran, Xavier parlait en terme juridique, il a raison  juridiquement la responsabilité vis a vis de l’opérateur est le détenteur du contrat @.

En cas de litige il devra démontrer qu’il peut authentifier celui qui c’est connecté, même si c’est une simple adresse mail.

Techniquement, ce qui pose problème sera ceux qui se connectent, pas le nombre de personne, quoique, mais ce qu’ils téléchargent aux mêmes instants.

Un exemple les hôtels en montagne sont assez performant, sauf quand tous les skieurs sont rentrés vers 16h et les enfants commencent à jouer de 17h à 21h, là le débit s’effondre. Comme par hasard à 21h vous pourrez consulter vos mails.

Le Wifi ne remplacera pas le câble. Pour être schématique et simpliste.
1 câble = 1 prise 1Go =1 connexion directe
1 borne Wifi = 6 prises partagées (si 6 connexions) suivant la puissance de la borne sur 1Go = 1 connexion directe.

Aussi le Wifi, reste le problème des fréquences, entre les bornes Wifi, le Bluetooth, le GSM, et autres… un jour ca va craquer.

Pascal

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#13 19/02/2021 13h34

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bascarol a écrit :

Un exemple les hôtels en montagne sont assez performant, sauf quand tous les skieurs sont rentrés vers 16h et les enfants commencent à jouer de 17h à 21h, là le débit s’effondre.

Cet hiver ?

wink

Dernière modification par Bernard2K (19/02/2021 15h11)


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#14 19/02/2021 13h39

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Pour le compteur EDF, cela ne pose pas de souci. Par contre, cela vous oblige à forfaiter l’électricité. A vous de prévoir le bon montant. Les sous-compteurs ne servent qu’à savoir qui consomme le plus. A vous de faire un peu de pédagogie avec ceux qui abusent. Il existe des radiateurs électriques pilotables à distance, peut- être une solution pour limiter les consommations.

Pour internet partagé, pas de souci. Ça fait longtemps qu’Hadopi ne sert plus à rien. Par contre, paramétrer la box pour supprimer les achats (via VOD par exemple). Orange est en train de refaire le réseau pour passer à de la fibre (de la vraie cette fois). Il faudra installer un boitier dans les communs pour distribuer ensuite vers chaque logement (fini les boîtiers en façade avec des fils qui pendouillent).

Pour le souci de débit s’il y a un seul abonnement. chacun est prévenu que c’est un débit partagé. Donc… à chacun d’être raisonnable. Si vous avez des étudiants,  cela se passe bien en général.

La sci is est une solution pour éviter de passer LMP. Reste à voir le bilan fiscal du choix sci (surtout la plus-value à la vente qui augmente en sci alors qu’en nom propre, elle diminue). Entre deux maux, il faut choisir le moindre.

Dernière modification par lachignolecorse (19/02/2021 13h47)


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#15 19/02/2021 19h02

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Bernard2K a écrit :

bascarol a écrit :

Un exemple les hôtels en montagne sont assez performant, sauf quand tous les skieurs sont rentrés vers 16h et les enfants commencent à jouer de 17h à 21h, là le débit s’effondre.

Cet hiver ?

wink

Et oui  cool il y a 15 jours.

lachignolecorse a écrit :

Pour le compteur EDF, cela ne pose pas de souci. Par contre, cela vous oblige à forfaiter l’électricité. A vous de prévoir le bon montant. Les sous-compteurs ne servent qu’à savoir qui consomme le plus.
.

Vous devriez préciser, comme vous le savez, que techniquement ca ne pose pas de problème, juridiquement il faut que les conditions soit réunies, sinon tous les nouveaux futurs bailleurs du forum vont croire que tout est possible avec Enedis, alors que non.

Vous allez voir arriver un newbies nous expliquer qu’il mettra un seul compteur dans l’immeuble de 10 appartements qu’il va acheter pour économiser 9 abonnements

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#16 19/02/2021 23h26

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J’ai cherché à creuser un peu sur tous les points cité précédemment (compteurs, internet, coût du syndic …) en appelant le vendeur et il s’avère que ce fameux MDB est plutôt un baratineur.

Le but d’acheter un immeuble est de ne pas avoir de copropriété. La ce n’est pas le cas.

La localisation du bien est excellente mais cela ne peut pas tout excuser.
En définitive, et avec le recul, le bien est au moins 120K€ trop cher.
Il est d’ailleurs en vente dans 2 agences depuis décembre. Manifestement, malgré ce que le vendeur veut laisser croire, il a eu très peu de visite.

Je vais plus creuser le sujet du LMP et de la courte durée mais je vais reporter mon projet à plus tard et abandonner ce bien la. J’étais déjà moyennement convaincu avant de poster ce projet, vos avis éclairés ont finit de me convaincre.

Merci à tous pour toutes vos réponses, toutes plus pointus les unes que les autres.

Fabien

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#17 20/02/2021 08h46

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Le monde grouille de baratineurs. Vous apprenez et ça vous sera toujours utile. Bonne recherche.

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#18 20/02/2021 08h59

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Il y avait encore un point de vigilance à avoir, sur la toiture "refaite à neuf" : la facture et la garantie décennale de l’artisan doivent être fournies et jointes au compromis (en tout cas à l’acte authentique de vente, mais c’est mieux de les avoir dès le compromis). Bien vérifier que la facture concerne une réfection à neuf, et bien vérifier que toute la surface de la toiture est concernée (regarder le nombre de m²). Parce qu’un baratineur pourrait aussi confondre une simple réparation (remplacer les tuiles cassées) ou une réfection partielle (refaire à neuf seulement un pan de toiture), avec une vraie réfection complète à neuf.


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