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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/05/2019 23h55 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Bonsoir,

Je me permets de vous soumette mon projet d’investissement. Je suis le premier à avoir effectué des visites (le jour-même de la publication de l’annonce) selon le mandataire mais il faut toujours se méfier.

DESCRIPTION
Statut, age, TMI, revenus : 25 ans, en union libre avec une TMI 14%, 28 KE nets/ an, minimum, et plus selon les bons mois.
Je compte acheter cet immeuble afin d’autofinancer l’investissement. Etant gestionnaire locatif de métier, cela me permet d’avoir un peu d’expérience dans la gestion.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonne
- Fiscales : Bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Moyenne, à part peindre et poser un parquet, je ne sais pas faire d’avantage pour le moment.
- Sociales : Très bonne.
- Temps disponible : Une demi-journée par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type :  Immeuble se situant dans les Landes, à proximité de commerces, d’établissements secondaires et proche de l’Hotel de Ville. L’immeuble possède 8 appartements comme suit :
Au rez-de-chaussée, deux T2 qui doivent être refaits au niveau de la peinture et du sanitaire.
Au premier étage, deux studios (dont un loué) et un T2. Le T2 est à finir de refaire et les studios sont en bon état général.
Au second et dernier étage, un T2 et deux studios avec une salle de bain sur le pallier. Ainsi, il faut refaire le sol et la peinture mais revoir le système sanitaire du pallier.

La toiture est en bon état, tout comme les menuiseries.

Les propriétaires partant en maison de retraite, les enfants ne souhaitent pas s’occuper de cet immeuble et le vendent donc.
J’ai budgété 60.000 euros de travaux donc avec les aléas, je préfère partir sur 70.000 euros. Je possède deux devis dont un est à 58.500 et un second à 61.000.

LOCALISATION DU BIEN
- Landes, zone historique et commerciale. La zone est très dynamique mais l’immeuble se situe dans une rue calme.
Les prix augmentent légèrement ces dernières années dans ce secteur même si la plus-value n’est pas mon objectif premier.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Prix affiché : 149.000 euros FAI. J’ai effectué une offre à 135.000 euros et on semble se diriger vers ce prix-là.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Pratiqué (2.900 euros pour le tout) mais avec les travaux de rénovation, je pense partir sur du 3.300-3.400 euros mensuel pour le tout.
- Taux de vacance : 1 mois de loyer pour chaque appartement.
- Frais divers : jPas de jardin ni d’ascenseur. Les parties communes seront nettoyées une fois par mois par mes soins.
- Travaux immédiats : Peinture, sanitaire et peut-être un changement de certains radiateurs mais ce dernier point n’est pas urgent.
- Taxe foncière hors TEOM : 3.167 euros/ an
- Rentabilité brute : 26,5%.

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 6.000 euros d’apports,
- Type de crédit : 230.000 euros.
- Taux du crédit avec assurance : 1,8%
- Durée du crédit 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION
-Location Nue à l’IR. Je pars sur cela pour le moment à moins qu’il n’y ai un meilleur régime pour ce cas-là.

CASH FLOW
- Les loyers me permettront de rembourser intégralement le crédit.

Je suis donc l’attente de toutes observations concernant cette investissement. Il s’agit d’un "gros" projet pour mon âge mais sur le papier, de ma petite expérience, ça à l’air d’être un très bon placement.

Je vous remercie d’avance de vos réponses smile

Mots-clés : appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux

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#2 04/05/2019 06h30 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Réputation :   212 

Bonjour

Le bien est libre?

Vous achetez seul ou à deux?

Vu la rentabilité, c’est une très bonne affaire. Je vous conseille de comparer la détention en direct et via une sci. Les revenus fonciers vont rapidement vous augmenter votre TMI et une sci pourrait être une solution pour limiter l’imposition (et simplifier la détention si vous achetez à deux).


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#3 04/05/2019 07h08 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Bonjour.

135000 euros fait environs 145 000 +avec FDN + 70k de travaux fait 215 000 euros.

Loyer : 3300 × 12 =  39600 euros

Diviser par 215 000 euros X 100 = 18.41% brut et pas 26.5%.

Donc pourquoi emprunter 230 000 euros ?
Pourquoi sur 25 ans ? ( ne regarder pas que le CF mais le coût total in fine )

Je rajouterai que vous avez calculer 1 mois de vacance locative, donc pour la rentabilité est moindre : 3300×11 = 36300 euros ÷ 215000 euros ×100 = 16.88%

Le calcul de la rentabilité est la base , quand je parle au investisseur qui ne la calcul pas correctement , j’ai toujours de sérieux doute pour un achat d’immeuble de rapport. ( faut surtout pas le prendre mal ) commencer plus petit ?

Pour le temps disponible à demi journée par semaine me fait tiquer également, il faut être plus disponible dans l’immobilier.

Pour les travaux attention au simple coup de barbouille ( faire le minimum ) , les appartements doivent être lumineux, sanitaire et cuisine très propre ou remis à neuf et l’isolation thermique et phonique présente pour éviter le turn over.


Maintenant je profite !!!

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#4 04/05/2019 09h39 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Bonjour,
Je vous remercie d’avoir répondu à ce fil, tout d’abord.
Pour répondre à vos interrogations :

lachignolecorse a écrit :

Bonjour

Le bien est libre?

Vous achetez seul ou à deux?

Vu la rentabilité, c’est une très bonne affaire. Je vous conseille de comparer la détention en direct et via une sci. Les revenus fonciers vont rapidement vous augmenter votre TMI et une sci pourrait être une solution pour limiter l’imposition (et simplifier la détention si vous achetez à deux).

Le bien est libre en globalité, sauf un studio au premier étage qui quittera les lieux bientôt. Cela permettra d’effectuer les travaux le plus rapidement possible.
Je vais comparer les bienfaits et inconvénients dans la SCI et la détention en direct.

cricri77700 a écrit :

Bonjour.

135000 euros fait environs 145 000 +avec FDN + 70k de travaux fait 215 000 euros.

Loyer : 3300 × 12 =  39600 euros

Diviser par 215 000 euros X 100 = 18.41% brut et pas 26.5%.

Donc pourquoi emprunter 230 000 euros ?
Pourquoi sur 25 ans ? ( ne regarder pas que le CF mais le coût total in fine )

Je rajouterai que vous avez calculer 1 mois de vacance locative, donc pour la rentabilité est moindre : 3300×11 = 36300 euros ÷ 215000 euros ×100 = 16.88%

Le calcul de la rentabilité est la base , quand je parle au investisseur qui ne la calcul pas correctement , j’ai toujours de sérieux doute pour un achat d’immeuble de rapport. ( faut surtout pas le prendre mal ) commencer plus petit ?

Pour le temps disponible à demi journée par semaine me fait tiquer également, il faut être plus disponible dans l’immobilier.

Pour les travaux attention au simple coup de barbouille ( faire le minimum ) , les appartements doivent être lumineux, sanitaire et cuisine très propre ou remis à neuf et l’isolation thermique et phonique présente pour éviter le turn over.

Je m’excuse tout d’abord de mes approximations. Je compte emprunter 230.000 pour avoir une petite marge si un incident intervenait. Cela est-il un inconvénient ? Vu mon jeune âge et le fait que je ne suis pas propriétaire de ma RP, les banques partiraient d’avantage sur 25 ans. Néanmoins, je vais prendre rendez-vous avec plusieurs courtiers dans les jours à venir.
Commencer plus petit, c’était mon objectif premier pour être honnête. Mais cette opération a l’air d’être vraiment intéressante et ça m’embêterait de passer à côté.
Concernant le temps disponible d’une demi-journée par semaine, je parlais au niveau de la compta, de l’administratif, etc… Par mon boulot de gestionnaire locatif, c’est le temps idéal pour être tranquille. Néanmoins pour les travaux, le suivi, le choix des locataires, les visites, etc… Je vais y passer volontiers tous mes week-ends ainsi que le soir de la semaine.
Pour les travaux, parquet, peinture blanche avec des cuisines et sanitaires rénovés et propres.

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#5 04/05/2019 18h27 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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230 000 euros ? Oui mais avec devis à présenter à la banque.

Le problème c’est que vous aller demander aux artisans de gonfler les devis et vous verrez que comme par hasard ils ont bien fait de les gonflés ( la gestion d’artisan quoi ! ) et comme vous serez coincer pour finir les travaux , ils vont en profiter.

25 ans et le locatif sans être propriétaire de sa RP ? Hum …. en effet creuser bien avec le courtier.

Astuce : dites que vous aller prendre un T2 en RP dans le projet = taux RP et la banque tiquera moins.


Maintenant je profite !!!

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#6 04/05/2019 18h37 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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@cricri77700

Donc si vous déconseillé de gonflé les devis en cas de dépassement du budget comment faites vous ?
Pourriez vous nous éclairer sur vos méthodes de gestion des artisans

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[+1]    #7 04/05/2019 18h43 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Justement , je dis " il n’y aura pas de dépassement possible financièrement pour que les banques puissent continuer à me prêter et qu’on puisse travailler ensemble sur du long terme "

Quand il me rajoute un doublage, une prise ou autre , je vais aider à nettoyer le chantier par exemple … donnant donnant..

Je compte toujours une marge de sécurité mais sur mon cash … mais je ne l’utilise que très rarement car tout est bien optimiser et l’expérience aide par la suite.


Maintenant je profite !!!

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#8 04/05/2019 18h47 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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@cricri77000
D’accord je comprend mieux, il faut avoir de l’expérience je pense pour vérifier si le devis est cohérent pour être sur de ne pas dépassé le budget.
Car estimer des travaux pour un studio ou des travaux pour un immeuble ce n’est pas pareil (création de compteur électrique,etc…)

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#9 04/05/2019 18h48 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Je suis assez surpris que vous trouviez une telle rentabilité pour un bien quasi libre. Pour ce genre de bien apparemment bradé, un agent cherchera plutôt un MDB  qui ne mettra pas de condition suspensive dans son offre et vendra le bien en 48h. Je vous conseille de montrer le bien à une personne qui s’y connait en bâtiment pour vérifier s’il n’y a pas un loup quelque part. Idem pour la demande locative. Pourquoi le bien est-il vide? Face au banquier, c’est tout de même plus facile de présenter un dossier avec des locataires qui paient déjà des loyers.

Je vous conseille aussi d’utiliser la présentation standard pour les études de cas, ce qui vous éviter à d’oublier l’essentiel. Y a-t-il un compteur Elec par appartement? Que disent les diagnostics?…

Pour le financement sur 25 ans, je ne suis pas fan du tout. Idéalement, il faut faire plus court, 15, 18 voire 20 ans. Mais comme vous n’avez pas encore consulté de banquier….

Idem pour les travaux, vous montrez une certaine naïveté. 4h/sem pour de l’administratif, ça ne sert à rien. Vous aurez besoin tout au plus de 2h/mois. Par contre, pour les travaux, vous aurez vos week-ends occupés pour les 12-24 mois qui viennent. Est-ce votre souhait? Est-ce le souhait de votre compagne?


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#10 04/05/2019 22h01 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Comme lachignolecorse, ça me semble un peu trop beau. Vérifiez :
- évolution de la ville (démographie, prix de l’immobilier…).
- demande locative. Pourquoi diable cet immeuble est-il vide s’il y a de la demande locative et relativement peu de travaux nécessaires ?
- demande à l’achat. Pourquoi diable un MDB ne se rue pas dessus pour le vendre à la découpe ?
- montant des travaux. Ce genre d’immeuble accumule souvent un retard considérable de travaux. Certains défauts sont particulièrement difficiles à percevoir à un oeil non averti.

Sur la fiscalité, il est clair qu’il faudrait mettre en meublé au moins les petites surfaces, en LMNP au réel, même si ça nécessite des calculs d’apothicaire.

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#11 04/05/2019 22h04 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Comme Lachignolecorse, je suis surpris des ratios surtout que vous dites:

- Landes, zone historique et commerciale. La zone est très dynamique mais l’immeuble se situe dans une rue calme.
Les prix augmentent légèrement ces dernières années dans ce secteur même si la plus-value n’est pas mon objectif premier.

Soit c’est une affaire en or, soit il y a un loup…

Bonne enquête!

Bien à vous,

Edit: B2k a été plus rapide que moi et sa réponse est plus détaillée smile

Dernière modification par Pierrot31 (04/05/2019 22h06)

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#12 05/05/2019 11h48 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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@fred et @cricri77700 : Justement, je retourne samedi prochain sur place pour une contre-visite avec des entreprises TCE et une connaissance qui a pas mal de biens immobiliers en profitant de la crise des années 90. Ils pourront m’aider à apprécier ce qu’il va et ce qu’il ne va pas dans cette immeuble afin d’éviter toutes déconvenues.

@lachignolecrose : Je suis aussi surpris de trouver cela. Les appartements sont vides puisque des travaux de rafraichissement sont à refaire et ni les propriétaires partant en maison de retraite, ni les enfants souhaitent effectuer des travaux.
L’agent immobilier ne dispose pas des diagnostics techniques, Ces derniers ne sont pas effectuer pour le moment concernant cette vente.

@Bernard2k : Pour la demande locative j’ai effectué des annonces sur LBC et j’ai eu 18 mails en 2 jours pour les T2 et 12 mails pour les studios. Etant gestionnaire locative, j’ai éliminé ceux dont la solvabilité n’était pas satisfaisante. Il reste 8 dossiers solvables pour les T2 et 6 pour les studios.
La visite de samedi prochain me confirmera ou non si des loups se cachent dans cette bergerie.

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#13 15/05/2019 19h38 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Gaetanlh a écrit :

Bonsoir,

Je me permets de vous soumette mon projet d’investissement. Je suis le premier à avoir effectué des visites (le jour-même de la publication de l’annonce) selon le mandataire mais il faut toujours se méfier.

DESCRIPTION
Statut, age, TMI, revenus : 25 ans, en union libre avec une TMI 14%, 28 KE nets/ an, minimum, et plus selon les bons mois.
Je compte acheter cet immeuble afin d’autofinancer l’investissement. Etant gestionnaire locatif de métier, cela me permet d’avoir un peu d’expérience dans la gestion.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonne
- Fiscales : Bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Moyenne, à part peindre et poser un parquet, je ne sais pas faire d’avantage pour le moment.
- Sociales : Très bonne.
- Temps disponible : Une demi-journée par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type :  Immeuble se situant dans les Landes, à proximité de commerces, d’établissements secondaires et proche de l’Hotel de Ville. L’immeuble possède 8 appartements comme suit :
Au rez-de-chaussée, deux T2 qui doivent être refaits au niveau de la peinture et du sanitaire.
Au premier étage, deux studios (dont un loué) et un T2. Le T2 est à finir de refaire et les studios sont en bon état général.
Au second et dernier étage, un T2 et deux studios avec une salle de bain sur le pallier. Ainsi, il faut refaire le sol et la peinture mais revoir le système sanitaire du pallier.

La toiture est en bon état, tout comme les menuiseries.

Les propriétaires partant en maison de retraite, les enfants ne souhaitent pas s’occuper de cet immeuble et le vendent donc.
J’ai budgété 60.000 euros de travaux donc avec les aléas, je préfère partir sur 70.000 euros. Je possède deux devis dont un est à 58.500 et un second à 61.000.

LOCALISATION DU BIEN
- Landes, zone historique et commerciale. La zone est très dynamique mais l’immeuble se situe dans une rue calme.
Les prix augmentent légèrement ces dernières années dans ce secteur même si la plus-value n’est pas mon objectif premier.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Prix affiché : 149.000 euros FAI. J’ai effectué une offre à 135.000 euros et on semble se diriger vers ce prix-là.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Pratiqué (2.900 euros pour le tout) mais avec les travaux de rénovation, je pense partir sur du 3.300-3.400 euros mensuel pour le tout.
- Taux de vacance : 1 mois de loyer pour chaque appartement.
- Frais divers : jPas de jardin ni d’ascenseur. Les parties communes seront nettoyées une fois par mois par mes soins.
- Travaux immédiats : Peinture, sanitaire et peut-être un changement de certains radiateurs mais ce dernier point n’est pas urgent.
- Taxe foncière hors TEOM : 3.167 euros/ an
- Rentabilité brute : 26,5%.

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 6.000 euros d’apports,
- Type de crédit : 230.000 euros.
- Taux du crédit avec assurance : 1,8%
- Durée du crédit 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION
-Location Nue à l’IR. Je pars sur cela pour le moment à moins qu’il n’y ai un meilleur régime pour ce cas-là.

CASH FLOW
- Les loyers me permettront de rembourser intégralement le crédit.

Je suis donc l’attente de toutes observations concernant cette investissement. Il s’agit d’un "gros" projet pour mon âge mais sur le papier, de ma petite expérience, ça à l’air d’être un très bon placement.

Je vous remercie d’avance de vos réponses smile

Mise à jour : J’ai tenté un coup de bluff au départ à 125.000 euros mais les propriétaires n’étaient pas chauds. On discutait d’une offre à 135.000 euros avec l’AI. Finalement, les propriétaires acceptent à notre plus grand étonnement à 125.000 euros. Première fois que ça m’arrive.
Au final je souhaite effectuer la disposition du logement comme suit :
- Rez-de-chaussée : 2 T2.
- 1er étage : 2 studios refaits par l’ancien propriétaires qui sont en bon état + 2 studios à refaire, conséquence d’une division du T2.
2ème étage : Je vais fusionner le T2 pour faire une grande pièce et utiliser les 2 studettes comme chambres. Ce qui fera donc un T3 agréable. Les toilettes étaient sur le palier donc je ne voulais pas faire fuir les potentiels locataires.

Les potentiels loyers sont donc évalués à 2.750 euros mensuels.

Voici quelques photos des studettes du dernier étage et deux photos du studio du 1er étage refait par les anciens propriétaires : https://zupimages.net/up/19/20/uu5k.jpg
https://zupimages.net/up/19/20/n0kz.jpg
https://zupimages.net/up/19/20/bd9e.jpg
https://zupimages.net/up/19/20/a1s1.jpg
https://zupimages.net/up/19/20/8l34.jpg

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[+1]    #14 16/05/2019 09h08 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Au vu des photos (en tournant mon écran de 90°, ce qui aurait été beaucoup plus difficile à l’époque des cathodiques wink  ), je dirais :
- studettes hideuses, lino décollé et boursouflé. Quand on laisse dériver comme ça, c’est qu’il y a tout à refaire.
- même le T2 "refait" semble moyen. Le mur à côté de la fenêtre n’est pas plan ; et il semble y avoir des cloques sur la peinture. Dans le coin cuisine, c’est bien une table en formica ? yikes

Bref, il y a du boulot. Je vous encourage à ne pas lésiner sur les travaux (je veux dire en quantité et en qualité, ce qui ne veut pas forcément dire mettre beaucoup plus cher). C’est sans doute un coin où l’offre d’appartements refaits à neufs est rare ; plus vous faites de la qualité, plus vous vous démarquez de l’offre concurrente, plus vous louez facilement.
S’agissant de petites surfaces, studios à T2, je vous encourage aussi à TOUT passer en meublé, quitte à supprimer quelques meubles ensuite si les locataires n’en veulent pas (état des lieux avec mention "repris à la demande du locataire"). Ce qui veut dire prévoir aussi un budget pour l’achat des meubles. C’est quand l’immeuble est vide qu’il faut en profiter pour passer en meublé : ça évite des pro-ratas d’apothicaire pour répartir entre la partie louée nue et la partie louée meublée. Ca évite des tractations avec les locataires en nu pour les convaincre de passer en meublé.

C’est tellement intéressant au niveau de la fiscalité. Je ne vais pas m’échiner à vous convaincre, mais faites les calculs : en gros, vous économisez IR +PS pendant au moins 10-15 ans. A la louche, en comptant que vous serez prochainement à TMI 30 %, ça fait de l’ordre de 150 ou 200 k€ sur 15 ans.

Au total, c’est une opération "à la cricri". Lisez ou relisez ses études de cas, vous apprendrez plein de choses utiles.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2019 09h10)

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#15 16/05/2019 10h38 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Bernard2K a écrit :

Au vu des photos (en tournant mon écran de 90°, ce qui aurait été beaucoup plus difficile à l’époque des cathodiques wink  ), je dirais :
- studettes hideuses, lino décollé et boursouflé. Quand on laisse dériver comme ça, c’est qu’il y a tout à refaire.
- même le T2 "refait" semble moyen. Le mur à côté de la fenêtre n’est pas plan ; et il semble y avoir des cloques sur la peinture. Dans le coin cuisine, c’est bien une table en formica ? yikes

Bref, il y a du boulot. Je vous encourage à ne pas lésiner sur les travaux (je veux dire en quantité et en qualité, ce qui ne veut pas forcément dire mettre beaucoup plus cher). C’est sans doute un coin où l’offre d’appartements refaits à neufs est rare ; plus vous faites de la qualité, plus vous vous démarquez de l’offre concurrente, plus vous louez facilement.
S’agissant de petites surfaces, studios à T2, je vous encourage aussi à TOUT passer en meublé, quitte à supprimer quelques meubles ensuite si les locataires n’en veulent pas (état des lieux avec mention "repris à la demande du locataire"). Ce qui veut dire prévoir aussi un budget pour l’achat des meubles. C’est quand l’immeuble est vide qu’il faut en profiter pour passer en meublé : ça évite des pro-ratas d’apothicaire pour répartir entre la partie louée nue et la partie louée meublée. Ca évite des tractations avec les locataires en nu pour les convaincre de passer en meublé.

C’est tellement intéressant au niveau de la fiscalité. Je ne vais pas m’échiner à vous convaincre, mais faites les calculs : en gros, vous économisez IR +PS pendant au moins 10-15 ans. A la louche, en comptant que vous serez prochainement à TMI 30 %, ça fait de l’ordre de 150 ou 200 k€ sur 15 ans.

Au total, c’est une opération "à la cricri". Lisez ou relisez ses études de cas, vous apprendrez plein de choses utiles.

Je vous remercie de votre réponse.
Tous les logements seront remis à neuf, je vais aussi rafraîchir les deux studios refais. Concernant les studettes, je vais les utilisais comme chambres et ça sera refait du sol au plafond. De plus, c’est bel et bien une table en formica. wink

J’ai de côté une petite enveloppe pour meubler chaque appartement, en priorité les studios. Le T
Concernant , je préfère le laisser nu. Et les T2, je vais remonter des annonces, l’une en nu et l’une en meublé pour définir ce qui est le mieux à faire.

C’est effectivement un investissement à la cricri. Chacun de ses investissements sont des onglets sur mon ordinateur. Son parcours est incroyable et sa réussite est évidente.
Votre parcours n’est pas des moindres Bernard smile

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[+1]    #16 16/05/2019 10h57 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Mon parcours n’est rien du tout. Ce n’est pas dur de lancer une entreprise, ce qui est dur c’est de faire du bénéfice et de tout faire "comme il faut" (rester dans les clous). Je commencerai à être content de mon parcours quand j’aurais revendu un bien, donc quand j’aurai gagné de l’argent. Pour l’instant, j’ai seulement réussi à en dépenser. wink

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#17 07/06/2019 12h35 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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MAJ : Le propriétaire n’a pas accepté ma première offre. Il souhaitait donc augmenter les enchères avec un autre potentiel acquéreur, d’après l’AI. J’ai refusé de faire ces pseudos enchères et est donc arrêté cette affaire.
Après deux semaines sans sons de cloche, l’AI revient vers moi pour m’annoncer que ça n’a pas pû se conclure avec l’autre acquéreur. Ainsi, je lui ai énoncé que j’étais sur un autre dossier (vrai) et que je ne pourrais faire qu’une offre inférieure à ma précédente, soit 120.000 euros. Je suis en attente de son retour smile

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#18 07/06/2019 19h40 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Gaetanlh a écrit :

Pour la demande locative j’ai effectué des annonces sur LBC et j’ai eu 18 mails en 2 jours pour les T2 et 12 mails pour les studios. Etant gestionnaire locative, j’ai éliminé ceux dont la solvabilité n’était pas satisfaisante. Il reste 8 dossiers solvables pour les T2 et 6 pour les studios.
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Je ne veux pas polluer votre post mais comment faites vous pour allez plus loin dans l’analyse de la demande sur LBC ?
Une fois que les gens répondent vous demandez leurs situations+ pièces jointes par email ? (Ou directement dans la première  annonce, vous demandez certains critères (3 fois le loyers,etc…) ?

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[+1]    #19 07/06/2019 20h33 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Une fois que je dispose de leur réponse à l’annonce, je leur demande de m’envoyer un dossier de candidats locataires complet (bulletins de salaires, quittances ou TF, contrat de travail, etc…). Ensuite je prends en compte seulement les dossiers solvables. Je préfère étudier leurs dossiers avant d’effectuer les visites, ça me permet de sélectionner les candidats.

N’étant pas encore le propriétaire de l’immeuble, je leur annonce seulement que le bien n’est plus à louer en les remerciant et je les recontacte dès qu’un appartement est disponible.

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#20 07/06/2019 21h44 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Bernard2K a écrit :

C’est tellement intéressant au niveau de la fiscalité. Je ne vais pas m’échiner à vous convaincre, mais faites les calculs : en gros, vous économisez IR +PS pendant au moins 10-15 ans. A la louche, en comptant que vous serez prochainement à TMI 30 %, ça fait de l’ordre de 150 ou 200 k€ sur 15 ans.

Au total, c’est une opération "à la cricri". Lisez ou relisez ses études de cas, vous apprendrez plein de choses utiles.

Comment gérer la suite, après les 10 ans ? revendre ? puis réinvestir une partie du cash dans une immeuble avec des travaux ?
OU bien :
reprendre un immeuble avec travaux pour regrouper les revenus et ne pas payer d’impôt ?

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#21 08/06/2019 09h13 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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La suite, c’est revendre à 15 ans, sachant qu’il y a, de la part des impôts, présomption que ce n’est pas une opération de marchand de biens quand le bien a été détenu au moins 15 ans, donc c’est mieux d’attendre 15 ans révolus.

Sur un immeuble tel que présenté dans ce cas, l’idéal est de revendre à la découpe. C’est un peu de boulot et de dépenses, mais la somme des ventes individuelles d’appartements devrait faire une jolie plus-value.

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#22 08/06/2019 11h08 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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Merci de votre retour B2K.

Donc il faire être sûr de faire du CF positif les 10 premières années en LMNP pour etre, au pire des cas en CF à 0 de 10 ans à 15 ans ?

Quid si revente à  10 ans ? L’ imposition sur la plus value est plus importante qu ’a 15 ans,  c’est cela ?

Pour la revente en divisant,  il suffit de créer une copropriété ? (Coût +/- 2000 euros ) ? Ou est ce plus complexe ?

Merci

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#23 08/06/2019 12h45 → Gaetanlh [40] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (appartement, france, immeuble, immobilier, studio, sud-ouest, travaux)

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1) Forcément, le cashflow va baisser au fur et à mesure que les amortissements se consomment. Après, être en cashflow négatif n’est pas forcément un drame. Rentable et cashflow positif sont deux choses différentes.
2) Effectivement, imposition sur la PV plus élevée. Mais aussi le risque potentiel d’être requalifié en marchand de biens, surtout si revente à la découpe. Au bout de 10 ans, c’est très peu probable, mais au bout de 15, c’est encore plus sécurisé.
3) Oui, il suffit, et je mettrais plutôt le coût à 5 k€. A noter aussi que si vous aviez fait des "approximations", comme de ne pas avoir un compteur électrique par appartement,ça va être le moment de rattraper votre retard, et ça peut douiller. Enfin, après 15 ans d’utilisation, il peut être nécessaire de faire quelques travaux pour rendre la mariée plus belle.

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