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[+2]    #26 28/05/2018 09h24 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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payé 30% de plus pour un bien qui est n’est pas optimisé, c’est une bêtise pour moi.
Votre motif d’achat ne doit pas être, j’en ai marre des visites je veux ce bien et je verrais plus tard!

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#27 28/05/2018 12h55 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Sur la lettre d’intention d’achat (LIA) : suivant sa rédaction, elle peut être une offre d’achat (lorsqu’elle est précise sur la chose et le prix) ou bien seulement une lettre d’intention (elle dit qu’on est intéressé mais qu’il reste des éléments à préciser).

Je ne vois pas bien l’intérêt pour l’AI de vous faire signer cette lettre alors que vous avez déjà fait, si j’ai bien compris, une offre écrite ! Cela dit, si vous voulez absolument cet immeuble, signez cette lettre, cela vous engage assez peu puisque vous avez toujours les 10 jours de rétractation après signature du compromis.

Pour préciser la "théorie" des offres, LIA etc. :
- si ce courrier d’offre ou d’intention est précis sur la chose et le prix, et si le vendeur la signe "bon pour accord" : c’est fortement engageant pour le vendeur, qui peut être condamné à vendre, ou au moins être condamné à verser des indemnités pour rupture abusive des pourparlers. C’est faiblement engageant pour l’acheteur qui dispose du délai de 10 jours après signature du compromis (attention, ces 10 jours ne s’appliquent pas si l’immeuble n’est pas exclusivement du logement ; et pas non plus si le signataire du compromis est une personne morale telle qu’une SCI).
- si ce courrier n’est pas précis sur la chose et le prix, et qu’il est signé pour pour accord par le vendeur, il est moyennement engageant pour le vendeur (le juge pourrait le condamner pour rupture abusive des pourparlers, mais ne pourrait pas le condamner à vendre puisqu’il n’y avait pas accord sur la chose et le prix), et toujours faiblement engageant pour l’acheteur qui dispose du délai de 10 jours après signature du compromis.

Contrairement à ce qu’écrit lachignolecorse, ces documents n’engagent (éventuellement) que l’acheteur et le vendeur, l’AI n’est jamais partie au contrat.

Tout cela a déjà été amplement discuté et précisé ici : Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Si vous avez votre propre notaire (et vous devriez avoir votre propre notaire), faites-lui relire cette LIA pour avoir son avis. C’est plus utile que de demander à nous sans nous donner les termes exacts de la lettre !

Sinon, sur l’opportunité de ce projet, je trouve que Fly57 a bien résumé.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2018 12h58)

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#28 28/05/2018 13h10 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bernard2K a écrit :

j
Contrairement à ce qu’écrit lachignolecorse, ces documents n’engagent (éventuellement) que l’acheteur et le vendeur, l’AI n’est jamais partie au contrat.

Accessoirement, c’est une preuve que la commission est due si la vente va à son terme…


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#29 28/05/2018 13h19 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Il y a deux contrats :
1) documents manifestant l’accord sur la chose et le prix, qui engagent l’acheteur et le vendeur (mais pas l’AI)
2) le mandat de vente, qui engage le vendeur et l’AI (mais pas l’acheteur ; encore que, il peut être tenu responsable de certaines choses alors même qu’il n’est pas signataire du mandat, mais n’allons pas par là sous peine de compliquer inutilement le propos).

Les documents de type 1) peuvent être utiles à l’AI pour prouver qu’il a bien exécuté le document 2) (le mandat de vente). Il n’empêche que l’AI n’est pas lié contractuellement à l’acheteur, et que l’AI n’est pas partie aux documents de la série 1) (sauf cas particuliers).

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2018 13h20)

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#30 28/05/2018 13h55 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Flyz57 a écrit :

payé 30% de plus pour un bien qui est n’est pas optimisé, c’est une bêtise pour moi.
Votre motif d’achat ne doit pas être, j’en ai marre des visites je veux ce bien et je verrais plus tard!

Qu’entendez-vous par "pas optimisé" ?

Bernard2K a écrit :

Sinon, sur l’opportunité de ce projet, je trouve que Fly57 a bien résumé.

Pour moi ce n’est qu’une partie du résumé smile. Je regarde aussi le fait que je quitte mon logement pour redevenir locataire en août (et qu’à partir de là, je pourrais plus difficilement faire la même acquisition) et je suis tout de même à plus de 9% de renta brut même si le bien est chère. J’ai l’impression d’être borné dans mes contres arguments en voyant que j’ai plus d’opinions négatives que positives. En tout cas j’entends tout ce que vous dites. Peut être que c’est une bêtise mais j’apprendrais de mes erreurs (je l’espère) et j’ai tout de même envie de concrétiser cette acquisition.

D’ailleurs j’en ai déjà fait une erreur, la négociation. L’agent immobilier m’avait énoncé 262k avec 6% de frais d’agence (14 830 euros environ) et un potentiel rabais de 2k sur leur frais. Au final j’ai demandé 260k et les frais sont de 10k (j’ai dis 3,8% mais ça fait 4% dont un rabais de 4k au lieu de 2). J’aurai du vous écoutez un peu plus la dessus…

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#31 28/05/2018 16h57 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ce n’est pas une fatalité.
S’il s’agissait d’un bien de qualité, il ne serait déjà plus en vente!
Annulez tout, rafraichissez vous les esprits et repartez de plus belles.
Vous ne pouvez pas dire, j’apprendrais de mes erreurs pour un investissement > 250K€ !

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#32 12/07/2018 23h12 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Hello,

Je vous tiens au courant du projet qui n’avançait pas beaucoup ces derniers temps…

J’ai refait 2 visites il y a un peu plus d’1 mois me permettant de rencontrer la locataire qui comptait rester dans l’immeuble suite à la vente et de me rendre compte que certaines choses n’allait pas :
- impossible d’ouvrir la porte du garage avec l’agent immobilier
- la cave était rempli de débris en tout genre et cachait une fuite d’eau
- la locataire du T2 m’a mentionné le fait qu’elle avait :
     - un problème d’électricité au niveau de la haute de la cuisine
     - des volets manquants que le propriétaire actuel lui avait promis de réparer
     - les avants toits du balcon des T2 qui seront à rénover
     - un problème apparemment d’eau chaude dans une douche de l’un des T1 d’après les dires du précédent locataire

J’ai donc changé de discours avec l’agent immobilier lui demandant qu’il fallait soit une baisse du prix soit qu’une grande partie de ces éléments soient réparés. Au final depuis 1 mois :
   - la fuite d’eau, les volets, la haute et la porte du garage ont été réparés
   - le propriétaire n’a pas eu connaissance du potentiel problème d’eau chaude dans l’un des T1
   - il a loué le T3 en bail meublé avec une attestation par les locataires comme quoi ils préféraient utiliser leurs meubles
   - la locataire du T2 loué a accepté de signer un avenant de bail pour passer d’une location nue à meublée
   - le 2ème T2 devrait être louer à la fin du mois avec un bail meublé mais sans meubles…
   - un des T1 sera louer par la suite avec également un bail meublé mais sans l’intégralité des meubles obligatoires
   - le propriétaire à perdu l’ensemble de ses clés, changé les barillets et fini par les retrouver les jours d’après
   - il s’est dernièrement braqué avec 2 des agents immobilier de l’agence, souhaité arrêter la vente sans vouloir effectuer un dernier geste sur le prix ou le vidage de la cave.

Dernière news aujourd’hui : la vente reprend sont cours, le vendeur ne concédera rien de plus mais l’agence prendra à ses frais de vider la cave. A l’instant T, je pense que je suis allé au bout de la négociation. Le vendeur s’est fermé à la discussion suite à mes nombreuses demandes. Il refuse de baisser plus le prix et de financier les meubles de peur que je n’obtienne pas de prêt et que je ne puisse les rembourser par la suite. J’ai indiqué que je financerais les meubles des appartements restants lors de la signature de l’offre de prêt et que je remettrais au normes les baux des locataires existants s’ils le souhaitent.

La bonne nouvelle est donc que j’aurai 4 appartements sur 6 de loués à minima lors de la vente. Cela enlève quelques inconnues restants et pourrait m’éviter de recourir obligatoirement à un différé. Si la vente suit son cours, je compte tout de même faire un petit crédit conso dès la signature de l’offre de prêt pour anticiper les potentiels aléas des premiers mois de locations.

J’attends maintenant les diagnostiques et espère que l’arrêt du crédit foncier ne me posera pas de problème (mon courtier m’avait indiqué pouvoir me suivre avec potentiellement la banque postale et sinon avec le crédit foncier).

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#33 13/07/2018 09h54 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Quelques travaux faits à l’économie et des baux mal fichus, êtes-vous sûr que la situation est meilleure qu’avant et que vous y avez gagné quelque chose ?

Je détaille les baux mal fichus :
"il a loué le T3 en bail meublé avec une attestation par les locataires comme quoi ils préféraient utiliser leurs meubles"
Ce qui est très casse gueule. Les meubles doivent être fournis, ils doivent exister matériellement et figurer sur l’état des lieux ou sur la liste du mobilier. Sur la liste du mobilier, en face d’un meuble, ou de quelques-uns, on peut écrire : "meuble refusé par le locataire et stocké à tel endroit". En revanche, l’ensemble des meubles non fournis, ça veut dire que ce n’est pas un meublé, même avec la jolie attestation.
"la locataire du T2 loué a accepté de signer un avenant de bail pour passer d’une location nue à meublée"
C’est bancal, car :
1) un bail meublé doit être conforme au modèle fourni par décret. La seule façon de passer proprement de nu à meublé est que le locataire résilie son bail nu et signe à la place un bail meublé en bonne et due forme.
2) Evidemment, les meubles obligatoires ne lui ont pas été fournis donc c’est un bail meublé caduc pour la même raison que le cas ci-dessus.

"- le 2ème T2 devrait être louer à la fin du mois avec un bail meublé mais sans meubles…
   - un des T1 sera louer par la suite avec également un bail meublé mais sans l’intégralité des meubles obligatoires"
Mêmes remarques : un bail meublé sans les meubles n’est pas un bail meublé.

Cet immeuble est devenu une bombe à retardement juridique. L’attaque peut venir d’un locataire, qui considère que le bail meublé est moins protecteur et qu’il s’est donc fait rouler dans la farine ; il obtiendra sans difficulté d’un juge une requalification en bail de location nue.
L’attaque peut venir des impôts qui constatent que vous profitez indûment de la fiscalité avantageuse de la location meublée en LMNP au réel, alors que vous devriez être imposé en revenus fonciers.
Probabilité que cette bombe explose ? Allez, 1 %. OK, le risque est faible, statistiquement parlant.

Franchement, c’est PIRE qu’avant. Vous devriez laisser tomber ce projet trop cher, comme tout le monde vous le dit depuis le début, surtout qu’il est encore plus "mal foutu" qu’avant.

PS : le proprio qui pète un câble et s’engueule avec les agents immobiliers, c’est le signe qu’il refuse de voir les défauts de son bien, et qu’il refuse de le vendre au juste prix. Vous devriez le laisser avec son immeuble mal foutu et trop cher.

Dernière modification par Bernard2K (13/07/2018 11h05)

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#34 13/07/2018 10h10 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bernard2K a écrit :

Cet immeuble est devenu une bombe à retardement juridique. L’attaque peut venir d’un locataire, qui considère que le bail meublé est moins protecteur et qu’il s’est donc fait rouler dans la farine ; il obtiendra sans difficulté d’un juge une requalification en bail de location nue.

Le locataire n’y a aucun intérêt. Ce que le locataire peut faire, par contre, c’est dénoncer aux impôts.
J’y ai bien réfléchi étant (en tant que locataire) dans cette situation. smile

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#35 17/07/2018 16h53 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Tout a été dit par Bernard2k. Donc si vous pouvez encore tout arrêter, faites le et si le bien est toujours en vente dans quelques mois, faites une autre offre au prix qui vous arrange vous et non pas le propriétaire.
Sinon, passez votre chemin.

C’est apparemment votre premier investissement immobilier. Pensez aussi que si vous vous ratez, ce sera compliqué d’obtenir la confiance des banques pour les suivants.

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#36 17/07/2018 18h21 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bernard2K a écrit :

Cet immeuble est devenu une bombe à retardement juridique. L’attaque peut venir d’un locataire, qui considère que le bail meublé est moins protecteur et qu’il s’est donc fait rouler dans la farine ; il obtiendra sans difficulté d’un juge une requalification en bail de location nue.

J’ai eu la directrice de l’agence immobilière ce matin qui est allé dans mon sens en m’indiquant que la légalisation des baux serait faite et qu’elle allait s’assurer que le mobilier serait bien acheté par le vendeur et que le montant serait mentionné sur le compromis :
    - soit dans le prix de vente ce qui me permettrait de ne pas recourir à un prêt conso,
    - soit en dehors ce qui me permettrait apparemment de le prendre en compte dans un amortissement séparé comme j’aurai pu le faire si je l’aurai acheté moi-même,

A suivre si le vendeur accepte.

Bernard2K a écrit :

Franchement, c’est PIRE qu’avant. Vous devriez laisser tomber ce projet trop cher, comme tout le monde vous le dit depuis le début, surtout qu’il est encore plus "mal foutu" qu’avant.

Je vais faire mon possible pour régulariser la situation avant la vente pour ne pas avoir de problème. Je prend bien en compte vos remarques mais je ne compte pas laisser tomber comme ça. Mon projet est effectivement cher mais je n’arrive pas à adhérer au fait qu’il le soit trop comme tout le monde me le dit ici. Pourquoi devrais-je refuser d’acquérir un bien cher si celui-ci correspond à mes attentes et me rapporte un cash flow que j’estime suffisant ?

jeromem a écrit :

C’est apparemment votre premier investissement immobilier. Pensez aussi que si vous vous ratez, ce sera compliqué d’obtenir la confiance des banques pour les suivants.

Ce n’est pas mon premier. J’en ai déjà un qui m’a justement aidé dans mon dossier. Et à l’inverse de cette acquisition, je ne compte pas conserver mon premier bien pour différentes raisons. Si je m’arrête après cette acquisition, je préférais donc vendre mon premier bien afin d’améliorer encore plus la rentabilité de celui-ci en le remboursant plus vite.

Dernière modification par blacked (17/07/2018 18h23)

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#37 17/07/2018 18h31 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Il est trop cher parce qu’il n’est pas au prix du marché. S’il était au prix du marché, le vendeur aurait reçu plusieurs offres dont au moins une au prix. Le bon prix c’est celui où l’offre rencontre la demande. Le marché a toujours raison.

Le fait qu’il soit disponible si longtemps montre qu’il est trop cher. Et comme le disait lachignolecorse dès le début, les bonnes affaires se font à l’achat.

Ne pas oublier non plus la revente. Vous comptez le garder longtemps, mais si pour une raison X ou Y vous deviez le revendre dans seulement quelques années, la moins-value risque d’être dure à avaler.

Dernière modification par Bernard2K (17/07/2018 19h00)

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#38 18/07/2018 17h13 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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je me permet d’apporter ma petite contribution. De mon expérience, dans notre domaine il est parfois utile d’avoir de la patience au risque de passer à coté de quelque-chose.

Dans mon cas, mi 2016 j’ai repéré un immeuble fort sympathique et très bien situé dans une petite commune  très dynamique et en développement. Ma chance dans cette histoire c’est que les vendeurs refusaient de trop importuner leurs locataires et ont interdit à l’étude notariale de diffuser l’annonce ailleurs que sur leur site. La malchance, ils étaient 7 a prendre la décision de vendre. le bien était affiché à 280k pour un loyer HC de 1700 euros…. pas top. J’ai réussi à construire une bonne relation avec l’AI en lui faisant comprendre que le bien m’intéressait mais pour maximum 215K. j’ai laissé traîner les choses, pour au final faire une proposition en décembre 2017 à 205000 euros… et bien le meilleur dans l’histoire c’est que l’agent me l’a obtenue à 203K. A noter que j’ai que les peintures a refaire dans les appartements.. aucun gros travaux.

Conclusion ne pas se précipiter dans des cas comme celui là ou ce n’est pas un bon coup .. des bonnes affaires il y en aura toujours, a vous de savoir les provoquer. Le plus important c’est le relationnelle. C’est ces personnes qui vous aiderons a faire ces bonnes affaires. Ne vous précipitez pas. Quand vous avez une liste longue comme le bras de problèmes.. fuyez.. oubliez pas qu’à ce prix c’est l’équilibre de votre famille que vous impactez..
A votre place j’appliquerai la même méthode.. je laisse les choses se faire pendant 6 mois et la je reviens avec une offre cassée.. vous avez rien à perdre.

Macrom

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#39 19/07/2018 09h38 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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C’est peine perdu, vous semblez borner.
Nous sommes nombreux à vous avoir mis ne garde.
La seule chose que l’on peut vous souhaitez c’est que votre acquisition se passe bien et que vous n’ayez pas de soucis.
Je ne suis pas certains qu’il soit judicieux que nous commentions à l’avenir…

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#40 16/04/2019 22h06 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Hello,

Je reviens ici pour vous tenir au courant de la suite de mes aventures sur ce projet : je me suis désisté il y a 2 mois.

La première péripétie a été lorsque mon courtier m’a indiqué que la banque qui devait me financer avec un prêt super intéressant s’était rétracté.

La 2ème plus bloquante a mes yeux a été lorsque j’ai reçu un exemplaire du futur compromis où je me suis aperçu qu’il y avait du plomb alors que les diagnostiques reçus n’en faisaient pas part. Au final, cela n’était pas une faute lié au compromis, je n’avais pas reçu la totalité des diagnostiques et bien sûr, ceux posant problèmes ne m’avaient pas été envoyés…

Un peu dégoutté, j’ai laissé patienté l’agence en indiquant que je ne signerai pas de compromis avant d’avoir retrouver un financement acceptable a mes yeux. Chose qui n’est pas arrivé et qui m’a permis de m’en servir pour me désister.

Je n’étais pas en accord avec certains des propos et arguments mentionnés dans cette discussions mais j’ai bien fini par aller dans votre sens et d’annuler cette acquisition… Je tiens donc également à vous remercier pour vos différentes alertes qui ont dues contribuer à ma dernière décision et m’ont permis de plus rapidement tourné la page.

Je suis maintenant sur un nouveau projet avec mon frère et ma mère. Nous souhaitons créer une SCI à l’IS et avons trouvé un immeuble avec travaux. Si l’offre d’achat que nous venons de faire est accepté j’ouvrirai un nouveau sujet.

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#41 16/04/2019 23h33 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Cette recherche vous aura surement appris beaucoup dans vos relations avec l’AI.

Pour ma part, un cashflow de 200€ sur un immeuble dans une ville de 15k habitants du Limousin c’est bien trop faible.

J’aurais dès le départ laissé tomber, si en plus vous ajoutez un prix bien au dessus du marché et une jolie moins value à la revente c’est non.

Un immeuble comporte beaucoup plus de risques (vacance locative et frais d’entretien à supporter seul) + localisation pas des plus dynamiques.

En dessous de 12% je n’y mettrais pas les pieds mais cela n’est que mon avis.

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#42 17/04/2019 06h43 → Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP) (cosse, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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L’immobilier est un marathon.

On prend le risque de dépenser du temps pour rien et même de perdre quelques euros (frais de compromis par exemple)

On peut naturellement se voiler la face et se mentir à soi même pour cette raison.

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