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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/01/2018 20h34

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Bonjour à tous,

Pour étayer ma présentation voici les chiffres frais de 2017:
Un immeuble évalué à 900k€, loyers-charges 2017: ~36000€, mensualités: ~2530€, cash-flow: 470€/mois, capital restant dû 330k€; en cas de liquidation, 500k€ cash, encore une quinzaine d’annuité, un mix de 4.4% fixe et 1.8% variable.
Un immeuble évalué à 2200k€, loyers-charges 2017: ~111000€, mensualités: ~7145€, cash-flow: 2105€/mois, capital restant dû 1300k€, encore une vingtaine d’annuité à 1.8% variable.

Soit un cash flow de 2575€/mois

Je ne sais pas si c’est intéressant de présenter la comptabilité simplifiée (et surtout si c’est la bonne forme et correct mais voici pour le premier immeuble: BatS // 2017  Evalué a     900,000.00      Capital net net récupéré si vente        500, - Pastebin.com)

Mon soucis est le suivant:

Je n’ai plus assez de cash pour soutenir mon train de vie. (encore 10k€ de réserve)
J’ai injecté dernièrement 40k€ dans un projet que je ne compte pas revoir avant quelque temps :-/. ces 40k€ devaient me servir de tampon entre deux activités mais ce n’est plus le cas. Du coup je commence doucement à paniquer.

Il y a quelque temps j’envisageais de liquider l’immeuble à 900k€. Mais voilà, je n’ai pas de projets lucratifs (=qui dégagerait environ 100k€ mini en une année) concret en prévision donc je ne saurais quoi faire des 500k€ (est-ce que je trouverai un meilleurs rendement ? le quartier prend entre 3% à 5% par an) et surtout je sais qu’avec un investissement de 200k€ dans cet immeuble je pourrais sortir 1000€ net de plus) et augmenter encore le prix de vente. Et puis, je sais qu’il ne faut pas, mais je suis attaché à cet immeuble…

J’ai bien un petit projet qui serait de m’installer pour une ou deux années à Montpellier. Dans ce cas la liquidation irait dans l’achat d’un appartement d’environ 400k€ ce qui me semble après un rapide calcul plus rentable que de conserver le bâtiment de 900k€

Au regard de ma situation:

Est-ce qu’il y a quelque chose d’évident qui m’échappe ?
Qu’est ce qui pourrait être amélioré ?
Comment *rapidement* “sortir du cash” (entre 50k€ et 100k€) sans vendre cet immeuble ?
Je pensais à:
- Rachat de crédit, Refinancer le bien et repartir pour quelques années. Les banques sont pas très chaudes pour ça apparemment.
- Créer une structure genre SCI qui acheterai l’immeuble … mais il faut financer cette SCI, bien que le bien soit autosuffisant j’ai un doute sur la pertinence du montage et l’intérêt des banques pour ce type de projets.

Bref, tous les commentaires seront les bienvenus !

Dernière modification par Avril34 (21/01/2018 12h47)

Mots-clés : comptabilité, immobilier, optimisation

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#2 21/01/2018 02h46

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Bonjour,
Vous ne voulez pas vendre mais vous semblez acculé. Vendez la voiture et réduisez votre train de vie.
Je ne comprends pas qu’avec autant de loyers vous n’arriviez pas à vous en sortir, est-ce à cause des crédits qui vous laissent peu de cash-flow? N’est-il pas possible de renégocier l’emprunt à 4,4% fixe de façon à abaisser sa mensualité?
Vous risquez de vous retrouver à vendre en urgence ce qui rime avec décote tout cela pour un - petit (?) - problème de liquidité, travaillez sur ce point car ça peut avoir de lourdes conséquences d’un point de vue financier.
Autre question, à supposer que vous réduisiez quelques mois votre train de vie, seriez-vous en mesure par la suite de reconstituer un matelas d’épargne? Si non, en effet la question de vendre l’immeuble à 900k€ se pose sérieusement mais prévoyez que cela peut prendre du temps.

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#3 21/01/2018 10h20

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Vous avez 147 k€ de revenus nets annuels mais c’est insuffisant pour soutenir votre train de vie ?

Vous avez plus de 5 fois le salaire moyen français, alors que vous êtes célibataire sans enfants. Vos revenus immobiliers devraient vous suffire très largement. Le problème se situe donc dans votre train de vie.

Je ne sais pas comment vous arrivez à dépenser autant d’argent, sans même vous rendre compte qu’il y a un problème. A vrai dire, ça ne m’intéresse pas.

Mais puisque vous demandez un conseil, je vous le donne : redescendez sur terre. Regardez comment vivent les gens qui ont des revenus plus modestes et essayez de vous en inspirer.

Ce n’est pas un jugement, je m’en fous ! Qu’il y ait des gens qui dépensent 150 k€ par an ou même 1 M€ par an, ça ne fait ni chaud ni froid ! C’est même sans doute très bien car ça entretient l’économie, ça fait vivre plein de monde. Mais vous, vous dites que vous avez un manque de cash pour soutenir votre train de vie. Alors je vous rappelle qu’on peut vivre très bien avec 50 k€ par an (par exemple) et qu’il y a donc très probablement dans votre train de vie des choses qui relèvent d’un luxe dont on peut très bien se passer.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2018 10h27)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 21/01/2018 12h30

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Bernard2K
Je viens de modifier le post pour faire apparaître plus clairement les éléments financiers. L’oubli des mensualités vous a induit en erreur je pense.
Ceci corrigé que pensez vous de la rentabilité de ces biens de l’intérêt de vendre ou pensez vous à une technique pour retirer un matelas d’épargne de ces biens ?

Surin,
Oui le remboursement de crédit laisse peu de cash-flow, j’ai modifié mon post initial pour le mentionner
La renégociation du prêt à 4,4% n’est possible qu’avec une pénalité de ~40k€ pour le remboursement anticipé. Je vais creuser cette piste plus tard mais ça ne suffira  pas car la mensualité est de 1200€
Je n’ai pas de voiture à vendre.
Je n’arriverai pas à reconstituer un matelas d’épargne avec le temps.

Je ne suis pas acculé pour vendre et je peux rester plusieurs mois dans cette situation mais si l’investissement n’est pas si rentable et si je ne peux pas reconstituer d’une autre manière mon matelas alors oui, je vais le faire.

Dernière modification par Avril34 (21/01/2018 12h43)

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#5 21/01/2018 12h55

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Avril34 a écrit :

Mon soucis est le suivant:

Je n’ai plus assez de cash pour soutenir mon train de vie. (encore 10k€ de réserve)

Si on prend un peu de recule c’est un problème simple : il faut et il suffit d’augmenter vos recettes et/ou diminuer vos dépenses.
Diminuer vos dépenses est toujours possible. Vous ne dites pas à combien s’élèvent vos dépenses mensuelles mais il y a certainement moyen de les réduire fortement, ne serait-ce que temporairement.

Pour augmenter vos recettes : vous dites travailler sporadiquement. Vous pouvez travailler moins sporadiquement pendant quelque temps, et en attendant recourir à un crédit personnel pour couvrir cette impasse de trésorerie.

A plus long terme, revoir la structure de votre patrimoine qui est de toute évidence beaucoup trop illiquide. Par exemple en vendant ce bien de 900k€ qui représente à peine 30% de votre patrimoine.

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#6 21/01/2018 13h00

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Avril34 a écrit :

Oui le remboursement de crédit laisse peu de cash-flow

Sous réserve d’avoir bien compris votre document, c’est le moins que l’on puisse dire, vous êtes en CF négatif chaque mois… alors que vous parlez de Cf de +470€/mois dans votre premier message. J’ai raté un truc ?
Vous y mentionnez un rendement que vous qualifiez de "nette" alors que vous déduisez ni remboursement crédit, ni frais bancaire ni aucune mention de fiscalité… ce rendement ne me semble même pas brut !

Avez vous eu des surprises en cours de route ? Sur cet immeuble, d’après vos chiffres, votre situation actuelle (CF négatif à combler) semblait facile à projeter dès le départ, non ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#7 21/01/2018 13h31

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DDtee
Je suis conscient que le document n’est pas très clair. Sous quelle forme puis-je le mettre pour qu’il soit plus clair ? En xls ? Avez-vous une idée d’où je pourrais l’uploader ? Le document provient de copier coller de la comptabilité de 2017 c’est pour ça que le CF est noté moins mais c’est bien un revenu. La renta. nette que j’ai calculée est la prix de l’immeuble / (recettes-charges) par la suite j’y retranche la charge financière et bancaire.

dangarcia:
vos pistes sont valides, toutefois j’aimerai me concentrer sur les charges et recettes des investissements immobiliers.
oui, en effet mettre en lumière que cela ne représente que 30% du patrimoine m’aide à relativiser. est-ce que rendre plus liquide mon patrimoine n’impacterait pas trop sa rentabilité ? il me semble illusoire d’atteindre la même rentabilité avec un investissement plus liquide.

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#8 21/01/2018 13h41

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Si vous pouviez aussi préciser:
- la zone où se trouve vos biens (ue?, hors ue?)
- payer vous vos impôts en France? Quelle est votre tmi?
- votre banquier est une banque française? Nous  avons ici des habitudes avec les banques européennes. Quand vous dites qu’il y a 40k€, de IRA si vous renégocier votre prêt, cela me laisse perplexe.

Ça c’est pour l’immobilier. Quels sont vos revenus annuels liés à l’informatique?

Vous pouvez préciser votre rapide calcul qui démontre qu’une rp à 400k€ est plus rentable qu’un immeuble locatif à 900k€?


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#9 21/01/2018 16h00

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Avril34 a écrit :

est-ce que rendre plus liquide mon patrimoine n’impacterait pas trop sa rentabilité ? il me semble illusoire d’atteindre la même rentabilité avec un investissement plus liquide.

Même si c’était le cas (et cela reste à prouver, sur ce site nombreux sont ceux qui parviennent à obtenir une rentabilité équivalente via des placements mobiliers par nature plus liquides) à quoi vous sert un patrimoine rentable s’il ne vous laisse pas de quoi vivre ? Tôt ou tard, vous êtes contraint de le liquider dans l’urgence, avec un fort risque de moins value (cf la réponse de Surin) qui plombe au final la rentabilité globale de cet investissement.

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#10 21/01/2018 16h33

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Pas de fiscalité ? Les cashflow que vous indiquez sont donc vos revenus nets de charges et d’impôt ?

Parce que ça serait quand même énorme si, après avoir déjà oublié une première fois de faire apparaître les remboursements pour faire apparaître le cashflow, vous oubliiez un paramètre aussi important que la fiscalité…

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2018 16h36)


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#11 22/01/2018 11h27

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Bonjour,

A première vue, soit les charges de vos immeubles sont énormes, soit la renta de vos biens est vraiment pourrie (basse). Entre 4 et 5 % net, avec crédit c’est forcement pas bon.

2500€/mois, et combien d’impôts par an? Quelle fiscalité?

Sans en savoir plus c’est difficile d’analyser, mais je dirais qu’il faut en savoir plus sur vos immeubles et comprendre pourquoi ils ne donnent pas plus de renta. C’est probablement la qu’il faudra se pencher en priorité.

D’ailleurs, vous parlez de 200K€ de travaux pour 1.000€ de revenu mensuel, pouvez-vous préciser?
Un des immeubles a des problèmes?

A+

Ohe

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#12 29/01/2018 22h43

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Voici les informations sous deux formats:

XLS
goo.gl/eLspgj
ODS
goo.gl/U9DHpf

C’est pour l’année 2017. Les loyers sont les loyers bruts et les charges sont l’ensemble des charges payées sur ces immeubles.

Les questions que je me pose:
- est-ce que le bâtiment S est encore un bon investissement ? n’ai-je pas mieux à la le liquider pour utiliser la plus value dans d’autres investissements ?
- si je ne vends pas, quelles existe-t-il des solutions pour dégager du cash (en une fois) ou augmenter le revenu mensuel (sachant que les charges ne peuvent pas être diminuées et les loyers pas augmentés) ?

lachignolecorse:
Les biens se trouvent au Luxembourg. La banque est Luxembourgeoise. Je ne paie pas d’impôt en france. Je suis français.
Les IRA sont bien de 29000€
Je n’ai pas d’autres revenus actuellement. Qu’est ce qu’une rp ?

Bernard2K: je ne sais pas comment faire apparaître la fiscalité dans ce calcul, je contacte mon comptable dès que possible car j’ai pas mal de lacunes sur ce point mais je crois fortement être en déficit foncier.

ohennequin: à la lumière de ces chiffres, est-ce correct, entre 4 et 5 pourcents (c’est le cas pour le batiment S) ce n’est pas bon ?
Qu’est ce qu’une rp ?
l’immeuble est actuellement en moyen état et je sais qu’en investissant 200k€ dans des travaux de travaux ça générera 1000€ par mois net de plus.

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#13 29/01/2018 23h03

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RP = résidence principale.


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#14 31/01/2018 18h56

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Bonjour,

Il manque quelques informations comme le nombre de lots et leurs surfaces, ainsi que votre fiscalité.

Les biens étant au Luxembourg, et n’ayant pas beaucoup de connaissances sur ces sujets, je ne pourrait pas vous aider sur tout.

Néanmoins, vu que vous payez l’électricité ainsi que la connexion internet j’imagine que ce sont des locaux meublés.

La rentabilité me semble plutôt faible, surtout pour le 1er. 44K de loyers pour un bien a 900K, vous êtes sur que vous êtes sur les prix du marché et pas totalement en dessous?

Même chose pour l’autre, 146K pour 2.000K, c’est vraiment pas beaucoup.

Normalement, l’intérêt d’immeubles est justement d’avoir des chiffres de rentabilité importants.

Je ne discute pas les charges puisque ce doit être les chiffres que vous payez, même s’ils restent étonnant (57€ de taxe foncière pour le 1er?).

J’ai du mal aussi a comprendre comment sont ventilés les intérêts et les remboursements des capitaux.

Sur vos calculs il vous reste 3317€ par mois. Combien payez vous d’impôts?

Dans tous les cas, un des crédits du 1er a 4.40% semble très haut, il faudrait probablement le renégocier.

Je ne suis pas sur qu’il soit intéressant de faire 200K de travaux pour gagner 1.000€ par mois, cela risque surtout de vous faire plonger un peu plus.

Diminuer certaines charges (les salaires par exemple) serait une bonne chose. D’ailleurs, pourquoi embaucher des FDM (femme de ménage?) ? pourquoi ne pas prendre une société de ménage, vous devriez en avoir pour beaucoup moins cher.

A+

Ohe

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#15 03/02/2018 15h08

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ohennequin a écrit :

ohennequin

merci pour vos réponses
Oui absolument c’est du meublé.
Oui la rentabilité s’est affaiblie à mesure que l’immeuble a pris de la valeur, il a pris énormément de valeur ces dernières années. Même chose pour le deuxième.
Quelle rentabilité nette considérez-vous comme importante ? 7.3% net me semblait plutôt bien.
Oui la taxe foncière est ridicule au Luxembourg.

Concernant la ventilation des intérêts et remboursement des capitaux je les visualise pour faire apparaître l’effet de levier dû au prêt.
Les 5.02% (case F19) est la rentabilité que je devrais obtenir dans le cas où je liquide ce bien et que je le place dans un autre produit. Ex. en 2017 la meilleure assurance vie n’a fait que 4.05% ou le cac40 9%

Je ne parle pas d’impôt. Les revenus sont taxés identiquement que ce soit des revenus immobiliers ou mobiliers.

L’IRA pour le remboursement du crédit est de 29000€ environ. Ca me dissuade de faire le calcul de renégociation.

Investir 200k€ pour en gagner 1000€ ça fait un placement à 6% net. Pouvez-vous étayer quand vous conseiller de m’en dissuader ?

Les charges et les revenus sont déjà très optimisés.

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[-1]    #16 09/02/2018 23h06

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La question première est déjà comment avoir en cours des investissements si conséquent et demander des conseils de base de ce type ?

Vos investissements sont conséquents et votre raisonnement débutant.

Je vais quand même essayer.

Premièrement pour augmenter votre cash flow, à voir mais probablement réduire vos mensualités en allongeant votre durée du crédit.
Deuxièmement, vous êtes à l’agonie car vos rentabilités sont désastreuses pour de tel investissements. Vos cash flow pour un investissement de presque 3 Millions sont égaux à mes cash flow pour 300k d’investissement.

Pour ma part je conseillerai de vendre ces immeubles et vous orientés vers des biens plus rentables, même si vous avez des sentiments pour votre premier bien. Je ne connais pas bien la fiscalité luxembourgeoise qui semble avantageuse, ce qui est sur c’est que quoi qu’il arrive vous semblez disposer d’un potentiel financier qui devrait vous permettre d’investir dans des biens 10 fois plus rentables et des projets d’une envergure importante.

Vendez ces biens, apprenez à investir intelligemment et acheter des biens beaucoup plus rentables. Avec des investissements de 3M vous devriez être capable de générer des cash flows brut aux alentours de 20 à 30k…. et non pas 2.5k.

Après temporairement, essayer de réduire votre rythme de vie le temps de vous former et de comprendre comment gérer vos actifs.

Pour moi, si vous souhaitez conserver ces biens, cela doit être dans un objectif unique : le marché au luxembourg est tendu et la demande énorme, le prix du m² augmente et votre plus value latente augmente fortement avec les années (et risque de continuer à augmenter).

Deux options pour vous :
                                      - 1 : revendre et aller chercher des vrais rentabilités
                                      - 2 : garder les biens dans l’optique de créer une plus value mais implique que vous diminuez votre train de vie si vous ne souhaitez pas vous retrouver à devoir vendre dans la précipitation !

Bon courage en tout cas et en espérant que vous sortirai de cette situation !

Bryan

Dernière modification par InvestisseursIntelligents (09/02/2018 23h16)

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#17 10/02/2018 10h21

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J’ai enfin pris le temps de regarder votre tableau (le lien au format excel dans votre message#12).

Comme dit InvestisseursIntelligents, vous avez de gros investissements mais un raisonnement de débutant.

Déjà, il est intéressant de regarder la rentabilité brute, ce que vous ne faites pas. L’immeuble S ressort à 4,6 %, l’immeuble L à 7,3 %.

Ensuite, la rentabilité nette de charges (hors charges financières) : immeuble S : 4,03 %, immeuble L 5,5 %. Vous l’avez calculée, mais vous faites une erreur : vous croyez que l’immeuble L vous apporte une rentabilité nette à 7,3 % parce que vous n’avez pas appliqué la bonne formule sur cette case ! De plus, ce calcul n’est pas très pertinent (voir la suite).

Rentabilité nettes de charges (y compris charges financières) : immeuble S : 2,8 %, immeuble L : 4 %. Ce calcul est plus pertinent que le précédent, car ces charges financières, vous devez les payer de toute façon, ce n’est pas une option. Donc votre rentabilité nette avant impôts est celle-ci.

Franchement, votre analyse financière est nulle :
- vous ne calculez pas la rentabilité brute ;
- vous calculez la rentabilité nette de charges (hors charges financières) mais vous vous trompez sur l’un des deux immeubles
- vous ne calculez pas la rentabilité nette de charges (y compris charges financières).
- enfin et surtout, il manque la rentabilité et le cahsflow en "net net", c’est à dire charges et impôts déduits. Ca fait plusieurs fois qu’on vous le pointe, et vous ne répondez que "je vais demander à mon comptable". Et vous considérez que c’est négligeable :
"Je ne parle pas d’impôt. Les revenus sont taxés identiquement que ce soit des revenus immobiliers ou mobiliers."
Sauf que, si ça fonctionne comme en France, les charges sont déductibles du revenu foncier, mais pas le remboursement du capital. Vous pourriez donc avoir un casflow très bas ou même négatif, avec un mécanisme du genre :
immeuble L :
revenus charges déduites (y compris charges financières) : 80 k€
imposition à 45 % = 36 k€
Revenu foncier "net net" = 80-36 = 44 k €
Rentabilité "nette nette" = 44 /2000 = 2,2 %
Remboursement d’emprunt = 46 k€
Cashflow "net net" = 44-46 = -2 k€.

Calcul à refaire bien sûr avec les valeurs réelles, je n’ai fait que prendre des chiffres hypothétiques sur l’imposition. Si l’imposition est par exemple à 30 %, le cash-flow ressort positif, à 10 k€ par an : moins qu’un SMIC. On comprend que vous puissiez avoir quelques difficultés à assurer votre train de vie !

Cette question du montant de l’impôt est donc essentielle, et non pas négligeable comme vous semblez le penser par ignorance !

Alors, oui, demandez à votre comptable quelle est votre imposition sur ces revenus fonciers, puis faites les calculs, des calculs justes et exhaustifs cette fois, jusqu’à la rentabilité et au cashflow "nets nets", et vous y verrez enfin clair ! Et nous aussi ! Car il n’est pas possible de vous donner un conseil pertinent sur ce qu’il convient de faire, tant qu’on n’y verra pas clair sur ce que vous rapportent vraiment ces immeubles !

A propos de raisonner en "net net" : pour savoir ce que vous rapporterait la vente de vos immeubles, pensez à déduire l’ensemble des charges et impôts. Vous avez déduit le capital restant dû, ainsi que les IRA ; mais avez-vous pensé aux frais d’agence et à la taxation de la plus-value ?

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2018 12h22)


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[+1]    #18 10/02/2018 11h52

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Comme toujours Bernard2K tape dans le juste.
Il manque cruellement d’information concernant la fiscalité de vos bien.
Je ne vais pas continuer dans la ligné de tous ce qui a été dis.
Cependant,  une majeur partie dont vous, parlé de vendre votre l’immeuble qui vaut dans les 900K.
Pourquoi vendre l’immeuble entièrement?
Cela ne serait pas plus juste de vendre seulement une partie de l’immeuble afin de vous désendetté tout en conservant une partie de cet immeuble?
Cela n’est qu’une proposition et peut-être que cela n’est pas possible mais je pense pas smile.

Dernière modification par potterthekiller (10/02/2018 11h53)

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#19 10/02/2018 12h25

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Bonne remarque, vendre "à la découpe" permet généralement de vendre plus cher mais aussi de vendre par petits bouts pour faire face à un besoin d’argent ponctuel. En France, cela oblige à créer une copropriété (avec intervention de notaire+géomètre), ça doit être similaire au Luxembourg.

Par contre, si l’emprunt est garanti par une hypothèque sur l’immeuble, attention, vous n’aurez peut-être pas le droit de le vendre par petits bouts, puisque vous entamez la garantie de la banque. Il faudrait voir avec votre banquier quelle est la procédure dans un cas pareil.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2018 12h26)


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#20 11/02/2018 22h40

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potterthekiller a écrit :

Cela ne serait pas plus juste de vendre seulement une partie de l’immeuble afin de vous désendetté tout en conservant une partie de cet immeuble?

Cette idée m’était sortie de la tête car je n’ai jamais acheté plus petit qu’un immeuble/maison. Merci pour le conseil. Je cherche d’abord des mécanismes qui me permettraient de ne pas vendre.

InvestisseursIntelligents a écrit :

La question première est déjà comment avoir en cours des investissements si conséquent et demander des conseils de base de ce type ?

Justement, c’est que je ne me suis jamais confronté à ces décisions. Encore une fois les rendements initiaux n’étaient même pas discutables. Le petit capital investi à l’époque ma rapportait bien plus de 20% avec un cash flow positif et c’était suffisant pour moi. Aujourd’hui c’est différent car avec la prise de valeur des biens (j’ai noté l’évolution des prix au m2 sur Luxembourg dans l’excel) le rendement est plus faible et l’effet de levier du prêt perd énormément d’intérêt.

InvestisseursIntelligents a écrit :

10 fois plus rentables et des projets d’une envergure importante

J’ai comme un doute. Quels produits financiers me rapporteraient 10 fois plus ? Je suis preneur…

Bernard2K a écrit :

Déjà, il est intéressant de regarder la rentabilité brute, ce que vous ne faites pas. L’immeuble S ressort à 4,6 %, l’immeuble L à 7,3 %.

J’ai ajouté la note charge comprise aux loyers. Ce n’était pas évident. Je ne peux pas calculer la rentabilité brute car je ne connais pas les loyers hors charge tout simplement. Ensuite, quel intérêt de la calculer lorsqu’on a accès aux données financières précises ? Je peux calculer le net alors autant le faire non ? Pour moi le brut n’a absolument aucun intérêt car il est beaucoup trop vague… Comment comparer un bien au Luxembourg avec un bien en France ou ailleurs ? Un investissement dans l’immobilier d’un autre investissement ? Avec le net. C’est la seule valeur intéressante dans mon cas.

Je reviendrai vers vous lorsque j’aurai les informations fiscales mais en attendant j’ai peu progressé sur ma question initiale, partiellement répondue via d’autres aides.

Comment *rapidement* “sortir du cash” (entre 50k€ et 100k€) sans vendre cet immeuble ?
Je pensais à:
- Rachat de crédit, Refinancer le bien et repartir pour quelques années. Les banques sont pas très chaudes pour ça apparemment.
-> Je me suis pour l’instant accroché à cette solution et je vais faire le tour des banques.

- Créer une structure genre SCI qui acheterai l’immeuble … mais il faut financer cette SCI, bien que le bien soit autosuffisant j’ai un doute sur la pertinence du montage et l’intérêt des banques pour ce type de projets.
les frais sont beaucoup trop importants.

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#21 11/02/2018 22h54

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Bonsoir Avril34,

Je ne connais pas la législation luxembourgeoise mais, en France, « pour sortir rapidement du cash », il existe la vente en réméré.

Réméré ? Wikipédia

Bien à vous,

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#22 11/02/2018 23h32

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Avril34 a écrit :

Oui la rentabilité s’est affaiblie à mesure que l’immeuble a pris de la valeur, il a pris énormément de valeur ces dernières années. Même chose pour le deuxième.

La quand je relis je me dit qu’il y a une incohérence?
Suis-je le seul?

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#23 12/02/2018 07h38

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Si vous calculez la rentabilité sur le prix d’achat, évidemment elle ne change pas. Mais il est pertinent de calculer la rentabilité sur la valeur de revente. Ca vous donne la vraie rentabilité de votre capital immobilisé ; ça répond à la question "mon argent ne serait-il pas plus productif ailleurs ?".


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#24 12/02/2018 15h19

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Bernard2K a écrit :

il est pertinent de calculer la rentabilité sur la valeur de revente. Ca vous donne la vraie rentabilité de votre capital immobilisé ; ça répond à la question "mon argent ne serait-il pas plus productif ailleurs ?".

C’est d’ailleurs l’objectif initial de la rentabilité du tableau. Mais il me semble que cette "rentabilité nette sur capital immobilisé" devrait être définie. Bernard2K avez vous en mémoire un fil qui en fait mention ?
Et si elle permet de bien comparer deux produits financier entre eux il manque un indicateur important qui est l’évolution du prix de l’immobilier que je souhaiterai intégrer dans un indicateur. (Rentabilité nette future attendue sur capital immobilisé ?)
C’est cet indicateur que j’avais intuitivement en tête et qui me fait dire que le produit est rentable. Avec une évolution des prix ces 4 dernières années supérieure à 5%/an la rentabilité nette sur capital immobilisé sera encore plus basse l’année prochaine. Mais la plus-value sera plus importante.

Dernière modification par Avril34 (12/02/2018 17h57)

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#25 12/02/2018 15h22

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Vous faites simplement une simulation avec tout les chiffres sur rendement locatif.
Avec une vente a tel prix et vous aurez votre tri
Potter

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