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#1 13/01/2018 15h32

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Nous disposons d’un ensemble de biens immobiliers et parts de SCPIs, et je voulais savoir si quelqu’un pouvait me donner des conseils en vue de l’optimisation de la fiscalité.

Nous avons 50+, nous sommes séparés, dans la tranche à 45%, et maintenant la CSG passe à 17.5%, soit encore 62.5% sur les bénéfices. La renta net est dessous 1% maintenant.

Nous avons encore des crédits en cours, ils sont conjoint.

Stratégie:
- sortir des plans défiscalisation à maturité et transformation en part SCPI investissant à l’étranger
- optimisation si je reste en France, ou si je pars à l’étranger (expat soleil)

On m’a parlé de tout passer sous une SARL, ou bien un SCI détenue depuis l’étranger. Je ne sais pas si cela optimise l’imposition. On m’a aussi parlé qu’il n’était pas possible de transférer tant que l’on a des crédits puisqu’ils sont à nos noms.

Immobilier            % / Total    Propriétaire   % / Total
Appart 1               14,3%    Polo                     0,4%          Robien
Appart 2               12,6%    Indivision             0,4%          Borloo
Appart 3               13,4%    Indivision             9,8%          Scellier
Appart 4               17,5%    Ex                     0,0%
SCPI francaise       15,0%    Polo                     0,0%
SCPI Allemagne       16,3%    Polo                     0,0%
SCPI francaise       5,5%    Ex                     4,9%
SCPI Allemagne       5,4%    Ex                     3,0%
Total                      100%                          19%

Tout est exprimé en % du Total du parc

Merci d’avance

Polo

Mots-clés : optimisation fiscale, revenues fonciers, sci (société civile immobilière)

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#2 13/01/2018 20h00

Modérateur
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Réputation :   2249  

Quelques remarques/infos :
   - les revenus de biens immobiliers sont en général imposés dans le pays où le bien est situé. Donc je doute qu’une société détenue à l’étranger change grand chose à votre imposition.
   - les prélèvements sociaux (et non "la CSG" qui n’est que de 9.9% sur les revenus du patrimoine cf source, il y a aussi 0.5% de CRDS et d’autres cotisations cf source) n’est pas de 17.5% mais de 17.2% depuis début 2018.
   - si (comme ce message semble l’indiquer) la quasi-totalité de votre patrimoine est constitué de ces biens immobiliers, et la quasi totalité de vos revenus provient de ces biens, je vous suggère de diversifier votre patrimoine (vendre de l’immobilier et acquérir autre chose) pour que la part de l’immobilier devienne (significativement) inférieur à 50% (sans nécessairement vous disperser sur des dizaines d’UC sur vos contrats d’AV, rendant l’ensemble assez illisible et difficile à gérer/suivre).
   - vu les coûts importants (et la complexité en cas d’emprunt encore en cours), je vous suggère de ne rien faire pour tous les biens que vous détenez déjà en direct, et de n’envisager de détenir via une société que les biens que vous achèterez à l’avenir.
   - vu votre situation (titulaire de Robien, Borloo, et Scellier), je vous suggère de bien analyser l’impact d’un départ à l’étranger, car devenir non-résident fiscal en France ne sera pas forcément neutre avec ces dispositifs pour lesquels vous avez pris des engagements pour de nombreuses années.
   - je suppose que quand vous décrivez votre situation familiale comme "séparé", ça signifie "marié avec un contrat de mariage sous un régime de séparation de biens", mais il serait préférable de le confirmer.
   - je vous suggère d’analyser la fiscalité qui s’appliquerait à vous lorsque vous résiderez dans un autre pays (selon la fiscalité locale à ce pays, et sa convention fiscale avec la France), et, comme ce sera différent pour chaque pays (et de plus ça peut évoluer dans le temps, car il n’y a pas qu’en France que la fiscalité évolue), vous aurez du mal à trouver une synthèse complète et pré-mâchée de ceci, sauf à trouver un spécialiste du pays qui vous intéresse. Analysez aussi les aspects liés à la succession dans le pays où vous envisagez de résider (car c’est la législation du pays de résidence qui s’appliquera à votre décès), car ceci peut aussi avoir un jour de lourdes conséquences.


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#3 14/01/2018 11h49

Membre
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Bonjour

J’aurais du préciser que je compte faire cette transformation sur une dizaine d’année, et préparer un éventuel épargne vers plus de soleil, dans l’intervalle évidement que même à l’étranger la société serait imposé. Toutefois, selon les pays l’imposition est moins forte que les 62,5 qu’on va me prendre.

Je suis d’accord avec le point sur la diversification, et en effet pourquoi ne pas augmenter avec un portefeuille ou renforcer les Assurance vie, il faut savoir de combien en pourcentage. Cela se fera aussi suivant le plan de sortie immobilier.

Je compte sortir des sceller Borloo et robien à leur terme, plus trois ans, pour certain cela veut déjà dire 2020, donc je dois préparer.

Je ne comprends pas le point de ne pas mettre à l’intérieur des biens détenus en direct, pourquoi?

Nous ne sommes pas marié, et nous visons aujourd’hui de façon séparée.

J’aimerais bien m’adresser à un spécialiste de la chose, mais comment le trouver?

Le point sur le décès n’était pas du tout dans mon radar, la en effet il faut que je creuse.

Polo

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#4 15/01/2018 01h45

Modérateur
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Réputation :   2249  

Analysez bien les impacts pour transférer dans une société un bien immobilier dont vous seriez actuellement détenteur en propre. Tenez compte des contraintes liées à un éventuel emprunt encore en cours (à transférer à la société ou à rembourser par anticipation), au commissaire aux apports, aux droits à payer à l’état lors du changement de propriétaire, à l’éventuel impôt sur la plus-value à payer, etc.

Voici quelques pistes pour trouver des "spécialiste de la chose" : contactez les quelques CGP qui contribuent régulièrement sur ce forum (si eux ne savent pas, ils connaissent peut-être un collègue qui lui sait), contactez les expat qui résident dans le pays que vous viser qui fréquentent ce forum (site:www.devenir-rentier.fr non résident - Google zoeken), ou aidez-vous d’un moteur (CGP résident étranger - Google zoeken , expatriation - Google zoeken , CGP expatriation - Google zoeken , exit tax - Google zoeken , etc.)


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