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#1 12/07/2017 07h11 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Bonjour à tous,
j’ai visité hier plusieurs studios dont un a retenue mon attention, il s’agit d’un appartement de 25m2 proposé à 90 k€, l’agent m’a dit avoir déjà reçu 2 offres au prix pour ce bien (qui seront remise au propriétaire demain soir…) , donc pas de négociation possible..

CARACTERISTIQUES DU BIEN
Localisation: Haute savoie, tout proche du centre d’Annecy et du centre universitaire

Travaux à prévoir: Rénovation complète, électricité, murs, plafond, pose d’une douche italienne etc..
Prix d’achat: 90 000€
Travaux estimés à environ 20 000
Total: 110 000 € + frais de notaire.

On arrive donc à un prix de 4 400 € / m2 une fois rénové, en dessous du prix du marché qui se situe plutôt autours des 5 200 pour ce genre de surface

La taxe foncière est de 350 € et les charges de copropriété sont d’environ 30€ par mois, sachant que le ravalement et la rénovation des parties communes ont été votés et sont inclus dans le prix

Au niveau les loyer, des biens de qualité peuvent se louer jusqu’à 25€/m2 dans ce secteur un loyer de 600€/mois n’est donc pas impossible

J’ai pour projet de faire de la location meublée à l’année à des étudiants de septembre à juin et du saisonnier pour la période estivale (qui se loue dans les 400-450€/ semaine dans cette période).

Le cash flow après impôts (TMI 14%) est de 80 € par mois environ d’après mes premiers calculs, j’ai eu un accord de principe de ma banque pour un financement à 110% sur 22 ans.

Avez vous des conseils ou des suggestions sur des points que j’aurais pu omettre ?

Merci d’avance !

Mots-clés : immobilier, investir, location

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#2 12/07/2017 07h49 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

Vous n’avez pas précisé les coûts liés à l’ameublement du studio, a moins qu’ils ne soient prévus dans les 20k€ de travaux?

La fiscalité envisagée? Avec les travaux le statut LMNP au réel me parait intéressant.

A bientôt,

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#3 12/07/2017 08h17 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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En principe la première offre au prix reçue est déjà une vente, donc l’appartement est déjà vendu.

Manifestement le propriétaire prévoit de choisir parmi les offres au prix reçues, mais il faut savoir que c’est illégal et que l’émetteur de la première offre pourrait réclamer à ce que la vente soit conclue avec lui.

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#4 12/07/2017 22h01 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Bourru a écrit :

Bonjour,

Vous n’avez pas précisé les coûts liés à l’ameublement du studio, a moins qu’ils ne soient prévus dans les 20k€ de travaux?

La fiscalité envisagée? Avec les travaux le statut LMNP au réel me parait intéressant.

A bientôt,

Bonjour,

Merci pour votre réponse, effectivement je n’ai pas précisé la fiscalité, je compte bien entendu l’exploiter en meublé avec le statut LMNP au réél de toute façons pour ce genre de bien et le type de locataire visé, il me semble que ce soit l’unique statut qui soit fiscalement avantageux…

En ce qui concerne l’ameublement du studio, il est vrai que je ne l’ai pas chiffré avec précision (c’est mon premier projet et je manque d’expérience smile ), je l’ai donc inclus dans les 20 000 € de travaux.

Bernard2K a écrit :

En principe la première offre au prix reçue est déjà une vente, donc l’appartement est déjà vendu.

Manifestement le propriétaire prévoit de choisir parmi les offres au prix reçues, mais il faut savoir que c’est illégal et que l’émetteur de la première offre pourrait réclamer à ce que la vente soit conclue avec lui.

Bonjour,

Un point très intéressant que je ne connaissait pas… Donc si le vendeur reçoit 3 offres au prix le propriétaire ne peux pas choisir le dossier qui lui convient le mieux ? C’est le premier acquéreur qui "remporte" la vente ?

Dernière modification par AdMV (12/07/2017 22h05)

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#5 13/07/2017 00h15 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

Êtes vous sur de pouvoir le louer 600 euros?
A qui va s’adresser cette offre locative? étudiant ou célibataire…
Un Centre universitaire?? A Annecy?

En se retirant de quelques km vers Seynod ou Cran ou encore Annecy le Vieux, on trouve plus grand pour ce prix là!

Attention à ne pas trop vous emballer. Avec Les travaux, ce bien est se trouve dans le haut du panier, à moins que vous ayez vue sur le lac.

Autre point à verifier: 20000 pour une rénovation complète dans notre cher departement,  cela porte à moins de 1000 euros du m2, je crois  que vous êtes optimiste.

La plue value se fait à l’achat.

Dernière modification par frame (13/07/2017 00h19)

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#6 13/07/2017 07h07 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

Le problème que j’ai pu constater avec Annecy c’est que la fourchette des loyers est assez large pour les studios, on en trouve à 350 - 400 comme a 700 pour les prestations les plus haut de gamme… Un loyer de 600 € n’est donc pas impossible je pense, il n’y a pas de vue sur le lac mais sur les montagnes ce qui est pas mal non plus… smile. Quand je dis "centre universitaire" je pense à l’IUT et toutes les autres écoles situées dans le secteur des Glaisins…
Reste effectivement le montant des travaux à affiner peut être ai-je été un peu optimiste en calculant à 800 € /m2

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#7 13/07/2017 07h36 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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S’il y a deux offres au prix il vous reste donc la technique de rajouter 1 ou 2k€ au prix de vente pour motiver le vendeur, mais pourquoi un agent immobilier s’embeterait à faire visiter un bien avec déjà deux offres au prix ? Je le suspecte de vous mettre un peu la pression pour une décision rapide sans négocier big_smile

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#8 13/07/2017 08h13 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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AdMV a écrit :

Un point très intéressant que je ne connaissait pas… Donc si le vendeur reçoit 3 offres au prix le propriétaire ne peux pas choisir le dossier qui lui convient le mieux ? C’est le premier acquéreur qui "remporte" la vente ?

A lire : Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

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#9 13/07/2017 09h32 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Je crois avoir vue l’annonce, un rafraîchissement semble réalisable, vous pourriez le,faire vous meme.
Pour l’électricité, avez vous obtenu le diagnostic? Faut il réellement tout refaire?

( ne vous inquiétez pas, je n’investit pas (plus ) dans l’immobilier physique).

Je suis assez d’acccord avec Kiwi10. Rien ne vous empêche de faire une offre. Vous avez le temps,ce n’est pas l’affaire du siècle.
Pour Les loyers, renseignez-vous en agence et faites vous passer pour un étudiant et essayer de connaitre l’état du marché. Si bcq de demande alors vous pourrez en tirer 600 euros.
Appelez l´IUT et essayez de savoir si Les étudiants ont du mal à se loger.

Ce studio etait il loué?
Pourquoi est il vente? (Succession, départ du proprio loin d’ici, divorce…..) il vous faut connaitre le profil du vendeur pour connaitre votre marge de négociation.
Allez discuté avec les voisins pour connaitre l’historique du bien.

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#10 25/03/2018 19h49 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Bonjour à tous,

Je suis toujours à la recherche de mon premier investissement locatif (ça commence à faire un moment que je cherche mais les prix Annéciens sont vraiment hallucinant). Pour résumer brièvement le parcours fait depuis, j’ai cherché a m’éloigner un peu en allant chercher a 30 - 40 min d’Annecy, j’ai fait plusieurs visites, des offres également… Malheureusement même si en s’éloignant, les prix baissent, il est très difficile de négocier… J’ai même eu a faire à des biens qui avaient eu des offres supérieures au prix demandé… .

J’ai cependant repéré une opportunité qui me semble être intéressante, elle est située à environ 20 min d’Annecy dans une ville ou la location saisonnière est intéréssante

Le bien est un studio de 20m2 affiché a 60k € avec quelques travaux a prévoir, essentiellement au niveau des sols, peinture et refaire un faux plafond (il y a un lambris affreux actuellement) rien de bien méchant.

Au niveau des loyers, en partant sur un bail meublé simple la moyenne du secteur se situe autour des 430€ HC pour des biens rénovés, la rentabilité n’est certes pas terrible terrible pour ce mode d’exploitation mais cela permet de dégager un cash-flow positif de 50€ par mois selon rendement locatif (la banque me suit pour un pret a 110% sur 25 ans a un taux de 1.8%).
En location saisonnière, les prix varient entre 190 et 240€ la semaine, il n’y a pas vraiment de saisonnalité au niveau de la demande, il y a des touristes toute l’année. J’ai toujours du mal à évaluer le taux de remplissage que l’on peut obtenir si bien que je reste un peu frileux quant à utiliser ce mode d’exploitation, bien que ce soit le seul qui puisse permettre d’être réellement rentable au vu des prix pratiqués… 

Je vous tiendrai au courant de l’évolution de ce projet, et je reste ouvert à toute remarques/suggestions !
smile

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#11 25/03/2018 20h36 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

Parlons chiffre, rentabilité du bien : 430€ *12 / (60000+6000 FDN + 3000 travaux + 1300 garantie + frais de dossier + 1000€ de meubles ) = 7.23% de renta brute en partant dans l’idée que le studio sera loué toute l’année sans vacance locative.
Perso, en dessous de 8.5%, je ne regarde même pas. Et je suis curieux de savoir quelle banque vous finance ce montant sur 25 ans? Croyez-moi, des conseillers qui vous disent qu’ils suivent sans problème sans 25 ans et qui se ravisent au moment de monter le dossier car finalement la banque ne finance du locatif que sur 15 ou 20 ans… Partez dans l’idée que vous allez le financer sur 20 ans et calculez votre CF en fonction.

A ce niveau de rentabilité, pour un bien qui n’est à priori pas tout prêt de chez vous, je pense qu’il est intéressant de se pencher sur la question d’investir en SCPI (le rendement net sera un poil + faible mais au prix de la tranquillité). Ou alors le louer en saisonnier mais votre rentabilité va être réduite car vous allez probablement devoir déléguer une grande partie du boulot du boulot du fait de la distance (ménage, check-in, check-out) ou alors vous acceptez de faire les trajets…

Donc dans l’idée, il faut obtenir le bien à un meilleur prix ou alors continuer à chercher…

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#12 25/03/2018 21h07 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Stinky a écrit :

Bonjour,

Parlons chiffre, rentabilité du bien : 430€ *12 / (60000+6000 FDN + 3000 travaux + 1300 garantie + frais de dossier + 1000€ de meubles ) = 7.23% de renta brute en partant dans l’idée que le studio sera loué toute l’année sans vacance locative.
Perso, en dessous de 8.5%, je ne regarde même pas. Et je suis curieux de savoir quelle banque vous finance ce montant sur 25 ans? Croyez-moi, des conseillers qui vous disent qu’ils suivent sans problème sans 25 ans et qui se ravisent au moment de monter le dossier car finalement la banque ne finance du locatif que sur 15 ou 20 ans… Partez dans l’idée que vous allez le financer sur 20 ans et calculez votre CF en fonction.

A ce niveau de rentabilité, pour un bien qui n’est à priori pas tout prêt de chez vous, je pense qu’il est intéressant de se pencher sur la question d’investir en SCPI (le rendement net sera un poil + faible mais au prix de la tranquillité). Ou alors le louer en saisonnier mais votre rentabilité va être réduite car vous allez probablement devoir déléguer une grande partie du boulot du boulot du fait de la distance (ménage, check-in, check-out) ou alors vous acceptez de faire les trajets…

Donc dans l’idée, il faut obtenir le bien à un meilleur prix ou alors continuer à chercher…

C’est tout à fait ça, la renta n’est pas terrible j’en suis bien conscient… Après il est évident que je vais essayer le négocier, je pense que je vais tenter de proposer 50k en vue d’obtenir 55… Le taux de 1.8 sur 25 ans m’a été proposé par un ami courtier via le credit mutuel, après j’ai un profil "particulier" : 28 ans, une RP sans crédit valorisée autour des 180 000 € et a peu près autant en avoir bancaire… Il est un peu plus facile dans ces conditions de se présenter devant un banquier en ayant quelques exigences en plus…

Concernant la gestion du bien, si je prend l’option de la location saisonnière, ma rentabilité sera entamée quoi qu’il en soit, j’ai des amis sur place qui pourront s’occuper de l’intendance de façon ponctuelle (moyennant rétribution), mais la majorité des entrées seront faites par mes soins… Certains disent réussir a dégager du CF à Paris… Je devrais finir par réussir a trouver une solution rentable de mon coté quand même… smile, j’ai déjà pensé au scpi mais j’avoue y être un peu réticent, quitte a investir dans l’immobilier, je préfère avoir un truc "concret"

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#13 26/03/2018 09h21 → AdMV [74] : étude de cas immobilier (achat d'un premier studio) (immobilier, investir, location)

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Qu’est il advenu du bien de juillet 2017 pour lequel vous aviez fait une offre ?

Allez vous vers Rumilly ? Les prix sont vraiment plus bas.

Je ne connais pas le marché d’Annecy, mais :
Immo Interactif ® Appartement ANNECY - 2 pièces - 29m2
Il est parti la semaine passé pour 110 000€ + frais de vente.

Peut être y a-t-il d’autres voies d’achat à explorer ?

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