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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/04/2018 09h51

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Bonjour à tous,

Alors voilà j’ai la possibilité d’acquérir un studio dans Lille mais comme c’est mon première achat j’ai peur de me lancer…

VOTRE PROFIL:

- Ingénieur produits prestataire, 28 ans , revenus 36 K€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles mais c’est le boulot de mon papa
- Fiscales : faibles (bcp de lecture notamment de se forum mais pas encore de pratique) et mon papa est dedans
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : je me débrouille et je suis épaulé par ma famille
- Sociales : OK
- Temps disponible : J’ai du temps disponible et l’appartement se trouve à 12km de la maison

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio
- Année de construction: ancien, je pense année 70
- Étage: RDC, surface: 10m2 plus une mezzanine, ascenseur: non
- Inhabité: Vente dans le cadre d’une succession
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel: Electrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuel et télé-relevés
- Concierge  ? Non
- Décoration : A refaire car le dernier locataire à ravagé le studio (ce qui permet une petite négo)

LOCALISATION DU BIEN

- Lille Vauban
- Proche université, 2 métro à moins de 5 minutes à pieds + VLille juste à côté + supermarché à 8 minutes à pieds
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : Vendu 25000€ sans passer par agence car connaissance
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 245€ CC mais je pense le passer à 275€ (je reste encore en dessous de la moyenne pratiquée)
- Taux de vacance envisagé: 2 mois tous les ans = 17%
- Frais de gestion locative : 0 je gérerai l’appartement
- Mobilier: 1000€

- Travaux immédiats: 1500€ je pense à la grosse, je  changerais la tapisserie pour de la peinture, je mettrais une nouvelle kitchenette et après il y a de l’enduit à faire et rattraper ce que l’ancien locataire à pu faire…
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: remise en peinture de la porte d’entrée

- Taxe foncière: 167€
-Charges copro: 179€/ semestre
- Assurance PNO: €
- Assurance GRL:  €

- Rentabilité brute : 9%
- Rendement net : 6.05%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : Voir avec mon banquier
- Taux du crédit avec assurance: Voir avec mon banquier
- Durée du crédit:  20 ans pour réussir à me dégager un CF positif (si possible)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: Epargne disponible

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP car je vise des étudiants avec une telle surface

CASH FLOW

- Cash flow: 5€/mois à 245€

Merci à tous pour votre aide

Bon investissement!

Dernière modification par GeoffroyQ (06/04/2018 10h48)

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)


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#2 06/04/2018 11h03

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Bonjour,

C’est les charges qui me semble très élevées pour 10m², avec l’assurance PNO et une GLI vous serez vite en CF négatif. A mon avis il faut négocier le prix en conséquence.

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#3 06/04/2018 11h17

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Bonjour Lindo,
Merci pour cette réponse
Vous trouvez que les charges sont élevées ? 179€ par semestre
Le loyer moyen dans le quartier pour un appartement de ce type se loue 287€ moi je pense me mettre à 280 ou 275€
La personne en veut 25000€ car un directeur commercial lui à proposé 25000€ net vendeur mais elle est prête à me faire un geste (car c’est une connaissance)


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#4 06/04/2018 11h42

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Bonjour GeoffroyQ et bienvenue !

Vous ne mentionnez pas le montant de la CFE. Certes elle n’est pas à régler pour la 1ère année, mais les suivantes, oui. Pour information la 2ème année vous la réglerai uniquement à 50%, puis en totalité la 3ème année.
De plus elle est très variable d’une commune à l’autre. Il peut être important d’en connaitre son montant estimatif pour l’inclure dans votre projet.

Concernant l’assurance PNO vous pouvez compter moins de 80€/an pour cette surface.

Je ne peux pas vous en dire plus concernant le coût d’une GRL, j’ai fais le choix de ne pas en prendre.

Si vos calculs actuels ne tiennent pas compte de ces charges (CFE, PNO et éventuelle GRL), votre cashflow sera négatif.

Une autre option pour avoir un cashflow positif, est emprunter sur 25 ans, si possible.


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#5 06/04/2018 12h44

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10 m², c’est pas grand. Vérifiez que la mezzanine ne soit pas posée trop bas, il faut au moins 1,80 sous la mezzanine pour que ça soit compté en surface Carrez. Le réglement sanitaire départemental (RDS) impose aussi une hauteur minimum sous plafond, généralement 2,20 ou 2,30m. Ca peut donc respecter les 1,8m de la loi Carrez et ne pas respecter le RDS.

Il faut aussi que la pièce principale fasse 9 m², est-ce le cas ? N’y a-t-il pas de la surface consacrée à une salle d’eau et aux toilettes ? Si c’est par exemple 10 m² moins 1,5 m² de salle d’eau, votre appartement risque de ne pas être louable.

Charges de copro : demandez les appels de charges pour vérifier le montant exact des charges récupérables sur le locataire et celles restant à charge du bailleur. Si c’est 179 € par trimestre pour la totalité, c’est raisonnable ; si c’est 60 € /mois de charges bailleur + tant /mois de charges locataires, ça fait beaucoup.

Loyer : vous dites que pour du comparable c’est plus, mais êtes-vous sûr que c’est vraiment comparable ? Si ce sont des logements de 14 ou 15 m², c’est déjà plus grand. La question est de savoir si un locataire va préférer votre logement, à ce prix, ou un autre plus grand ou mieux agencé.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2018 12h46)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 06/04/2018 13h16

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A titre d’informations, j’ai un appartement de 17 m² qui me coûte en charges de copropriété 12 € par mois incluant l’approvisionnement de l’eau froide. Mais nous avons la chance d’avoir un Syndic bénévole ce qui peut réduire considérablement la note.

J’avais un peu peur mais j’ai eu au final très peu de vacances locatives sur 6 ans maintenant : 2 mois tout au plus. Il faut dire que le cadre est idéal : beaux quartiers et belle résidence et la hauteur de plafond est à 2,70 mètres ce qui rend l’appartement plus grand. Cela m’a également permis d’installer un lit mezzanine et ainsi optimiser la surface au sol.

Je loue à des étudiants et ceux qui me lâchent en cours d’année sont remplacés par des stagiaires de fin d’études ou des salariés en mission/mutation.

17 m² me semble être dans la limite, à voir comment serait configuré ce studio de 10 m² (pour avoir aussi des profils sérieux).

Dernière modification par Gamma76 (06/04/2018 13h17)

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#7 06/04/2018 13h49

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Bonjour Sandtia,
Qu’est-ce la CFE ? hmm (je suis vraiment novice encore) j’apprends en lisant beaucoup sur le forum et ayant lu le livre "investissement locatif intelligent"
Pour emprunter sur 25ans je veux d’abord comparer le taux

Bonjour Bernard2K,
C’est un honneur d’avoir une réponse de votre part
Je suis allé le visiter hier soir et effectivement mesurant 185cm je n’ai pas eu besoin de me baisser pour marcher dans l’appartement donc au niveau de la hauteur de la mezzanine c’est ok

10m² correspond à la surface de la pièce principale
L’électricité vient d’être refaite par un électricien

Les charges sont de 179€ par semestre et non par trimestre et c’est en ayant regardé sur la dernier rappel de charge que la personne avait reçu en sachant qu’elle a eu un rappel mais je préfère me baser plus haut pour ne pas être surpris.

Oui je parle de loyer comparable à cette surface et dans le quartier

Bonjour Gamma76,
Au niveau des charges je serais à 30€ par mois incluant l’approvisionnement de l’eau froide également puisque les charges s’élèvent à 179€ par semestre mais la surface de l’appartement est plus petite que celle du votre.

Niveau vacances locatives je compte 2 mois par an car en visant les étudiants ou les stagiaires je me dis qu’ils libèrent le logement fin juin et reviennent en septembre et au moins si je viens à avoir moins de vacances locatives ça sera mieux pour moi (c’est ce que je souhaite en tout cas)

Merci pour vos réponses qui me font réfléchir et avancer dans ce projet


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#8 06/04/2018 14h41

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En effet je n’avais pas vu par semestre, étant habitué à l’avoir souvent par trimestre. A voir ce qui est inclus mais ça reste pas donné, il me semble qu’en RDC en plus on ne paye pas les charges d’ascenseur qui sont souvent élevés.

Pour la CFE en LMNP regardais sur Google les premiers liens en parle bien. Je suis moi même en train de faire mon premier achat, pour le montant, je me suis basé sur les prix donnés par d’autres fils de discussion qui sont dans mon secteur

Le studio fait combien de m² avec la salle d’eau ?

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#9 06/04/2018 14h49

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Quelle est la répartition des charges propriétaire/locataire?

10 m2, c’est… tout petit.

Je vous conseille de ne pas dépasser 20 ans pour l’emprunt, au delà vous paierez beaucoup d’intérêt. Il ne faut pas chercher le cash flow positif à tout prix.

Pour le prix, ce n’est pas une "affaire. C’est 2500€/m2 pour un micro logement en rdc. Vauban est cher et ce n’est pas là qu’on trouve les meilleures rentabilités (en général)

Pour la cfe, je vous laisse chercher un peu… mais ça vous délestera de 500€/an sur lille. N’oubliez pas l’expert comptable.

Je crois qu’il vous faut comprendre la fiscalité immobilière avant de vous lancer.

Dernière modification par lachignolecorse (06/04/2018 14h53)


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#10 06/04/2018 14h51

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La rentabilité est bonne, l’emplacement excellent. Si le logement est louable (surface suffisante en particulier), c’est une bonne affaire. Comme indiqué par Bernard2K, vous devez avoir au minimum 1.8 mètres de hauteur pour le rez-de-chaussée et 1.8 mètres pour compter la surface de la mezzanine, soit minimum 3.6 mètres sous plafond.

Les charges sont dans la norme des logements géré par un syndic professionnel (1.5% du prix d’achat par an).

25 000 € sur 25 ans à 2%, ça fait 500 € d’intérêts par an, entièrement déductibles. L’idéal pour payer 0 impôt avec un bel effet de levier et cash flow positif, donc sans y mettre un sou.

Le deuxième inconvénient que j’y vois est la faible taille du projet (beaucoup de contraintes pour moins de 3000 € de revenus bruts par an), mais c’est peut-être plus rassurant pour un début?

Dernière modification par Trahcoh (06/04/2018 15h08)

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#11 06/04/2018 15h06

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@Lindo,
Effectivement quand la personne m’a annoncée les charges j’ai demandé si c’était par trimestre et non c’est bien par semestre ce qui a tout changé.
Pour la CFE je vais regarder ce soir en rentrant.

Je ne sais pas exactement j’y retourner demain dans la journée (car j’y suis allé hier de nuit pour voir le quartier comment il était un jeudi soir (soirée étudiante)) pour tout mesurer exactement car j’ai la superficie de la pièce principale.

@lachignolecorse,
Je ne sais pas la répartition… je vais noter sur la cahier des questions à poser demain à la personne.
Oui effectivement c’est tout petit mais vu le prix ça me fait moins peur de me lancer (et comme on dit, ce n’est pas la taille qui compte… quoi que en immobilier il faut une taille minimale quand même je suis d’accord avec vous)
Concernant la CFE je vais me renseigner car j’avoue que c’est un paramètre que je n’ai pas pris en charge… oublie du petit novice qui veut se lancer dans la cours des grands
Concernant l’expert comptable mon papa l’est donc c’est bien pratique.

@Trahcoh
Le logement est louable et jusqu’au départ de l’ancien locataire le logement a rarement subit des vacances locatives mais ça reste à voir…
Donc vous me conseillerez de partir sur un prêt de 25 ans ?


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#12 06/04/2018 15h17

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La durée du prêt dépend de vos objectifs. Il y a beaucoup de discussions sur le sujet sur le forum (entrez "durée prêt" dans la barre de recherche).

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#13 06/04/2018 16h02

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Oui c’est ce que j’ai déjà pu lire et j’ai pu remarquer que c’était un sujet sensible car c’est très partagé.

Je n’avais pas vu tout à l’heure votre deuxième inconvénient, le point rassurant pour me donner envie de me lancer est le prix, et pour trouver un appartement avec un si petit prix malheureusement c’est quasiment impossible du coup je consultais les annonces des garages (qui sont dans ces prix mais loué beaucoup moins chère).


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#14 06/04/2018 16h27

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Quelle est la surface exact du logement (avec les autres pièces, SdD et éventuellement cuisine) ?

Le propriétaire a t’il fait les DPE (diagnostiques de performances énergétiques) ? Demandez lui aussi les 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale (PV d’AG). C’est intéressant à lire pour en savoir plus sur l’état de la copropriété et si de gros travaux sont à venir.

Y a t’il des parkings gratuits à proximité ? Car il semble que le bien n’est ai pas.

Pour le prix du bien, vous pouvez vous servir de PATRIM (il vous faut votre numéro fiscal). Avec ce site vous pourrez comparer ce bien à des biens vendus récemment sur le même secteur.


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#15 06/04/2018 16h48

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Bonjour Sandtia,
Non je n’ai pas la surface exact j’y retourne demain pour prendre toutes les mesures pour estimer au mieux le prix des travaux.
Non les DPE ne sont pas fait
C’est noté pour la demande des 3 derniers procès verbaux de l’AG
Toute la rue est gratuite je pense et après je vais me renseigner car il y a une porte de garage dans la résidence donc on verra
Le vendeur du bien est propriétaire d’un deuxième bien dans la résidence
Oui je connais PATRIM je regarde ça ce soir en rentrant


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#16 06/04/2018 17h24

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Très bonne idée les PV. Vous pouvez aussi interroger les autres propriétaires si c’est possible. Les gros travaux sont parfois discutés hors PV longtemps à l’avance.

Dans tous les cas, 2500 €/m2 à Lille pour une petite surface, jugé sur ce seul critère, cela ne paraît pas être une mauvaise affaire.

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#17 06/04/2018 17h38

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Oui c’est une idée qu’il faut garder en tête d’ailleurs je l’ai noté dans mon petit fichier dans lequel je notes toutes les questions qu’il faut penser à poser et sur la seconde feuille les points à vérifier lors de visites sinon j’ai tendance à me laisser emballer par la chose et comme je voudrais avoir une petite rentrée d’argent en plus tous les mois j’écoutes tous vos conseils.
Demain je vais essayer de trouver un propriétaire vivant dans l’immeuble pour lui poser toutes les questions concernant l’environnement, les voisins, les travaux etc…

Merci beaucoup pour toutes vos réponses ça me réconforte beaucoup et m’aide à me lancer dans une belle aventure (en espérant que ce soit le premier parmi tant d’autre…)


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#18 06/04/2018 17h43

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Sans connaître la ville, ni le quartier, ça ne me semble pas une mauvaise affaire.
Un petit prix d’entrée, la découverte du LMNP sans trop de risque financier.

Par contre, pour 1000€, difficile d’acheter tout en neuf, même sur une petite surface, il y a des incompressibles (lit, matelas, vaisselle, chaises, …). J’en avais eu pour plus.

Reste à être sur que c’est bien louable selon votre RSD
RSD 59, voir p 14  art 40

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#19 07/04/2018 09h39

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En effet, je rejoins mes camarades votre projet semble intéressant si la surface le rend bien habitable.
A votre place je me lancerai uniquement si le CF est positif et la rentabilité proche de 9%.

Afin d’avoir un minimum de vacance locative, il faudrai que votre appartement se distingue dès autres «plus grand». Vous devrez y faire une décoration attrayante et y mettre de belles prestations.
La mezzanine est un bon atout.

Amoilyon a raison, 1000€ de meubles c’est un peu juste. Dans mon studio de 16m2 j’ai investi 3000€.
J’ai installé une douche hydromassante, un mini lave-vaisselle, un four combiné micro-onde et un lave-linge séchant. J’ai misé sur ces options un peu plus haut de gamme afin de présenter un bien, certe petit, mais plus complet que ceux de mes concurrents.
Je l’ai loué sans problème en région parisienne.

Pour augmenter le CF, si le propriétaire a un garage/parking, il serait intéressant de le négocié avec votre bien. Ainsi vous pourrez soit louer votre appartement plus cher, ou bien louer le parking à part.

Dernière modification par Sandtia (07/04/2018 09h43)


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#20 07/04/2018 10h53

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Acheter un garage à 20 000 € à Vauban pour le louer 100 € dans le meilleur des cas me paraît certainement un bon moyen de diminuer la rentabilité de l’appartement.

Garage lille vauban

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#21 07/04/2018 11h04

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Bien d’accord avec Tracoh. Essayez d’optimiser votre logement qui est à destination d’un étudiant qui n’a pas besoin de parking. Et surtout optimisez l’agencement afin de garder une notion d’espace si cela est envisageable dans 10 m2. Inutile de faire luxe pour les étudiants. Lave vaisselle et machine à laver à oublier car ça prend de la place.

Pour votre vacance, vous pouvez réduire à 1 mois/an pour vos calculs. J’ai le même type de bien (mais moins bien situé et 14m2) et taux de remplissage 100%).


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#22 07/04/2018 11h28

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A part Leboncoin, quels canaux de diffusion des annonces utilisez-vous pour toucher les étudiants et atteindre un tel taux de remplissage svp?

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#23 07/04/2018 13h02

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En résumé : Etre sur de la décence du bien, ce qui est loin d’être acquis et me semble un critère plus qu’essentiel.

Est ce que ça vaut vraiment le coup de vous donner cette contrainte pour un gain de moins de 250€ par mois ?
Les locataires seront pas les étudiants les plus aisé, forte de chance de turnover annuel et de petite dégradation.

Quid si la fiscalité du meublé changeait ? Il faut aussi intégrer le fait qu’en meublé on vous appel beaucoup plus souvent qu’en nu pour des motifs : Le micro-onde fait un bruit bizarre, le four chauffe mais je sais pas, plus comme avant…

Par contre, c’est sans doute un projet avec un risque faible qui sera un bon test pour vous, pour savoir si vous être prêt à vous lancer dans l’immobilier locatif !

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#24 07/04/2018 14h53

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Il évident qu’acheter un garage ou parking à 20 000€ en plus du bien, ça n’a aucun intérêt. Mais par contre négocier le bien avec le stationnement pour le même prix ça vaut le coup.

Concernant les prestations, on est bien d’accord qu’il ne fait pas faire du luxe. L’important c’est la robustesse. Proposer des petits «plus», permet de se distinguer des autres locations et pouvoir louer un peu plus cher.
Pour moi il a un retour sur investissement.
J’arrive à louer mon studio au prix d’un 30m2 et c’est grâce aux prestations qu’il propose.

Ces prestations me permettrons également de pouvoir justifier d’un montant de loyer plus élevé, si la loi sur l’encadrement des loyers (ALUR) venait à être étendu à d’autres régions.


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[+1]    #25 07/04/2018 15h13

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Trahcoh a écrit :

A part Leboncoin, quels canaux de diffusion des annonces utilisez-vous pour toucher les étudiants et atteindre un tel taux de remplissage svp?

Uniquement LBC.


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