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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/08/2018 10h28

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je suis en passe de réaliser mon premier investissement locatif en LMNP.
Ayant délégué la partie recherche du bien / travaux / ameublement, l’intermédiaire prend sa marge, et le cash-flow sera négatif. Pour autant, il s’agit d’un bien que je juge très bien placé, à un prix intéressant et avec de belles perspectives. Cela me parait donc être un bon compromis entre rendement et construction de patrimoine ! Allez, je vous détaille tout cela…

VOTRE PROFIL
- Statut : célibataire
- Age : 27 ans
- TMI : 30%
- Revenus : 39k€ nets

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : quelques connaissances basiques (trésorier d’une association)
- Fiscales : débutant (rien au delà des déclarations d’impôt sur le revenu)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune
- Sociales : normales
- Temps disponible : moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : résidentiel (appartement), actuellement studio de 32m2 qui va être transformé en T2
- Année de construction : 1950
- 1er étage (sur un total de 4) sans ascenseur
- Très lumineux (fenêtre dans chaque pièce du futur T2 : 3 dans la cuisine/pièce à vivre, 1 dans la chambre, 1 dans la salle d’eau/wc)
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Pas d’espaces verts dans la copropriété, très bien entretenue d’ailleurs
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, avec relèves manuelles
- Copropriété : propriétaires majoritaires
- Pas de concierge
- Décoration : moderne (remise à neuf du bien dans son intégralité)

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : 92, Courbevoie
- Centre-ville, périphérie : plein centre-ville, rue de Belfort
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : La Défense, et plus largement toute l’Ile-de-France via la multitude de transports en commun disponibles
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : oui, ville des Hauts-de-Seine dynamique aux portes de Paris, demande très forte, à proximité de La Défense, nombreux transports…

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien + frais d’agence + frais de notaire : 189 000€ + 16 000 + 15 000 = 220 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 150€ (charges comprises)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois tous les 3 ans (3%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : aucun

- Travaux immédiats : 25 000€ (transformation en T2 et remise à neuf intégrale de l’électricité, plomberie, et toutes les pièces)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : /
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : /
- Frais de copropriété : 960€ annuels
- Charges non prévues : 240€ annuels
- Mobilier : 3 000€

- Taxe foncière hors TEOM : 350€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3% loyers

- Rentabilité brute : 6,3%
- Rendement opérationnel brut : 5,1%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 18 000€ (frais de notaire + frais de garantie bancaire)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à voir selon la durée
- Durée du crédit : 20 ans ou 25 ans
- Frais de tenue de compte : aucun (particulier)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : OK
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION
- locaton meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW
- négatif variable selon la durée du prêt : -100€ si prêt sur 25 ans (supposé à 2%) ; -250€ si prêt sur 20 ans (supposé à 1,8%)

Quelques petites questions :
- que pensez-vous de la qualité de l’investissement par rapport à l’emplacement et aux perspectives du secteur ?
- que pensez-vous du prix d’acquisition du bien et de son évolution potentielle à terme ?
- que pensez-vous du loyer envisagé pour du meublé haut de gamme à destination des cadres de La Défense notamment ?
- que pensez-vous de l’idée de viser un prêt sur 20 ans avec option de modulation des échéances pour passer à 22 ans en conservant le taux de 20 ans ? une idée du taux qu’il est possible d’obtenir ?

Merci ! smile

Mots-clés : courbevoie, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), premier investissement, studio, t2, transformation

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#2 06/08/2018 11h13

Membre
Réputation :   8  

Bonjour Juninh08,

J’imagine que vous passez par une agence du style investissement locatif? Je les ai rencontré il y a quelques mois et le mode opératoire avait l’air similaire.

Avant de considérer les chiffres du projet, je peux vous rassurer sur l’emplacement du bien. Ma compagne a habité rue de Belfort plusieurs années avant qu’on s’installe ensemble.

Très bien situé, à 10 minutes a pied de la Défense et 5 minutes à pied de la gare de Courbevoie. Nombreux commerces à proximité et il me semble que le vieillissant centre commercial Charras sera réhabilité donc plus attractif. Le quartier est calme, un peu trop pour moi mais certains recherchent ça.

Si le bien est rénové avec gout et équipement au top j’imagine que le coup de cœur fera le reste et la pilule du loyer passera (je trouve ça cher au demeurant mais pourquoi pas). Est-ce qu’il y a un balcon / parking?

Au niveau rendement je trouve ça léger, même si c’est un bon rendement pour la petite couronne. Quel est votre but? Un seul investissement et basta ou bien enchainer plusieurs investissements? Vu le cash flow il sera compliqué d’en faire plusieurs par an.

Par ailleurs vu votre salaire et amenant les Frais de notaire en apport je suis certain que vous pouvez obtenir un taux bien meilleur que ce que vous présentez. Cela permettra presque d’arriver à un cash flow négatif avec un taux canon et une délégation d’assurance.

Dans tous les cas vous avez très peu de risque de vous planter si tant est que vous êtes vigilant sur la sélection du locataire.

Tenez nous au courant de la suite

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#3 06/08/2018 11h28

Membre
Réputation :   1  

Merci FrancoisM pour votre réponse.

Oui, tout à fait, c’est une agence spécialisée dans la recherche d’un bien pour des investissements locatifs.
Bonne nouvelle pour le quartier et les perspectives, vous me rassurez !

Il n’y a malheureusement pas de balcon ni parking. C’est le seul bémol, même si je me dis que vu son emplacement, l’absence de place de parking n’est pas rédhibitoire.

Oui pour l’aménagement et l’ameublement, ce sera très moderne et très fonctionnel, l’appartement s’y prête totalement. Aucun m2 ne sera perdu et il pourra y avoir des équipements différenciants (ex: lavante-séchante, lave-vaisselle, télévision murale, grand placard, grand lit, cuisine et salle d’eau totalement aménagées). A souligner aussi la très grande luminosité dans chaque pièce et la hauteur sous plafond de 2,77m.

Mon objectif est de me constituer un patrimoine, en alliant cela avec un rendement intéressant. Le bien semble s’y prêter. En effet cela sera difficile d’enchaîner les investissements mais cela ne me dérange pas de patienter encore 5-10 ans avant d’en effectuer un autre. D’autant que ma situation peut évoluer (mariage, enfants, …), je préfère être prudent.

Bonne nouvelle pour le taux potentiel à obtenir, je vais me renseigner auprès de quelques courtiers smile

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#4 06/08/2018 13h12

Membre
Réputation :   65  

Deux questions suite la présentation de votre projet :
- d’où provient l’estimation de loyer ? Car vous dites que tout, ou presque, doit être refait dans l’appartement. Le loyer précédent ne devait donc pas être très significatif. Car je pense également que le loyer envisagé est un peu haut et il convient de bien vérifier cet élément avant de se lancer puisque ce sera votre seule source de revenus.

- d’où provient l’estimation pour le prix de la rénovation ? Car le montant global me semble un peu léger pour refaire l’intégralité de l’électricité et la plomberie d’un 32m2, plus également à n’en pas douter les plafonds, murs et sols. Puis enfin l’ameublement pour des prestations que vous souhaitez soignées et qui auront donc un coût.

Méfiez vous des estimations que peut vous fournir un chasseur d’appartements dont le but est de vous vendre ce bien (en prenant 16k au passage), faites des vérifications par vous même.

Enfin sur l’aspect cash flow, c’est à vous de faire vos choix en fonction de vos objectifs. Gardez simplement à l’esprit que le jour où vous voudrez acquérir votre RP, cet investissement viendra abaisser votre capacité d’emprunt et aura donc un impact sur votre vie personnelle. Il faut donc que cela en vaille la peine.

Dernière modification par dalki (06/08/2018 13h14)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#5 06/08/2018 13h47

Membre
Réputation :   1  

J’ai cherché des appartements à louer comparables (surface, emplacement, ameublement, qualité), et on tourne dans cette fourchette de prix.

Pour la rénovation/travaux, c’est un prix forfaitaire qui ne peut pas changer car il est établi contractuellement. Ce sera alors à moi de veiller à ce que les prestations réalisées soient à la hauteur de ce qui a été annoncé, je vous l’accorde.

En effet, il va avoir un impact en vue de l’achat de ma future RP. Mes revenus auront évolué d’ici quelques années et, je l’espère, comblé ce cash flow négatif.

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#6 06/08/2018 14h02

Membre
Réputation :   45  

Bonjour Juninh08,

Je ne connais pas du tout le marché locatif dans le 92.
Mais quand je regarde uniquement les chiffres de votre opération je suis vraiment surpris, que vous deviez payer une agence pour avoir une rentabilité aussi mauvaise.
En plus c’est l’agence qui à estimé le loyer donc je pense que vous allez avoir un turn over plus important car les gens ne restent pas si c’est trop cher.

Et si vous déléguez la recherche autant acheter quelque chose en province, avec le montant de votre achat vous pouvez acheter un immeuble de 4-5 appartements par chez moi sans travaux deja loué.
Et même en déléguant la gestion vous aurez sans difficulté un cashflow positif sur 20 ans.
Par exemple juste en regardant sur leboncoin et sans nego immeuble renové dans un bon quartier a 183750€ avec 3/3 apparts loué. 

www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1471421433.htm/


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#7 06/08/2018 14h12

Membre
Réputation :   8  

A Paris et en proche couronne il est beaucoup plus simple selon moi de changer de boulot que changer d’appartement donc je ne serais pas aussi catégorique sur le turn-over.

C’est vrai que la rentabilité n’est pas excellente mais Juninh08 aura 50 fois moins d’emm***** avec son T2 à Courbevoie qu’avec des cas sociaux à Mulhouse. On a tendance à le minimiser mais pour l’avoir vécu je comprends son choix. Il pourra, si ça marche bien, passer ensuite à une opération de plus grande envergure.

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#8 06/08/2018 14h26

Membre
Réputation :   1  

En effet, d’autant plus qu’il s’agit d’un premier investissement, donc je ne me vois de toute façon pas investir dans un immeuble.

Je préfère avoir une rentabilité moindre mais davantage de garanties au niveau du remplissage du bien. Et avec une telle demande locative, je peux être davantage exigeant sur le locataire.

Aussi, point très important à mes yeux : la revalorisation du bien. Je pense que les prix ont plus de chance d’augmenter à cet emplacement à Courbevoie, plutôt qu’en province.

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#9 06/08/2018 14h42

Membre
Réputation :   27  

Moi c’est surtout le passage en T2 pour 32M² que je trouve incompréhensible.
Un T2 c’est 40 min, sinon c’est inutile.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#10 06/08/2018 14h46

Membre
Réputation :   1  

Je n’adhère pas vraiment pour deux raisons :
- il s’agit d’un appartement IdF, les contraintes ne sont pas les mêmes qu’en province
- celui-ci est parfaitement aménageable et sera lumineux dans chaque pièce, sans aucune perte d’espace

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#11 06/08/2018 14h47

Membre
Réputation :   2  

Effectivement, pour 32m2 je préfère faire un T1 bis, plus logique, avec une cuisine ouverte sur le salon et une chambre à part.

Un T2 peut être juste pour 32m2 mais pas impossible.

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#12 06/08/2018 14h53

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

Je vous conseille de ne pas etre aussi précis dans l’etude de cas, si l’affaire est bonne elle interessera beaucoup de lecteurs.

Je plussoie la remarque précedente , si on parle de " tout " refaire. j’imagine que ce sont des artisans qui vont le faire.  vous allez devoir  faire les peintures le sol ( séparation des pieces etc .. )

Vous n’etes pas dans les surfaces " raisonnables " pour un T2, un coin chambre peut etre..

je ne comprends pas d’ou viennent les chiffres de renta .
- loyer 1150 avec charges ( deja il faudrait les deduire mais soit )

- cout initial : 248 k ( avec travaux et meuble evidemment )

j’arrive a 5.5% . si je prends les charges  sans la vacances  4.7%

un point qui me semble essentiel au dela de ca : votre effort d’epargne par mois sur la periode ?
Vous ne donnez aucune information sur votre situation personnelle.

La pertinence d’un investissement se concoit en rapport avec celle ci.

cdt

ps : il y a eu des messages depuis que j’ai commencé le mien , j’ajoute une remarque:

En effet, d’autant plus qu’il s’agit d’un premier investissement, donc je ne me vois de toute façon pas investir dans un immeuble.

Je préfère avoir une rentabilité moindre mais davantage de garanties au niveau du remplissage du bien. Et avec une telle demande locative, je peux être davantage exigeant sur le locataire.

Cela me semble un postulat raisonnable, maintenant , vous partez avec un bien d’une valeur consequente. Si le " tres bon " locataire est en defaut pour une raison quelconque pourriez vous assumer les charges pour une certaine duree ? ( et une duree incertaine comme on dit ).

Dernière modification par Timinel (06/08/2018 14h58)

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#13 06/08/2018 14h57

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Je pense qu’un T2 de 32 parfaitement aménagé se loue mieux et se revend plus facilement qu’un grand studio.

Pour les chiffres, j’ai essayé de suivre ce qui est écrit dans le formulaire pour poster son étude de cas, il est possible que je me sois légèrement trompé.

Pour l’effort d’épargne je l’ai bien indiqué à la fin au niveau du cash flow. Pour ma situation personnelle, idem, je l’ai bien détaillée en début de descriptif.

PS : je réponds à votre PS smile
En effet, c’est un point à avoir en tête. Je vais prendre une assurance loyers impayés / dégradations. A voir au niveau des conditions de celle-ci.

Dernière modification par Juninh08 (06/08/2018 15h02)

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#14 06/08/2018 15h13

Membre
Réputation :   93  

Re,
My mistake, j’ai cherché dans votre présentation, pour les revenus et situation  et j’ai raté la ligne d’emprunt. mais il manque la capacité d’epargne ( et l’epargne ), l’evolution possible des besoins a court / moyen termes.

J’ai repris vos hypotheses sur rendementlocatif , j’arrive a  -320 euros par mois pour le 20 ans.
le chiffre est lissé  ( plus faible au debut  plus fort a la fin ).

a votre place, je commencerai plus petit, un cash flow negatif de cette taille, empechera d’autre projet.

cdt

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#15 06/08/2018 15h30

Membre
Réputation :   8  

Il manque également des dépenses:

* Expert Comptable
* CFE

Rien ne l’empêcherait, si la surface le permet, de transformer cet appartement en colocation de 2 petites chambres, avec une "grande" pièce qui sert de cuisine / saller à manger / salon. En faisant cela on peut augmenter le loyer (2 * 600 = 1200e) tout en diminuant le risque d’avoir un locataire unique défaillant.

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#16 06/08/2018 15h58

Membre
Réputation :   1  

Ma capacité d’épargne mensuelle est proche de 1000€, donc ça reste "jouable" en l’état.
Aussi, à court terme cet effort d’épargne sera gommé par l’évolution de mes revenus.

Je n’exclue pas de me marier et avoir des enfants : mon salaire sera complété par celui de madame, et nous aurons une capacité d’endettement plus importante malgré mon investissement.

L’objectif n’est encore une fois pas d’enchaîner les investissements. Je préfère privilégier les biens "patrimoniaux" avec tout de même un attrait au niveau rentabilité.

La CFE et l’expert comptable ont été pris en compte lors de la simulation sur rendementlocatif smile

Pour la colocation je ne suis pas trop favorable pour le risque de dégradations et turnover plus importants, et puis il me impossible de faire 2 chambres séparées dans 32m2.

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#17 06/08/2018 22h25

Membre
Réputation :   7  

A combien estimez vous la surface de la future pièce à usage de chambre? >9m2?

En l’état actuel c’est un studio de 32m2 à rénover à 189.000eur hors frais? Les frais d’agence sont assez prohibitifs, ils comprennent d’autres services?

Un T1bis++ ou T2 à 250ke ca représente une somme certaine pour du locatif hors Paris.

L’avantage de prendre par ex 2 studio a 250ke permettrai de diversifier l’investissement pour constituer votre patrimoine et minimiser les risques.

Néanmoins transformer un studio en 2 pièces est souvent une bonne affaire mais le prix d’achat doit être intéressant.

Dernière modification par Letuche57 (06/08/2018 22h33)

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#18 06/08/2018 22h50

Membre
Réputation :   110  

Faire du patrimonial, pourquoi pas ?

Cependant si, par exemple, l’autofinancement est à 8% et que la rentabilité du secteur est à 6%, il faut venir avec 25% d’apport pour équilibrer l’opération…

Faire un effort d’épargne dans une zone où les loyers à la relocation sont bloqués laisse peu de marge de manœuvre dans le temps: 20 ou 25 ans, c’est long…

De mon point de vue, le patrimonial en zone tendue s’envisage avec un apport. Sauf à réussir à « façonner » une rentabilité correcte.

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#19 07/08/2018 09h12

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La future chambre fera environ 10m2

Oui pour les chiffres : studio à rénover à 189k€ hors frais. L’agence en question se charge des travaux et de l’ameublement. Il faut aussi les régler pour leurs frais de recherche du bien. Je vous l’accorde, leurs frais sont élevés, mais on va dire qu’ils se "rattrapent" sur les travaux estimés à "seulement" 750€/m2 pour une rénovation complète.

Vu les taux d’intérêt actuels, je préfère conserver mon épargne et emprunter davantage. Quitte à augmenter les mensualités par la suite si je juge que cela devient difficilement supportable en termes de mensualités.

Certes les loyers à la relocation sont bloqués, mais pas le "premier" loyer. D’autant qu’au vu des aménagements et "petits-plus" de l’appartement en question, je pense être en droit de demander un "complément de loyer" si jamais l’encadrement revient.

Mais en effet, voir sur 20 ans est assez long… j’ai assez confiance dans la valeur actuelle du bien et sa prise de valeur dans le futur. Je pense qu’une fois refait à neuf, il pourrait déjà être à peu près revendu au même prix qu’à l’achat, travaux et frais d’agence inclus (j’ai vu des appartements comparables dans le secteur qui sont sous compromis à 8000€/m2).

Dernière modification par Juninh08 (07/08/2018 09h14)

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#20 07/08/2018 09h47

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Un coup de peinture à 750€ M² oui mais jamais vous n’aurez une rénovation complète avec changement électricité, performance énergétique…
Vous avez l’air certains qu’un T2 de 32M² est jouable , on vous laisse nous faire un retour une fois les travaux terminés.
Bonne continuation dans votre projet.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#21 07/08/2018 13h32

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En effet, cela fait faible au m2 pour une rénovation complète. C’est pour cela que j’ai indiqué qu’ils se "rattrapent" probablement avec leurs frais de recherche. Si on les inclut, on s’approche plutôt des 1300€/m2, ce qui est plus raisonnable pour les prestations évoquées.

Dernière modification par Juninh08 (07/08/2018 13h35)

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#22 07/08/2018 13h57

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Je suis certainement trop méfiant mais a moins de signer acte en main travaux faits ( avec les materiaux spécifiés etc ) , j’aurai plutot tendance a dire que les travaux sont sous évalués pour embellir la mariée ( ou la simulation)

une fois engagé , un depassement de travaux peut toujours se faire ( " d’ailleurs vous savez ca arrive toujours les imprévus dans le batiment" smile)

J’ai du mal a comprendre pourquoi un achat " all inclusive " vous ferez le cadeau des frais d’agence ou de 30% des travaux ….
alors bien sur " on a le réseau, des prix de gros , on sait suivre les artisans "

a votre place je demanderai tout de meme une 2 eme eval de votre choix … et vous verrez bien les réactions.

cdt

ps: frais d’agence de 16 000 c’est peut etre 2 point de comm au dessus du median , je connais mal jamais utilisé.  mais rien qui justifie une telle reduction supposée sur les travaux. un AI classique serait plus rentable alors pourquoi travailler plus …

Dernière modification par Timinel (07/08/2018 14h01)

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#23 07/08/2018 14h00

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Juninh08 a écrit :

C’est pour cela que j’ai indiqué qu’ils se "rattrapent" probablement avec leurs frais de recherche.

Je ne vois pas ce que vous avez à gagner en vous contentant de cette explication qui n’en est pas une. Dans ce cas si le chantier dévie et coûte trop cher, vous êtes coincé. Vous avez payé l’essentiel et devez remettre au pot, sinon ils rompent le contrat et vous devrez bien terminer le bien.
En déléguant autant de choses ne vous attendez pas à un investissement rentable et de tout repos, ce n’est pas possible. Sur les travaux je n’ai pas épluché mais il y a visiblement une incohérence entre ce qu’il semble y avoir à faire et le forfait qui vous est proposé, c’est du moins ce que tout le monde vous dit ici. Méfiance donc.

Edit: le message de Titimel est arrivé pendant que je rédigeais le mien, on dit à peu près la même chose, lui commence par la méfiance (et je ne le trouve pas trop méfiant), je finis par cela…

Dernière modification par kc44 (07/08/2018 14h04)

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#24 07/08/2018 14h05

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Je prends note de vos alertes.

Avez-vous des conseils en matière de garanties à demander au prestataire ? Sur les délais, les prestations et les coûts notamment ?

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#25 07/08/2018 14h26

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Payer le moins possible en avance mais au contraire après réception des phases du chantier.
Le problème c’est que vous partez d’office avec du retard du fait qu’ils surévaluent la partie en amont des travaux et semblent "sous-estimer" les travaux, si tant est que ceux-ci soient bel et bien réalisés conformément à ce qui est prévu.
Je pense que les investisseurs ici ont peu de conseils à vous donner car ils font ou font faire les travaux en direct, ce qui est encore le meilleur moyen de rester maître de son opération.

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