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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 25/02/2017 20h50 → Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour à tous,

Cela fait un moment que l’idée d’investir dans l’immobilier locatif me trotte dans la tête, et cela fait un petit mois que j’ai décidé de me lancer !
J’ai repéré un petit studio sympa, à destination des étudiants. Mon idée est de proposer un bien d’un certain standing. En effet, du haut de mes 25 ans, je me rappelle encore très bien de toutes mes recherches pour des locations pendant mes études : des appartements pas entretenus par leurs propriétaires, des meublés dépareillés sans aucun goût, des annonces qui devaient être rédigées en 30secondes… Rien qui ne donne vraiment envie !
Bref, je sens qu’il y a possiblité en mettant un peu de marketing et de gout dans la déco (type scandinave par exemple), de proposer un bien un peu haut dessus du marché, mais qui génère le coup de coeur chez l’étudiant, mais aussi chez les parents (vu que c’est souvent eux qui payent) !

Comme ce serait mon premier investissement, le but n’est pas forcément de générer du cash flow. Mon objectif premier d’avoir un bien qui s’auto-finance, et d’appréhender les processus d’achat, de location, et d’imposition. Si ce "test" se déroule correctement, la prochaine étape sera un bien avec travaux, où là la rentabilité pourra être meilleure.

Le bien était proposé à 42000, j’en ai proposé 39000, je viens d’avoir le retour de l’agence, le propriétaire me le laisse à 39500. Je dois donner ma réponse lundi. Si d’ici la vous pouvez juger de mon projet, ce serait génial smile

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus
Consultant informatique, cadre
25 ans, célibataire
TMI 30%
29000€ net


VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : cours de compta, père comptable
- Fiscales : moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyen
- Sociales : moyen
- Temps disponible : correct

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement
- Année de construction : 1998
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 2 étage sur 2. Luminosité OK, surface 20m², pas d’ascenceur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Vendu vide
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? Chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volet. C’est un vélux qui n’a même pas de store occultant
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Eau commune, électricité individuelle
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ? Non
- Décoration : Inexistante

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Arras, préfecture du Pas-de-Calais
- Centre-ville, périphérie : 1km du centre ville, 1km de la gare, 1km des universités, à 300m de 2 grandes surfaces
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Nombreuses universités et écoles, 11k étudiants/ans, 33% de la population <25ans.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? l’appartement est bien situé mais je ne pense pas que sa valeur augmentera

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 43998€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 384€ HC + 36€ de charges (anciennement loué 345€)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois par an (je suis prudent)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Travaux immédiats : 2500 € (pas de gros travaux mais changement sol, peinture, cabine de douche, cuisine, meubles)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rénovation des parties communes (9800€) décidé en 2016, financée avant mon achat
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : changement des 2 radiateurs électriques
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : NA. le batiment est de 1998 et est en bonne état, facade OK (en majorité en brique)

- Taxe foncière hors TEOM : 474 (TEOM inclus, je n’ai pas le détail)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 60€/an (accord du syndic avec un etablissement d’assurance)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : ~12€ (3%)

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10.47% (9.91% en comptant les travaux)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6.9%
- Rentabilité nette nette : 4.66%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 4498€ (les frais de notaire)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : inconnu pour l’instant. meilleurtaux m’a indiqué 1.70%, mais ne pouvait pas m’en dire plus sans compromis de vente. Je consulte ma banque cette semaine.
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10k €

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP micro BIC

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 30%
- Cash flow positif ou négatif ? 10€ par mois

Est-ce que d’après vous je peux me lancer dans ce projet ?
Je sais que je n’achète pas vraiment en dessous du marché. Mais pour un premier investissement, le fait d’acheter dans une ville que je connais (j’y ai vécu 5ans en tant qu’étudiant), avec un potentiel de locataires important me rassure (moi et surtout ma compagne). Comme je disais, c’est un "test" dont l’objectif est de valider que je peux trouver des biens qui s’auto-financent et que je suis capable de gérer tout le processus d’achat/location/imposition de bout-en-bout. Une fois que c’est bon, je développerais cette activité que je vois comme un réel business !

Merci d’avance pour vos retours avisés. wink

Dernière modification par fullpubz (25/02/2017 22h23)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 26/02/2017 00h14 → Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour

Je trouve que vous avez bien bossé votre projet.

Le risque est limité même pas 300e de mensualité.

C’est en forgeant qu’on devient forgeron. Je pense que c’est une bonne opportunité bien travaillée avec un risque limité.

Juste une question les charges indiquées sont uniquement pour le locataire mais pour le propriétaire.

Je comprends le moment où on se retrouve devant le mur c’est là qu’on le voit très haut.

Bonne réflexion,

Simon

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#3 26/02/2017 07h06 → Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour,

quelques points de vigilance :
- Vos travaux + meubles à 2500 € me semblent bien optimistes. Comptez bien tout. La liste des meubles obligatoires est importante, ça chiffre (y compris vaisselle, couette…).
- Vélux sans occultation : à résoudre ; il y a une obligation légale d’avoir un dispositif d’occultation de la lumière dans une pièce de vie.
- Travaux dans les parties communes : si le proprio précédent les a pré-financés mais qu’ils n’ont pas encore eu lieu, il me semble que vous devrez le rembourser à l’acheteur ! Il y a eu récemment un foreumeur qui s’étonnait de voir le notaire lui retenir une somme lors de son achat, c’était justement le remboursement d’une provision versée à la copro par le vendeur : Achat d’un appartement et avances de frais de syndic de 1213 Euros ?
- Il y a des frais liés à l’obtention d’un prêt : ne les négligez pas, sur une relativement petite somme empruntée, ça fait des frais élevés, en proportion. Vous pouvez essayer de les négocier à la baisse.
- Sur l’assurance du crédit, il y a sans doute une économie à faire aussi ; mais les banquiers veulent vendre leur assurance ; la solution étant de prendre la leur, puis d’en trouver une moins cher et de faire une substitution. Sur la durée du crédit, ça chiffre.

Vous comptez gérer en direct, car je ne vois pas de frais d’agence ?
La GLI : personnellement je suis dubitatif. Ca restreint fortement votre choix de locataire (il doit être hyper solvable) et ce n’est pas la panacée. Avoir les parents caution solidaire, avec un acte de caution en bonne et due forme, est une très bonne protection aussi, et c’est gratuit. Il faudra juste être rigoureux dans la gestion et faire les relance et mises en demeure comme il faut (par exemple : toute relance doit être adressé en parallèle au locataire et à la caution).

Dans vos charges annuelles, n’oubliez pas :
- la partie des charges de copro qui restent à charge du bailleur
- de l’entretien. Ce n’est pas régulier, mais 120 € par an en moyenne semble un minimum. Par exemple : si un locataire reste 10 ans et que vous ne faites rien pendant 10 ans, au départ de ce locataire vous trouverez bien 1200 € de travaux à faire avant de le remettre en location. Donc compter 120 €/an est raisonnable.

Pour votre imposition, n’oubliez pas qu’en meublé la base de calcul est les recettes = loyer CC. Donc,  vous n’avez pas intérêt à ce que les charges transitent par vous ; donc il faut que le locataire prenne au maximum ses abonnements à son nom et les paie en direct (électricité, eau, téléphone + internet).

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2017 07h23)

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#4 03/03/2017 06h45 → Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Merci pour ces précisions Bernard2K.

J’avais effectivement pris en compte la plupart des points cités. Cependant, il me semble que j’ai surrestimé le loyer envisagé. Après correction, je me retrouve en cash-flow négatif et il est plus intéréssant de placer mon argent ailleurs.

J’ai repéré un nouveau bien, mais les chiffres me donnent encore un cash-flow négatif alors que je suis à 10% de renta brute. Quelqu’un peut-il me donner son avis svp ? :

Appartement   
-Prix    41 500€
-Travaux + Garantie    2 200€
-Frais de notaire    4 498€
+Loyer HC     433€
+Charges récupérables     27€
-Charges à payer     17€
-Assurance PNO     5€
-Assurance impayés     11€
-Provisions vacance + entretien     866€
-Taxe foncière     390€
   
Fiscalité   
TMI    30%
Montant imposé base    5 518€
Abatement micro-bic    50%
Montant imposé    2 759€
Imposition     828€
Prélèvements sociaux     428€

Emprunt   
Montant    43 700€ (apport frais de notaire)
Durée    20
Taux intérêt    1.75%   
Mensualités (+assurance)     221€
Cash-flow annuel    - 364€
Taux d’endêtemment    9.13%

Rentabilité   
Brute    10.78%
Nette nette    4.87%

Cela ressemble à une bonne affaire sur le secteur visé, mais le bien ne s’autofinance même pas sad
J’ai l’impression que sans travaux pour me créer un déficit foncier, je ne rentrerais jamais dans mes frais. Des avis svp ?

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#5 03/03/2017 06h51 → Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Vous trouverez des éléments de réponse dans cette discussion :
Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ?

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#6 03/03/2017 07h35 → Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour
Déjà un deuxième investissement ? Fichtre !!
Et la je ne connais pas le secteur ! Zut ! Lol
Bravo à vous , il y a une réunion investisseur sur Lille , nous pourrions faire connaissance !
Au plaisir .

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#7 03/03/2017 23h00 → Fullpubz [62000] : étude de cas immobilier (premier achat d'un studio pour étudiants) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Votre projet a l’air en tout cas plutôt bien réfléchi, c’est un très bon départ.

Pourquoi un cash flow négatif ? Perso je pense que tabler sur du 1,75% en taux de prêt c’est assez haut. Vous ne demandez même pas un financement à 110% mais "seulement" à 100% car vous apporter les Frais de Notaires et les travaux.

Ensuite pourquoi vouloir absolument passer en micro-BIC ? Alors qu’en réel vous pouvez déjà défrayer les frais de notaire, d’agence s’il y en a, les travaux, les intérêts du prêt, l’assurance, et avoir de l’amortissement sur l’appartement en lui même.

Voilà pour mes pistes.
Bonne continuation smile

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