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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/06/2021 22h25

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Je souhaite vous partager un projet de premier investissement locatif, dans une grande ville du Maine-et-Loire, Angers.
Propriétaire de ma RP depuis février 2020 (emprunt sur 25 ans, reste donc 23,5 ans…), on voudrait compléter notre patrimoine par un investissement locatif.
Il faut savoir que la possibilité d’acquérir ce bien est par bouche à oreille et qu’il est venu à moi sans trop d’effort. C’est une chance d’un côté, car je n’ai pas vraiment de concurrent à ce stade, même si le prix est dans la fouchette moyenne-haute des petites surfaces de ma ville.

VOTRE PROFIL

- Statut : marié, 36 ans, avec 3000e/mois (+3500e pour ma femme, soit 6500e/mois pour le foyer comprenant en plus 2 enfants en bas âge)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basiques
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 1jours par semaine (+1 jour  le we de temps en temps)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio (1 pièces + salle de bain et toilettes séparées, grand dressing, + place parking sécurisée)
- Année de construction : 1990
- 2ème étage sur 3, luminosité bonne, vue sur jardin, très calme, 36m². Copro très propre, et studio a une place dans le parking sécurisé
- Vendu occupé par un étudiant en BTS. Encore là jusqu’à l’été 2022. Bon payeur.
- syndic professionnel (140e/trimestre)
- Chauffage individuel, électrique
- Volets isolants / huisseries récentes
- Espaces verts dans la copropriété : oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : j’attends des infos là dessus. Vu le quartier et l’état des parties communes, rien n’est visible. mais j’attends les PV pour voir…
- Concierge  : non
- Décoration : vieillotte, mais propre

LOCALISATION DU BIEN

- Angers
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui, je pense. Bien a côté de l’université catholique d’Angers, 10min à pied de la gare, quartier prisé.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 135K (dont 10K frais de notaire)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : à ce jour 400e, loué non meublé. Après rafraichissement soigné que je peux faire moi-même, louable 500e minimum en meublé
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les 2 ans
- j’assure la gestion, j’habite juste à côté.

- Travaux immédiats : 5000euros. pour peinture et meubles. seule la salle de bain, qui fonctionne bien, n’est pas très agréable (mais saine : VMC ok, pas de traces de dégâts des eaux)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : pas à ma connaissance, j’attends du propriétaire les PV des 3 dernières AG
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : à voir mais le proprio n’en a pas connaissance
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : à voir mais le proprio n’en a pas connaissance

- Taxe foncière hors TEOM : 940e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 70e/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 4,44%
- Rendement opérationnel brut : 3%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,2% (simulation)
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 50k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP au réel

CASH FLOW

- TMI à 30%
- Cash flow négatif : -230e/mois ( snif…)

Je vous remercie d’avance !

Cordialement.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 06/06/2021 23h22

Membre (2020)
Réputation :   60  

Je ne suis pas un grand expert mais me permets un petit commentaire : avez-vous identifié l’offre et la demande du meublé dans votre ville puis quartier ?

Dans les villes moyennes et hautes, il commence à y avoir beaucoup trop de meublés par rapport à la demande. Les locataires ont donc le choix, qui se traduit par une sélectivite plus forte (qualité, surface) et/ou une baisse globale des prix.

Pour le reste, ne pas avoir une analyse uniquement portée sur le cash-flow.

Cependant en voyant votre prévisionnel, on se demande si votre opportunité est vraiment une affaire.

Dernière modification par Rodin (06/06/2021 23h23)

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#3 06/06/2021 23h42

Membre (2018)
Réputation :   24  

Bonjour

Je ne suis pas un spécialiste du secteur géographique mais le taux de rentabilité me bloque radicalement.

Je considère ce taux de rentabilité suffisant uniquement si je suis persuadé d’acheter bien en-dessous du prix du marché et de pouvoir réaliser une plus value conséquente à la revente, ce qui ne semble pas être le cas au vu du prix affiché.

N’occultez pas les frais annexes, type frais de gestion même si vous gérez cela et les frais d’entretien ect…. On baisse encore en rentabilité.

Des Scpi ou du clés en main sera bien plus rentable pour moins de tracas.

Dernière modification par Laucyn (06/06/2021 23h43)

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#4 07/06/2021 15h15

Membre (2019)
Réputation :   15  

on voudrait compléter notre patrimoine par un investissement locatif.

Dans quel but ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#5 07/06/2021 17h16

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonjour et merci pour ces premiers retours.

@Rodin : Angers est une ville très étudiante : 2universités et de nombreuses grandes écoles (ESCA, ESA, etc…) et la pénurie de logement étudiant est réelle. Même si il existe de nombreux meublés, je ne me fais pas de soucis pour trouver un locataire Après c’est un public étudiant mais cela me convient.

@Laucyn : je suis comme pas mal de débutant en immobilier, j’ai du mal à comprendre les prix (entre les fourchettes moyennes affichées sur des sites de référence, les prix que je vois en agence et les prix du bon coin, le delta est tellement grand que je peine à savoir qui a des prix justes et qui abuse. J’ai conscience d’entrer dans un marché très dynamique avec un ticket d’entrée élevé. Il y a tellement de studio plus cher au m² que je pense quand même faire une plue value si je revends, mais ce n’est pas non plus l’affaire du siècle… Je n’ai d’ailleurs pas pour projet de revendre particulièrement pour le moment…

@Tlaloc : le but est de commencer à construire un patrimoine immobilier en faisant un effort mensuel le moins important (donc en prenant mon temps). Je ne cherche pas à être rentier, mais à construire un patrimoine que je n’ai pas pour le transmettre à mes enfants plus tard.

J’espère avoir répondu correctement à tout le monde !

A bientôt

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[+1]    #6 07/06/2021 17h42

Membre (2017)
Réputation :   9  

Il faut savoir que la possibilité d’acquérir ce bien est par bouche à oreille et qu’il est venu à moi sans trop d’effort. C’est une chance d’un côté, car je n’ai pas vraiment de concurrent à ce stade, même si le prix est dans la fouchette moyenne-haute des petites surfaces de ma ville.

Est-ce la bonne raison de l’acheter ? Vous dites vous même que c’est dans les prix plutôt élevés.pourquoi ne pas chercher en se faisant en même temps une idée sur le marché. C’est certes chronophage mais les trucs qui arrivent sans effort comment on dit déjà ? Le fromage gratuit se trouve que dans les pièges à souris.

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#7 11/06/2021 11h18

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonjour,
J’ai revisité hier.
J’ai fait une offre à 115k (contre 125k au début) mais je pense qu’elle ne sera pas acceptée.
Ce prix m’aurait permis d’avoir une meilleure rentabilité mais au vue du marché, c’est compliqué de ne pas prendre au prix malheureusement ! Ce sera pour un autre.
Je regrette simplement sa proximité (en face de chez moi), qui m’aurait permis de faire facilement des travaux et d’apprendre bcp dans ce domaine que je connais mal. Mais il y avait aussi des travaux que j’aurai dû déléguer pour leur complexité/sensibilité par rapport à mes aptitudes (salle de bain notamment).
Merci à tous pour vos conseils, je vais continuer à regarder, et essayer de m’améliorer !
Cordialement.

ps : J’oubliais que j’ai bcp aimé le dicton sur le fromage et le piège. A sa lecture, j’ai souri… (ahahah)

Dernière modification par Gaut1985 (11/06/2021 11h19)

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#8 11/06/2021 16h58

Membre (2018)
Réputation :   4  

Pour un premier investissement ’patrimonial’, le produit semble assez adapté : petit, proche de chez vous, potentiel de prise de valeur etc
Si le marché est tendu dans votre secteur et que vous avez fait les vérifications d’usage (charges, travaux…) pourquoi attendre ?

Bien sûr certains commentateurs vont vous dire que la rentabilité est mauvaise que un bien immobilier se paie tout seul etc…généralement des personnes qui ont très peu ou pas d’immobilier ou bien des personnes qui ont un réseau/expertise qui leur permettent de sortir des 10/12% de rentabilité.

Mon conseil, trouver le produit qui vous convient : prix, localisation…  faites vos devoirs de vérifications, si le produit est dans le prix du marché (que vous connaitrais à force) alors foncez.

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#9 12/06/2021 07h32

Membre (2012)
Réputation :   41  

La rentabilité me semble vraiment basse pour du meublé où il y aura quand même un peu de travail pour la gestion des étudiants qui ne resteront que 10 mois a priori.

La rentabilité ne fait pas tout…mais à ce niveau là…j’attends plus de tranquillité et préfère placer mon argent sur d’autres supports.

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#10 13/06/2021 22h06

Membre (2020)
Réputation :   2  

L’appartement a été vendu à qqu’un d’autre au prix affiché… et j’en suis très frustré.
Je pense effectivement que la recherche de rentabilité, qui a été ma principale grille de lecture à force de parcourir internet et les forum (où je suis venu solliciter des avis pourtant), a pris le pas sur le reste… Or cet appartement avait bien d’autres qualités : pas plus cher que cela pour la zone, en face de chez moi, et j’aurai pris plaisir à m’y faire la main pour la gestion et les travaux de rénovation qui étaient dans mes cordes (sauf la sdb que j’aurais délégué).
Ce sentiment a été renforcé par la lecture d’un post de Bernard2K sur la "fin" des renta à 8-10% sur l’immo, après la hausse des prix et l’arrivée des débutants (comme moi!)…
Donc belle frustration à digérer…

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#11 13/06/2021 22h28

Membre (2020)
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Et finalement, pour quelles raisons n’avez-vous pas fait l’offre au prix ?

C’est comme si vous n’achetiez pas LVMH ou Hermès parce que quelqu’un vous a dit que c’était trop cher !

Prendre des avis c’est important mais à la fin, il faut prendre une décision en lien avec ses propres convictions.

Dernière modification par RadioInvest (13/06/2021 22h28)


Primum non nocere

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#12 14/06/2021 07h56

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Phases classiques : effet d’aubaine (le bouche à oreille, premier informé etc), excitation et plans sur la comète, et frustration de le voir vendu au prix… qui n’était et n’aurait pas du être votre prix sauf pari totalement hasardeux sur d’éventuelles plus-values, mais, pourquoi pas ?
Enfin, le temps des regrets…
La cause : grille de lecture qui serait biaisée par les forums. Hum…

Vous allez maintenant pouvoir travailler vos objectifs : pour le moment, ça ressemble à quelque chose comme acheter n’importe quoi pourvu que ce soit dans la rue d’à côté, que le prix soit trop élevé "mais pas tant que ça", que vous puissiez apprendre à bricoler.

Mon avis : le marché est cher, très favorable aux vendeurs en ce moment : s’ils sont documentés ils vendent cher.
Il y a de rares exceptions mais si j’arrive à en trouver c’est que d’autres y arrivent aussi.

Dernière modification par Range19 (14/06/2021 08h12)

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#13 15/06/2021 12h54

Membre (2020)
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Bonjour,

Alors, n’interprétons pas trop vite ! Je ne jette la pierre à personne, je suis majeur et vacciné (!), et 100% responsable de mes actes. Je relate juste mon expérience, et celle-ci est juste un biais de plus à conscientiser pour bien investir en conscience.

Cependant, je suis assez d’accord, ma stratégie ressemble assez à celle que vous décrivez ! Pour mieux la comprendre, il faut rajouter le facteur d’être quelqu’un qui apprécie la facilité, et elle prend alors tout son sens dans ce cas pratique. Bon, c’est sûrement pas une qualité très orthodoxe des bons investisseurs je vous l’accorde… peut-être ai-je été bercé trop près du mur de la médiocrité quand j’étais petit ?!… smile

En tous cas, les regrets sont toujours là ! J’ai repris contact avec le propriétaire malgré un compromis signé. En cas de désistement, je me repositionne dessus mais la probabilité est quasi-nulle. Je vais mettre un cierge à Sainte Rita…

Dernière modification par Gaut1985 (15/06/2021 12h57)

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[+1]    #14 15/06/2021 13h10

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C’est gentil de citer mon message. Pour faire bonne mesure vous devriez lire encore celui-là : Information - Forums des investisseurs heureux

Le présent fil est absolument typique. Un studio à la décoration "vieillotte", dans une résidence âgée de 31 ans,  à 3500 €/m² à Angers, à 3,5 % de rentabilité brute (car c’est la vraie rentabilité avec le vrai loyer appliqué actuellement), et sans que vous soyez en mesure d’indiquer le niveau des charges de copropriété, vous considérez cela comme une opportunité. Et il s’est trouvé quelqu’un pour l’acheter au prix. Et vous avez des regrets amers.

Que dire ? Rien. Face à la Foi, on ne raisonne pas, on respecte. Donc, je vous respecte et je ne dirai rien qui puisse heurter votre Foi.

(edit : j’ai oublié de lister dans les caractéristiques : certes en point positif, une place de parking, mais en point négatif : sans extérieur)

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2021 21h50)


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#15 22/06/2021 08h20

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Je reviens sur ce fil, pour constater que vous ne donnez plus aucune nouvelle. Dommage.

Du coup, je me fais une remarque : à ces niveaux de prix (3500 €/m² pour Angers) et de rentabilité (3,5 %), le Pinel redevient compétitif. wink


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#16 22/06/2021 09h47

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Bonjour,

Le silence est d’or. Mais je le romps volontiers pour vous Bernard2k. D’autant qu’avoir une réponse de votre part, sur mon sujet, est comme une sorte de consécration pour qui apprécie naviguer sur ce forum. (alors, une relance : je suis au bord de l’extase…) smile

Que dire pour être plus sérieux ? D’abord, malgré mon inexpérience, je suis très ambivalent sur le fond et la forme :

Sur le fond : j’entends la recherche de rentabilité, voir du cash-flow positif, mais il semble de + en + dur de le trouver (oui, je sais ce n’est pas impossible non plus. sujet déjà débattu à l’infini entre les tenants du "meilleur coup", contre les tenants du "c’est suffisant".). Si cela empêche sûrement de faire des erreurs (notamment ceux qui voit trop gros avec un immeuble avec travaux comme premier investissement), cela met la barre très haut pour les autres nouveaux (ceux qui cherchent un studio près de chez eux…) qui n’ont pas l’expérience ni les réseaux pour être les premiers, avoir le bon coup d’oeil pour voir le potentiel, trouver les bons arguments pour être "l’élu" auprès de l’acheteur etc… Bref, rentrer dans le marché avec une super affaire n’est pas chose aisée. Votre premier investissement était-il le meilleur ? Après, sur la question de la foi : oui, peut-être quelque chose comme cela. Ou plutôt le voir autrement : le titre du forum est les "investisseurs heureux". Je crois que ce studio, à défaut de faire de moi un bon investisseur, aurait participer à mon bonheur. C’est tout.

Sur la forme : Je vois la pertinence de vos messages et l’étendue de vos compétences. Mais aussi une certaine dose d’agressivité qu’il faut supporter et qui vous a déjà été signalée. Peut-être est-ce dû à votre caractère, peut-être est-ce un privilège de ceux qui sont "bons" dans leur domaine et qu’on tolère cela, et que c’est normal. je n’ai pas la réponse, mais je suis mal à l’aise avec cela. C’est comme écraser son adversaire alors que sa supériorité ne faisait de doute pour personne. C’est inutile, dans ma vision du monde. Mais, surtout, ne changez pas pour moi (et j’ai des doutes que vous l’auriez fait si je vous l’avais demandé… fort heureusement smile ). C’est en tous cas la raison de mon silence.

Affaire à suivre (ou plutôt une autre maintenant…)

Bonne journée.

(ps : un système de scoring pour chaque projet d’investissement immo (un peu dans le style de rendementlocatif.Fr, serait peut-être une bonne idée. à voir dans la mise en oeuvre)

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#17 22/06/2021 10h17

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
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Commencez par ne pas voir d’agressivité là où il y a de la sincérité. D’autant que vous semblez particulièrement sympathique.

Dans le monde réel nous sommes super entraînés à l’hypocrisie de bon aloi. Pour avoir la paix, simplement.
J’ai un paquet de copains qui ne me demandent pas mon avis pour que je le donne mais pour m’exposer la qualité absolue de leur choix.
Et c’est bien ce dont il s’agit ; et ça ne me choque pas.

Votre propos n’était pas une étude de cas immobilier mais le descriptif d’un projet qu’à vous lire vous auriez du mener jusqu’au bout
Je le comprends d’autant plus aisément que je ne publie pas d’études de cas mais me limite à présenter une expérience et une pratique sans la moindre intention de l’entendre remise en question.
Et que oui, certains biens patrimoniaux sont plaisants à posséder. Bon, je n’irai pas jusqu’à dire qu’un lot banal vieillot payé très cher participerait à mon bonheur mais, pourquoi pas.

La vraie question à se poser serait pour moi : pourquoi vouloir absolument investir dans l’immobilier coûte que coûte et "pour voir" dans un contexte de prix jamais aussi hauts en Province  ?
Si c’est en chassant le beau "patrimonial" à prix acceptable, pourquoi pas.
En prenant le temps de trouver la bonne affaire ? Encore mieux.

En bref, méditer "acheter au son du canon, vendre au son du clairon"… avant de se précipiter.
Cela dit, même dans le contexte claironnant du moment, on trouve des affaires.

Malgré tout, le phénomène d’avidité de nouveaux investisseurs crée un vrai phénomène auto entretenu de hausse des prix.
S’il devait être durable, mieux vaudrait effectivement ne pas avoir oublié de monter dans le train.
ça reste un pari qui s’éloigne des critères raisonnés habituels.

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#18 22/06/2021 10h59

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Ne soyez pas frustré de ne pas avoir eu ce bien, il y en aura d’autres surtout avec un cash flow a -230€ mensuels.

Pour ne pas louper une prochaine opportunité demandé vous combien vous êtes prêt à sortir chaque mois de votre poche pour vous créer un patrimoine immo et quid du locataire qui ne paye pas, ou de vacance locative, est ce que vous serez toujours heureux de le posséder si vous devez sortir 500-600-800€/mois pour couvrir les dépenses courantes en attendant la relocation ?

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Favoris 1    #19 22/06/2021 11h35

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Comment pouvez-vous me reprocher d’être agressif, puisque je n’ai quasiment rien dit. J’ai dit que vous avez la foi. Vous y voyez de l’ironie ? Non, c’est sérieux. Pour trouver qu’une telle affaire est une bonne affaire, c’est vraiment une question de foi, et je le respecte absolument.

Si vous voulez remettre en question votre foi, vous avez de quoi lire sur le forum. Mais c’est désagréable de remettre en question sa foi ; ce désagrément n’a rien à voir avec une agressivité de ma part.

Quand je dis que le Pinel redevient compétitif, je suis sérieux également. Si j’avais des sous à dépenser et que je m’y connaisse pas en immobilier, et que dans l’ancien je ne trouve que du 3-4 % de rentabilité brute, je rechercherais un projet en Pinel avec les caractéristiques suivantes :
- bon emplacement macro (ville cotée, bon quartier, proche du centre ville et des commodités), quitte à le payer plus cher, selon le bon principe "l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement".
- des caractéristiques exceptionnelles, comme une grande terrasse en dernier étage, ou bien un grand jardin en RDC dont on a la jouissance exclusive. Au calme, et une bonne exposition. L’un des plus beaux appartements de la résidence, le truc coup de coeur. Autrement dit, bon emplacement micro, selon le bon principe "l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement".
Je suppute que les promoteurs vendent du m² et n’intègrent pas, ou pas suffisamment, la valeur supplémentaire que fournissent des éléments exceptionnels comme une terrasse ou un jardin, donc qu’on peut avoir un avantage différentiel en achetant un de ces appartements exceptionnels.
Le jardin est d’autant plus intéressant que traditionnellement les RDC sont vendus moins cher, alors que la terrasse en dernier étage, on va la payer cher. Pour l’acheteur qui a des animaux ou de jeunes enfants, le jardin, c’est un extérieur protégé, donc c’est un petit bout de bonheur, donc ça vaut cher. Pour l’acheteur qui veut faire de la location saisonnière d’une chambre dans son logement, un jardin avec une table, des chaises, un parasol et un transat, quand il aura reçu quelques évaluations du type "trop sympa le petit déj sur la terrasse" et "quel bonheur de lire au calme sur la terrasse, dans le transat, en pleine ville", il se louera mieux et plus cher que toute la concurrence du voisinage, donc ça vaut cher.
Là, on achète vraiment une réserve de valeur. Au bout du temps d’engagement de 9 ans (voire le réduire à 6 ans ?), on vire le locataire (je sais que ce n’est pas possible officiellement, mais disons qu’il parte tout seul ou bien qu’on trouve le bon moyen de le motiver), et on a alors un appartement qui vaut vraiment des sous, parce qu’il sort du lot.
Même pour du Pinel, ce type d’appartement ne viendra pas tout seul. Il faudrait faire un travail actif pour démarcher les promoteurs, analyser leur offre et repérer l’appartement avec un exceptionnel rapport qualité/prix, sans se laisser influencer par tout le baratin marketing. C’est du boulot. Je ne suis pas sûr à 100 % que ça soit pertinent, et ça dépend évidemment des villes ; mais c’est une piste qui n’est pas déconnante, donc non, je n’étais pas ironique.

Dernière modification par Bernard2K (22/06/2021 11h42)


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#20 22/06/2021 13h41

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Rendement opérationnel brut : 3%
- Taux du crédit avec assurance : 1,2% (simulation)
- Durée du crédit : 25 ans
- location meublée LMNP au réel
- TMI à 30%
- Après rafraichissement soigné que je peux faire moi-même
- Cash flow négatif : -230e/mois ( snif…)

Franchement, à lire ces chiffres, je pense sincèrement que vous avez peut-être bien fait ne pas avoir pu acheter. S’endetter sur 25 ans avec un cash-flow négatif de 230€/mois pour une rentabilité brute estimée de 3% (sachant que souvent c’est sur-estimé), avec des travaux à faire soi-même, ça ne me semble pas l’investissement du siècle, d’autant plus que cela aurait été une grosse partie de votre patrimoine global, avec des risques de vacance locative dans une petite ville de province sur un profil étudiant. Vous n’êtes pas certain du niveau de loyer sur le long-terme.

Je vais peut-être paraître vieux jeu, mais à une certaine époque pas si lointaine, sur ce genre de profil d’investissement (petite surface, ville de province, travaux…), on attendait un rendement de 10% mini. Les temps ont bien changés…

Pour rappel, placer 5000€, puis 230€ par mois pendant 25 ans, sur un placement de 5% annuel vous rapportera 154 373€ au final. Et 5% c’est a mon sens globalement accessible avec le même profil de risque que cet investissement sur une durée de 25 ans.

Dans tous les cas, c’est à vous de vous forger une opinion en fonction des retours que vous aurez. Et rien ne vaut l’expérience que l’on acquiert soit-même!

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#21 22/06/2021 14h23

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Gaut1985, le 22/06/2021 a écrit :

(ps : un système de scoring pour chaque projet d’investissement immo (un peu dans le style de rendementlocatif.Fr, serait peut-être une bonne idée. à voir dans la mise en oeuvre)

Il me semble que sur le fond votre présentation initiale y ressemble assez, non ?

Gaut1985, le 06/06/2021 a écrit :

- Rentabilité brute : 4,44%
- Rendement opérationnel brut : 3%
…/…
- Durée du crédit : 25 ans
…/…
- Cash flow négatif : -230e/mois ( snif…)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #22 22/06/2021 15h42

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Gaut1985 a écrit :

un système de scoring pour chaque projet d’investissement immo (un peu dans le style de rendementlocatif.Fr, serait peut-être une bonne idée. à voir dans la mise en oeuvre)

Pardon, mais un système de scoring à partir d’élements que vous rentrez vous-même n’aurait aucun sens :
- déjà, chacun peut s’illusionner tant qu’il veut, avec des travaux à des prix sous-évalués, des charges sous-évaluées et d’autres oubliées, des loyers surévalués, etc. Donc le score serait le résultat de ce que vous avez mis dans le système selon votre fantaisie, et n’aurait donc aucune objectivité.
- surtout, on ne connaît pas l’emplacement précis. Selon la ville, le quartier et même l’immeuble, la valeur d’un bien peut changer énormément. 10 % de rentabilité, c’est bien trop peu dans tel quartier qui craint (je connais des endroits où l’on fait du 25 % de rentabilité, sur le papier, mais la possibilité de recouvrer les loyers ne doit pas dépasser 50 % si l’on n’est pas un caïd du quartier, alors 10 % de rentabilité à cet endroit-là, c’est bien trop peu). A d’autres endroits, 10 % est une rentabilité mirobolante.
- on ne connaît pas l’état de ce bien en particulier. J’ai déjà vu des biens à valeur négative, c’est à dire qu’il ne faut pas le prendre, même si on vous le donne. Mérule, termites, plancher en train de s’écrouler, ou encore un local commercial absolument inlouable. Ou encore une copro qui s’enfonce dans les impayés de loyer et les charges délirantes, le syndic faisant ce qu’il peut mais ne pouvant pas lutter contre la déliquescence lente qui fera que la copro sera placée en procédure, un de ces jours. Vous pouvez sortir du chapeau une super rentabilité et un super scoring sur un projet d’investissement sur un tel immeuble, parce que vous n’avez pas pris conscience d’un ou plusieurs défauts très graves (vous les avez zappé totalement, par incompétence) ou parce que vous en avez minimisé la gravité, là aussi par incompétence. Et ne sortez pas encore une fois que je suis agressif en parlant d’incompétence, moi aussi je suis incompétent par rapport à d’autres, et moi aussi j’ai déjà zappé des défauts. Un tel investissement s’avérerait une erreur grave, avec des conséquences potentiellement terribles. Les propriétaires bailleurs de l’immeuble qui vient de s’écrouler à Bordeaux, ils devaient avoir une super rentabilité, rare à Bordeaux ! Ils devaient en être super contents. Il faudrait leur demander s’ils sont toujours content de leur rentabilité, en ce moment. J’espère que pour augmenter leur rentabilité, ils n’avaient pas "oublié" de prendre une assurance PNO…

Au total, évaluer un projet immobilier, c’est toujours le travail et la responsabilité de celui qui veut investir. Ca ne peut pas être un scoring abstrait sorti du chapeau.

Dernière modification par Bernard2K (22/06/2021 15h50)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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