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#1 31/12/2018 17h49

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Bonjour,

Après avoir pas mal regardé dans les viles en Province, j’ai peut-être trouvé cela qui est situé…sur la même rue que ma RP :-)

Il est situé à proximité immédiate de la construction d’une future gare du Metro 15.

C’est donc un studio de 21m2.

Je ne cherche pas le rendement du siècle mais à profiter de ma capacité d’endettement restante vu les taux tout en investissant sur un bien qui prendra de la valeure.
Étant à côté, je pourrais faire la gestion en directe.

Qu’en pensez-vous ?
Faudrait-il s’endetter sur plus longtemps ?

Voici donc les caractéristiques du bien et les chiffres :

PROFIL :

- Couple marié
- La trentaine
- Pas d’enfants
- Revenus de 7000€/nets mois à 2.

APTITUDES :

- Comptables : Basiques
- Fiscales : Intermédiaire.
- Artisanales : plomberie et électricité : Pas du tout
- Temps disponible : Pas mal

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement type studio
- Année de construction : 1930
- Étage RDC sur cours sans vis à vis
- Inhabité actuellement : il est refait à neuf (appartement et parties communes) avant revente par un professionnel ayant racheté tout l’immeuble pour revente après travaux
- Syndic professionnel
- Chauffage électrique
- Gare pas très loin et plus tard le Métro
- Local vélo
- Bel immeuble avec hauteur sous plafond > 3m
- Concierge  : non

LOCALISATION DU BIEN

- Ville du Sud des hauts de Seine. Quartier calme avec des commerces pas loin.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : oui très probablement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 135 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 750€ donc 40€ de charges
- Taux de vacance envisagé : 1 mois /an pour avoir une vision pessimiste. J’ai eu une dizaine de contacte après une fausse annonce Leboncoin en 24h la semaine de Noël.

- Travaux immédiats : Tout sera refait
- Taxe foncière hors TEOM : 350 € / an
- Frais de copropriété : 480 € / an (le Basique : eau froid, entretien parties communes)
- Meublés à acheter

- Rentabilité nette (loyers hors charges - TF - assurance PNO - Comptable) : 5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 640 € / mois
- Durée du crédit : 20 années

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

- Cash Flow de 0€ ou légèrement négatif

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), studio

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[+1]    #2 31/12/2018 18h26

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Bonjour,
Beau projet, je vous invite à affiner vos calculs via notamment rendementlocatif.com car la rentabilité nette ressort < 5% (je tombe sur 4.32%), renta brute de 710x12 /135.000 = 6.3% pas folichon mais c’est un premier investissement je comprends j’ai fait la même erreur smile

Pour le cash flow rapidement =>

Cash in annuel: 750x12 = 9.000 EUR (hypothèse 12 mois)
Cash out annuel: 7.680 EUR (banque) + 350 EUR (TF) + 480 EUR (copro) + 100 EUR (assurance PNO) + 250/500 EUR (comptable) + 500 EUR (CFE à vérifier selon la ville) + 675 EUR (provision travaux/meuble je prends entre 0.5%/1% de la valeur du bien tous les ans pour les divers petits travaux et les meubles).

Estimation rapide: 9.000 - 7.680 - 350 - 480 - 100 - 250 - 500 - 675 = -1.035 EUR pour la première année, à priori votre résultat comptable en BIC sera négatif en année N donc pas d’impôt.

ps: le (faible) cash flow négatif peut être mis en perspective avec la hausse attendue du prix au m2 et donc la réalisation d’une plus value à la revente.
ps2: si vous gérez en direct pas de frais supplémentaires ce qui est un très bon point, proximité du bien oblige.

Qu’en pensez-vous ?
Faudrait-il s’endetter sur plus longtemps ?

Pourquoi pas si cela permet d’atténuer votre cash-flow négatif. On passerait < 600e sur 25 ans, avec un cash flow négatif annuel de l’ordre de -550e la première année, not bad!

Dernière modification par maxlille (31/12/2018 18h31)

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#3 31/12/2018 19h26

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Existe t-il un site qui peut donner une idée possible de l’amortissement de l’immeuble ?
Je voudrais estimer sur combien d’année je ne paierai pas d’impôts sur les revenus liés aux loyers.

Sinon, je croyais que la première année on était dispensé du paiement de la CFE ?

Dernière modification par Erel (31/12/2018 19h35)

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#4 01/01/2019 20h47

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J’ai l’impression d’apres quelques similaires faites que je paierai des impôts dès la première année.
Et même que le régime réel ne serait pas si intéressant que cela dans mon cas.

Je m’interroge sur ce qui coche dans mon projet par rapport à d’autre qui arrivent quand même à ne pas payer d’impots sur les revenus locatifs.

ÉDIT : les simulations prennent 40% sur le terrain là où beaucoup partent sur 15%.

Dernière modification par Erel (01/01/2019 21h36)

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#5 02/01/2019 08h50

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Bonjour,

Quelques remarques à la lecture de votre projet:

1 - Le prix de revient s’établit à environ 6400 euros par m2 pour un bien en RDC sur cour à une dizaine de km de Paris… Le professionnel semble avoir capté la PV potentielle… Cela pèse sur votre rentabilité et votre CF…

2 - La TF et les charges sont elles des estimations ou des montants constatés en 2018? Les montants sont faibles… Les charges doivent inclure également l’assurance de la copro et la rémunération du syndic…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/01/2019 08h52)

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#6 15/01/2019 17h09

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Erel a écrit :

les simulations prennent 40% sur le terrain là où beaucoup partent sur 15%.

C’est tout le problème de Paris et de sa proche banlieue : le foncier y est rare et cher. Dès lors, la quote part représentative de la valeur du terrain, non amortissable, est très importante.

Je ne connais pas votre quartier mais un taux de 15% ne me paraît pas réaliste pour une commune du 92 : c’est plutôt un taux applicable dans des endroits, en région, où la réserve foncière disponible est abondante et bon marché ; vous aligner dessus vous vaudra assurément une discussion avec le fisc.

En revanche, un taux de 40% est peut être un poil excessif : c’est le taux autour duquel se nouent des discussions entre l’administration et des contribuables pour des immeubles situés en plein Paris (faites une recherche dans les sujets auxquels j’ai participé sur le forum : vous trouverez des références jurisprudentielles qui vous seront peut être utiles).

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#7 15/01/2019 17h49

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Le projet n’est pas mal. Je vois les points de vigilance suivants :
- travaux de qualité, ou faits à la va-vite ?
- devez-vous vous engager avant d’avoir vu le bien fini ? Si oui, est-ce un promoteur ayant pignon sur rue, qui peut faire une VEFA en bonne et due forme ? Si ce n’est pas un promoteur, mais plutôt un marchand de biens, il ne devrait pas y avoir d’engagement avant que vous puissiez visiter le bien fini. A visiter de préférence avec un artisan du bâtiment pour qu’il vous dise son avis sur les finitions et sur ce qu’il reste à faire avant de pouvoir le donner en location.
- comment se situe le niveau de prix d’achat, compte tenu de l’emplacement, y compris le fait que c’est un RDC, à comparer au quartier ?
- même question pour le niveau de loyer.

Sur tous ces points, vous êtes seul à la manœuvre, car on ne peut rien dire sans avoir l’emplacement exact pour les 2 derniers points, et sans avoir visité pour les 2 premiers. Donc, à vous de bien tout caler et vérifier. Pour les niveaux de prix et de loyers, comparez plusieurs sources, Patrim, Meilleurs agents, leboncoin…

J’ai l’impression que le bien est peut-être survendu (6400 €/m²), et que le niveau de loyer est peut-être surévalué (35 €/m², quand même !). Le MDB ou le promoteur sait très bien vous vendre le "refait à neuf" et le "futur métro 15", en passant sous silence les inconvénients du bien, or il y en a : le rez-de-chaussée, mais aussi le fait que c’est le sud des Hauts de Seine, et que le métro 15 ne transforme pas cette ville en Paris par un coup de baguette magique !

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2019 17h54)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 15/01/2019 19h24

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Merci pour vos réponses.

Le projet est en train d’evoluer légèrement : je demande au vendeur de vendre sans avoir réalisé les travaux.
Cela ferai baisser mathématiquement les frais de notaires et je passerais en charges les travaux que je réaliserais moi même.

J’aurais donc l’assurance d’avoir une vue précise de ce que je veux faire.

Resta à attendre la décote…

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#9 16/01/2019 09h18

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Erel a écrit :

APTITUDES :
- Artisanales : plomberie et électricité : Pas du tout

Donc, vous allez tout faire faire par des artisans ?

Le problème, c’est que refaire un studio de 21 m² par des artisans en Ile de France, va vous coûter cher.
Un artisan travaille bien plus cher, au m², lorsqu’il se déplace pour un seul studio que lorsqu’il refait tout un immeuble. Il a des coûts de déplacement, de mise en place de chantier, de gestion, etc. qui sont incompressibles et qui pèsent lourd sur les petits chantiers.

Je ne suis pas sûr que vous économisiez quoi que ce soit en gardant les travaux. Il est même probable que ça vous revienne plus cher.


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#10 16/01/2019 09h35

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J’ai eu des devis entre 10K et 12K pour tout refaire. Cela me semble correcte.

J’attends le montant de la décote du vendeur.

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#11 16/01/2019 09h36

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C’est même plutôt bas. Après, ça dépend de votre définition de "tout" dans l’expression "tout refaire".


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#12 18/01/2019 20h49

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Bon le projet tombe à l’eau !
Le vendeur revend au propriétaire qui a une boutique qu’il pourrait agrandir…

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