Scyril [46] : étude de cas immobilier (projet d'autonomie financière)

scyril · #1

Bonjour à tous, je débute sur le forum et c’est mon premier post donc merci pour votre indulgence et m’indiquer si c’est bien la bonne section.

Je reprends en citation ma présentation comme point de départ.

scyril a écrit :
Age : 43 ans
Salaire : Sans emploi depuis quelques semaines (avant ~150k/an)
Lieu : IDF
Patrimoine : ~1 million €
Diplôme : Ecole de commerce
Profil MBTI : INTJ
Hobbies : Renovation et bricolage

Mon projet

Après 20 ans de vie professionnelle en tant que cadre sup en région parisienne je suis totalement rincé par les grosses sociétés et la vie parisienne et souhaite privilégier désormais mon épanouissement personnel. Je ne cherche pas a être oisif je souhaite travailler pour « moi ».

Mon objectif

Je souhaite générer 40 000€ annuel NET de revenus. Ce changement radical de rémunération s’accompagnera d’un déménagement en province en région Occitanie (Lot, Tarn…) et d’une réduction significatif de train de vie.

Mon patrimoine actuel

J’ai un patrimoine net d’un tout petit peu plus d’un million d’euros. Je sais pas si je dois détailler mais pour mon projet je souhaite consacrer 700k à l’immobilier destiné à générer 40k/an net de revenus si possible d’ici 2 ans (je peux vivre 2 ans avec 0 revenus sans toucher à mon capital et plus longtemps en y touchant)
Au démarrage de mon projet au début 2021 je n’aurais donc plus aucune dettes (ni prêts immobilier, ni prêts conso, auto ou autre) et j’aurais 700k en cash disponible immédiatement. Le reste de mon patrimoine (environ 300k) est bloqué ou conservé en cas de besoin sur des produits financiers avec plus ou moins de risques.

Mes compétances utiles au projet

Ayant déjà rénové et/ou construit 3 biens immobiliers quasiment tout seul je dispose de très solides compétences dans les métiers du bâtiment (maçonnerie, Placo, électricité, plomberie…), de bonnes notion de diagnostique et chiffrage et je sais gérer des entreprises ou de la main d’oeuvre en direct par contre je me plante toujours sur les plannings :-))). S’agissant d’une passion j’ai acquis plus de 15 d’experience en travaux sur de gros chantiers (sur-élevation, construction, changement de destination…).
Diplômé d’une école de gestion et même si c’est pas ma tasse de thé à la base je peux comprendre rapidement un montage juridique, fiscal ou financier.
J’ai toujours travaillé dans le domaine informatique/digital donc j’ai une bonne maitrise des outils informatiques.

Mon projet

Dans les semaines passées j’ai beaucoup lu et consulter des vidéos sur les investissements immobilier. Cependant c’est un très vaste sujet et il me faudra surement beaucoup de temps pour bien assimiler et savoir de quoi je parle. N’hésitez pas a me corriger.

Je souhaite investir dans des biens à retaper avec de très gros travaux disposant comme expliqué plus haut de compétences pour les rénover. J’envisage de créer une entreprise générale de bâtiment pour ce faire (je sais qu’il faut les diplômes et suis prêt à faire la formation nécessaire pour être dans la légalité et d’embaucher ou sous traiter pour les corps de métier que je ne maitrises pas). Le but n’est pas de croire que ce sera forcément moins cher de faire les travaux via ma société puisqu’elle me re-facturera mais de conjuguer aussi une passion vu que j’aime faire des travaux (chacun son truc).

Je vise des immeubles de rapport en région Occitanie (je suis assez fixé sur la région mais ouvert pour autres projet que immeuble de rapport).

A ce stade du projet je ne sais pas du tout si je vais faire de la location nue ou du meublé voir du saisonnier. Cela dépendra je pense des biens et de la localisation versus le marché.

Montage envisagé

Après quelques recherches ce montage me semble intéressant mais encore une fois je débute donc ouvert aux critiques.

Holding - SASU - IS
Entreprise de bâtiment - SAS - détenue en partie nom propre et le reste via la holding
SCI pour chaque projet - 99% holding - IR

Ma question

En résumé ma question serait : pensez vous possible de générer 40k net par an d’ici 2 à 3 ans avec un apport de 700k, beaucoup de travail et de l’emprunt ou est ce complètement utopique ?

J’ai bien compris que en immobilier locatif il faut privilégier l’emprunt cependant j’ai peur d’être confronté a des refus de financement vu ma situation "sans emploi". Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par scyril (27/08/2020 18h43)

Mots-clés : immobilier, rentier, sci (société civile immobilière)

gunday · #2

Déjà 40k€ avec 700k€ d’apport, on vise du 6% net après impôts, c’est faisable, mais pas simple.

Sinon, la recours à l’emprunt semble effectivement un bon outil pour optimiser à terme votre patrimoine et limiter la fiscalité.

Pour y recourir, voir si une banque accepte de vous prêter en échange d’un nantissement d’un contrat (assurance vie ou compte titre).

Sinon, avant de vous lancer dans l’immobilier, il me semble pas délirant de savoir où vous allez atterrir après votre déménagement, car la zone indiquée semble plutôt large!

scyril · #3

Merci pour ces premiers éléments. En effet 6% net ce ne sera pas simple mais je pense pas que ce soit complètement débile non plus. C’est la raison pour laquelle je vise des biens plus compliqués avec gros travaux qui offrent plus de perspective.

Pour la localisation géographique ma préférence actuelle est le Lot (46). Les grosses villes du coin sont Cahors et Figeac. Si quelqu’un connais les zones attractives en matière d’immobilier suis preneur

gunday a écrit :
Pour y recourir, voir si une banque accepte de vous prêter en échange d’un nantissement d’un contrat (assurance vie ou compte titre).

Oui c’est une bonne idée à creuser après je vais pas pouvoir nantir plus que 100k sur les 300k restant.

Dernière modification par scyril (27/08/2020 19h28)

GoodbyLenine · #4

Quelques réflexions :
- Votre nouveau projet semble plausible, mais il faudra travailler sur les points actuellement faibles, à savoir : connaissance du marché local, des besoins des clients (locataires, ou acheteur d’immo rénové), construction d’un réseau en local (dans un peu tous les domaines : fournisseurs, apporteurs d’affaire, prestataires, partenaires -y compris bancaire-, etc.).
- Mettre en place ce projet prendra un certain temps, ne sera pas forcément un long chemin tranquille, et donc mieux vaut ménager sa monture (et vos 700k, à ne pas investir en totalité dès le début) pour anticiper des loupés et une montée en puissance progressive.
- Dans votre nouveau projet, il ne faut pas raisonner juste en considérant que ce seront vos 700k qui devraient générer 40k€/an net, mais que votre travail/labeur va générer une bonne partie de ces 40k, et que les 700k sont juste un atout de plus (même si votre travail ne générait rien, et que les 700k ne rapportaient rien, simplement les consommer permet de tenir 17-18 ans à 40k/an…, et en ayant cotisé sur un salaire 35 -> 150k entre 25 et 43 ans, et en cotisant au minimum ensuite, vous aurez une retraite non négligeable (20 à 30k/an) à 67 ans).
- Il y a une grosse différence entre lâcher un job bien payé pour ne plus rien avoir, ou pouvoir bénéficier d’une "couverture" (ARE par ex.) par pôle emploi etc. le temps de rebondir. J’espère pour vous que vous êtes dans le second cas…

lachignolecorse · #5

scyril a écrit :
Pour la localisation géographique ma préférence actuelle est le Lot (46). Les grosses villes du coin sont Cahors et Figeac. Si quelqu’un connais les zones attractives en matière d’immobilier suis preneur
.

C’est là où vous avez tout faux. Personne ne vous donnera de recette miracle pour trouver des investissements rentables. C’est à vous de connaître le marché ou plutôt les marchés car les investissements locatifs sont excessivement variés (magasins, nu, meublé, mdb, touristique…)

Si l’immobilier est votre voie, apprenez la fiscalité (foncier bic), apprenez à connaitre les caractéristiques des structures (nom propre, sci, sc, sas..). Bref formez vous ! Et apprenez à calculer une rentabilité.

Vous avez le grand avantage d’avoir un capital que ne possèdent pas la plupart des investisseurs. Bonne chance !

scyril · #6

GoodbyLenine, le 27/08/2020 a écrit :
Quelques réflexions :
- Votre nouveau projet semble plausible, mais il faudra travailler sur les points actuellement faibles, à savoir : connaissance du marché local, des besoins des clients (locataires, ou acheteur d’immo rénové), construction d’un réseau en local (dans un peu tous les domaines : fournisseurs, apporteurs d’affaire, prestataires, partenaires -y compris bancaire-, etc.).
- Mettre en place ce projet prendra un certain temps, ne sera pas forcément un long chemin tranquille, et donc mieux vaut ménager sa monture (et vos 700k, à ne pas investir en totalité dès le début) pour anticiper des loupés et une montée en puissance progressive.
- Dans votre nouveau projet, il ne faut pas raisonner juste en considérant que ce seront vos 700k qui devraient générer 40k€/an net, mais que votre travail/labeur va générer une bonne partie de ces 40k, et que les 700k sont juste un atout de plus (même si votre travail ne générait rien, et que les 700k ne rapportaient rien, simplement les consommer permet de tenir 17-18 ans à 40k/an…, et en ayant cotisé sur un salaire 35 -> 150k entre 25 et 43 ans, et en cotisant au minimum ensuite, vous aurez une retraite non négligeable (20 à 30k/an) à 67 ans).
- Il y a une grosse différence entre lâcher un job bien payé pour ne plus rien avoir, ou pouvoir bénéficier d’une "couverture" (ARE par ex.) par pôle emploi etc. le temps de rebondir. J’espère pour vous que vous êtes dans le second cas…

Merci pour ces conseils. En effet je suis "couvert" par l’ARE.

J’avais pas du tout pensé à la retraite qui me paraissais très lointaine mais vous avez raison il devrait aussi être possible de me verser un salaire dans mon entreprise de bâtiment et cotiser pour partir à 62 ans plutôt que 67. Si j’ai bien compris on prend les 25 meilleurs années donc il m’en reste à faire 5 avec une "grosse cotisation" et 18 au SMIC. (j’ai déjà 80 trimestres peut être meme un peu plus avec les jobs d’été). Cet investissement pourrais être considérer comme une épargne très long terme. Il faudrait que je fasse des calculs plus poussés.

gunday · #7

scyril a écrit :
Merci pour ces conseils. En effet je suis "couvert" par l’ARE.

2 remarques : au vu des salaires annoncés auparavant, vous n’auriez pas une degressivité de l’ARE dans le temps ?
Ensuite, si votre souhait est de créer une société, pourquoi ne pas vous faire accompagner pour avoir des formations en gestion d’entreprise, etc…

Pierrot31 · #8

Les forumers vous ont donné des pistes intéressantes à explorer : à votre place, je regarderai du côté du LMNP au réel (cela correspond à vos objectifs : rente + bricolage).

Juste une question: pourquoi Cahors ? Avez vous de la famille dans le Lot? Ou bien est-ce d’autres raisons ? Passer de Paris à Cahors, je trouve que c’est un projet atypique…

serenitis · #9

scyril a écrit : "Après 20 ans de vie professionnelle en tant que cadre sup en région parisienne je suis totalement rincé par les grosses sociétés et la vie parisienne et souhaite privilégier désormais mon épanouissement personnel. Je ne cherche pas a être oisif je souhaite travailler pour « moi ».

Cette phrase m’a beaucoup plu car c’était exactement mon état d’esprit quand j’ai tout envoyer paître !

Seule différence, j’ai démissionné, considérant avec un peu d’humour que les vrais artistes travaillaient sans filet, ce qui d’un point de vue pécunier était bien sûr une erreur, mais était indispensable pour me "bouger" suffisamment.

Comme dans votre réflexion, j’avais alors une ambition limitée axée sur les droits retraite …pour au final bosser bien plus qu’avant pendant plusieurs années mais avec un plaisir immense qui m’avait quitté chez la broyeuse à motivation qu’est la world company !

Bonne route à vous, gardez surtout l’esprit ouvert à votre environnement, votre expérience va vous servir au quotidien, le plus dur est de garder la hauteur de vue indispensable à une bonne analyse de situation.

Reprenez le relevé de carrière qua vous avez reçu à 40 ans, et faites un excel pour vous projeter entre retraite de base et complémentaires, vous y verrez clair en une heure sur votre situation réelle sur cet aspect;

Dernière modification par serenitis (28/08/2020 12h25)

scyril · #10

Pierrot31 a écrit :
Les forumers vous ont donné des pistes intéressantes à explorer : à votre place, je regarderai du côté du LMNP au réel (cela correspond à vos objectifs : rente + bricolage).

Juste une question: pourquoi Cahors ? Avez vous de la famille dans le Lot? Ou bien est-ce d’autres raisons ? Passer de Paris à Cahors, je trouve que c’est un projet atypique…

Oui ma famille est à Cahors et l’avantage de cette ville c’est à une heure de Toulouse donc possible de prendre un avion enfin quand ça sera possible 😂

GoodbyLenine · #11

Merci pour ces conseils. En effet je suis "couvert" par l’ARE.

J’avais pas du tout pensé à la retraite qui me paraissais très lointaine mais vous avez raison il devrait aussi être possible de me verser un salaire dans mon entreprise de bâtiment et cotiser pour partir à 62 ans plutôt que 67. Si j’ai bien compris on prend les 25 meilleurs années donc il m’en reste à faire 5 avec une "grosse cotisation" et 18 au SMIC. (j’ai déjà 80 trimestres peut être meme un peu plus avec les jobs d’été). Cet investissement pourrais être considérer comme une épargne très long terme. Il faudrait que je fasse des calculs plus poussés.

Les 25 meilleures années ne concernent que la retraite de base. Dans votre cas, la majeure partie des droits que vous avez acquis est au niveau de la retraite complémentaire (AGIRC). Donc vous pouvez sans doute oublier l’optimisation des 25 meilleures années. (Par contre, si vous avez cotisé en tranche C, il faudra attendre d’avoir 67 ans pour percevoir sur ces points…). Et il faudra avoir validé assez de trimestres pour ne pas voir la retraite complémentaire amputée un peu… (et un départ à 62 ans sera sans doute loin d’être l’optimum, d’autant que vous aurez alors peut-êtreune autre activité que vous ne souhaiterez pas arrêter).

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scyril a écrit :

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Pierrot31 a écrit :

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