Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ?

Bernard2K a écrit :

Notez quand même que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables de ses dettes, à hauteur de leurs parts sociales. Par exemple, si vous avez 50 % des parts d’une SCI qui a fait un emprunt de 300 k€ pour acheter un immeuble, vous êtes endetté à la même hauteur que si vous aviez un emprunt de 150 k€ en nom propre.

A ma connaissance, vous devez déclarer un tel emprunt au banquier ; et si le banquier ne retient pas cet endettement dans ses calculs, il commet une erreur.

La SCI serait donc vue comme un outil pour mentir au banquier sur son taux d’endettement. On rejoint la discussion "faut-il mentir aux banques"…

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous et d’ailleurs, c’est étrange que vous dites cela vu que vous indiquez à plusieurs reprises (ailleurs sur le forum) que la SC est une personne séparée des associés. Le fait d’être indéfiniment responsable n’est pas être emprunteur et les banques l’ont bien compris car quand vous empruntez en SC, on vous demande d’être garant comme ça la banque peut venir prélevé sur votre patrimoine personnel pour vous rembourser. Sinon, elle devrait aller voir la SC en premier et perdre du temps.

Après que la banque en tienne compte ou pas, je pense que ca relève de l’argumentation et vous rentrez dans les zones de flexibilité. Les recommandations CHSF ne sont pas claires je pense sur cette partie de prise en compte des prêts SCI en endettement personnel. De même, il y a une FAQ sur les recommandations qui traitent les SCI (ici) qui n’est pas claire justement sur comment on applique le taux d’effort. Le critère retenu est la notion de transparence des prets. Donc une SCI à IR, ca me semble transparent mais à IS ? Pas certains.

Par ailleurs, vous ne devez déclarer des emprunts des SC que si :
1) la fiche patrimonial demande si vous êtes caution sur d’autres prêts.
2) vous demande les montants de la caution

Par expérience, ce n’est pas tout le temps le cas. Donc on peut ne pas mentir et ne pas déclarer les emprunts. Je l’ai fait avec une certaine banque dont la fiche patrimoniale n’était pas adaptée.

En revanche, je vous rejoins, la SCI ne devrait pas être là pour masquer le risque à la banque. Elle doit avoir une vraie vocation autre. Sinon tout ceci n’a aucune importance vu qu’on va sciemment masquer les données.

Dernière modification par Kabal (31/08/2023 12h10)

Un autre moyen est de gonfler ces revenus artificiellement. Les revenus sont définis à l’instant T. En prenant de l’usufruit de SCPI, vous pouvez transformer du patrimoine en revenu.
Je ne sais pas si cela marchera avec toutes les banques toutefois mais c’est une idée qui a marché dans le passé pour moi en SC.

RobinGrd, le but n’est-il pas de faire une opération supplémentaire ? Investir en usufruit n’est pas investir en pleine part. Le prix de part (et les frais) n’est pas vraiment le sujet vu que vous ne revendez pas à la fin.

Je vous propose juste une solution pour augmenter virtuellement vos revenus. Prenez de usufruit de SCPI sur 5 ans (voire moins ca se fait). Disons valeur usufruit 20% et rendement 4% (très schématique) :
Pour une tranche de 10.000€ investi en US => augmentation de vos revenus de 2000€/an. Soit avec la règle des 70% => +1400€/an pour la banque.

Les chiffres sont schématiques et a adapté avec la SCPI et le besoin mais l’idée est là.

Juste pour la forme, j’ai passé 25k€/an de revenus en sus par an auprès de la banque comme ca.

Dernière modification par Kabal (31/08/2023 16h41)

N’oubliez pas :
- qu’il faudrait faire coïncider la durée de l’usufruit temporaire avec la durée du prêt… (sinon la banque n’en tiendra pas compte)
- que la banque ne prendra certainement pas en compte dans son calcul de votre nouveaux taux d’endettement la totalité des revenus de ces parts de SCPI
- que ces revenus seront fiscalisés sans aucune charge à déduire
- qu’il faudra prendre en compte la perte d’intérêts engendrés par la mobilisation du capital nécessaire à l’achat de cet usufruit dans vos calculs

Kabal a écrit :

Pour la perte d’intérêt, je ne vois pas bien le sujet

Si vous voulez acquérir disons 100.000€ d’usufruit dans faire de crédit, c’est que vous avez 100.000€ qui sont placés ailleurs et qui sont censés vous rapporter quelque chose que vous n’aurez plus par la suite.
Là où je voulais en venir, c’est donc qu’il faudra tenir compte de ce revenu en moins pour calculer ce que va rapporter l’US des parts de SCPI.

Pour votre cas particulier, comme vous le dites, la banque vous a certainement fait une faveur… ou alors c’était à une toute autre époque (ou les deux)
Aujourd’hui, je vois très mal une banque prêter de l’argent par exemple sur 15ans pour un achat immobilier, en prenant en compte sur toute cette durée les revenus d’un US temporaire sur 5 ans. Ou alors il y aura un prêt à paliers, ou 2 lignes de prêts… mais toujours avec le même problème du taux d’endettement passée l’extinction de l’US.

Dernière modification par Siocnarf (31/08/2023 20h32)

“Kabal” a écrit :

Pour la perte d’intérêt, il faut alors prendre en compte le gain de l’usufruit aussi.

Oui, c’est exactement ce que j’ai écrit.

Pour le reste, je trouve votre idée de l’achat d’usufruit temporaire de SCPI plutôt bonne, c’est une vraie possibilité pour générer un revenu supplémentaire et durable pour faire baisser le taux d’endettement.

Je voulais juste mettre en garde sur certains aspects.

Dernière modification par Siocnarf (31/08/2023 21h18)

Je ne vous reproche rien et je ne suis pas spécialement un puriste. Juste que c’était surprenant de votre part.

Concernant la fiche patrimoniale, c’est une partie du contrat de prêt donc ce qui est dedans doit être vrai. Si on ne demande pas quelque chose, on ne peut pas nous reprocher de ne pas l’avoir dit après coup.
Je suis d’accord que le taux d’effort est là pour matérialiser un risque mais reste (à mon sens) trop restrictif pour refléter des situations atypiques. Et c’est ce que nous cherchons sur ce forum j’imagine. Je ne suis pas fan de mentir aux banques mais certaines fois, on ne peut pas se laisser freiner uniquement par elles n’ont plus. Elles sont un outil à disposition qu’il faut manier avec précaution. Chacun fait ce qu’il veut après. Comme vous dites, le jour où les super facteurs viennent frapper à votre porte pour saisir vos biens, vous êtes seul.

Pour la FAQ, effectivement, je suis passé à côté. Vous avez raison c’est clair. J’étais plus focalisé sur les 3 autres qui me concernent plus. Merci !

La théorie voudrait que vous récupérerez plus que 10k€ et que vous aurez emprunté 8k€.

Après c’est comme tout, il n’y a pas de magie qui fait qu’on va pouvoir emprunter 100k€ sans effort alors qu’on est a 35% d’endettement et que la banque bloque.
Une manière est d’avoir plus de revenus. J’en donne une qui ne nécessite aucun effort. L’autre solution : augmentation salariale, faire plus de CA si vous êtes entrepreneur, avoir un double emploi, etc…
Rien de magique.

Dernière modification par Kabal (01/09/2023 14h46)

Vous achetez 10k€ d’usufruit et si tout se passe bien, vous récupérez au moins 10k€ sur disons 5 ans (soit au moins 2k€ a minima par an). C’est le principe même de l’usufruit des SCPI.

Du coup, vous investissez 10k€, vous augmentez vos revenus de 2k€ que vous allez récupérer en totalité. Et vous aurez augmenter a l’instant T vos revenus du coup, vous levez 8k€ supplémentaire (selon votre exemple). En gros ça revient à se distribuer votre patrimoine en revenus.

A 5 ans, j’ai récupéré mes 10k€ et j’ai levé 8k€ de plus.
Si l’investissement se passe normalement, vous pouvez récupérer même plus que les 10k€ peut être 12k€ (par exemple).

PS : je vois que vous avez des SCI IS et l’usufruit de SCPI est un bon moyen de faire travailler la trésorerie. Si ce que je vous dis ne vous parle pas du tout. Il faut regarder le mécanisme de l’usufruit et vu que vous avez des SCI de regarder son avantage dans son traitement comptable et fiscal.

Dernière modification par Kabal (01/09/2023 17h01)

Si je comprends bien, il faudrait plutôt que (revenu locatif + revenu US) * 0.7 > 1200 €
Je n’ai pas vu le montant des loyers envisagés.
Et encore, si la banque se trompe en ne calculant pas le taux d’effort sur toute la durée.