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Forums des investisseurs heureux

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#201 14/08/2014 16h14 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GM a écrit :

Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année.

Bonjour,

J’ai bien du mal à obtenir ces renseignements … les impôts me renvoient vers le tribunal de commerce pour l’imprimé, qui serait selon eux un P2 et non plus un POi dans le cas de création d’un établissement secondaire, et le tribunal de commerce me dit de voir avec les impôts pour la CFE…
Et, en effet, le CA cumulé de mes 2  T1bis sera supérieur à 10 000 €…
Il semblerait effectivement qu’avec 2 biens meublés, on soit imposé à la CFE de base, mais cette base est une fourchette :
"Ce montant doit être compris entre 203 euros et 2 030 euros pour les contribuables dont le montant du chiffre d’affaires (CA) ou des recettes hors taxes au cours de la période de référence est inférieur à 100 000 euros."   Mais encore ?? c’est bien imprécis …

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#202 14/08/2014 22h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le centre des impôts pour les entreprises de la localité du bien vous renseignera. Passer un coût de fil et vous aurez le coeur net.

Autrement voir ici, mais cela ne remplace pas le bon coup de fil au SIP.

Cotisations foncières des entreprises (CFE) minimales

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#203 15/08/2014 00h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Malheureusement tout cela reste flou voir erroné y compris aux impôts. En tout cas dans ma ville.

Les réponses peuvent varier selon les interlocuteurs…

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#204 15/08/2014 01h01 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ZX-6R a écrit :

Pour la cfe, vous voulez dire que ce n est pas proportionnel aux loyers encaisses? Que j ai 10 001 euros ou 150 000 de loyers c est pareil?

Oui tout à fait  ! (en tout cas dans ma ville).

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#205 15/08/2014 02h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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wow, mais c’est complètement fou…  merci pour l’info en tout cas!


Left the Rat Race in 2013

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#206 15/08/2014 07h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GM a écrit :

Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année.

Cette info m’intéresse au plus haut point. Aujourd’hui, j’ai mon "QG" dans une ville qui pratique la CFE max, alors que je doute que c’est le cas dans ma ville de résidence.

Changer l’adresse de mon QG pour la mettre a mon lieu de résidence (qui est aujourd’hui l’adresse de correspondance) représente des économies non négligeables.

Savez vous quelle est la démarche à suivre ?

Merci

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#207 15/08/2014 10h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Peut-être faire une demande de modification d’établissement principal, en indiquant un autre bien établissement principal, et passant votre établissement principal en secondaire …
Mais là encore, avec quel imprimé ??
Concernant le CA, j’ai cru comprendre que les tranches étaient : moins de 10 000 €, de 10 à 100 000 et au-delà de 100 000 … Donc la CFE doit bien être différente au-delà de 100 000 €.
Personnellement, je joue "petit", mon CA dépassera à peine les 10 000 €, j’appellerai les impôts lundi, mais là encore je n’ai pas de chance, mon contact a demandé sa mutation !!

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#208 15/08/2014 14h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Ce sujet m’intéresse.

Je possède plusieurs studios dans une ville avec une cotisations foncières des entreprises assez élevée.
Est-il possible d’acheter un appartement dans une autre ville et de demander à changer le lieu d’établissement principal afin de bénéficier d’une taxation moindre malgré que mes revenus de location seront supérieures dans ma 1ère ville ? Ce serait un peu facile mais sait-on jamais…

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#209 15/08/2014 14h46 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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A priori, non.

Je crois comprendre que la CFE se paye dans la ville du 1er bien déclaré meublé, indépendamment des autres biens achetés par la suite dans d’autres villes.
Mais… Comme je l’ai dis plus haut, possibilité de payer la CFE dans la ville de sa RP uniquement (qui devient alors le siège "officiel" des LMNP (il faut alors avoir au moins 2 meublés).

Ce que vous décrivez me semble (malheureusement) en dehors de ce cadre là.

Concernant la démarche à suivre je n’en sais pas plus car je payerai encore plus cher dans la ville de ma RP ! Un bon expert comptable devrait en savoir plus. J’imagine (j’espère) que tout ce qui font du LMNP en ont un.

Dernière modification par GM (15/08/2014 14h51)

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#210 15/08/2014 15h02 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci.  Au moins ça donne une piste à creuser.
Faut il encore comparer 3 CFE, celles desbiens en exploitation + celle de sa propre RP.

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#211 15/08/2014 15h13 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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mais je suis expatrié…dans ce cas à part payer la CFE dans le 1er studio acheté ai-je un autre choix ?

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#212 25/08/2014 11h01 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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J’aimerais revenir ici sur les déplacements liés à l’exploitation d’un bien en LMNP au réel, pour avoir confirmation des possibilités de déduction de frais.
Je note 3 cas différents, peut-être en trouverez vous d’autres ? :

- Achat de titre de transport = frais pris en charge intégralement sur présentation de justificatif

- Déplacement avec véhicule personnel = remboursement des frais de carburant sur la base kilométrique en tenant à jour un tableau précis des déplacements et barème fiscal ci-contre BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomÀ¨tre - BarÀ¨mes applicables pour l’année 2014

- Location de véhicule = frais pris en charges intégralement si justifiable tel un véhicule utilitaire pour déplacer meubles, approvisionnement d’un chantier… soit location + carburant + péages + stationnement… le tout sur présentation des justificatifs (comme habituellement facture à l’adresse du bien).

Est-ce bien cela ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#213 25/08/2014 12h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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oui avec justification du déplacement (AG, état des lieux, etc). Cadrer cela avant avec votre comptable pour être d’équerre notamment avec le CGA derrière.

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#214 25/08/2014 13h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le génie du BOFIP, tel celui de la lampe d’Aladin, @Boubouka wink

Je n’ai pas encore de comptable, mes LMNP n’existent que depuis le début d’année et me suis donné mission de le trouver en septembre/octobre…

Qu’est-ce qui pourrait poser question ? Les motifs de déplacement, la location de véhicule ?

J’ai arpenté votre livre de chevet (et de plage) dans tous les sens et il m’a semblé que tous les frais occasionnés avec justification (travaux, état des lieux…) pouvait être considérés comme une charge d’exploitation. (Mais j’ai peut-être raté un truc ?)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#215 25/08/2014 13h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Perso, pour 2013, j’ai fait un tableau pour mes frais KM que j’ai envoyé à mon comptable avec date, distance et motif. Il a pris cela en compte. Je viens de recevoir le rapport du CGA. Pas d’anomalie.

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#216 25/08/2014 14h14 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je tiens déjà des tableaux équivalents, c’est surtout la partie location de véhicule avec frais annexes qui m’interrogeait (bien que rien ne semble l’empêcher dans ce que j’ai pu lire).
Cela sera une de mes questions test pour trouver LE comptable wink


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#217 26/08/2014 16h29 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Boubouka a écrit :

oui avec justification du déplacement (AG, état des lieux, etc.)

Pour ma part j’ai passé l’an dernier un billet de train pour me rendre à un de mes studios. J’ai senti le comptable un peu frileux sur cet aspect.

Comment justifiez-vous un trajet s’il correspond à de petites réparations que vous faites vous-même?

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#218 26/08/2014 16h34 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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pour les entrées / sorties / AG il y a des documents (Bail, état des lieux, convocation) avec des dates.

pour les réparations, les factures des matériaux achetés.

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#219 26/08/2014 16h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je remercie l’expert comptable qui m’écrit en MP depuis ce fil pour me proposer ses services (comme à d’autres membres du forum se vante t-il) mais éclairer notre discussion de son savoir serait à la fois plus productif et plus en adéquation à l’esprit du lieu…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#220 30/08/2014 18h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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lemouz a écrit :

De mon côté, je viens avec une question plus "comptable" dont je n’ai pu trouver la réponse sur d’autres sujets.
Je suis en cours d’achat de 2 studios sur Toulouse (qui seront loués en LMNP), sachant que j’en ai deja un dans la meme ville.

Pour l’achat du 1er il y a 1 an, j’avais du attendre la signature de l’acte chez le notaire pour tout acheter afin d’etablir les factures à l’adresse du bien (Adresse 1).
OK, pas de soucis.

Pour les autres, considérés a priori comme des établissements secondaires de mon activité BIC (établissement principal en Adresse 1), faut il également attendre l’acte pour acheter meubles et équipements affectés à chacun (et donc factures avec les adresses des etablissements secondaires) ?
Ou bien puis-je acheter dès maintenant en mentionnant l’adresse 1 sur chaque facture meme si certains achats iront à l’adresse 2 et d’autres a l’adresse 3 ?

Je poserai également la question à ma comptable qd elle rentrera de congés.
Merci.

Bonjour à tous,
Je pose également la question à mon comptable, peut-on acheter du mobilier pour un nouveau bien dès le compromis, ou faut-il impérativement attendre l’acte de vente définitif ?
(j’ai peur que la promo vue pour mon radiateur sèche-linge ne dure pas jusque là …!)
Merci à vous

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#221 30/08/2014 19h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je ne comprends pas trop ces questions sur la date d’achat du mobilier.

Vous avez une activité déclarée de LMNP, votre comptabilité se fait année par année, pas jour après jour. Qu’est ce qui vous empêcherait d’acheter un canapé avant la signature de l’acte authentique?

Si vous prenez le train pour signer le compromis, vous pouvez passer le billet en charge or il s’écoulera 2 ou 3 mois avant l’acte.  Avez vous un exemple d’une personne qui s’est vu refuser par le fisc de passer un achat effectué avant l’acte?


Left the Rat Race in 2013

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#222 30/08/2014 20h29 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Ce qui m’empêcherait ? c’est qu’à ce jour, je n’ai rien signé encore et ce bien ne m’appartient pas !
Ensuite, effectivement, on passe l’achat sur l’année civile correspondant à la date de la facture…

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#223 30/08/2014 22h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Oui mais le fait que le bien ne vous appartienne pas n’enlève rien au statut de LMNP que vous avez déjà. Vous déduisez plein de frais qui ne sont pas liés directement à un lot (le comptable, les timbres, les déplacements…) Ce canapé au final il sera bien dans votre appart. C’est une charge constatée d’avance dans le pire des cas, mais ça n’a rien d’illégal. Ou si ça l’est, vu le nombre de questions à ce sujet, j’aimerai qu’on me prévienne.


Left the Rat Race in 2013

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#224 31/08/2014 11h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,
Non, absolument rien d’illégal, et, oui, ce radiateur sera bien dans cet appartement, mais je veux juste être certaine que mon expert comptable prendra en compte mes achats dans les charges déductibles, et que je n’en serai pas de ma poche.

Par ailleurs, sur l’autre forum (univ…) on me dit que mon 2è studio doit être déclaré "établisst complémentaire" et non secondaire,
alors que SIE et le tribunal de commerce de ma ville m’ont dit la même chose : "déclarer le 2è à l’aide d’un P2 comme établisst secondaire",
et l’établisst secondaire est "exonéré de CFE" (réponse écrite des impôts mais sans réf. au texte) dans mon cas, où je loue en meublé "longue durée" (bail de 1 an mini, mais je ne fais pas de saisonnier)…
C’est incroyable comme autant de personnes peuvent donner des infos différentes !

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#225 31/08/2014 18h08 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GM a écrit :

Malheureusement tout cela reste flou voir erroné y compris aux impôts. En tout cas dans ma ville.

Les réponses peuvent varier selon les interlocuteurs…

Bonsoir,
Je pensais être au clair en prévoyant de remplir un P2 pour déclarer mon 2è studio locatif comme "établisst secondaire" (ce que m’avait dit le SIE et le tribunal de commerce de ma ville).
Et, selon les impôts, il ne serait pas redevable de la CFE en tant qu’etabl. secondaire.
Selon quelqu’un aussi sur ce forum, dont j’ai oublié le nom, je ne paierai qu’une CFE.

Et voila que sur "universimmo", on me certifie que je ne dois pas remplir un P2 etab secondaire, sous peine de recevoir 2 CFE à régler, mais un formulaire 1447 pour etabl. complémentaire,
(mes 2 studios sont dans la même ville)

Je n’en peux plus de toutes ces informations qui se contredisent.
Il paraît aussi que le montant n’a rien à voir avec le CA réalisé, mais la valeur locative des biens (celle des impôts, base de la TF ?)
Il y aurait également une récente jurisprudence sur la CFE pour bail longue durée ?(cad habitation principale du locataire)
Pouvez-vous m’éclairer ? 
Je vais très bientôt signer mon compromis, et je me demande comment déclarer ce 2è studio, pour être en règle, mais pour ne pas être taxée sur ce que je ne dois pas !!

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