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Forums des investisseurs heureux

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#151 21/02/2014 23h13 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour à tous,

je sors d’un rendez vous avec mon banquier que j’ai complètement largué avec mes explications d’investisseurs, mais qui a sauté sur l’occasion d’intégrer le directeur d’agence à la discussion.

Je pensais être calé, mais il m’a interrogé sur le statut que j’envisage et en particulier sur la différence entre LMNP et LMP.

Jusqu’à présent, j’étais persuadé rentrer dans la case LMNP tranquille, et ne pas avoir à étudier le LMP.

C’est vrai pour la première coloc, mais pas forcément pour la seconde, dans la mesure où les revenus du ménage seraient rapidement concurrencés par les recettes des locations…

Pour être plus concret, nos revenus s’élèvent à environ 4k et 2 colocs bien menées pourraient ramener environ 4k de loyer.

Si je comprends bien le fonctionnement des statuts LMNP et LMP, la comparaison entre nos revenus et les loyers pourraient engendrer un changement d’une année sur l’autre de statut.

C’est grave docteur?

Par exemple, une année la coloc ramène 3.5k car ya eu des problèmes pour louer: LMNP

L’année suivante, bam, un mouflet avec congé parental, le revenu tombe à 2k: LMP?

Puis rétablissement au fonctionnement normal: re LMNP?

Puis nouvel investissement: LMP?

Puis promotion avec augmentation de salaire, le faisant de nouveau passer devant les loyers: LMNP?

J’ai loupé un truc quelque part, ça me semble une usine à gaz…

Dernière modification par Pruls (21/02/2014 23h16)


Pourquoi pas Vous?

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#152 22/02/2014 00h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Vous devriez lire LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…, en particulier sur le passage LMP -> LMNP et vice versa


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#153 22/02/2014 12h49 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Merci GBL, je l’ai re relu et je crois que cela commence à devenir plus clair: je vais sous traiter la compta big_smile


Pourquoi pas Vous?

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#154 22/02/2014 13h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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L’une des 3 conditions pour être LMP, c’est de s’inscrire au RCS en tant que LMP.
Même si vous remplissez les 2 autres conditions, je n’ai jamais rien lu qui oblige un LMNP à s’inscrire au RCS.
Donc pour moi, pas d’inscription au RCS = LMNP

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#155 22/02/2014 17h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Ha ok!

Tout s’éclaire.


Pourquoi pas Vous?

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#156 09/03/2014 00h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour a Tous
Je suis persuade d avoir deja lu un post sur ce sujet mais impossible de le retrouver, pourriez-vous m aider svp :
Je suis en train de regarder pour acheter un petit studio vendu loué en meublé (donc locataire deja sur place). Puis-je beneficier dans ce cadre de la meme fiscalite LMNP?
Autrement dit, Pourrais-je definir la valeur de l’amortissements de l immeuble (toiture, maconnerie, etc…) et des meubles ?
Mais dans ce cas comment justifier de l origine et du prix des meubles ?
Merci pour vos infos/experiences sur ce sujet

Dernière modification par uval (09/03/2014 00h36)

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#157 09/03/2014 01h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Vous allez acheter le studio et les meubles, et ceci sera détaillé (ou faites le préciser) dans l’acte du notaire (et sur les meubles, vos payerez moins de droits, en %). Si le studio est déjà loué, le bail continue tel quel, donc pas de difficulté particulière (et pas de choix : vous serez LMNP d’office).


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#158 09/03/2014 03h19 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour votre reponse GoodByLenine
J herite donc du statut LMNP et de tout son cadre juridique et fiscal. J imagine que les tableaux d amortissements (meubles) se feront sur la base des factures que je fournirais a mon comptable. Quant est il des travaux interieurs, puis je beneficier des travaux effectuer par l ancien proprio en terme de deficit?

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#159 09/03/2014 05h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Les amortissements se font sur la base de la valeur (supposée refléter la valeur vénale, donc dans votre cas le prix que vous payerez au vendeur, les "frais d’achat" étant des charges en compta, ou peut-être pouvant être incluses dans la valeur vénale) de l’appartement et des meubles qui sera inscrite en immobilisation dans le bilan de votre activité. Ce qui s’est passé avant que vous n’achetiez n’intervient pas la dedans.


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#160 09/03/2014 09h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Comme l’a dit GBL, vous allez partir du montant payé chez le notaire pour établir votre tableau d’amortissement. Les meubles sont d’occasion, et vous avez acheté le studio "en l’état". Vous allez avoir 3-4 grandes masses : les meubles, les frais de notaire, les frais d’agence le cas échéant, et le studio. Pour le studio, il existe des clés de répartition par % : gros-euvre / ravalement / menuiserie / plomberie / électricité / revêtements sols et murs par exemple, selon le type de bâtiment.

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#161 10/03/2014 00h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour vos reponses je pense pouvoir calculer un peu mieux le projet a present sur la partie meuble.
Pour aller un peu plus en detail, le projet global concerne un appartement avec un bail en meuble et un bail en location nue. Est ce que cela modifie les elements de vos reponses?
Pour ma part, je ne le pense pas, mais une confirmation de votre part me conforterait.

Dernière modification par uval (10/03/2014 01h53)

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#162 10/03/2014 07h15 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Vous aurez deux déclarations et deux comptabilités a faire pour deux types de revenus ; une differente pour chaque lot.

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#163 10/03/2014 14h26 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Ne serait il pas plus facile pour moi de modifier le bail en cours sur le "nue" pour le transformer en "meublé" avec l’accord du locataire actuel ?

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#164 10/03/2014 14h34 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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si vous faites cela, c’est le top. vous êtes gagant sur tous les tableaux wink

Dans ce cas, je vous préconise d’acheter les meubles du locataire et de faire un acte d’achat en due et forme ; qui de toute façon servira pour l’état des lieux initial. A cette occasion vous pouvez faire un petit geste à votre locataire et marquer dans le bail qu’après une certaine durée du bail (1 ou 2 ans par exemple) les meubles sont valorisés à 1€ (pour l’état des lieux de sortie et ne pas l’effrayer).

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#165 10/03/2014 15h14 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Très bonnes remarques merci !
Savez-vous si le propriétaire actuel doit signaler à son locataire un éventuel changement de bail ou une rupture de bail ou est ce à moi de le faire et ce le jour de la signature ?

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#166 10/03/2014 16h18 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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En cas de cession d’un bien avec un bail en cours il y a continuité de bail. C’est donc à vous de négocier un arrangement avec le locataire.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#167 11/03/2014 18h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour vos différentes réponses. Le projet est abandonné mais j’en ressorts plus riche intellectuellement qu’avant smile

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#168 14/03/2014 15h00 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je suis moi aussi en projet d’achat d’un studio en LMNP.

Je me pose des questions au niveau de la durée du crédit : 15 ans, 20 ans? Plus le crédit sera long et plus les mensualités seront faibles (et plus longtemps je déduirai les intérêts)… mais plus il faudra rembourser longtemps avant de "toucher" réellement les loyers…

Quel est votre avis, votre expérience?

Merci :-)

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#169 14/03/2014 15h23 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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5 ans d’écart au niveau de la durée du remboursement , en attendant le remboursement final vous remboursez moins , vous déduisez plus , vous payez moins d’impôts ( CSG , IRPP ).

Le fait de rembourser moins vous permet de toucher un cash flow mensuel afin d’accroître le nombre de vos investissements.

Le principe est simple , achetez sans que cela vous coûte , investir en générant des revenus supplémentaire, minimiser votre fiscalité durant la période de remboursement , ne pas être étrangler financièrement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#170 15/03/2014 16h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour cette réponse.

J’envisageais initialement le schéma suivant :

revenu locatif mensuel : 360 € (hors charge, prix couramment pratiqué dans cette résidence)
mensualité du prêt sur 15 ans (taux 3.25% ass. comprise) : 302€
soit 360-302=56 € de cash flow; il n’y a pas d’effort d’épargne de mon coté donc

Est-ce que cela vous semble optimisé ou je peux faire mieux avec un montage financier différent (j’aimerais à terme pouvoir acheter plusieurs studios)?

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#171 15/03/2014 16h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Vous n’avez pas compté toutes les dépenses. Si vous lisez les interventions vous verrez d’autres flux financiers a sortir. Si vous envisagez d’acheter un autre, effectivement il vaut mieux rallonger la durée.

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#172 15/03/2014 18h11 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Sachant que la banque va prendre 70 % de vos revenus locatifs(voir combien vous leur déclarez),donc sur la base de 360 € ,la banque va prendre en compte seulement   252 € de revenu locatif ,donc si vous rembourser 302 € ,vous êtes déjà en négatif et pour acheter un autre bien ,ca va être chaud .

Voir si vous mettez de l’apport conséquent pour rassurer le banquier ,mais plus vous aller en mettre  et moins ce sera intéressant d’un point de vue d’ optimisation fiscale.

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#173 15/03/2014 20h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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La remarque de bartissimo45 est très pertinente par contre il faut annoncer le montant avec charges à la banque sans précision particulière (elles ne sont généralement pas demandées et comptabilisées dans les 30% "d’abattement")

20 ans est sans doute plus intéressant pour les raisons évoquées par Philippe30


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#174 16/03/2014 19h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci à tous pour ces conseils qui me sont bien utiles.

J’ai refait le calcul avec une durée d’emprunt de 20 ans.
La mensualité tombe à 250 € environ avec un taux estimé à 3.5%. L’investissement est auto suffisant pour le remboursement des mensualités mais aussi au niveau de la capacité d’emprunt.

Le cash flow de 110 € mensuels me permettra de payer les diverses charges et, si tout se passe bien, d’investir ensuite dans un autre studio.

Reste à signer le compromis de vente et voir les banquiers.

Je vous tiendrai au courant :-)

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#175 10/04/2014 15h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je me permets d’apporter ma contribution. Selon les conditions personnelles bien entendu, on arrive en ce moment à trouver des taux de 2.90% sur 20 ans (hors assurance)  sur 80% voir  90% du financement… J’attends ma réponse d’ici 15 jours (coordonnées d’un courtier très fiable en MP si besoin sur Paris)

Idem d’avoir des assurances de l’ordre de 0.07% par délégation

A mon sens 2 choses sont à prendre en compte pour augmenter la rentabilité du bien (une fois le prix d’achat validé et les loyer estimé) :
- le cout du crédit (cf tx et assurance)
- l’apport personnel (moins on en met plus c’est rentable)

J’aurai d’ailleurs une reflexion sur la rentabilité net à partager car j’ai des doutes sur mon calcul

Bon inverstissement

Sébastien

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