Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Bonjour

Simplement un post pour vous donner un retour sur ce sujet, mais du coté société car je suis le fondateur d’une petite société proposant ces services clé en main. Je lis le forum depuis quelques années, il a été pour moi une belle source, mais n’ai jamais pris le temps de poster à mon grand regret
Je vous précise que je ne post pas pour faire de la pub déguisé par l’intermédiaire du blog, je ne citerai pas le nom de ma société, le but est juste de vous donner mon point de vue si cela vous permet de vous aider dans vos questionnement.

Tout d’abord concernant l’organisation de ces sociétés, vous avez citez les plus grosses d’entre elles, il me parait délicat pour elles de réussir à faire coexister des rentabilités importantes pour les clients avec leurs typologies de structures. Je m’explique, étant donnée leurs tailles elles multiplient les secteurs de potentielles investissement et élargissent leurs équipes par des mandataires ou chercheurs d’appartements non-salariés donc indépendant. Ensuite un architecte ou home staging puis parfois un gestionnaire d’immeuble pour la gestion locative de votre bien. Une multiplication des intermédiaires vient donc « gratter » sur les honoraires et donc sur la rentabilité finale pour le client.

Par l’intermédiaire d’une société, votre rentabilité sera forcément moins conséquente que si vous réalisiez vous-mêmes l’investissement, dans un marché tendu comme aujourd’hui, les marges sont réduites pour tout le monde et la société qui vous propose du 10% doit occulter bon nombre de charges.
En immobilier comme en bourse, le risque doit être mis en corrélation avec le potentiel de rendement. Des sociétés peuvent avoir pour stratégie de proposer de haute rentabilité mais cela impliquera forcement des secteurs parfois plus risquées sur la vacance locative ou l’hypothèse de plus-value. Vous ne pouvez pas avoir 12 % de rentabilité, loué 12 mois sur 12 et un bien qui prends 10% de valeur par an avec la certitude que cela continue les 20 prochaines années. Comme dans tout le reste, il s’agit de faire des compromis et que ce projet immo coïncide avec vos objectifs initiaux. Pour moi mieux vaut 5% sur qu’un 10% hypothétique.

Les sociétés ne sont pas forcément dans la démarche de fonctionner en one shot (vendre et vous laissez avec un mauvais appartement à gérer). Personnellement, je ne me permettrais pas d’imposer l’achat à un l’un de mes clients pour un appartement que je n’achèterais pas moi-même. Mais pas uniquement parce que je suis très sympa, mais parce que si l’appartement est difficilement louable (à cause de l’emplacement, le loyer ou autres) je ne suis pas payé, pas de loyer pas d’honoraires de gestion locative. De plus on forge une société pérenne sur sa réputation et la facilité actuelle à donner son opinion sur une société pour laquelle nous ne sommes pas satisfaits impose de combler au mieux ses clients.
Donc oui regarder bien les avis sur la dite société avant de vous engager, mais aussi la pertinence de ces avis

Pour le délai de réponse il est effectivement très court, marché tendu oblige, sur nos secteurs une affaire correcte se vend dans la journée. Je préviens mes clients de cette obligation de réaction rapide, ils ne visitent que rarement le bien, sauf si ils le souhaitent. Nous tachons de fonctionner dans une relation de confiance, je lui demande d’être réactif et il attend de moi que je sois honnête. Pas le temps de prendre les PV d’AG pour le client comme le stipulait Dubrovko et Finkbrau mais cela incombe à la société que vous rémunérer si celle-ci est sérieuse. Elle doit vérifier, par soucis de rentabilité, si des travaux sont prévus. Mais encore une fois, il faut lui faire confiance.

Pour les honoraires, les professionnels prenant entre 7 et 10%, il est délicat de dire si cela est cher ou pas dans la mesure où cela dépend du prix du bien. 10% de 300 000 € ou de 50 000 € ce n’est pas les mêmes honoraires.
Certaines sociétés travaillent avec un honoraire fixe.
Mais dans la mesure où entre 5 et 10% représente en moyenne les honoraires des agences traditionnelles cela ne me semble pas exorbitant si les sociétés clé en main prennent les mêmes honoraires. Celles-ci vont avoir beaucoup plus de travail qu’une « agence normale », elle cherche le bien auprès de son réseau de pro, auprès des particuliers, recherche le crédit, les assurances, meuble l’appartement ect….

Pour moi l’idée de faire appel à ces sociétés n’est pas de réaliser un meilleur investissement, je pense que cela peut être soit pour atteindre des localités que vous ne pouvez gérer vous-mêmes de part l’éloignement géographique et donc mutualiser, par manque de temps ou par manque de connaissances dans ce domaine.

Je pense qu’une société honnête peut vous proposer un cashflow proche de 0 sur 25 ans mais des rentabilités trop grosses cachent forcément un loup.

Beaucoup de mes clients ont fait appel à moi parce qu’ils n’ont pas le temps de se former à nos/vos méthodes, puis pas le temps de gérer ensuite le bien en lui-même ou également parce qu’ils sont persuadés de l’avantage des effets de levier mais pas en capacité d’en comprendre les détails.

Pour résumer, faites appels à elles si :
-    Vous souhaitez diversifier vos investissements
-    Vous souhaitez diversifier vos secteurs d’investissement immobilier
-    Vous n’avez pas le temps de chercher le bien et de le gérer.
-    Vous n’avez pas le temps ou ne souhaitez pas acquérir les connaissances pour réaliser ce type d’investissement

Désolé d’avoir été long mais le sujet est vaste

Bonjour à tous,
j’avais raté ce poste ! J’ai effectué un investissement locatif avec l’une des sociétés cités au dessus et vous fait donc part de mon retour d’expérience complet.
Il y bientôt 2 ans, nous (ma femme et moi) avons décidé d’acheter notre premier bien immobilier sur Paris / proche couronne pour un investissement locatif à défaut de pouvoir/vouloir acheter notre RP.

Avant de rentrer dans le vif, quelques explications qui m’ont poussé à aller vers du clé en main malgré le forum:
- manque de temps
- gros manque de confiance en moi
- incapacité à faire quelque chose que je n’ai jamais fait. Un véritable handicap dans mon métier d’ailleurs.

J’ai contacté plusieurs sociétés citées ici par téléphone, de mémoire InvestissementLocatif & EverInvest et une autre je crois. Grâce au forum j’avais quelques connaissances en LMNP et ai pu poser des questions pointues pour tester mes interlocuteurs.
J’ai eu M. Zonta d’investissement locatif qui m’avait fait bonne impression au téléphone, précis dans ses réponses il avait l’air de connaitre son sujet, mais discours commercialement très bien ficelé (je n’aime pas trop les commerciaux !).
L’interlocuteur d’EverInvest (autant je suis sûr pour le premier cité, autant j’ai un doute sur EverInvest, certain qu’ils étaient dans ma watchlist mais j’en avais aussi un autre que dont je ne retrouve pas le nom)  m’avait fait moins bonne impression. Quelques approximations sur le LMNP, et pas vendeur pour un sou. Il m’a annoncé que ses biens avaient des défauts et que la cible locative était des étudiants étrangers avec des parents friqués, ce qui m’a moyennement rassuré.
Enfin j’ai été prendre contact directement avec Immocitiz au salon de l’immobilier parisien au milieu de la jungle de vendeurs de Pinel. Je suis tombé sur un CGP qui travaillait avec eux, ai pu discuter avec le patron et m’ont semblé sérieux. Ils m’ont invité à visiter un bien sous compromis, un en travaux, et un terminé, ce que j’ai fait dans les jours suivants.
Après hésitation entre InvestissementLocatif et Immocitiz, j’ai confié mandat au dernier cité. Les points qui m’ont convaincu: mandat gratuit, , frais moins élevés, feeling, visites qui m’ont rassurées.
Également, Immocitiz travaillait plus en banlieue (notamment secteur Courbevoie / Asnières) et InvestissementLocatif sur Paris. On m’avait fait comprendre que pour Paris, il valait mieux ne pas visiter le bien sous peine de le voir partir avant visite, et faire une offre pour bloquer l’appartement. Tous les chasseurs m’ont confirmé cela. Y’en a même un qui m’a sorti que si c’était pour visiter le bien, c’était pas la peine de prendre un chasseur et qu’il fallait leur faire confiance.
Etant un premier achat, même si je sais que le coup de cœur est mauvais conseiller pour l’investisseur, nous voulions absolument visiter. Aussi, la rentabilité était également logiquement meilleure en banlieue. Beaucoup travaillent avec des expats qui ne visitent pas, et on sent que c’est la cible prioritaire.

Nous voici donc parti pour Immocitiz.
Nous avons visité plusieurs biens (6 ou 7 au moins), sans ressentir de pression sur nos refus d’offre ce qui était appréciable. Ils ciblaient plutôt bien mes demandes. Je pense qu’il faut quand même éviter d’en visiter 20 sous peine de se faire exclure des listes, ce qui est pas illogique, certains s’inscrivent sur les listes et ne donnent jamais de nouvelles, ou rien leur convient. On comprend mieux pourquoi le mandat est payant pour certains.
Nous avons jeté notre dévolu sur un appartement à Maisons-Alfort (pas du tout notre cible de départ !), avec offre immédiatement après la visite, dont voici les caractéristiques:
- T2 de 37m²
- 160k€ (en vente à 170k€ je crois)
- 29k€ de travaux
- 14133€ d’honoraires pour Immocitiz.
- charges de copro 960€/an
pour un loyer visé de 1195€ que je trouvais aberrant et me mettait beaucoup de doute.
Après passage des chiffres à la moulinette, je trouve un CF ~ 0€ avec apport d’environ 20% et emprunt sur 20 ans, ce qui correspond à ce que je visais. Les documents obligatoires, notamment les AG de copros, ont toujours été fournis.

Les travaux, prévus pour 3 mois, ont duré 4 mois, ce qui fut une déception.
Autre point qui m’a contrarié: le bien possédait un sanibroyeur, et lors de la visite et sur la liste des travaux, il était prévu de raccorder de vrais WC, ce qui ne fut pas réalisé pour des raisons apparemment techniques (une dalle finalement trop compliquée à percer? n’y connaissant rien on aurait pu me faire gober n’importe quoi, je laisse le bénéfice du doute).
Enfin, la mise en location a été une réelle déception: on m’avait vendu un locataire avant la fin des travaux et un choix parmi plusieurs dossiers. Résultat: 1 mois pour installer le locataire et aucun choix de dossier ! J’ai deux explications possibles à cela:
- je soupçonne le loyer élevé d’avoir influé dessus. J’avais émis à plusieurs reprises des doutes sur le montant et on m’avait répondu qu’ils savaient ce qu’ils faisaient.
- je n’ai trouvé l’annonce de location avec les photos sur LBC que 10j après la fin des travaux ! (l’annonce sans photos avait été publiées quelques jours après fin des travaux).
Ensuite la recherche du comptable fut une vaste blague, le "spécialiste" conseillé par immocitiz étant incompétent, cf mes postes sur le forum à ce sujet. J’ai pris le 2ème comptable conseillé après en avoir contacté pas mal. D’ailleurs, je n’ai pas eu 2 réponses identiques quand à l’immatriculation du bien en LMNP pour une indivision, et ne suit toujours pas certain de la démarche …

Bref, ce furent les points négatifs de notre collaboration avec Immocitiz, mais je garde un bilan globalement positif, notamment dans la partie recherche / visite. On avait des agendas très compliqués, ils se sont toujours pliés à nos demandes, à nos questions, et on a même été plusieurs fois ramenés chez nous en voiture (par le CGP notamment, avec lequel j’ai eu de passionnantes discussions d’investissement, malgré des divergences de points de vue par moment).

Nous sommes à ce jour satisfaits de notre achat (un quartier très sympa, un appartement que nous aurions pu habiter, rénové avec gout, une rentabilité que je trouve bonne pour ce type d’opération, un bon accompagnement), même si le recul d’un an reste trop faible pour un avis définitif, notamment la gestion, la relocation, et la qualité des travaux.

Je suis en recherche de bien pour en faire un 2ème, cette fois-ci par moi-même. Et bah des fois je me demande si je devrais pas refaire appel à eux ! En 3 mois, je n’ai visité qu’un seul bien qui correspondait à mes critères, à croire que ce type de bien est prisé par ces entreprises avant leur mise en vente aux particuliers ! Qui plus est, bien difficile de se faire une idée des travaux tout seul.

J’ai cependant l’impression qu’Immocitiz se concentre plus sur les divisions de biens, les immeubles et les colocs actuellement.

En espérant vous avoir été utile et objectif, je reste disponible ici ou par MP pour répondre à d’éventuelles questions.

Bonjour à tous,

Comme promis, je vous fais aujourd’hui un retour d’expérience sur la société investissement-locatif (je ne sais pas si on peut nommer les entreprises, mais vu qu’il s’agit d’un retour d’expérience cela semble somme toute logique de le faire).

J’ai approché la société courant octobre 2017. Rencontre avec un commercial qui m’a expliqué leur fonctionnement. Je me suis engagé dans la foulée avec eux pour un achat d’appartement à Paris (arrondissements 18-19-20 car c’est là qu’on peut trouver un peu de rendement), budget maximum tout compris à €160k, frais de dossier initiaux de 500€.

Le chasseur d’appartement m’a recontacté courant février 2018 avec une proposition sur un bien dans le 18e, dans un quartier populaire. Rendement de loyer brut sur frais totaux d’environ 6% estimés. J’ai visité le bien (qui était dans un état moyen et je pense habitable en l’état, dans une copropriété bien entretenue) dans la foulée et donné mon accord pour le projet. J’ai donc signé une promesse en mars et me suis mis en quête d’un financement (partie que je ne détaille pas ici car je m’en suis occupé moi-même. Je mentionne juste que l’offre de leur courtier n’était pas intéressante mais cela dépend des profils j’imagine).

Au final j’ai signé l’acte en juillet (cela a traîné car on a dû re-signer le compromis et refaire courir les délais car il y avait une erreur dans le 1er, erreur de l’agence qui vendait le bien.

Ensuite les choses ont un peu traîné, il ne s’est rien passé en août (pas très surprenant), et les travaux n’ont vraiment commencé que fin septembre (il fallait commander des badges de porte car je n’en avais qu’un, ce qui a pris du temps)

Les travaux ont été finis vers mi-janvier, j’ai été tenu au courant régulièrement de l’avancée des travaux. Je n’ai eu à m’occuper de rien sauf appeler Enedis pour organiser la dépose du compteur. D’ailleurs  c’est l’occasion de noter un point faible chez eux : ils sont réactifs pour donner les informations, en revanche on ne sait jamais si l’information qu’on leur donne est bien reçue, il y a un espace client pour communiquer avec les (nombreux) interlocuteurs, mais on a l’impression que certains consultent cet espace et d’autres pas. Au final il y avait bien un artisan pour accueillir le technicien edf, donc pas de problème, mais jusqu’au matin même je n’ai pas eu de confirmation que c’était le cas. Un accusé de réception de mon message aurait été appréciable, le mieux serait d’avoir un interlocuteur unique, entre les artisans, responsable de projet, architecte et autre on ne sait pas toujours à qui s’adresser.

Les travaux ont été donc finis mi janvier, super travail tout à fait en ligne avec ce qu’on peut voir sur leur site. Il y a encore eu quelques jours de flottement le temps que les diagnostiques soient réalisés et que le photographe prenne les photos pour l’annonce. A ce moment là du projet la communication serait aussi à améliorer, j’ai eu le sentiment que les choses auraient pu être un peu plus rapides.

J’ai ensuite récupéré les clés car je souhaite gérer le bien moi-même et ai mis le bien en location. J’ai pu le louer au bout d’une dizaine de jours dans le haut de la fourchette qui était annoncée (rendement brut >6%), donc très bien à ce niveau là. Par contre vu le quartier et le prix, et malgré la qualité de l’appartement, les locataires qui avaient postulé étaient pour la plupart dans des situations particulières (beaucoup d’étudiants ou travailleurs étrangers), quelqu’un qui a un profil vraiment béton trouvera un appartement de qualité comparable et mieux situé pour le même prix. Au final j’ai quand même trouvé des locataires au profil satisfaisant. Il faut garder à l’esprit sur ce point que c’était la première fois pour moi que je mettais un bien en location.

L’autre interrogation concerne la capacité à maintenir le loyer à un niveau très élevé sur le long-terme. Ca passe quand le bien est en état nickel, au bout de quelques années je ne sais pas si je trouverai toujours des locataires à ce prix là (sans faire de travaux s’entend). A voir avec le temps. Il y a aussi le problème d’encadrement des loyers qui laisse dans le flou (le loyer est bien 40% supérieur au plafond théorique dans le quartier).

Au final je suis globalement très content du projet, le timing un peu plus long que prévu mais budget entièrement respecté et niveau de loyer dans le haut de ce qui était annoncé. Bref l’essentiel est atteint, et hormis les quelques problèmes de communication la société est très pro. Je n’exclue pas de refaire un nouveau projet avec eux à plus ou moins court terme.

Dernière modification par Sheeplooser (07/03/2019 13h47)

Bonjour à tous,

On m’a demandé 2 fois la réalisation évoquée par Croustibate29. Elle n’était pas encore en ligne.

C’est désormais chose faite et voici donc le lien pour ceux que ça intéresse :
https://www.everinvest.fr/realisations/ … es-renoir/

Excellente journée 😊

Dernière modification par everinvest (15/03/2019 17h04)

Pour la gestion je vais passer également par la même société, car ils m’ont bien dépanné sur le studio du Vieux Lyon, en effet j’avais quelques soucis avec mon premier locataire (j’en ai parlé dans cette file:
https://www.investisseurs-heureux.fr/t13860 )

Suite à la dédite de ce locataire au bout de 2 ans, je n’avais pas trop envie de faire l’état des lieux de sortie car je ne savais pas trop dans quel état j’allais retrouver le studio… l’entreprise m’a donc proposé de faire l’état des lieux de sortie gratuitement. Résultat: le locataire était dans ses petits souliers face à des professionnels (et deux hommes) et j’ai pu prélever sur la caution la remise en état du plafond de la salle de bain, réalisée dans les jours suivant par le réseau d’artisan de l’entreprise ! ILs m’ont ensuite donné des conseils de ’home staging’ avec une liste d’équipements à acheter et m’ont branché le lave linge à titre gracieux (et ce n’était pas une mince affaire, le robinet a lâché..). Ils m’ont ensuite trouvé un locataire très rapidement et je n’ai donc eu que 2 semaines de vacance locative. J’ai signé un contrat de gestion au tarif tout à fait raisonnable (6% TTC + 13€/m2 pour EDL) reconductible au bout 1 an. Cela donne une renta nette à 6% au lieu de 6.76%. 
Effectivement quand on voit le tarif et le travail de certaines agences, cela peut plomber la rentabilité et la sérénité de l’investissement.

En conclusion cette entreprise a gagné ma confiance, ils gèrent mes biens comme les leurs, et c’est assez rare pour le souligner. Ils assurent n’avoir aucune vacance locative depuis 2 ans sur les biens qui gèrent en colocation, je suis disposé à les croire vu le sérieux dont ils font preuve depuis le début.  Je ne citerai pas leur nom mais si des personnes sont intéressées, envoyez moi un MP

Pour vous répondre, j’ai eu l’occasion de contacter les sociétés Immocitiz, Ever Invest et Investissement locatif (le plus connu en région parisienne) pour accompagner l’un de mes investissements locatifs (finalement réalisé seul). Ci-dessous mon retour sur ces sociétés.

A noter que nous avons donné le même brief aux 3 sociétés en même temps (Fin Octobre 2019).

EVER INVEST 

Ils sont sans engagement, on vous propose des projets, charge à vous de vous positionner ou non. On vous vend une offre "personnalisée" où un chasseur prend contact avec vous pour déterminer vos critères de recherche et votre budget. Après avoir passé une bonne demi heure au téléphone avec le fameux chasseur, nous n’avions plus qu’à attendre.

3 mois plus tard, nous avions reçu à peine deux appels de notre chasseur pour nous proposer un bien. Un appartement à Asnieres (92) avec un prix d’achat à 9000€/m2 et un cout total de l’opération (FN/Travaux/Frais d’Ever Invest) à environ 11000€/m2, pas d’autofinancement même sur 25 ans, même avec un apport. Tous ces éléments nous sont partagés par téléphone mais aucun support n’est envoyé par mail (photos, projet, travaux, renta, etc).

Nous avons été très surpris que l’on nous propose ce genre d’opération qui selon toute vraisemblance n’était pas interessante pour un investisseur. Cela était très loin des rentabilités annoncés lors de notre tout premier appel à la société où on nous avait vendu "à minima des biens autofinancés" et un réseau de chasseur permettant d’avoir des biens "Off Market". J’ajouterai sur ce point que tous les biens proposés étaient disponibles sur les sites de vente traditionnels (Leboncoin, Seloger, etc). pas d’affaires OFF MARKET donc !
Je passerai sur le 2ème bien proposé qui était dans même veine que ce premier exemple.

En faisant tourner la calculette, aucun des biens proposés ne dépasser les 4,5% de rentabilité brute, et 3,5% nette. Autre point important, les simulations indiquaient toujours des loyers sur des fourchettes TRES TRES hautes, largement surestimés pour faire gonfler artificiellement la rentabilité. Une étude de marché sur Leboncoin permet de voir rapidement si l’estimation proposée est valable.

Expérience décevante donc…

IMMOCITIZ 

Là aussi ils sont sans engagement, on vous propose des projets, charge à vous de vous positionner ou non. L’offre y est effectivement moins personnalisée. Vous faites un premier entretien téléphonique avec un chasseur du groupe qui prend vos critères de recherche et votre budget, puis vous rentrez automatiquement dans leur "base de données client".

Dès lors, vous recevrez toutes les offres relatives à votre recherche. C’est à dire que chaque chasseur monte un support de présentation du bien proposé (un PDF d’environ 10 pages) qui détaille à la fois le bien et le projet. Le support est plus ou moins bien travaillé en fonction des chasseurs (simulations 3D notamment pas toujours automatique). Il est ensuite envoyé à tous les investisseurs potentiels inscrits. Contrairement à EVER INVEST, nous avons reçu de la part d’Immocitiz une bonne vingtaine de propositions dont environ 5 nous semblaient intéressantes au premier abord.

Je confirme vos dires sur le "premier arrivé, premier servi". Le premier qui appelle et qui réserve (offre d’achat écrite à envoyer le plus rapidement possible) est prioritaire. Nous avons nous même formulé 3 offres écrites pour lesquelles nous étions les premiers donc prioritaires, à la suite de quoi nous sommes allés visités lesdits biens. Après une étude approfondie du marché, un seul de ces 3 biens pouvait réellement dégager à minima un autofinancement.

Malheureusement, nous sommes passés à côté. Et voici pourquoi… Comme pour EVER INVEST, toutes les opérations que l’on vous propose sont disponibles sur les sites traditionnels, pas d’affaire OFF MARKET donc ! Les chasseurs immobiliers, qu’ils travaillent pour X ou Y ne sont rattachés à aucune agence immobilière. Ils proposent des biens à leurs clients en accord avec l’agence qui commercialise. Seulement voilà, si un client de l’agence est intéressé, vous avez beau être prioritaire pour IMMOCITIZ, vous ne le serez jamais pour l’agence (dont l’intégralité de la commission revient en cas de vente directe). Je ne sais pas si je suis bien clair dans mes propos, mais cette nuance me parait importante à bien avoir en tête pour éviter la frustration de passer "à côté d’une bonne affaire".

Dans les calculs de rentabilité d’IMMOCITIZ, on vous présente un mix entre une rentabilité brute et nette. C’est à dire qu’ils vont déduire uniquement les charges de copropriété et taxe foncière pour déterminer votre rentabilité qu’ils appellent "nette". Il faudra donc penser à déduire la PNO + réparations courantes + vacances locatives + Frais de gestion (option) + GLI (option) + Frais de comptabilité puis les impôts pour avoir la vraie vision. Eux aussi sont adeptes des estimations de loyers très largement surestimés, donc attention à la "rentabilité nette" annoncée. C’est très loin de la réalité.

Sur ce point, je conclurai par une expérience personnelle très récente. En effet, vous l’avez compris nous ne sommes finalement pas passés par ce genre de société clés en main et avons réalisé notre investissement seuls. Nous avons reçu hier une offre de la part d’Immocitiz pour un appartement situé dans une copropriété dans laquelle nous venons justement de faire une opération. Nous sommes donc très au fait du potentiel.

=> Le cout total de l’opération est de 250 000€ pour une "rentabilité nette" annoncée de 5%. Aucun travaux à prévoir, on vous annonce une "rentabilité immédiate". Donc peu de déficit, et plus d’impôts à court terme aussi (non spécifié sur la proposition). LOYER ESTIME = 1150€

=> L’appartement que nous acheté dans ce même immeuble fait 1m2 de moins que celui proposé par IMMOCITIZ et le cout total de notre opération est de 220000€, soit 30000€ de moins pour un appartement similaire. Avec 15000€ de travaux, cela permet de voir venir au niveau des impôts.. LOYER REALISE = 990€

Attention donc aux "estimations de loyers" qui visent à appâter le chaland.

Expérience moins décevante malgré tout, car beaucoup de biens sont proposés et il faut juste bien reprendre les calculs de rentabilité avec votre propre étude.

INVESTISSEMENT LOCATIF 

Pour la société Investissement locatif, on nous demande 500€ de versement au départ sans quoi les recherches ne débutent pas de leur côté. A savoir également qu’Investissement Locatif n’assure pas la première mise en location dans le service de base contrairement aux autres. L’offre y est ici "personnalisée".

Au départ, on nous fait miroiter de belles opportunités, avec quasiment 100% des biens proposés OFF MARKET. Un chasseur nous appelle et prend là aussi nos critères de recherche et budget. Seulement voilà, après quelques minutes d’échanges, le chasseur en question est clair avec nous, nous n’aurons pas de rentabilité supérieure à 4% nette dans nos critères de recherche et AUCUN bien OFF MARKET n’est en général proposé. Trop tard nous avons déjà versé 500€.

Plusieurs mois après cet appel, aucune proposition ne nous a été faite et nous avons eu plusieurs déconvenues avec des chasseurs d’autres régions qui nous appelaient pour proposer des affaires à 500km de notre zone de recherche. Après nous être "plaints" plusieurs fois auprès de la société investissement locatif, nous demandons à nous faire rembourser la somme de 500€, deal qu’ils acceptent.

Expérience très décevante donc !

Pour conclure sur ces sociétés, il y a des variables communes :
+ Très pratique si vous ne pouvez vraiment pas gérer vous même les recherches, travaux, mise en location et ameublement.

- Aucun bien OFF MARKET ! Tous les biens proposés sont disponibles sur Seloger et Leboncoin
- Les loyers sont largement sur estimés de 10% à 15% au dessus de la fourchette très haute du marché
- Les rentabilités sont gonflées artificiellement par l’absence volontaire de transparence sur les charges réelles + loyers surestimés
- Les 8% TTC (en moyenne) pris sur la valeur du bien finissent d’achever votre rêve de rentabilité !

Bonne chance

Dernière modification par alexindep (02/07/2020 22h02)

DeRaisin a écrit :

Un investissement de ce type me mettra aussi le pied à l’étrier, pour me permettre ensuite de faire la même chose mais en solo. Je vois ça comme une conduite accompagnée

Votre approche est parfaitement compréhensible. Cependant il me semble que vous vous fourvoyez.

Ce type de prestataire vous vendra fort cher un poisson tout cuit et jamais ne vous apprendra à pécher !

Aucune des actions opérationnelles ne sera faite en votre compagnie ou même ne vous sera détaillée. Il n’y aura pas d’accompagnement.
Il vous présentera, avec mouts arguments la qualité de son service (la justification du prix de sa prestation) qui l’a amené à vous trouver un bien exceptionnel. Vous pensez bien qu’il ne va pas vous vendre son "savoir faire" pour si peu. Il espère même vous revoir un jour ! Son métier consiste justement à entretenir l’idée d’une illusoire complexité, qui est son gagne pain.

Quand il s’agira de partir seul, chasser dans la jungle, vous vous retrouvez seul comme au premier jour avec quelques mauvaises idées que le prestataire aura réussit à vous faire passer (impossible de trouver de vraies bonnes rentabilités, si c’est rentable c’est qu’il y a danger…)

Un investissement de piètre qualité aura plus tendance à plomber vos capacités futures (emprunt, crédibilité auprès des banques, motivation…) qu’à vous mettre le pied à l’étrier (à moins que ce ne soit celui d’un bourricot).

Bonjour,

Petit retour d’expérience de mon côté également.

Déjà propriétaire d’un studio à Paris, j’ai voulu passer par ce genre de prestataire pour (i) une question de temps et (ii) apprendre les process dans le but de répliquer par la suite.

Après plusieurs mois de recherche d’information (merci à ceux avec qui j’ai pu discuter en mp), j’ai donné mandat à une société en Septembre 2019. Commission: 8% du prix d’achat + travaux.

Première étape: la chasse
Après avoir partagé mes critères avec le chasseur, une pointe de frustration car je m’attendais à recevoir des informations sur l’évolution de la recherche etc mais pas un mot pendant trois mois.
Un beau jour, coup de fil du chasseur, une opportunité ‘off market’ dans le 18ème se présente et correspond à mes critères. Il se trouve que je suis à Paris donc le chasseur organise une visite pour le lendemain. Le bien est sombre mais je garde en tête que je n’y passerai jamais une nuit et je vois un peu de potentiel donc ok pour aller de l’avant.

Deuxième étape: la négociation
Le chasseur m’annonce que le vendeur souhaite obtenir 175k mais il pense qu’on peut négocier et suggère une offre à 165k. Je lui fait confiance et rédige une offre à 165k.
Comme un gamin le jour de Noël, j’attends une réponse rapide de sa part et là encore silence radio pendant plusieurs jours… avant un sms m’indiquant qu’on a un pré-accord à 170k mais il continue de négocier. Je reste sur mon offre de 165k. Silence radio de plusieurs jours et je reçois un sms avec un accord pour 160k!

Je fais des recherches, interroge les voisins, appelle la mairie etc pour m’assurer que tout est en ordre.

Troisième étape: signature
Le prestataire me propose un notaire, ce que j’accepte parce qu’en toute honnêteté je souhaite obtenir le plus d’info / contact possible. Erreur car l’étude traite les dossiers à la chaine… mais au final tout se passe bien.

Quatrième étape: plan et travaux
Je suis transféré au pôle architecture. Il y a des délais de quelques semaines qui m’agacent un peu mais le mec maîtrise son sujet et me fait une proposition de plan. Je fais quelques suggestions, on discute, on arrive à un accord.
On me présente deux devis pour les travaux, je ne suis pas un pro mais ça me semble raisonnable. L’idée est de tout refaire, du sol au plafond pour partir sur une base saine.
On est parti sur 6 mois de travaux, ce qui me parait long pour un 20m2 mais je reçois des compte-rendus toutes les deux semaines et le chantier progresse.
Je fais quelques visites avec l’architecte quand je suis de passage à Paris, demande quelques changements, discute avec les artisans. Il y a un souci de fenêtre à régler et l’architecte s’implique, fait des recherches et résout le problème. Fin de chantier, coût en ligne avec le devis. C’était long mais le résultat est conforme à la promesse.

Cinquième étape - ameublement
On me propose de choisir entre trois ou quatre styles de déco, je fais un mix de plusieurs pour essayer de me démarquer du standard full ikea. Quelques délais mais ça se passe bien.

Sixième étape - mise en location (optionnelle)
Délais pour faire les diagnostics puis mise en location. Frais de mise en location d’un mois de loyer, je demande un geste parce que je viens de leur laisser 15k mais rien à faire…
Ils me font une suggestion de loyer que je refuse car je préfère un loyer un peu inférieur mais un meilleur locataire et moins de turn-over. Locataire trouvé en 2-3 semaines, ce qui est ‘beaucoup’ pour Paris.

Bilan - bénéfices
- -> Résultats conformes à mes attentes et au cahier des charges
- -> Projet assez ludique, on est solicité que pour les aspects sympas du process (visite d’un appart pré-sélectionné selon nos critères, plans, déco). Une de mes inquiétude était d’avoir la pression pour accepter le bien proposé mais pas du tout, j’ai plutôt eu l’impression que si je n’étais pas intéréssé, ils auraient d’autres clients preneurs
- -> Equipe jeune et pro, en gros ils achètent et rénovent des ~20m2 dans le nord de Paris toute la journée donc ils maîtrisent le sujet

Inconvenient
- -> Le coût de 8%. Ça a été un frein pour moi pendant longtemps mais au final (i) le coût passe en charge (ii) j’ai mis en perspective le coût d’attendre et de ne rien faire versus la commission d’un intermédiaire et (iii) à posteriori je ne pense pas que j’aurais pu trouver ce bien et surtout à ce prix tout seul
- -> Le projet a duré un an en tout. En ligne avec leur projection mais certains points auraient été optimisés si j’avais été seul
- -> Les estimations de loyers sont largement au dessus du marché. J’avais fait mes propres hypothèses avant de lancer le projet donc pas de surprise pour moi mais c’est un point à garder en tête.

Au final je suis content du résultat mais c’est un service qui vise une clientèle particulière je pense. Il n’y a clairement pas de ‘secret sauce’, les process sont tout simplement bien rodés et ils ont un bon carnet d’adresse pour trouver des biens à Paris.

En revanche si vous cherchez un bien dans un marché peu tendu et que vous avez du temps, je ne vois pas vraiment l’intérêt de passer par un intermédiaire.

Je pensais recommencer mais je suis au plafond du lmnp donc finalement je m’arrête ici pour l’instant.

Questions / commentaires, n’hésitez pas!

Bonjour à tous, après avoir fait une étude de marché de ces différentes sociétés d’investissement clé en mains, je voudrais apporter ma pierre à l’édifice.

**Disclaimer** Avant tout, je tiens à préciser que je viens de monter ma société d’investissement clé en main sur Marseille et sa région, j’ai donc effectivement un conflit d’intérêts. J’ai également parcouru ce forum afin de comprendre ce qui ne fonctionnait pas chez mes concurrents, dans le but de proposer le meilleur service possible.

Il existe aujourd’hui une vingtaine de sociétés qui proposent ce service sur tout le territoire, avec une sur-représentation en région parisienne.

Le coût de la prestation tout compris, tourne en général autour de 8%TTC, avec un minimum forfaitaire pour couvrir les frais fixes (en moyenne 6000€). Plus les structures sont importantes (salariés, locaux, etc.) plus la prestation est chère, assez logique somme toute. Il est possible de trouver des honoraires plus faibles, lorsqu’il s’agit d’une entreprise individuelle, bénéficiant pour le coût de charges fixes réduites, les tarifs sont alors plus proches des 6% TTC.

Concernant les frais de début de recherche, c’est un principe illégal pour les mandataires immobiliers d’après la loi Hoguet, à ce titre le professionnel doit d’ailleurs être titulaire de la carte transaction, délivrée par le CCI, sous conditions (diplômes, expérience, assurances, etc.). La rémunération du mandataire n’est due que lorsqu’il réalise effectivement les termes du mandats.

J’ai remarqué que pour contourner la loi Hoguet, environ la moitié de ces entreprises ont opté pour un statut de "Conseil pour les affaires et autres conseils de gestion (code NAF 7022Z)" au lieu de "Agences immobilières (code NAF 6831Z).

Enfin, comme tout produit ou service, il ne répond qu’aux besoins d’une partie du marché. C’est avant tout un service qui permet d’acheter du temps…
J’ai distingué trois profils types: le chef d’entreprise, l’investisseur avec plusieurs lots, l’expatrié ou l’investisseur vivant dans une autre région.

En effet, ma clientèle se compose essentiellement de chefs d’entreprise qui diversifient déjà leur patrimoine, dans de l’immobilier, des placements financiers, de l’art, etc. Pour le coup ils restent focalisés à 100% sur leur(s) affaire(s) et on déjà l’habitude de déléguer. Je retrouve également des investisseurs, qui ont atteint un point critique et ne veulent plus (ou ne peuvent plus) gérer leurs investissements. En général à partir d’une dizaine de lots, le temps de gestion et d’implication augmente et il devient difficile de concilier sa vie de famille, ses loisirs, son métier et l’immobilier.

Enfin en ce qui concerne la rentabilité à espérer en passant par une société clé en mains, le chiffre de 7% net a été avancé à plusieurs reprises. En réalité tout est possible, car la rentabilité est forcément dépendante du secteur et de la stratégie (patrimonial, rendement pur). C’est une tautologie d’affirmer que Paris reste moins rentable que les villes de province.