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#26 23/11/2012 09h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour vos réponses, cela m’aide beaucoup smile

N’ayant pas de travaux a faire dans les appartements, je ne pense pas arriver a 0, meme avec l’amortissement, ou alors sur 2 ans max.

80k environ de bien, *85% * 3% par an on arrive a 2040€ d’amortissement.
+ l’amortissement meubles, valeur supposée 5000€ (1000€ pour les 5 premieres années)

En repartant du bilan de +5540€, on descend donc a 3500€ (2500€ les premieres années)  - les intérets d’emprunts
C’est donc en effet dans tous les cas plus bas que les 50% du micro bic (4250 ou 3405 suivant ce que je dois déclarer (cf question 1))

En revanche, je suis obligé de prendre un comptable du coup ? Sinon comment calculer l’amortissement ? je n’ai pas trouvé d’info clair et détaillée pour que je puisse calculer sur mon bien.
[Edit] Bon j’ai trouvé des infos ca a quand meme l’air bien compliqué pour un "quidam". Vu que le comptable peut venir en réduction d’impot de 915€. Reste a trouver le comptable qui ne coute pas plus et est spécialisé en LMNP big_smile

Concernant le dilemne 11/20 ans, il n’y a aucune différence de cash généré car le montant des mensualités est le meme a quelques euros pres, vu que sur 11 ans j’ajoute un apport. Donc je ne pourrais pas rembourser en anticipé via ce moyen. En revanche dans une optique libération de crédits je pourrais rembourser en anticipé avec le cash de l’année prochaine (mais je sais déja que vous me déconseillerez cette option wink )

Pour les petites épargnes… Tout est plein, livret A et LDD. Assurance vie ne m’a jamais convaincu de par son rendement variable et assez bas actuellement. La bourse ne m’inspire pas. J’avais commencé a utiliser des comptes a terme mais l’écroulement des taux récents rend ces opérations aussi inintéressantes que le reste…
Donc ok c’est bien d’avoir du capital a "valoriser", mais encore faut il pouvoir le faire ! Sachant que je ne veux pas perdre d’argent sur un placement financier, il reste quoi, le monétaire a 1% ? Dans ce cas autant rembourser un pret a 4%, meme si apres vos calculs il ne vaut en réalité que 2.18% apres impots.

Et pour mon imposition je suis malheureusement résigné. Je vais déclarer + de 90k de revenus, donc les 3 ou 4k supplémentaires de locatif ne me feraient pas exploser.

ZX-6R a écrit :

pourquoi ne pas acheter plus, en prévoyant un achat tous les 2 ans par exemple?

En fait j’ai déja acheté 2 studios cette année (compromis en cours). Mes questions concernent un autre investissement pour 3 appartements, je trouve que c’est deja pas mal…
Je continuerai l’année prochaine si tout se passe bien.

Tiens d’ailleurs j’ai une question concernant ces 2 autres studios…
Ils sont loués meublés actuellement, je pensais faire du micro bic mais suite a vos messages j’ai compris que je ferai aussi du réel ;-)
Sur le bail, le loyer est fixé a 300€+60€ de charge (ce n’est pas une provision avec reajustement annuel mais bien un forfait fixe par mois). Ces charges me semblent excessives (aucune charge de copro). Admettons qu’en réalité cela me coute environ 30€ de charges.
Pour la déclaration réelle, est ce que je peux prendre ces 60€ comme charge, vu que c’est dans le bail ? ou bien faut il que je ne compte que 30€ (factures a l’appui) et réinjecter les 30€ supplémentaires comme "loyer" ?

Pour finir, un bon courtier à me conseiller pour mes prets immo ? Ayant une banque en ligne, la solution "aller voir mon banquier" n’est pas envisageable wink

Dernière modification par Sebinox (23/11/2012 13h06)

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#27 23/11/2012 15h06 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Concernant le "dilemne 11/20 ans", même si les mensualités du crédit sont identiques, il n’y a au moins les différences suivantes : l’apport initial plus élevé, et les impôts payés en plus chaque année (car il y a moins d’intérêts) dans le scénario 11ans. Une simulation vous permettra de les quantifier.

Si vous êtes imposé à l’IR dans la tranche à 41%, un emprunt à TEG de 4% vous coute en fait 4% * (100% -41% -15.5%) = 1.74%/an net dans votre cas.
Placer du cash sur un fond €uros d’un contrat d’AV ou de capitalisation, à 3%/an, et l’y laisser jusqu’à ce que ce contrat ait + de 8 ans d’age, rapportera pas loin de 2.53% net  (3 * (100 - 15.5% PS)). 
Si le fond €uros est à 2.5%/an, ça correspond quand même a 2.11% net  (2.5 * (100 - 15.5% PS)). 

Les frais du comptable devraient s’amortir encore mieux sur un plus grand nombre de biens.

Pour la compta au réel, les 300+60€ seront des "produits" (= "recettes"), et les 30€ de charges pour lesquelles vous aurez des factures seront des "charges". Votre résultat (bénéfice ou perte) sera la différence entre tous les produits et toutes les charges.


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#28 23/11/2012 16h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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C’est vraiment prise de tete ces histoires d’impots !!!

Un philosophe dont je tairais le nom a dit un jour : "le monde est divisé entre ceux qui ont des problèmes d’argent et ceux qui ont des problèmes d’impots"

Bref… Merci pour l’explication sur les charges, c’est dommage j’aurai bien passé les 60 ;-)

Pour le coup de prendre le crédit sur 20 ans et mettre de coté les impots que je n’aurai pas payé et ensuite faire un remboursement anticipé… je n’y aurai pas pensé !

* déguainage de calculette *

Bon, alors deja milles excuses, sur 11/20 ans je ne suis pas au meme remboursement mensuel. Le meme niveau par rapport a l’apport que je met sur 11 ans est 14 ans sans apport…
Delta d’intérets entre le pret sur 11 ans et les 11 premieres années du pret sur 14 ans : 6000€
14k d’apport mis sur un support a 2.5% net de net, 18369€ si valorisation des intérets…
Capital restant du a la fin des 11 ans du pret sur 14 : 19904.
donc ok votre montage est plus rentable (j’aurai parié le contraire !)

Meme calcul sur 11/24 ans (désolé il faut 24 pour etre en cashflow positif a 110%)
14k d’apport mis sur un support a 2.5% net de net, 18369€ si valorisation des intérets…
Delta d’intérets entre les 2 prets sur les 11 premieres années : 17500 a prendre a 41% ou 33%
Gain de cashflow sur 11 ans : (628-455)*12*11 : 22836 -> 26212€ en les placant egalement

Capital restant du a la fin des 11 ans du pret sur 24 : 54056.
En fonction de l’imposition on arrive a peu pres a l’équilibre je crois…

Merci de m’avoir démontré que rationnellement, cela n’avait pas de sens de faire le montage sur 11 ans avec apport…
Il reste le coté psychologique… c’est quand meme pitoyable de placer 14k pour en avoir 18k… 11 ans plus tard !

Apres, ces calculs sont faux par nature vu qu’on part du postulat que les impots ne changeront pas dans les 11 prochaines années :-D

Sinon, pour courtier en pret immo ou comptable LMNP, avez vous quelqu’un a me recommander ?

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#29 23/11/2012 16h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Pour indiquer un "courtier en pret immo ou comptable LMNP" il faudrait déjà savoir dans quelle région vous êtes, car autant ne pas avoir à aller à l’autre bout de la France….


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#30 23/11/2012 16h46 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Paris, c’est indiqué dans mon premier message smile

Mais peu importe la localisation s’il traite a distance. S’il n’accepte pas de le faire je me poserai de sérieuses questions sur son évolutivité, ce qui semble primordial pour ces 2 domaines en constante évolution !

J’ai déja eu plusieurs courtiers en pret immo tres mauvais avec qui j’ai perdu pas mal de temps en rendez vous physique, tandis que j’en ai eu un tres tres bon que je n’ai jamais vu (a Aix). Malheureusement c’était il y a trop longtemps il a disparu.

Quant au comptable, je ne vois jamais le mien, on traite par mail et telephone meme s’il habite dans ma région. Mais son domaine est PME/TPE, il ne fait pas les particuliers… Bon en fait mon comptable pro gère actuellement 2 LMNP. On peut pas dire que ca en face un "spécialiste" mais je vais tenter l’aventure avec lui… en le surveillant ;-)

Reste le courtier a trouver smile

Dernière modification par Sebinox (23/11/2012 17h00)

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#31 23/11/2012 19h37 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Pour ma part je n’ai pas de courtier à indiquer, et mon comptable (qui gère beaucoup de LMP dont pas mal sont devenu LMNP) est sur Paris, mais prend (bien) plus que 915 €/an … Je peux vous l’indiquer (me demander en MP) si vous voulez.


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#32 11/12/2012 13h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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EDIT : J’ai posté un nouveau sujet car j’ai une question précise, qui n’est pas liée au sujet du LMNP mais plutôt du marchand de bien.

Mon sujet était "LMNP ET marchand de bien"

J’aurai apprécié que la modération me prévienne avant de déplacer mon message dans un post que plus personne ne lis.

Philippe, on en parle en privé…

Dernière modification par ZX-6R (11/12/2012 23h32)


Left the Rat Race in 2013

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#33 11/12/2012 18h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ZX-6R , il te faudra une bonne garantie financière pour pouvoir acheter , vivre , rénover et revendre

Cela sans travail assuré , ni revenu , à mon sens tu ne passeras pas auprès des banques

J’avais envisagé la chose mais malgré un certain patrimoine , j’aurais du hypothéquer la maison donc je continue à m’ennuyer devant un écran à développer des applications.

L’immobilier est plutôt haut donc est-ce bien le bon moment pour te lancer , pourquoi ne pas viser l’immobilier dans une agence par exemple ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#34 13/03/2013 00h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

A la recherche d’info sur le statut LMP / LMNP je trouve cette affirmation :

ZX-6R a écrit :

Concernant l’amortissement, peu importe l’age du bien. Vous prenez 85% de sa valeur et vous amortissez ce montant sur x années (à voir avec le comptable) Ainsi cela diminue votre imposition.

L’amortissement du bien lui-même n’est donc pas un privilège du LMP ? Un LMNP peut amortir 85% de la valeur du bien ?

Par ailleurs je ne perçoit pas très bien encore la finalité d’utiliser une structure juridique distincte (SARL, EURL…) pour faire du LMP : quel intérêt cela a-t-il ?

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#35 13/03/2013 00h55 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Effectivement, le loueur meublé, LMNP ou LMP amortit de la même façon. Je vous laisse regarder par vous même les différences LMNP LMP sur le forum, je crois que GBL a créé un fil expres.


Left the Rat Race in 2013

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#36 13/03/2013 01h11 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ZX-6R a écrit :

Le LMNP permet aussi d’amortir. En gros, le LMP permet en plus :
- de ne pas être imposé sur les plus values au bout de 5 ans d’activité
- d’imputer ses déficits sur ses revenus tirés de son salaire

Mais le LMP impose de cotiser au RSI, alors que le LMNP en est dispensé. Donc il faut bien calculer. Certains ont décidé de rester LMNP. (les cotisations au RSI peuvent être ENORMES si vous ne pouvez plus créer de déficit en achetant de nouveaux bien régulierement)

Dernière remarque très judicieuse : le RSI pour un commerçant c’est 54 % du bénéfice selon le site de l’URSSAF. Autrement dit, LMP est tout bénéf durant la période d’amortissement, et coûte cher en production.

Une stratégie peut-elle être de mettre fin à l’activité commerciale une fois l’essentiel des biens amortis ?

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#37 13/03/2013 04h18 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je serais curieux de comprendre comment [*] vous pouvez arriver à  "54%" avec les barèmes "commerçant" sur le site du RSI.
Les assiettes sont plafonnées. Le minimum est de 1 703€/an (et même 1390€ en cas de déficit). Le pourcentage maximum de 46.8% dont 8% de CSG-CRDS et 16.85+8% de retraite (base+complémentaire, ouvrant des droits).

[*] Pour arriver vers 54%, il faudrait ajouter (au niveau de la retraite complémentaire) les 7% sur la tranche de revenu 0-37032€ aux 8% sur la tranche de revenu au dessus de 37032€, alors que ces 7% et 8% ne se cumulent pas…

Une stratégie pourrait plutôt être de … vendre les biens, une fois ceux-ci largement amortis, pour en racheter d’autres qui pourront eux être amortis. Ceci est valable pour du LMP comme du LMNP d’ailleurs.

Si vous ne percevez aucun avantage à utiliser une structure juridique distincte (SARL, EURL…) dans votre situation …. détenez les biens en direct. Mais ça ne vous dispensera nullement de tenir une comptabilité et de faire les mêmes déclarations. Ca évitera surtout de rédiger les statuts, les AG, et les frais associés.
Une structure juridique distincte peut faciliter la détention de biens à plusieurs (quand on ne souhaite pas recourir à l’indivision), la transmission du patrimoine (en associant les enfant ou/et via démembrement des parts, voire en utilisant les régimes particuliers de cession d’activité pro), permettre la cession de l’activité sans vendre les immeubles, pouvoir un jour choisir d’opter pour l’IS, etc.

Résumé des infos sur le LMP (valable en grande partie aussi pour le LMNP) : LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs


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#38 13/03/2013 10h44 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

[*] Pour arriver vers 54%, il faudrait ajouter (au niveau de la retraite complémentaire) les 7% sur la tranche de revenu 0-37032€ aux 8% sur la tranche de revenu au dessus de 37032€, alors que ces 7% et 8% ne se cumulent pas…

Très juste, j’ai calculé à la hâte. Dont acte, le RSI est à 46,8 %, minoré en cas de plafonnement de certaines cotisations.

GoodbyLenine a écrit :

Une structure juridique distincte peut faciliter la détention de biens à plusieurs (quand on ne souhaite pas recourir à l’indivision), la transmission du patrimoine (en associant les enfant ou/et via démembrement des parts, voire en utilisant les régimes particuliers de cession d’activité pro), permettre la cession de l’activité sans vendre les immeubles, pouvoir un jour choisir d’opter pour l’IS, etc.

Et bien comme ça c’est clair  smile

Est-ce que cela permet tout de même de reporter le déficit sur l’IR du foyer fiscal (si choix d’imposition à l’IR j’imagine) ?

Est-ce que la transition IR --> IS et réciproquement suppose des démarches lourdes et/ou définitive ?

Côté choix de la forme juridique, l’EIRL permet-elle la transmission aux enfants dans de bonnes conditions ?

En fait j’aimerais lire le livre de JL Le Boulc’h à ce sujet, mais il est épuisé et la prochaine édition sort en mai !

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#39 13/03/2013 16h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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La SARL de famille et la SNC peuvent permettre aux associés personnes physiques d’être imposés à l’IR sur leur quote-part des résultats (c’est leur intérêt par rapport à une SARL classique ou une SAS/SA). Le montant du déficit reporté est limité, sauf si on est LMP. La partie du déficit provenant des amortissements n’est jamais imputable sur les autres revenus (mais reportée dans le futur).

La transition IR -> IS est irréversible (pas de transition IS -> IR possible). Je ne l’ai jamais faite (hormis lors de la création d’une société), mais je pense qu’il suffit d’une simple déclaration au fisc.

L’EIRL, je n’ai pas étudié.

Merci pour l’info (que je n’avais pas) sur une prochaine édition du livre de Me Le Boulc’h.


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#40 13/03/2013 17h50 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

Une stratégie pourrait plutôt être de … vendre les biens, une fois ceux-ci largement amortis, pour en racheter d’autres qui pourront eux être amortis. Ceci est valable pour du LMP comme du LMNP d’ailleurs.

Et mais… ça marche ça ?

Si je comprends bien
1/ durant l’amortissement du bien acheté à crédit, on ne paye (presque) pas d’IR ni RSI du fait de l’amortissement, ce qui semble logique puisque cela ne génère qu’un faible revenu (le cash-flow étant souvent exploité pour les charges +/- prévues).
2/ une fois le crédit remboursé et le bien amorti, on le revend pour racheter (éventuellement le même ou presque) et l’amortir en profitant des loyers perçus comme revenus nets de fiscalité et RSI puisque compensant l’achat du bien… ?!

Lors de mon premier achat, l’investisseur qui me vendait l’appartement m’avait expliqué ça entre 2 portes, j’avoue que ça ne fait tilt qu’aujourd’hui !!!

De ce fait, le statut LMP devient logiquement plus avantageux que LMNP (exonération de plus-value, report d’amortissement et de déficit…), lui-même bien plus avantageux que la location nue où l’amortissement n’est pas déductible !

Dire que j’ai un appartement loué depuis 2004 loué en meublé depuis 2007 sans jamais avoir déduit le moindre amortissement ! Au point que j’en était à renoncer au locatif à cause de la fiscalité !

Pas doute, la richesse s’apprend…

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#41 13/03/2013 18h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le LMNP n’est guère désavantageux par rapport au LMP à ce niveau.


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#42 13/03/2013 19h11 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

Le LMNP n’est guère désavantageux par rapport au LMP à ce niveau.

Je crois au contraire que le LMP est formidable pour s’exonérer de la plus value ! Car un bien amorti a une valeur fiscale de 0, et son prix de vente correspond au prix de vente de la plus-value. Dans ce contexte, être LMP est crucial, non ?

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#43 13/03/2013 20h06 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Si vous achetez (avec un marché de l’immo plutôt vers le haut) pour 100, +15 de frais divers, pour amortir 50, et pour revendre dans quelques années à 120 (déjà pas mal, vu le prix d’achat "haut"), un LMNP ne paiera pas plus sur les 50 de l’amortissement.

Si vous espérez revendre à 200 ou 300 c’est une autre histoire. Mais vous arrivez sans doute 10-15 ans trop tard, ou alors la revente ne sera pas de sitôt (et après 30 ans LMNP serait même mieux avec la législation actuelle).


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#44 14/03/2013 09h45 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

un LMNP ne paiera pas plus sur les 50 de l’amortissement.

Ha bon ? Pourtant une plus-value de 55 doit coûter (120-(100+15)-50), tandis que le LMP sera exonéré si ses recettes sont inférieures à 90 K€…

GoodbyLenine a écrit :

(et après 30 ans LMNP serait même mieux avec la législation actuelle).

LMNP arrive à l’exonération au bout de 30 ans quand LMP y arrive au bout de 5 : pourquoi patienter si longtemps ?

J’avoue être LMNP en "dilettante" depuis 5 ans et avoir manqué beaucoup de subtilités hmm

Dernière modification par platax (14/03/2013 09h46)

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#45 14/03/2013 14h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Vous n’avez pas compris ce que j’ai voulu dire : pour un LMNP les 50 d’amortissement de sont PAS pris en compte pour calculer la prix d’achat quand on évalue la plus-value.


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#46 14/03/2013 16h06 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Un inspecteur des impôts vient de me certifier le contraire : de manière générale en comptabilité, un bien amorti vaut 0 dans la comptabilité. S’il est vendu 100, la plus-value est de 100, même s’il a initialement été acheté 100.

Existerait-il une exception à l’amortissement en immobilier ?

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#47 14/03/2013 16h44 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Effectivement. Je précise ce que Goodbylenine vous a répondu : dans le cas particulier d’un LMNP déclarant ses locations meublées au réel, et pratiquant donc des amortissements sur ses biens pendant la durée de l’exploitation, au moment de la revente il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués. La plus-value est calculée selon le régime des particuliers, à savoir : le prix d’achat retenu est le classique acquisition + travaux (forfait ou factures entreprises, à l’exclusion de factures de matériaux seuls).

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#48 14/03/2013 17h03 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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OK compris, merci beaucoup smile

Reste que si le marché immobilier parait plutôt haut aujourd’hui, il semble que c’était aussi l’impression des observateurs au début des années 2000… et qu’il est donc difficile de prédire ce qu’il sera dans 5 ans. A fortiori dans 20 ans, quelles seront les plus-values  ?

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#49 14/03/2013 18h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Isa6068 a écrit :

Effectivement. Je précise ce que Goodbylenine vous a répondu : dans le cas particulier d’un LMNP déclarant ses locations meublées au réel, et pratiquant donc des amortissements sur ses biens pendant la durée de l’exploitation, au moment de la revente il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués. La plus-value est calculée selon le régime des particuliers, à savoir : le prix d’achat retenu est le classique acquisition + travaux (forfait ou factures entreprises, à l’exclusion de factures de matériaux seuls).

C’est exactement ceci. D’ailleurs j’ai déjà du écrire sur ce forum que c’était aussi un des risques potentiels (sans doute le + gros en ce qui concerne une évolution possible de la fiscalité) à considérer quand on se lance dans le meublé.

Dernière modification par GoodbyLenine (14/03/2013 18h44)


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#50 17/03/2013 17h27 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Une question aux bailleurs du forum:
Quelle est l’ancienneté moyenne, selon votre propre expérience, des locataires de meublés suivant le type de logement (T1, T2 ou T3) ?
Merci.

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