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Forums des investisseurs heureux

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#126 29/10/2013 18h00 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
Réputation :   1084 

La location meublée faite comme activité principale d’une SCI impliquera que la SCI sera imposée à l’IS. Donc vous perdez une partie significative des avantages du LMNP (en particulier : amortissements, mais calcul des plus-values sans les amortissements), et devrez payer l’IS sur vos bénéfices d’activité, puis IR+PS sur les dividendes que vous sortirez de votre SCI.

La SCI pourrait vous louer (à vous personnellement, ou à une SARL de famille, ou à une SNC) les locaux nues (via bail en bonne et due forme), et vous exerceriez alors l’activité de location meublée dans ces locaux (en rajoutant les meubles, et en gérant l’activité de loc meublée). Mais ça aurait d’autres impacts fiscaux (à calculer), et vous n’auriez pas d’amortissements dans l’activité LMNP, mais des charges de loyer. Et si la SCI est transparente à l’IR avec vous comme associé à 99.9x%, j’ignore si louer à vous même serait sans autre impact, et pas susceptible d’être qualifié d’abus.

Le régime de TVA dépend des services que vous offrez aux locataires (services hoteliers : petit déj, accueil, blanchisserie, etc.).

Il va vous falloir acheter qqs bouquins sur la location meublée, et parcourir ce forum pour en apprendre plus sur ce sujet….


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#127 29/10/2013 18h14 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   69 

Francois80 a écrit :

Après une rencontre avec une décoratrice d’intérieur, elle me dit de faire mes logements meublés. Je dis ok mais par contre j’ai beaucoup de questions.
Est-il possible d’être LMNP en ayant acheté en SCI?

Bonjour,

pour faire suite au message de GBL, je me demande si vous n’auriez pas intérêt à louer meublé avec un bail classique.

Dans la mesure où votre rentabilité a été calculée hors du statut de LMNP, vous pourriez rester dans un montage plus classique.

L’inconvénient de cette solution, me semble t il, est de ne pas bénéficier des avantages du LMNP censés compenser les inconvénients de ce fonctionnement (usure des meubles, rotation plus élevée des locataires…).

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#128 30/10/2013 16h36 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Est-il possible d’acheter des meubles d’occasion et de les déduire ou de les amortir?
Est-il possible d’estimer des meubles que l’on possède déjà lors de la mise en location et de les amortir?
Un ticket de caisse est il suffisant comme justificatif vis à vis des impôts pour la location nue ou meublé?

Merci pour les précisions et désolé pour toutes ces questions.

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#129 30/10/2013 16h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Les meubles et electroménagers achetés d’occasion peuvent être amortis.

Mon comptable m’a indiqué qu’il prendrait la même règle du neuf pour la durée d’amortissement.

Il faut bien un certificat de cession par le vendeur.

En revanche, pour les biens possédés par soi même je n’ai pas d’information.

Quand au ticket de caisse, il s’use plus rapidement qu’une facture. Mais je ne sais pas si c’est opposable aux services fiscaux.

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#130 30/10/2013 16h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Merci de l’information, il faut donc que je pense systématiquement à faire éditer une facture et des lettres de cession dans le doute.

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#131 30/10/2013 17h06 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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j’ai un modèle que j’ai fait valider par mon comptable … au cas où.

Si vous avez un comptable, je préconise que vous lui posiez la question au cas où les comptables ont des pratiques différentes.

La question sur le ticket de caisse m’interesse aussi.

Dernière modification par Boubouka (30/10/2013 17h06)

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#132 30/10/2013 17h54 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je pense commencer mon activité de lmnp avec ce logement que je termine de rénover, donc d’ici quelques semaines, et n’ai donc pas encore de comptable (bien qu’ayant contacté au hasard sur internet contaexpert).
Je pense qu’il doit falloir le nom, la date, le montant et le type de versement pour une lettre de cession standard.

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#133 01/11/2013 20h16 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Il faut bien un certificat de cession par le vendeur.

Je confirme cette information que mon comptable m’a également donné mais je m’interroge tout de même. 

L’administration fiscale est-elle en mesure de prendre contact avec le vendeur? Il me semble que oui car sinon le certificat de vente semble assez inutile.

Dernière modification par Ravito (01/11/2013 20h17)

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#134 02/11/2013 10h01 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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J’ai de gros doutes sur cette prise de contact. Je pense que c’est juste pour écrémer un peu, faire peur et limiter les abus.

Je ne pense pas non plus qu’ils vérifient si les factures sont vraies, néanmoins cela fait son effet aussi.

Ton comptable ne t’a pas parlé de l’utilité d’un ticket de caisse pour remplacer une facture?

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#135 04/11/2013 10h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Il a bien précisé vouloir une facture ou certificat de cession.

Je ne m’avance pas pour les tickets de caisse mais je pense qu’à un moment donné nous arrivons sur les limites du système. Le ticket de caisse ne fait pas figurer l’adresse du bien par exemple..

De mon côté je demande un facture à l’adresse du bien dans lesquelles vont servir les meubles et/ou travaux effectués et pour le mobilier je l’inclus dans l’état des lieux.
Je pense qu’en cas de contrôle il faut pouvoir justifier clairement les éléments en sortant un dossier carré tout simplement.

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#136 12/11/2013 11h13 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

je suis de retour sur ce forum après la petite conversation que j’avais eue avec certains d’entre vous sur ce fil : Murs commerciaux : premier investissement locatif dans des murs commerciaux… Si ça vous intéresse, l’épilogue de ce premier épisode est le suivant : j’ai fait une offre sur l’immeuble que j’avais visité à Libourne (33) en septembre 2012 en janvier 2013 (voyant que le vendeur ne vendait pas au prix souhaité de 275K€) et signé un compromis début mars 2013 pour 244K€. J’ai demandé et obtenu un permis de construire d’un immeuble de 4 logements (total 188m²) sur ce terrain, en plus de l’immeuble existant. Malheureusement, je n’ai pas réussi à obtenir le financement, ni pour la construction, ni même pour l’acquisition de l’ancien et ai dû faire jouer ma condition suspensive :-( Je tente aujourd’hui de céder mon permis de construire coûtant à un futur acquéreur (j’ai dépensé environ 10K€ en honoraires d’architecte et étude thermique). Si ce type d’investissement clés en mains vous intéresse, contactez-moi, le bien est toujours à vendre (rendement brut 10%).

J’ai déménagé du côté de Toulouse et revu mes prétentions à la baisse : je viens d’acheter un T2 à rénover qui sera mis en location en janvier 2014.

Trève de hors sujet, je poste aujourd’hui sur le fil LMNP pour une question LMNP pour laquelle je n’ai pas trouvé la réponse sur internet malgré mes recherches, je vous rassure ;-) Je met en location saisonnière depuis quelques mois un appartement à Versailles (réservable ici si vous passez dans le coin ;-) : https://www.airbnb.fr/rooms/1296574) et je souhaite faire ma déclaration P0i. J’aimerais savoir quelle adresse indiquer sur le P0i et à quel centre des impôts l’envoyer ? A priori, j’ai lu (notamment conseillé par Sky) qu’il faut inscrire en adresse professionnelle l’adresse du bien, et donc envoyer le formulaire au centre des impôts du lieu où est situé le bien. Mais je me demande si je ne devrais pas indiquer seulement que j’exerce mon activité à domicile, sans préciser l’adresse du bien et l’envoyer au centre des impôts de Toulouse. En effet, quand je louerai plusieurs appartements meublés sur Toulouse, pourquoi devrais-je correspondre encore avec le centre des impôts de Versailles ? Quelle solution me conseilleriez-vous ? Quel impact cela a-t-il (notamment sur la Contribution Economique Territoriale) ?

Question sous-jacente : doit-on envoyer une déclaration P0i à chaque fois qu’on met un bien supplémentaire en location meublée ? (pour payer la CET à chacun des centre des impôts locaux)

Merci d’avance pour vos partages d’expérience.

Gofer

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#137 12/11/2013 13h08 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Selon moi vous devez faire un P0i pour chaque bien mais vous n’aurez bien sûr qu’un numéro de Siret qui sera en fait le lien de tout ce que vous détenez pour la perception des taxes et autres.

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#138 12/11/2013 13h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Mon expert comptable a mis mon adresse perso comme adresse de correspondance (volet 2), l’adresse du bien comme adresse professionnelle (volet 4) et coché la seconde case dans le volet 3. C’est ce que vous avez.

Si vous voulez faire autrement, posez la question à votre comptable avant.

Outre la CFE je me demande s’il ne faut pas un siret différent par établissement.

Aussi, l’option que vous proposez, sans déclaration préalable (P0i) du bien, il faut faire attention à ne pas s’exposer à un risque de requalification en nu. Ce sont des hypothèses.

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#139 14/11/2013 11h26 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci Herrecir et Boubouka,

effectivement une déclaration par meublé loué semble s’imposer. J’en ai trouvé la confirmation ici (Universimmo.com).

Cela semble justifié par le fait que le but de ce formulaire est de permettre au centre local des impôts de nous assujetir à la Contribution Economique Territoriale qui est une taxe locale.

Je vais donc envoyer mon formulaire au centre des impôts de Versailles avec adresse pro la localisation de l’appartement loué.

Cdlt

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#140 14/11/2013 16h11 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Concernant la CET certaines collectivités territoriales peuvent prendre des décisions d’exonerations de CET. Ceci n’es pas au cas par cas mais en rapport avec le secteur d’activités et je sais que dans certaines villes les locations saisonnières sont exonérées de CET.
Renseignez vous on ne sait jamais.

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#141 14/11/2013 22h37 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Petite question postée sur une file précédente mais qui aura certainement + sa place ici :

Je n’ai pas encore de comptable pour mon studio loué meublé depuis aout 2013. Pour éviter la majoration de 10% du bénéfice LMNP (si je fais ma compta moi meme pour 2013), il faut adhérer à un CGA, OK.
Mais faut il être adhérent au moment de la déclaration de revenus (début 2014) ou bien l’être au minimum le 31 décembre de l’année fiscale des 1ers revenus LMNP ?

Sous-jacente : vaut il mieux prendre un comptable maintenant ou uniquement d’ici mars pour la déclaration ?

Merci


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#142 15/11/2013 10h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Faire sa compta soit même lorsque l’on est au réel est assez diificile je crois, maintenant vous avez peut être des compétences pour le faire.
Concernant l’inscription à une CGA théroiquement il faut s’inscrire à un CGA avant le 28 février de l’année de gestion.

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#143 15/11/2013 23h14 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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En gros, un comptable facture "au bilan". Ainsi le moment importe peu.
En tout cas demandez a votre comptable de préciser ses unités d’oeuvre pour avoir le coeur net.

Par contre la date d’adhésion au CGA peut avoir une influence. Et il se peut qu’un CGA exige que vous y soyeznadherent  en 2013 pour valider un bilan 2013. Et qu’il n’accepte pas votre adhésion sans avoir un comptable …

A regarder de près.

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#144 02/01/2014 17h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

La location meublée faite comme activité principale d’une SCI impliquera que la SCI sera imposée à l’IS. Donc vous perdez une partie significative des avantages du LMNP (en particulier : amortissements, mais calcul des plus-values sans les amortissements), et devrez payer l’IS sur vos bénéfices d’activité, puis IR+PS sur les dividendes que vous sortirez de votre SCI.

La SCI pourrait vous louer (à vous personnellement, ou à une SARL de famille, ou à une SNC) les locaux nues (via bail en bonne et due forme), et vous exerceriez alors l’activité de location meublée dans ces locaux (en rajoutant les meubles, et en gérant l’activité de loc meublée). Mais ça aurait d’autres impacts fiscaux (à calculer), et vous n’auriez pas d’amortissements dans l’activité LMNP, mais des charges de loyer. Et si la SCI est transparente à l’IR avec vous comme associé à 99.9x%, j’ignore si louer à vous même serait sans autre impact, et pas susceptible d’être qualifié d’abus.

Le régime de TVA dépend des services que vous offrez aux locataires (services hoteliers : petit déj, accueil, blanchisserie, etc.).

Il va vous falloir acheter qqs bouquins sur la location meublée, et parcourir ce forum pour en apprendre plus sur ce sujet….

Bonjour,
Il me semble que ’activité en ’meublé’ d’une SCI est possible si ce CA est inférieur à 10 % du CA de l’activité principale de la SCI (hors meublé).
Admettons que l’on désire louer les biens de la SCI entièrement en ’meublé’, j’ai entendu parler d’une stratégie en ’mille feuille’ qui consisterais à louer les biens de la SCI à une société ’commerciale’, par exemple SARL.
La SARL assurera la gestion et paiera donc le loyer à la SCI mais garderais le bénéfice, c’est donc cette SARL qui assurera l’activité commerciale avec les déductions possibles. Avez vous des informations sur ce type de montage?

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#145 02/01/2014 19h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Sans vouloir vous manquer de respect, il me semble que toutes les informations nécessaires figurent déjà sur ce forum (et même en partie dans le message que vous citez)… Il vous suffit de chercher un minimum !


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#146 02/01/2014 23h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Non il n’y a pas de mal je vais chercher. Merci.

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#147 07/02/2014 15h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je suis en train d’essayer d’arbitrer entre LMNP et location nue, j’ai un peu de mal et quelques questions m’empêchent de raisonner correctement.
D’après ma simulation, le LMNP m’exonère d’imposition pendant deux ans puis une fiscalité légère pendant 4 ans avant d’avoir une fiscalité quasi identique à une location nue. 

Mes quelques questions sur ce statut LMNP de l’ordre du pratique :
- Les meubles récupérés/chinés donc sans facture sont-ils amortissables ?
- Comment on évalue le prix d’un meuble dont on ne possède pas de facture ? (exemple : la cuisine équipée)
- La location ne contient pas tous les meubles nécessaires, le locataire n’y voit aucun inconvénient et souhaite apporter les siens. Il ne veut pas de lit par exemple. Ce petit "arrangement" que l’on a est-il risqué? Fiscalement plus que juridiquement, je ne pense pas que mon locataire risque de m’attaquer en justice pour ça… J’ai confiance en sa bonne foi. 
- Dans le genre évident, je ne déduis que les charges de copropriété non récupérable sur le locataire? Comment ça se passe pour les vacances locatives?
- Combien coute un comptable pour une opération de ce type? C’est amortissable ?
- Passer d’un régime à l’autre est envisageable ? (du meublé au nue)

Niveau rentabilité, c’est intéressant fiscalement mais je suis pas sûr de m’y retrouver au final. Ca va m’engendrez beaucoup de frais et avec un TMI de 14%, l’impact fiscal est pas si énorme. Je me trompe peut être, mais j’ai peu d’amortissement à faire. En amortissant quelques milliers d’euros de mobiliers dont je ne possède pas les factures, C’est bien plus intéressant. 

Pardon pour les questions sûrement simplette… D’ailleurs si vous avez un bouquin ou un lien à recommander sur le sujet, je suis preneur. Merci.

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#148 07/02/2014 15h19 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bip a écrit :

- La location ne contient pas tous les meubles nécessaires, le locataire n’y voit aucun inconvénient et souhaite apporter les siens. Il ne veut pas de lit par exemple. Ce petit "arrangement" que l’on a est-il risqué?

Oui

Bip a écrit :

Fiscalement plus que juridiquement, je ne pense pas que mon locataire risque de m’attaquer en justice pour ça… J’ai confiance en sa bonne foi.

Bip a écrit :

Dites vous que vous n’êtes pas maître de la vie de votre locataire. Sa situation/mentalité peut changer. La vérité du jour n’est pas celle du lendemain, surtout pour un "accord" de prinicipe qui contourne la loi.

Bip a écrit :

- Dans le genre évident, je ne déduis que les charges de copropriété non récupérable sur le locataire? Comment ça se passe pour les vacances locatives?

Vous déduisez ce que vous payez (charges récup et non récup) et vous induisez (???) ce que vous recevez (loyer + provision pour charges)
Autrement dit, en vacance locative, vous payez tout, donc vous déduisez tout.

Bip a écrit :

- Combien coûte un comptable pour une opération de ce type? C’est amortissable ?

Si vous adhérez à un CGA, le coût est déductible de votre IR dans la limite de 915€.
Quand au prix, ca varie énormément. Faites des devis.

Bip a écrit :

- Passer d’un régime à l’autre est envisageable ? (du meublé au nue)

Si vous optez pour le nu au réel, il faut le rester pendant 3 ans. Je ne sais pas si c’est identique pour le passage meublé > nu

Bip a écrit :

Niveau rentabilité, c’est intéressant fiscalement mais je suis pas sûr de m’y retrouver au final.

"C’est" : c’est le nu ou le meublé ?

Bip a écrit :

En amortissant quelques milliers d’euros de mobiliers dont je ne possède pas les factures, C’est bien plus intéressant.

N’oubliez pas l’amortissement des murs, de la plomberie… bref chaque année de 2 à 4% de la valeur de votre bien est amortissable (à la louche, ca dépend d’un calcul plus précis que vous fera votre comptable)

Bip a écrit :

Pardon pour les questions sûrement simplette… D’ailleurs si vous avez un bouquin ou un lien à recommander sur le sujet, je suis preneur. Merci.

Lire et chercher dans le forum sera déjà une bonne chose. Toutes les infos ou presque y sont déjà.
Idem pour dse suggestions de livres.


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#149 07/02/2014 15h26 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Hum… cherchez un peu les réponses ont déjà été formulées sur le forum.

Voilà quelques unes rapides.

Une fois vous avez meublé votre bien faites le estimer par un ou plusieurs professionnels ce sera la base pour l’amortissement. L’objectif étant de pouvoir opposer des pièces incontestables a l’administration fiscale le jour d’un contrôle.

Votre risque en ne meublant pas le bien convenablement vous êtes seul a l’assumer et a savoir comment le couvrir. Si tout se passe bien il n’y pas de risque. Il y a un vrai problème le jour où un grain de sable s’introduit dans la machine.

Pour un comptable compter entre 500 et 1500€ en fonction de ce que vous lui demandez. Un comptable n’est pas amortissable mais ses honoraires sont déductibles. Pour un LMNP il est fort a parier que votre comptable exige un CGA qui vous coûtera entre 150€ et 250€ par an. Dans ce cas. Vous avez une ristourne fiscale de 915€.

Vous déduisez la totalité des charges vacances locatives ou pas. Pour faire simple, tout ce que vous dépensez et justifiable est déductible.

Si ça vous amuse, vous pouvez faire des allers retours entre les deux régimes a chaque signature d’un nouveau bail. Vous découvrirez que c’est vraiment … amusant ; ça dépend pour qui wink

Pour la renta et la bonne décision a prendre votre ami exclusif c’est excel.

Dernière modification par Boubouka (07/02/2014 15h32)

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#150 11/02/2014 11h20 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je m’interroge sur les possibilités de "forfait énergie" pour un meublé touristique dans le statut de LMNP.
Si j’ai bien compris, il y a possibilité de faire :

- Un forfait tout compris, alors sans aucun ajustement possible.

- A la consommation réelle, avec avance de charges puis ajustement (remboursement ou facturation de la différence avec relevé de compteur)

Un forfait avec un volume prédéterminé,  puis imputation/facturation du surplus est-il possible ?

Par exemple 50 kw/semaine correspondant à un usage normal du chauffage et de l’appareillage électrique, le surplus est retiré de la caution au coût réel (facturer est je crois interdit) ?

Merci d’avance pour vos lumières…

Dernière modification par DDtee (11/02/2014 11h21)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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