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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 15/03/2011 16h11 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Réputation :   224 

Bonjour,

Je découvre votre forum et ne trouve pas grand chose sur la solution que j’ai choisi pour devenir rentier.

Etant tombé par hasard voila 2 ans sur un bouquin à la Fnac pour devenir rentier en 4 ans, j’ai décidé moi aussi de tenter ma chance.

L’idée est plus que simple : acheter des biens pas cher dans Paris, les retaper, les louer (et faire quelques achats revente de temps en temps (pas trop pour pas etre requalifié marchand de bien)

J’en suis, au bout d’un an 1/2 à 8 biens, des studios dans Paris centre. Je les paye pas cher (importance du réseau) je les retape et je les loue très cher. Mine de rien, ce n’est pas le jackpot. Les prix d’achat sont tellements chers que la rentabilité n’est pas très élevée. Je tourne à environ 100€ par mois de bénéfice net (pas d’impot en LMNP) par logement. Je vais d’ailleurs en revendre pour dégager un peu de cash et continuer.

La question que je me pose est bien sur de savoir à quel moment j’arrete de bosser. 1500€ 2000€ 3000€ net par mois???

Comme la plupart d’entre vous d’après ce que j’ai lu, j’aimerai continuer une activité, mais sans contrainte (donc dans mon cas il me faut completement changer de voie, je suis dans la finance…)

L’idée serait aussi de se diversifier un peu pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier…

Voila, si certains ont des questions ou veulent partager leur expérience, welcome!

Mots-clés : lmnp


Left the Rat Race in 2013

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#2 15/03/2011 16h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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C’est une solution que j’ai déjà vue, qui semble marcher mais qui demande de savoir faire les choses. Ca ne semble pas rentable si on retappe en sous-traitant.

Paris est à 3% de rentabilité, donc même si vous arrivez à faire +25% grâce aux travaux vous n’en être qu’à 4% de rentabilité, pas très intéressant. Par contre, à la revente vous devriez faire le +25%. Donc sur 5 ans, sans revalorisation du bien, vous faites +9% annuel, très rentable (un peu moins vu les coût des travaux quand même).

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#3 15/03/2011 16h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Administrateur
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ZX-6R a écrit :

J’en suis, au bout d’un an 1/2 à 8 biens, des studios dans Paris centre. Je les paye pas cher (importance du réseau) je les retape et je les loue très cher. Mine de rien, ce n’est pas le jackpot. Les prix d’achat sont tellements chers que la rentabilité n’est pas très élevée. Je tourne à environ 100€ par mois de bénéfice net (pas d’impot en LMNP) par logement. Je vais d’ailleurs en revendre pour dégager un peu de cash et continuer.

Je trouve ça super !

J’ai lu le livre d’Elise Franck, très inspirant compte-tenu de son parcours, mais les écarts entre les chiffres annoncés dans le livre (prix d’achat, loyer) et les quelques recherches que j’avais faites m’ont découragé. J’en ai conclus que dans le contexte actuel, il fallait un vrai travail de recherche (donc une grosse disponibilité) et un sens de la déco pour retapper ou faire retapper.

Talent qu’Elise Franck avait sans aucun doute puisque elle a depuis fait du home staging son métier.

Donc je suis impressionné, que juste à la lecture du livre vous vous soyez "reconverti" au point d’acheter 8 appartements, qui génèrent du cash, même faible !

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#4 15/03/2011 16h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Oui c’est très peu rentable à la loc, là où on fait du 10-12% (brut) en Province on fera 6% sur Paris.
Par contre on évite la vacance locative.

Mais le vrai gain comme vous le soulignez c’est à la revente. En achetant sous le prix du marché, en faisant faire les travaux (qu’on ajoute au prix d’acaht pour calculer la PV) et en vendant au dessus du marché (bel aménagement…)

Le seul inconnu est l’évolution du marché… Quid des studios entre 9 et 13M² ? Si une nouvelle "surtaxe" est créé, elle pourrait freiner les acheteurs et donc calmer les prix de ces surfaces (mais mécaniquement gonfler les prix des 14m² et plus…)


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#5 15/03/2011 17h01 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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InvestisseurHeureux a écrit :

ZX-6R a écrit :

J’en suis, au bout d’un an 1/2 à 8 biens, des studios dans Paris centre. Je les paye pas cher (importance du réseau) je les retape et je les loue très cher. Mine de rien, ce n’est pas le jackpot. Les prix d’achat sont tellements chers que la rentabilité n’est pas très élevée. Je tourne à environ 100€ par mois de bénéfice net (pas d’impot en LMNP) par logement. Je vais d’ailleurs en revendre pour dégager un peu de cash et continuer.

Je trouve ça super !

J’ai lu le livre d’Elise Franck, très inspirant compte-tenu de son parcours, mais les écarts entre les chiffres annoncés dans le livre (prix d’achat, loyer) et les quelques recherches que j’avais faites m’ont découragé. J’en ai conclus que dans le contexte actuel, il fallait un vrai travail de recherche (donc une grosse disponibilité) et un sens de la déco pour retapper ou faire retapper.

Talent qu’Elise Franck avait sans aucun doute puisque elle a depuis fait du home staging son métier.

Donc je suis impressionné, que juste à la lecture du livre vous vous soyez "reconverti" au point d’acheter 8 appartements, qui génèrent du cash, même faible !

Ca faisait un moment que j’y pensais… le livre a été l’élément déclencheur! smile

Concernant ses exemples, c’est totalement décorrélé de la réalité d’aujourd’hui. Elle a des rentabilités non pas exceptionnelles mais impossibles aujourd’hui. J’ai réussi à avoir de très très bon prix dans Paris centre (le prix que peux payer un agent immo pour lui même en gros), et pourtant je suis très loin des chiffres cités dans son livre.

Mais il ne faut pas se décourager pour autant. J’ai trouvé le 1er sur seloger… Il faut être très réactif par contre (visiter le premier et faire une offre de suite si c’est interessant)


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#6 15/03/2011 17h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Votre démarche me semble très intéressante.

Savez-vous que transformer un local loué nu en un local loué meublé nécessite une autorisation sur Paris (ou expose à une lourde amende). Les avez-vous demandé ?
Savez-vous que certains règlements de copropriété interdisent le meublé ? J’imagine que vous vérifiez avant toute acquisition…   

Pouvez-vous donner quelques éléments chiffrés d’une opération type (prix d’achat, montant des travaux, type et coût du financement, montant du loyer, type de location -longue ou à la semaine/journée, RP ou tourisme-). Comment calculez-vous le "bénéfice net" de 100€ ? Comment arrivez-vous à "pas d’impôt en LMNP" ?

Faites-vous tout vous-même (travaux, entretien, recherche et suivi des locataires, comptabilité, déclarations fiscales), et combien de temps y consacrez-vous ?  (à combien de revenu /heure de votre temps arrivez-vous alors ?)

Pourquoi n’optez-vous pas pour le statut LMP (qui permet d’amortir les biens en totalité sur une longue durée) ?  (voir LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs)

Comment prenez-vous en compte la TVA ?

Enfin (pour évaluer le risque associé) :
- est-il "facile" de passer d’un bénéfice de 100€/mois/bien à un déficit de 100€/mois/bien ?
- avez-vous déjà eu des "contentieux avec des locataires ou le fisc ou des Syndicats de copro par exemple ?


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#7 15/03/2011 17h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Alors, je vais tacher de vous répondre dans la mesure de mes connaissances smile

GoodbyLenine a écrit :

Votre démarche me semble très intéressante.

Savez-vous que transformer un local loué nu en un local loué meublé nécessite une autorisation sur Paris (ou expose à une lourde amende). Les avez-vous demandé ?
Savez-vous que certains règlements de copropriété interdisent le meublé ? J’imagine que vous vérifiez avant toute acquisition…

L’autorisation est nécessaire pour du meublé " de tourisme" (location à la semaine par exemple). Je pense d’ailleurs qu’on peut assez facilement s’en passer… mais ce n’est pas mon domaine. Moi je loue à l’année à des étudiants. Vu qu’il s’agit de leur résidence principale, il n’y a pas besoin de cette autorisation.
Même réponse pour les copros et le meublé, tant qu’il s’agit d’une résidence principale pour le locataire, aucune interdiction.

GoodbyLenine a écrit :

Pouvez-vous donner quelques éléments chiffrés d’une opération type (prix d’achat, montant des travaux, type et coût du financement, montant du loyer, type de location -longue ou à la semaine/journée, RP ou tourisme-). Comment calculez-vous le "bénéfice net" de 100€ ? Comment arrivez-vous à "pas d’impôt en LMNP" ?

Exemple de mon premier bien
HA : 100k€ (yc frais d’agence)
Notaire : 7k€
Travaux : 5k€
Emprunt 100k€ à taux fixe(le reste étant de l’apport personnel, j’ai aussi fait des opérations avec 110% d’emprunt, je préconise qd même de payer au minimum le notaire cash)
mensualité : 550€ sur 25 ans (25 ans obligatoires, l’objectif est une petite mensualité)
loyer : 700€
charges : 60€
Taxe fonciere : 27€ /mois
Prorata frais de gestion (expert comptable..) : 20€ mois
On arrive environ à +100€ par mois. A noter que je ne mets pas de côté pour les éventuels travaux (je profiterai du "pécule" mis de côté suite aux achats revente si besoin)

Certains sont plus rentables, d’autres moins.

Pour les impots, le calcul est un peu long, mais en gros, on à :

+ loyer
- charges (intérets, frais de gestion, charges de copro… on déduit TOUT)
si le résultat est négatif, pas d’impot, si le résultat est positif, on déduit un amortissement (85% de la valeur du bien au total, à décomposer en composants) Pendant de nombreuses années, on "gomme" son bénéfice grace à l’amortissement.

GoodbyLenine a écrit :

Faites-vous tout vous-même (travaux, entretien, recherche et suivi des locataires, comptabilité, déclarations fiscales), et combien de temps y consacrez-vous ?  (à combien de revenu /heure de votre temps arrivez-vous alors ?)

Non, je ne fais rien moi même en fait. Je fais faire les travaux car je peux emprunter leur montant et amortir leur cout, voire les ajouter au prix d’achat si je revends. Je connais une agence immo qui fait payer uniquement les locataires et non les bailleurs et qui s’occupe des états des lieux et "filtre" les dossiers pour moi. Enfin, j’ai un expert comptable car c’est assez pointu, il faut tenir une comptabilité, avoir un bilan… bref, je laisse faire les pros.

En revanche, je suis bien incapable de dire combien de temps j’y passe. Je fais un suivi très fin, sur Excel (c’est proche de mon métier) J’enregistre toutes les factures, je fais des budgets… J’y passe des heures. Mais ce n’est pas indispensable, moi je le fais par plaisir.

GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi n’optez-vous pas pour le statut LMP (qui permet d’amortir les biens en totalité sur une longue durée) ?  (voir LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs)

Le LMNP permet aussi d’amortir. En gros, le LMP permet en plus :
- de ne pas être imposé sur les plus values au bout de 5 ans d’activité
- d’imputer ses déficits sur ses revenus tirés de son salaire

Mais le LMP impose de cotiser au RSI, alors que le LMNP en est dispensé. Donc il faut bien calculer. Certains ont décidé de rester LMNP. (les cotisations au RSI peuvent être ENORMES si vous ne pouvez plus créer de déficit en achetant de nouveaux bien régulierement)

GoodbyLenine a écrit :

Comment prenez-vous en compte la TVA ?

Le LMNP n’est pas soumis à TVA.

GoodbyLenine a écrit :

Enfin (pour évaluer le risque associé) :
- est-il "facile" de passer d’un bénéfice de 100€/mois/bien à un déficit de 100€/mois/bien ?
- avez-vous déjà eu des "contentieux avec des locataires ou le fisc ou des Syndicats de copro par exemple ?

Pour passer de +100€ à -100€ c’est assez facile, mais j’ai envie de dire que même à -100€ par mois j’achète car la part de K remboursé à la banque sera plus importante, et au final je m’enrichis.
Il faut calculer à l’avance. Faire attention aux charges par exemple.
Pour l’instant je n’ai pas eu de probleme avec un locataire, mais j’envisage de prendre une assurance loyers impayés quand meme, j’avoue stresser vers le 15 du mois quand un locataire est en retard.
Je n’ai pas encore eu affaire au Fisc, néanmoins, je compte sur mon expert comptable assermenté pour "me couvrir"…
Et pour finir, les AG de copro se passent bien pour l’instant, mais ca n’est pas tjrs le cas, lorsque l’on veut récupérer des combles par exemple, la jalousie de certains n’a pas de limite…

J’espere vous avoir un peu renseigné!


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#8 15/03/2011 18h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour ces informations. Vous semblez avoir su monter un réseau de partenaires (pour trouver des biens, les gérer, gérer la compta, faire des prêts, etc.) efficace en en temps record. Bravo ! Je vosu souhaite de continuer à développer cette activité sans embuche.

J’imagine que vous avez ces biens à votre nom directement. Avez-vous étudié les avantages/inconvénient de constituer une société (SCI ou SARL, IR ou IS, avec TVA éventuellement) ?

ZX-6R a écrit :

Exemple de mon premier bien
HA : 100k€ (yc frais d’agence)
Notaire : 7k€
Travaux : 5k€
Emprunt 100k€ à taux fixe(le reste étant de l’apport personnel, j’ai aussi fait des opérations avec 110% d’emprunt, je préconise qd même de payer au minimum le notaire cash)
mensualité : 550€ sur 25 ans (25 ans obligatoires, l’objectif est une petite mensualité)
loyer : 700€
charges : 60€
Taxe fonciere : 27€ /mois
Prorata frais de gestion (expert comptable..) : 20€ mois
On arrive environ à +100€ par mois. A noter que je ne mets pas de côté pour les éventuels travaux (je profiterai du "pécule" mis de côté suite aux achats revente si besoin)

Je calcule :
revenus = 700€
charges = 550+60+27+20=657€
…ce qui ne fait que 700-657=43€ de différence, et pas 100€….

Certes, il y a aussi environ 195€ de "capital" remboursé chaque mois sur le prêt (les premières années, ensuite ça augmente), qui permet de se constituer progressivement un pécule de "plus-value" (valeur de revente net vendeur - remboursement anticipé du prêt).

Autres questions :
- pourquoi (pour minimiser encore plus les mensualités) ne pas avoir privilégié un emprunt "in-fine" ?
- j’imagine que la garanti associée aux prêts est une hypothèque (ou privilège) sur le bien acheté…

ZX-6R a écrit :

Je fais un suivi très fin, sur Excel (c’est proche de mon métier) J’enregistre toutes les factures, je fais des budgets… J’y passe des heures. Mais ce n’est pas indispensable, moi je le fais par plaisir.

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous. Je pense au contraire que si on confie des tâches à des "pro", il est presque "indispensable" de faire un suivi rapproché, en particulier des aspects comptables (on connaitra toujours plus les détails de l’activité que le comptable). Les sous-traitants, c’est bien, mais il faut toujours les contrôler suffisamment (délégation => nécessité de contrôle). Ceci permet d’éviter les "dérives", et évite de se réveiller avec un partenaire défaillant quand il est déjà trop tard…  J’ai par exemple expérimenté le cas d’un partenaire qui était "top", mais qui quelques années plus tard est devenu "défaillant" pour une raison que je n’ai d’ailleurs pas encore comprise. Plus tôt on s’en aperçoit, plus on limite les dégats…

ZX-6R a écrit :

Le LMNP permet aussi d’amortir. En gros, le LMP permet en plus :
- de ne pas être imposé sur les plus values au bout de 5 ans d’activité
- d’imputer ses déficits sur ses revenus tirés de son salaire
Mais le LMP impose de cotiser au RSI, alors que le LMNP en est dispensé. Donc il faut bien calculer. Certains ont décidé de rester LMNP. (les cotisations au RSI peuvent être ENORMES si vous ne pouvez plus créer de déficit en achetant de nouveaux bien régulierement)

Un déficit du aux amortissements ne peut pas être imputés sur les autres revenus (salaires, etc.). Mais le LMP permet de reporter les déficits non imputés sur les années ultérieures, indéfiniment (contrairement au LMNP), et de ce fait de rester avec un résultat fiscal à zéro bien plus longtemps (avec la cotisation RSI minimale, 690€ pour un salarié). C’est un calcul à faire.

Dernière modification par GoodbyLenine (15/03/2011 18h51)


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#9 15/03/2011 18h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je n’ai pas consitué de société pour profiter des avantages du LMNP (amortissements) et la possibilité de passer LMP plus tard.

Pour le calcul, vous m’avez eu! :)Je n’ai pas pris de chiffres assez précis, disons que sur 8 biens j’en suis à 800€ environ.

Pour l’emprunt in fine, je suis contre. Chaque mois, je suis bien content de rembourser une partie de capital. Si je veux vendre dans 2 ans, j’aurai déjà remboursé quelques k€ de capital…
Quand à la garantie, pour l’instant Crédit Logement suis toujours…. jusqu’à quand…  Quand Crédit Logement ne suivra plus, effectivement ça sera hypothèque.

Pour ce qui est des déficit, LMP et LMNP permettent tous les 2 de les reporter pendant 10 ans sur les revenus de même activité (je ne parle pas des amortissements là). Càd que si vous avez un déficit en LMNP, vous pouvez le reporter d’une année sur l’autre tant que vous restez LMNP. Si vous passez LMP vous perdez cette opportunité.
En revanche, le stock d’amortissement que vous n’utilisez pas et que vous cumulez est lui conservé lors du passage en LMP. Et utilisable "à vie", sans limite de durée.


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#10 15/03/2011 21h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GoodByLenine a écrit :

Avez-vous étudié les avantages/inconvénient de constituer une société (SCI ou SARL, IR ou IS, avec TVA éventuellement) ?

Une SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé.
Seule une tolérance fiscale est accordée à hauteur de 10% maximum des loyers annuels perçus.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#11 15/03/2011 21h49 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Désolé si je change le sujet mais dans l’esprit je pense que c’est la personne la plus proche d emon objectif. Car ayant un salaire faible et de ne pouvant pas économiser 1k€/mois ou plus je pense que mon chemin le plus approprié est l’investissement locatif.

Du coup est il possible que tu précises un peu tes 2 dernières années? Combien gagnes tu?
1er appart : Quel prix? Combien tu avait d’apport? Combien de travaux? Quel est le prix du loyer? Quel taux de rentabilité nette?
2eme appart : idem

Sans doute le mieux serait que tu l’explique dans ta présentation


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#12 17/03/2011 12h17 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Et bien je gagne environ 3500 net mensuel (13e mois compris) J’ai bien progressé ces dernières années mais aujourd’hui je plafonne.

Je suis passé au début par un courtier pour le premier crédit, qui m’a orienté vers un bon banquier qui me soutient aujourd’hui dans mon projet. (car j’ai vu des banquiers me dire d’acheter d’abord ma résidence principale blablabla… bref, qui ne me suivaient pas du tout) J’avais prévu si la banquier ne suivait pas pour plusieurs projets de changer de banque régulièrement sur conseil du courtier…

Les détais donné précedemment concerne ma première acquisition, donc la renta n’est pas géniale, mais ça ne me coute rien.

On m’a ensuite proposé d’autres bien car j’avais gardé de bons contacts, et j’ai toujours décidé à la première visite. Le 2e n’est pas rentable à cause des charges, mais les proprios sont prêts à les faire baisser en faisant qqes travaux, donc ca va s’améliorer. Le 3e est lui assez rentable. Les suivants dans la moyenne.

A chaque fois, je privilégie un prix d’achat bas (<6500 du m² après travaux environ)

J’ai encouragé mes proches à se lancer, et ils ne le regrettent pas. Il n’y a pas 50 solutions pour gagner de l’argent sans gros apport de toute façons.

Je dirai que les règle sont :
- créer un réseau qui va te proposer des biens pas cher, ou passer tout son temps sur seloger
- être hyper réactif (visiter dans l’heure, j’ai plusieur fois pris 1/2 journée pour aller visiter immédiatement)
- acheter au minimum 25% sous le prix du marché
- ne pas hésiter à acheter des trucs un peu pourris et faire les travaux qui s’imposent (gaffe qd meme aux ravalements, fuites d’eau, copros ou les proprios ne payent pas les charges..)
- avoir un bon banquier qui te suit
- emprunter sur 25 ans pour baisser sa mensualité
- savoir récompenser ceux qui t’aident

Pour l’apport, je pense qu’il faut avoir de quoi payer le notaire au minimum.

Le but est de se consituer un "gros" parc immobilier le plus vite possible. En avoir un ou 2 ne va pas changer ta vie. Dès que tu en as une dizaine, tu commences à en revendre, faire du cash si le marché est porteur (combien de temps va durer la hausse actuelle??) et au final en vivre.

Mais tout n’est pas rose non plus… l’instabilité fiscale par exemple peut faire peur. On parle bcp en ce moment d’encadrement des loyers, de surtaxe des chambres de bonnes etc…  Il faut donc bien ficeler son affaire… mais je ne connait pas de manière de s’enrichier sans prendre de risques non plus..

Bonne journée,


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#13 17/03/2011 20h22 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ok, perso pour mon 1er achat je suis passé aussi par un courtier qui m’as envoyé sur une banque qui me faisait un meilleur prêt que la banque oû je suis actuellement.
Maintenant qu’il sait que je fait patienter le dossier car y a des concurrents, il ose même pas m’envoyer la simulation afin que je puisse comparer. Du coup ma banque voyant que je ferme quelques comptes chez eux font une meilleure offre et sont prêt à me suivre.

Ayant un salaire <2000€ net, je n’ai trop le choix et j’espère faire augmenter mon salaire en même temps que mon patrimoine. Travaillant dans l’immobilier je connais déjà des artisans pour me faire les travaux et j’ai laisser mon portable aux commerciaux pour les "bons coups".
Je surfe très souvent sur ce seloger, pap, vivastreet, etc… et je cherche des biens à moins de 3000€/m2 (en province obv) d’ailleurs le 1er appart que je vais signé et sous les 2000€/m2

Concernant ton 1er bien je ne voit aucune assurance. Tu n’as ni assurance bailleur ni loyer impayés?


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#14 17/03/2011 22h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@ZX-6R: Je ne peux qu’acquiescer tes propos.

- Trouver le bon banquier et la bonne banque
- Se créer un réseau d’informateurs en amont et un réseau de "bricoleurs" en aval.
- Avoir des idées pour gagner de l’argent. Les travaux, le home staging, la découpe,…
- La réactivité: Nombre de fois, j’étais le premier à visiter par quelques ruses quand le prix au m2 et l’emplacement étaient intéressants.
- Jongler avec la fiscalité par la RP, le déficit foncier réalisé par les travaux,…
- Et comme tu dis, car là je ne suis pas ok avec olivier SEBAN, payer les frais d’agence et de notaire. Cela aide grandement à se développer et à briser le taux d’endettement des 33%
- Et bien d’autres, car l’immobilier est pleine de ressources à connaître pour économiser ou pour gagner de l’argent même si la bulle va bien se dégonfler un jour!

@Kool31: Le salaire n’est pas un obstacle en soi. L’obstacle, ce sont les "primo-investisseurs" qui se le créaient par des crédits à la conso, des crédits supérieurs aux loyers, des locataires douteux, un manque d’épargne à côté en cas d’imprévus,…


Jerome du blog capital story

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#15 18/03/2011 12h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Kool31 a écrit :

Concernant ton 1er bien je ne voit aucune assurance. Tu n’as ni assurance bailleur ni loyer impayés?

J’ai une assurance "bailleur" effectivement, 100€ par an par studio. En revanche je n’ai pas pris de garantie loyers impayés. J’hésite à ce sujet… C’est cher quand même, et je limite les risques en prenant des étudiants avec cautions solidaires mais c’est vrai que ce risque existe…


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#16 22/03/2011 22h22 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ZX-6R a écrit :

. Le 2e n’est pas rentable à cause des charges, mais les proprios sont prêts à les faire baisser en faisant qqes travaux, donc ca va s’améliorer. Le 3e est lui assez rentable. Les suivants dans la moyenne.

Qu’appelles tu assez rentable ou dans la moyenne? Peux tu être un plus précis?

Voila en gros comment je calcul si l’appartement mérite une visite ou non

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/429_apparts.jpg

Peux tu expliquer aussi comment tu as fait pour avoir autant de biens en si peu de temps?
Comment fait tu pour que le banquier te suivent non stop? Perso j’en ai déja parlé et à partir du 3eme ca risque de coincé sauf une extraordinaire rentabilité


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#17 24/03/2011 07h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Kool31 a écrit :

Peux tu expliquer aussi comment tu as fait pour avoir autant de biens en si peu de temps?
Comment fait tu pour que le banquier te suivent non stop? Perso j’en ai déja parlé et à partir du 3eme ca risque de coincé sauf une extraordinaire rentabilité

Les dossiers d’emprunt passent beaucoup plus facilement avec une hypothèque plutôt qu’avec une caution.
L’utilisation de l’hypothèque de second rang sur des biens qui sont déjà totalement ou partiellement payés est un excellent outil à utiliser pour "rassurer" les banquiers.

Même si l’hypothèque peut paraître chère, elle est un outil stratégique incontournable pour qui veut avoir une capacité d’endettement qui lui permette de pouvoir investir régulièrement et multiplier ses investissements immobiliers.

Bien évidemment la régularité des paiements des loyers est très appréciée des banquiers car elles justifient de la qualité de travail et des compétences du bailleur.

Je rejoins les avis de JérômeF. et de ZX-6R, il faut pouvoir financer au minimum les frais d’agence et les frais de notaire auxquels il est bon d’ajouter aussi les frais d’hypothèque.

Autres pistes : Prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) chez le banquier au moins pour la première année, ça lui fera une tite commission en plus, ne pas négocier trop durement les frais de dossier car c’est aussi une commission pour le "conseillé clientèle", souscrire à un de leurs produits d’épargne maison, lui apporter des nouveaux clients, etc. Même si l’intérêt du banquier ne sera jamais le notre, il est bon de lui faire croire que notre intérêt c’est le sien…

Frais d’hypothèque :
2% du montant du prêt
+ 0,05% du prix d’achat pour rémunérer le conservateur des hypothèques (qui soit dit en passant n’est qu’un placard doré qui perdure depuis napoléon pour "planquer" et excessivement bien rémunérer des hauts fonctionnaires retraités ; ce poste de conservateur n’existe d’ailleurs pas partout en France)
+ 0,1% pour la radiation de l’inscription)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#18 24/03/2011 11h21 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Kool31 a écrit :

ZX-6R a écrit :

. Le 2e n’est pas rentable à cause des charges, mais les proprios sont prêts à les faire baisser en faisant qqes travaux, donc ca va s’améliorer. Le 3e est lui assez rentable. Les suivants dans la moyenne.

Qu’appelles tu assez rentable ou dans la moyenne? Peux tu être un plus précis?

Voila en gros comment je calcul si l’appartement mérite une visite ou non

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/429_apparts.jpg

Peux tu expliquer aussi comment tu as fait pour avoir autant de biens en si peu de temps?
Comment fait tu pour que le banquier te suivent non stop? Perso j’en ai déja parlé et à partir du 3eme ca risque de coincé sauf une extraordinaire rentabilité

Bonjour, je suis tout à fait d’accord avec ce que Sky a dit ci dessus.

Sinon pour répondre à Kool31, rentable (pour moi, en plein centre de Paris, précision importante!) c’est à partir de 100€ net par mois de gain. (Quand je dis "assez rentable pour le 3e appart, c’est parce que je dois être à +200€ environ)

Pour que le banquier suive, il faut tomber sur le bon je dirai… J’en ai vu qui ne comprenaient pas la démarche, et un jour j’en ai trouvé un qui a dit oui au premier projet, oui au second… etc.. Ce qui bloquera un jour c’est la caution, et là je prendrai une hypotheque comme précisé par Sky.


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#19 24/03/2011 11h45 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour toutes vos réponses.

Entre temps j’en ai discuter avec mon banquier qui m’a proposé un PDD que je trouve intéressant car c’est un bon compromis pour le banquier qui est rassuré par l’hypothèque mais pour l’emprunteur qui a moins de frais que l’hypothèque

a écrit :

Le privilège de prêteur de deniers

Le principe
Cette garantie est assez similaire à l’hypothèque, à la différence qu’elle ne porte que sur les biens anciens.
Elle implique aussi qu’en cas de non paiement de votre part, la banque est prioritaire sur vos créanciers (d’où le terme « privilège »). En effet, même si le privilège est inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente, il prend rang à la date de la vente.
En général, le privilège est la solution préférée à l’hypothèque conventionnelle.
La garantie prend fin automatiquement, un an après la fin du prêt.


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#20 26/03/2011 20h38 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Évidemment que le banquier va vous proposer une IPPD, c’est dans son intérêt puisque l’établissement cautionnaire est une filiale de son groupe bancaire ; se rappeler que les "conseillers financiers" ont des objectifs de vente, qu’ils perçoivent des commissions sur les produits maison qu’ils arrivent à placer, etc.

Si votre objectif en tant que bailleur est de vous constituer au fur et à mesure des années un patrimoine qualitatif et suffisamment conséquent pour générer une rente digne de ce nom, l’hypothèque rechargeable est bien mieux appropriée car elle permet grâce à la partie du bien déjà remboursée, d’inscrire une hypothèque de second rang pour souscrire de nouveaux emprunts pour de nouvelles acquisitions afin de non seulement réduire votre fiscalité mais aussi et surtout d’augmenter vote capacité d’endettement.

Avec une caution, il vous faudra attendre 2 années après la fin du remboursement pour pouvoir mettre le bien 100% payé en garantie afin d’augmenter votre capacité d’emprunt et donc augmenter la qualité, la quantité ou la taille des biens acquis.

Pendant toutes ces années vous allez débourser pour payer de l’impôt "à fonds perdus" alors que ces mêmes impôts pourraient servir à financer vos intérêts d’emprunt et frais d’hypothèque afin de vous constituer un plus gros patrimoine.

Si votre objectif dans 40-50 ans est de n’acquérir que quelques biens immobiliers de qualité moyenne et éparpillés dans de multiples copropriétés , alors oui la caution peut faire l’affaire, mais n’est-ce pas mieux d’avoir plusieurs beaux immeubles de qualité et très biens situés ?


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#21 27/03/2011 19h45 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Si votre objectif dans 40-50 ans est de n’acquérir que quelques biens immobiliers de qualité moyenne et éparpillés dans de multiples copropriétés , alors oui la caution peut faire l’affaire, mais n’est-ce pas mieux d’avoir plusieurs beaux immeubles de qualité et très biens situés ?

je sais pas si ca vient de moi mais je suis désolé je n’arrive toujours pas à comprendre les différences entre IPPD et hypothèque classique et que ca entraine une telle différence


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#22 12/05/2012 11h34 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour

J’arrive à la fin du crédit donc pas beaucoup d’intérêts à déduire (lmnp).

Je touche une pension d’invalidité je ne sais pas si le crédit peut être accepté.

ZX-6R semble bien maitriser tous cela.

Merci pour vos conseils

Cordialement

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#23 22/11/2012 17h10 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Etant donné que c’est mon premier message, je vais d’abord dresser une rapide présentation (j’en ferai une plus complète ultérieurement dans la section dédiée).

Propriétaire de ma RP à Paris et d’un bien en scellier Robien, je souhaite passer a la vitesse supérieure.

J’ai en projet un achat de 3 appartements meublés actuellement loués dans le sud de la France. Pas de travaux a prévoir.

Donc j’envisage naturellement le passage par une agence pour la location (+ de 6h de voyage pour se rendre sur les lieux) et probablement aussi pour la gestion locative.

Je suis encore en réflexion sur l’orientation du financement de ce projet. Les 2 options sont :
- Soit une partie en cash, et un pret sur 11 ans qui est couvert par les loyers. Cela me rassure de me dire que le pret n’est pas trop long, cela limite les incertitudes du long terme. Meme si une météorite tombe sur l’immeuble dans 11 ans, je ne serai pas en danger financièrement vu que je n’aurai plus de "traites sur le dos", j’aurai juste perdu mon investissement.

- Soit comme je l’ai beaucoup lu sur ce forum un financement a 110% sur une 20e d’années en autofinancement légèrement positif, avec tous les avantages que vous avez longuement expliqué, mais l’inconvénient du risque des aléas pendant une période plus longue.

Ayant actuellement de bons revenus, j’arrive a dégager entre 30 et 50k de cash par an… dont je ne sais pas trop quoi faire, c’est ce qui me fait pencher vers l’option 1.

Au niveau fiscal :

Dans la premiere option, je penche naturellement pour le micro BIC qui m’arrange car c’est simplissime (je l’ai déja pratiqué par le passé).

La 2e option me rend plus hésitant avec le régime réel car les frais gonflés par les intérets les premieres années pourraient rendre l’ensemble viable, quitte a basculer en micro bic au bout de quelques années (j’ai lu qu’il était possible de repasser en micro bic tous les 2 ans)

Je détaille un peu le projet :

Loyers brut : +8000€
charges locataire : +720€
charges totales : -760€
Honoraire gestion agence : -700
TF : -1000€ (ouille) (oui je n’ai pas déduis la TOM, je ne connais pas son montant, tant pis ;-) )
PNO : -310
Par sureté j’ai ajouté 1 changement de locataire par an et 1 mois de vacance lors de ce changement
-225€ donc (frais d’agence)
-225 (1 mois loyer moyen)

Bilan +5540€, soit 460/mois

Mes questions : (enfin elles arrivent !!!)
L’agence qui touche les loyers ne me versera pas 8495 (loyer + charge - le mois de vacance) mais seulement 7570 (loyer + charges - frais) voir meme 6810 si je peux leur faire régler directement les charges au syndic.

En micro bic, dois je déclarer 8495 ou bien puis je déclarer que 7570/6810 puisque c’est ce que j’ai encaissé ?

En réel simplifié, concernant l’amortissement. Puis je amortir une partie du bien ? J’ai lu qu’un bien s’amortissait sur 40, 50, 80 ans… Puis je en amortir une partie seulement si le batiment a 30 ans par exemple ? ou bien ne puis je amortir que les meubles car ce n’est pas un achat neuf ? puis je amortir les meubles déja présents dont la valeur sera précisé dans l’acte de vente ?

Dernière modification par Sebinox (23/11/2012 09h02)

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#24 22/11/2012 19h19 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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vous ne vous posez pas assez de questions. Vos 2 exemples, poussez donc la simulation APRES IMPOTS.

Vous verrez la différence, exemple 1, votre imposition va exploser. Exemple 2, elle restera à zéro. Et si vous dégagez 50k€ de cash par an, pourquoi ne pas acheter plus, en prévoyant un achat tous les 2 ans par exemple? Pour vous prémunir de la baisse de l’immo, achetez par exemple les logements les mieux situés. Votre rentabilité sera moindre mais votre patrimoine mieux protégé.

Concernant l’amortissement, peu importe l’age du bien. Vous prenez 85% de sa valeur et vous amortissez ce montant sur x années (à voir avec le comptable) Ainsi cela diminue votre imposition.

Très franchement, je ne vois pas dans quel cas il faut démarrer en micro BIC. Le réel sera toujours plus interessant si on prends un credit.


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#25 23/11/2012 01h40 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je pense aussi que le réel sera très avantageux pour vous, financièrement parlant.

Vous pouvez amortir le mobilier (sur 5 ans typiquement, mais il faudra aussi en racheter de temps en temps, donc : à rajouter à votre prévisionnel) et le bâtiment (pas le terrain, ou sa quote part si c’est en copro) (selon des règles un peu complexes, mais qu’un comptable compétent maitrisera).

Par ailleurs, entre vos 2 "options", ce n’est pas du tout l’argument que vous citez (ne plus avoir de traites sur le dos le plus vite possible) qui est à prendre en compte : si vous empruntez sur 20 ans, vous pourrez mettre  de côté tout le cash que vous n’aurez pas consacré à financer ce bien en empruntant sur 11 ans, et au bout de 12 ans (par exemple), si vous le souhaitez alors, ça vous permettra de rembourser par anticipation le capital restant du sur le prêt à 20 ans.
Il y a principalement deux arguments pertinents à prendre en compte :
(a) le rendement net auquel vous pourrez placer le cash "mis de côté" (pendant + de 10 ans) sera-t-il supérieur au cout net de l’emprunt (si TEG 4%, et que vous avez TMI IR = 30%, avec prélèvements sociaux de 15.5%, le cout net de l’emprunt ressort à 4% * (100% -30% -15.5%) = 2.18%/an) ?
(b) avoir du cash disponible vous sera-t-il utile un jour pour un autre projet ? (si vous voulez un jour acheter un autre bien, avoir du cash vous permettra peut-être de réaliser le projet, ou d’avoir un prêt plus avantageux, etc.)

Ceci dit, il peut être préférable de choisir un emprunt à 3% sur 15 ans de 90% du prix (avec un dossier "très bon"), plutôt qu’un emprunt à 4.5% sur 20 ans de 110% du prix (avec un dossier "limite"). Mais seule une simulation détaillée des conséquences financières de ces 2 emprunts vous le confirmera (ou pas).

En fait, plus votre TMI IR est élevé, plus emprunter un maximum sera avantageux, si vous placez en parallèle le cash épargné dans une enveloppe qui ne sera pas imposée selon votre TMI IR (c’est à dire sur un livret A, un PEA, un contrat d’Assurance-Vie ou de capitalisation, ou d’autres investissements avec cette caractéristique).

Dernière modification par GoodbyLenine (23/11/2012 01h41)


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