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Forums des investisseurs heureux

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#51 27/11/2015 10h14 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Réputation :   183 

cricri77700, c’était une blague… donc effectivement, cela n’apporte rien au débat

Pour le ballon, on est HS mais c’est parceque c’est un lot que je loue au syndicat de copropriété comme logement de fonction de la gardienne de l’immeuble. La pauvre n’a plus d’eau chaude depuis dimanche, le syndic ne m’a averti qu’hier soir avec 2 devis pourris. J’ai bien évidement saisi mon équipe qui ferra le changement samedi, probablement à moitié prix

Vous savez, ce n’est pas évident de trouver des immeubles à Paris sans syndic "professionnel" et pour moi cela n’est pas un critère de choix (surtout pour ce lot où 100% des charges sont remboursées +la TF)

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#52 27/11/2015 11h57 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Réputation :   76 

Sky a écrit :

Mais que vient faire la variation du prix de l’immobilier dans les simulations de cash flow ?

Essayez de citer vos sources et de soigner votre orthographe, là vous perdez en crédibilité.

Quand on parle d’un investissement , il faut parler de la globalité et pas que le côté négatif, sinon cela donne une conversation non objectif. Et oui , il y a du remboursement de capital,  l’immobilier qui augmente sur le long terme , le cash flow qui lorsqu’il est bien maîtrisé nous fait même gagner de l’argent .
Et oui, il y a des risques d’impayés,  la fiscalité qui est de plus en plus forte ect…

Actuellement Je fais du 13% net sur l’ensemble de mon parc locatif … 13% net sans risque est impossible, donc tout est relatif.. Mais croyez moi que le risque est maitrisé au maximum.

Concernant l’orthographe,  croyez moi que je fais au mieux … 

Mes sources : insee dans la page immobilier ancien.

Tssm, je comprends alors vos post car vos logement sont situés à Paris,  sur paris j’ai que 1 box car en effet la rentabilité est vraiment faible et le ratio bénéfices/risques est plus en faveur du risque que le bénéfice sur cette région .
Enfin à mon sens .
En province, même dans de grande ville, c’est différent…


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#53 27/11/2015 12h28 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Réputation :   342 

Sky a écrit :

Mais que vient faire la variation du prix de l’immobilier dans les simulations de cash flow ?

Le graphique que j’ai posté et ceux que vous avez postés montrent une forte hausse de la fiscalité et des coûts d’entretien, alors que les loyers n’ont progressé que de 25 %, depuis 1996/1998.

cricri a raison de dire que, si on revient ainsi sur les performances passées de l’immobilier ces 15-20 dernières années, il faut aussi inclure la notion de plus-value à la revente. Sur des durées pareilles, la plus-value à la revente fait partie de l’analyse de la rentabilité de l’investissement ; or on est sur ce forum pour parler de rentabilité globale des investissements (pas seulement du cashflow).

Dans l’autre fil sur la rentabilité, IH a posté un exemple de calcul de la rentabilité réalisé par le magazine Le Revenu. Cet article montre bien que la plus-value à la revente permet de recalculer, a posteriori, une rentabilité globale de l’investissement initial. Cette rentabilité est bien sûr plus élevée lorsque la revente a généré une plus-value.

La forte hausse globale de l’immobilier sur ces 15-20 dernières années contribue donc aux performances passées de l’investissement immobilier.

Maintenant, si on raisonne sur les performances futures, il est probable que le contexte global soit moins favorable :
- possible continuation de la hausse de la fiscalité ;
- possible continuation de la hausse des frais d’entretien ;
- loyers qui n’augmentent presque plus ;
- prix de l’immobilier qui se tassent voire régressent.

Concernant l’évolution future des prix de l’immobilier, il peut y avoir des facteurs spécifiques à l’immobilier, comme par exemple l’offre importante due aux programmes de défiscalisation.

Mais il y aussi un facteur général, qui est la crise globale et latente depuis 2008. Or, cette crise met en danger la plupart des investissements, en France, en ayant tendance à augmenter le risque et/ou à diminuer le rendement. Sur ce sujet, si on trace des courbes qui prolongent la tendance constatée ces dernières années, sur un certain nombre d’indicateurs, je trouve que cela assombrit les perspectives des investisseurs, pour presque toutes les catégories d’investissements. Exemple de tels indicateurs :
- courbe du chômage.
- nombre de migrants.
- ratios endettement/PIB des états européens (et les crises qui en résultent)
- nombre de défaillances d’entreprises
- hausse des impôts et taxes divers
- récession économique relative en Chine.
- (liste non limitative !).

A mon humble avis, il n’y a pas que les investisseurs immobiliers qui peuvent se faire des soucis pour l’avenir, et je trouve donc qu’il ne faut pas pointer du doigt des risques spécifiquement pour l’immobilier quand il s’agit plutôt d’incertitudes globales sur la situation économique.

Un exemple tout bête : les prélèvements sociaux concernent tous les revenus du patrimoine (en tout cas dans le principe, même s’il y a sans doute quelques exceptions). La hausse qui les a fait passer de zéro à 15,5 % en 20 ans et sa possible continuation à l’avenir concernent donc presque tous les détenteurs de patrimoine.

Ce que j’en conclus pour l’immobilier, c’est qu’il faut une excellente rentabilité à l’achat, c’est à dire trouver des biens avec du potentiel (notamment l’emplacement) en regard d’un prix d’achat très bas. Bien d’autres l’ont dit avant moi, mais quand on voit certains projets exposés dans cette section du forum, je crois qu’on ne le répètera jamais assez. Ceux qui ont une très bonne rentabilité au départ pourront se permettre de perdre quelques points de rentabilité dans les années à venir ; ceux qui se contentent de 2-3 % nets s’exposent à se rapprocher de zéro voire à passer en négatif. wink

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2015 12h47)

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#54 27/11/2015 15h02 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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L’immobilier étant un placement long terme, toutes prévisions me semblent impossible sur une aussi longue  période.

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