Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#126 23/04/2015 20h21 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

(Message 2 - suite) LMP. Conversion d’un Immeuble avec des Baux 1989 en LMP.

J’ai lu les réponses. C’est vrai que je dois re-préciser le cas.

Achat 1er Janvier 2016. Immeuble au prix de 1.300.000 euros.
1er Janvier 2016 : Lettre fondamentale envoyée à l’Administration Fiscale qui m’engage à louer tout nouvel appartement de cet immeuble en meublé. Engagement irréversible.

Année 2016 : 100.000 euros réalisés par l’immeuble en location Baux 1989
Année 2017 : 75.000 euros réalisés par l’immeuble en location Baux 1989 - 25.000 euros en meublé.
Année 2018 : 50.000 euros réalisés par l’immeuble en location Baux 1989  - 50.000 euros en meublé.

100.000 euros est supérieur à mon salaire actuel. Puis-je obtenir le statut de LMP le 1er Janvier 2016 sur la base de 100.000 euros ?

Puis-je amortir 3% x 80% x 1.300.000 = 31.200 euros d’AMT pour l’année 2016.

Merci pour votre expertise/expérience
Bob Tedlar

Hors ligne

 

#127 23/04/2015 22h05 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

@BobTedlar : Non.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#128 24/04/2015 10h28 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

L’amortissement est calculé pour chaque appartement à partir du moment où il est loué en meublé.
Pour reprendre votre exemple, si vous apportez 2 appartements par an à votre activité de loueur meublé, vous pourrez amortir sur une base de 325 000 euros à laquelle s’ajouteront l’amortissement du mobilier et des travaux.

Hors ligne

 

#129 10/05/2015 13h37 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Je pense pour ma part vendre le 3 pièces reçu de mes parents, en effet je ne sais si le louer en meublé est judicieux…

Le vendre et acheter 2 appartements à Paris par exemple ou proche banlieue et louer…?

Que faire?

Merci!

Hors ligne

 

#130 10/05/2015 16h55 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

Question :  "Que faire ?"

Réponse : Commencer par expliquer bien mieux votre situation (votre age, votre patrimoine et vos revenus et charges avec des chiffres précis et complets, vos objectifs), sinon vous n’avez aucune chance d’obtenir une réponse pertinente.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#131 10/05/2015 18h25 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Je pensais créer un topic à part mais je me lance…

32 ans propriétaire avec petit pret, je viens d’hériter au décès de ma mère d’un appartement à Paris de +/- 700k€…
Mon épouse 33 ans, possède en indivision 4 appartements en banlieue 92/94 + les murs d’un bar et elle souhaite tout vendre ou plutot est "forcée" par son frère et son oncle…

Que faire sachant que je souhaiterais réinvestir dans la pierre pour me tirer des revenus…

Je vous remercie par avance des lumières que vous pourrez apporter à mes interrogations!

Hors ligne

 

#132 10/05/2015 19h03 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   225 

Ricardo, vous devriez faire une présentation complète dans la rubrique prévue.

Double héritage pour vous et votre femme au début de la trentaine? C’est moche d’avoir si peu de chance dans un pays où l’espérance de vie est de 85 ans. J’espère que vous retrouverez l’espoir après ces malheurs.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

En ligne

 

#133 11/05/2015 15h44 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Merci mais je me suis pourtant déjà présenté dans la rubrique adequate mais peut etre pas assez détaillé…

De mon côté oui longue maladie pour ma mère, pour mon épouse un peu moins dur, sa grand mère de 95 ans…mon épouse venant en représentation de son père décédé en 86…indivision avec son frère et son oncle.

Je souhaite justement bénéficier de bons conceils pour ne pas gacher le capital pierre laissé par mes parents et également celui de mon épouse.

Hors ligne

 

#134 01/07/2015 18h03 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

Une petite subtilité sur laquelle je suis tombée en révisant mes cours de fiscalité pour l’examen du barreau et qui n’a pas été abordée dans ce post me semble-t-il:

Lorsque l’activité LMP est exercée par l’intermédiaire d’une société de personnes alors le seuil de 23k s’apprécie eût égard à la quote-part des résultats de la société MAIS pour pouvoir bénéficier du régime LMP, la société, et non le particulier, doit être inscrite comme LMP au RCS.

Hors ligne

 

#135 15/07/2015 17h55 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   21 

Bonjour
J ai toujours loue en nu a quelques exceptions pres.
Je m interresse a un immeuble de stufios meubles qui pourrait donne un statut de lmp a mon epouse.
Est il interressant "d acheter" en plus de l immeuble et les meubles la sarl qui du vendeur de l immeuble?

Hors ligne

 

#136 15/07/2015 19h04 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si le bien immobilier est déjà largement amorti au sein de la SARL du vendeur, c’est désavantageux d’acheter la Sarl….

Dans quel but voulez vous donner le statut LMP à Madame ? (vu les coûts induits, il faut que vous escomptiez en retirer des avanatages conséquents…)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#137 15/07/2015 19h50 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   224 

Il me semblait que le statut s’appliquait au foyer fiscal et pas à l’individu? GBL ?


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#138 15/07/2015 20h31 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   21 

Si je m oriente sur cet immeuble le statut de lmp en decoule car on atteint 75000 euros de revenus a l annee et un peu plus de 50% des revenus du couple.

Hors ligne

 

#139 15/07/2015 20h58 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   224 

LMP ou LMNP c’est au choix, par contre, je pensais que dans un couple c’est l’ensemble du foyer fiscal qui est LMP, et pas seulement votre femme, mais je ne suis pas sur et je demandais validation à GBL.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#140 15/07/2015 22h52 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

Le statut LMP prend en compte les revenus du foyer fiscal. Il me semble que si seule Mme possède l’activité (par exemple les parts de la Sarl dont elle serait gérante, ou alors les immeubles s’ils sont détenus en direct et qu’elle s’occupe de l’activité) c’est elle seule qui sera LMP (mais Monsieur ne pourra pas être LMNP, bien sur).

De toute manière, je n’ai toujours rien lu qui réponde à ma question : à quoi ceci pourrait-il servir que Mme soit LMP ?

Il me semble inutile de faire compliqué, quand on n’identifie aucune raison de le faire. Donc dans la situation décrite (sauf s’il y a d’autres éléments à prendre en compte) : acquérir les immeubles (et le mobilier) en direct (sans Sarl de famille, source de complications, et de coûts, à priori inutiles), et déclarer les BIC comme LMNP (LMP n’apportant rien, sauf des coûts, à priori inutiles), avec comptabilité au réel (donc en amortissant l’immobilier hors foncier, et le mobilier), en finançant l’acquisition de préférence à crédit.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#141 19/08/2015 16h01 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je souhaiterais savoir quel serait le cout d’un rattachement à Securité Sociale française, pour un frontalier habitant en France et travaillant en Suisse, mais non assuré par la sécurité sociale Suisse, ayant par ailleurs un statut de LMP.
En d’autre termes, la loi prévoit sauf erreur de ma part, pour être rattaché à la sécurité sociale française :
-    8% du revenu fiscal de référence (travailleur frontalier)
-    6.5% de la totalité du revenu professionnel (prélèvement social RSI )

Ma compréhension est-elle correcte ? En d’autre termes, est-ce que cette situation spécifique oblige à payer deux fois ?

Merci.

Dernière modification par jourte (19/08/2015 16h05)

Hors ligne

 

#142 19/08/2015 16h10 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

Je ne suis pas sur d’avoir correctement compris votre question, et je n’ai pas trouvé votre présentation pour mieux comprendre votre situation.

Si vous êtes LMP en France, vous y exercez une activité industrielle et commerciale, et devez à priori payer l’ensemble des cotisations RSI correspondant à cette situation (cf barème). Avoir une autre activité professionnelle, fusse-t-elle en Suisse, ne devrait pas vous en dispenser. Pour le cas de cumul d’activité salarié et indépendant en France : voir ici (en particulier : cotisation retraite des 2 côtés, même si ça ne génère pas plus de droits que cotisation salarié uniquement).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#143 16/11/2015 22h33 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Salut
Bientôt 3 ans que je ne suis pas revenu sur ce forum, honte a moi.
je revient donc vous faire part de mon témoignage qui servira peut être a d’autres.

la dernière fois que je suis venue, je m’interrogeais sur l’opportunité de passez LMP, ( mes message sont en pages 2 et 3 de ce fils de discussion) ils faut allez les lire pour comprendre ma situation, mais en résumer 1M€ d’investissement locatif pour 2M€ de patrimoine, sans dette ni remboursement bancaire, LMP dans le but d’éviter ISF.

Depuis je suis passer LMP, j’en suis a ma 3eme années. voici mon avis:

1) ce que me coute le LMP:
4000€ de RSI
800€ de comptable
260€ de CGA
600€ environs de CFE ( cotisation foncière des entreprises )
4000€ de Taxe foncière pour les appartement

total: 10 000€ maximum environs d’impôts diverse et varié

si je n’avais pas ce statut je payerai:
ISF: 8000€
4000€ de taxes foncière
CGA: 260€
environ 12 000€ d’impôt sur le revenus si adhésion a un CGA
CMU de base: ( pour être assurer a la sécu ) 8% de mon revenu fiscal de ref: 4800€
soit 29 000 € d’impôts ou total

donc le LMP me fait gagner 19 000€ chaque année.

je suis donc content de mon choix, CEPENDANT….

après mure réflexions et interrogation sur le but de la vie je me dit que le la location de meublé est une vrai activités, qui prend du temps et du stress ( léger hein faut pas déconner quand même je suis loin du burn out ^_^ ) on est jamais a l’abri d’un locataire qui décide de partir dans 1 mois alors que vous venez de partir pour 2 mois en Afrique, ou d’un locataire qui vous dit que le cumulus électrique est mort quand vous êtes en vacance…

bref le but d’un rentier n’est t’il pas finalement de vraiment rien faire? et dans ce but quelle solution?

j’envisage donc une autre solution:

tout revendre, investir dans des SCPI, SCI et quelque actions dans une assurance vie de plus de 8 ans, et faire des rachats partiel annuel pour vivre.

si mes calcul sont bon ça me coutera:
ISF: 8000€
Taxe foncière: il ne restera plus que mon habitation principale que je n’ai pas comptabilisé précédemment car ça rentrai pas dans le contexte LMP donc je la compte pas ici non plus: 0€

impôt sur le revenu: il semblerai que le rachat partiel de 60 000€ par ans ne soit pas imposer grâce a l’abattement de 4600€ par ans sur les plus value de l’assurance vie du coups apparemment 0€ d’impôt puisque pas de revenu, il y a quand même 15.5% de prélèvement sociaux SUR LA PLUS VALUE soit 15.5% de 3000€ = 465€ d’impôts

CMU de base: inconnue ( théoriquement gratuite si mon revenu fiscal de référence est de moins de 9 601 euros par foyer à compter du 1er octobre 2014. ce qui serai alors mon cas puisque 0€ de revenu, cependant je suis sur que l’administration a prévu le coup quelque part, donc je part du principe pessimiste que je doive payer 8% des 60 000€ de retrait ) donc ça sera 0€ ou 4800€

total: 8465 € ou 13 265 € d’impôts

donc dans cette situation , au mieux je paye moins que en LMP au pire je paye 3265€ de plus d’impôts mais je suis débarrasser totalement ou presque de tout soucis de gestion et de comptabilités, je part quand je veux je n’ai plus de contrainte.

j’envisage donc cette solution, mais j’attends vos remarque a ce sujet, j’ai surement oublier quelque chose, ça parai presque trop beau. wink

ps: c’est super chiant de devoir mettre des [ / i ]  autour de chaque abréviations…. et de retrouvé ou il manque des ’ dans le message pour évité qu’une consonne soit isolée.

Dernière modification par Skywalker (16/11/2015 22h35)

Hors ligne

 

#144 16/11/2015 23h34 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

@Skywalker :

Vous avez vraiment le même rendement dans les 2 scénarios ? (comparer juste le montant des impôts et charges, ce n’est pas suffisant : mieux vaut gagner 100 k€ brut et payer 50 k€, plutôt que gagner 40 k€ brut et payer presque rien…)

Avez-vous intégré le coût associé à la vente des biens loués en LM(N)P et l’achat des autres ? C’est juste environ 10% de la valeur qui part en fumée chaque fois que vous changer d’avis du tout au tout…

Plutôt qu’acheter des parts de SCPI, avez-vous envisagé de n’en acquérir que la nue-propriété, ou d’acheter de la nue-propriété d’immeubles physiques ?  La nue-propriété sort de l’assiette ISF, et alors il n’y a plus AUCUN souci de suivi des locataires…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#145 17/11/2015 00h42 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

pour la rentabilités c’est équivalent je dépasse pas le 4.5% de rentabilités sur mes locations les SCPI font souvent mieux.

les 10% de perte dont vous parler c’est les frais de souscription aux scpi, mais c’est un choix de vie, pour le LMP je n’ai jamais eu a choisir c’était de l’héritage. mais je suis d’accort que ça bousille 2 ans de rendement. mais c’est le prix a payer pour avoir du temps libre.

Pour la nue propriété je n’ai pas envisager cela, je sort certes de l’ISF mais ou est le rendement? si je n’ai pas l’usufruit je ne perçois rien ! ?

Hors ligne

 

#146 17/11/2015 01h07 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

Avec ces chiffres, je comprend mieux votre raisonnement (même si avec des SCPI vous seriez bien plus imposé sur vos revenus fonciers), et en effet vous pourriez envisager de vendre certains (voire la totalité) de vos biens loués meublés, pour vous simplifier la vie sans trop perdre en rendement.

Le principe avec la nue-propriété est d’acheter à 68 ou 59 (Note 1) ce qui vaut 100, en renonçant à percevoir les loyers/revenus pendant 10 ou 15 ans (Note 2). Après ces 10 ou 15 ans, soit on commence à percevoir les revenus (et à payer des impôts dessus), soit on vend (à 100, ajusté de la variation de la valeur du bien, et des frais) par exemple pour acheter une autre nue-propriété.
On obtient ainsi un rendement NET vers 3% (Calcul en Note 3, sans compter l’économie d’ISF, mais en comptant les frais d’une revente après les 10 ou 15 ans), plus ou moins la variation de valeur du bien concerné (qu’on espère aligné sur l’inflation à long terme), ce qui équivaut à 4% NET pour quelqu’un avec TMI ISF de 1%.
Note 1: Les chiffres 68 et 59 sont juste un exemple (réaliste actuellement pour des parts de SCPI de rendement). Le vrai chiffre dépend du niveau des taux d’intérêts et du rendement des actifs concernés.
Note 2: D’autres durées que 10 ou 15 ans sont aussi possibles.
Note 3: Avec 10% de frais d’achat/vente : (68/90)^(1/10)-1 = 2.76% ou (59/90)^(1/15)-1 = 2.78%
Note 4: La plus-value est imposée en prenant comme prix d’achat … 100.

Bien sur, pour dégager du cash afin de financer votre train de vie, il faut le générer à partir d’une autre partie de votre patrimoine, par exemple des contrats d’AV avec des retraits réguliers, et "recharger" ces contrats lorsque vous réaliserez vos plus-values au bout de 10 ou 15 ans.

Faites une recherche sur le forum sur "nue-propriété", et vous trouverez plein de détails, par exemple sur SCPI en nue propriété et Achète usufruit temporaire de SCPI.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#147 17/11/2015 02h51 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Je ne comprend pas pourquoi je serai plus imposer en revenu foncier ? quand la SCPI est dans une assurance vie, je ne paye que la fiscalités de l’assurance vie, non ? ( et seulement au moment du rachat )

vous dite également: "Avec ces chiffres, je comprend mieux votre raisonnement ".  Qu’ai je dit de si étonnant dans mes chiffres ? vous vous attendiez a ce que j’ai un rendement de 7% en LMP ?  si je faisais du meublé touristique peut être que j’atteindrai ce chiffre mais en échange d’encore plus de gestion que du meublé classique… mais faire un meilleur rendement que les SCPI de rendement de commerce ou de bureau c’est carrément pas facile et demande un max d’investissement ( en temps ) du coup c’est un vrai travail, on est plus vraiment rentier avec ça…

pour le système de nue propriété, si j’ai bien compris le principe, le risque est le même que pour les SCPI ( le risque de baisse de l’immobilier ) pour un rendement inférieur aux SCPI ( même en incluant le gain d’ISF), si c’est le cas quel est l’intérêt comparer aux SCPI ? selon vos propre dire: mieux vaut payer l’impôt et gagner plus que d’éviter l’ISF mais au final gagner moins !

Hors ligne

 

#148 17/11/2015 08h41 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   174 

Bonjour, dans votre réflexion vous pourriez intégrer les SCPI à fiscalité étrangère comme Novapierre Allemagne
ou les europimmo Europimmo Europimmo Market

Cela ne résoudra pas votre problème d’ISF ni de CMU mais cela permet de disposer de revenus réguliers sans PS et à fiscalité presque nulle comme cela vous n’effectuez vos rachats sur AV que si besoin et laissez grossir la pelote dans l’enveloppe fiscale de l’AV.

Carpediem
Note AMF: je distribue les 3 SCPI citées


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

#149 17/11/2015 12h00 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Etant moi-même en LMP, il convient de savoir pourquoi vous avez choisi ce statut avant de prendre la décision d’en changer. En effet, au delà des avantages fiscaux, vous conservez une certaine maîtrise de votre patrimoine et donc de votre rente, d’autre part la cotisation au RSI vous fait cumuler des trimestres de cotisation retraite, ce qui peut avoir un impact non négligeable sur le montant de cette dernière, enfin en matière de transmission (notamment à des enfants ou à un conjoint) ce statut permet de s’affranchir d’une très grande partie des droits de succession (sous certaines conditions).

En contrepartie, c’est vrai qu’il faut s’en occuper un peu mais, dans mon cas, je délègue la gestion locative à un agent immobilier et ne m’occupe que de la recherche des biens et de leur rénovation.

Enfin, le revenu d’une SCPI n’est pas complètement certain et dépendra du gestionnaire, mon conseil si vous optez pour cette solution serait de diversifier les supports afin de limiter les risques.

Hors ligne

 

#150 17/11/2015 14h47 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1084 

Skywalker a écrit :

pour le système de nue propriété, si j’ai bien compris le principe, le risque est le même que pour les SCPI ( le risque de baisse de l’immobilier ) pour un rendement inférieur aux SCPI ( même en incluant le gain d’ISF)

Vous devriez refaire vos calculs, et tenir compte du fait qu’avec un investissement en SCPI sur un contrat AV :
  - on ne perçoit qu’une partie de la distribution de la SCPI,
  - l’assureur prélève chaque année un % des parts (par ex 0.6%, 0.75% ou 0.9%) en guise de frais,
  - sur les retraits AV il faut verser 15.5% (prélèvement sociaux) et 7.5% (forfaitaire, sauf sur les premiers 4600/9200€) des gains,
  - à la revente on perçoit environ 10% moins que le prix d’achat du moment,
  - sans oublier que la valeur du contrat AV entre dans l’assiette de l’ISF.

Selon mes calculs, la nue-propriété (de parts de SCPI) procure un rendement NET bien supérieur (à la détention de SCPI via un contrat d’AV), si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISF de 1%.

Sinon, je suis d’accord avec les arguments de PBA1, sachant qu’en étant LMP on n’a pas non plus de certitude absolu sur le revenu et son évolution future (= ça peut baisser, exactement comme pour une SCPI. Avec la nue-propriété, on s’affranchit plus d’une baisse pendant la durée du démembrement, même si ça impacte aussi la valeur du bien au final).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech