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Forums des investisseurs heureux

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#226 31/08/2014 20h21 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Réputation :   224 

Je pense que pour la déductibilité, votre expert comptable saura vous confirmer s’il le prend en charge ou pas. (s’il le prend pas changez en…)

Pour la CFE…


Left the Rat Race in 2013

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#227 08/09/2014 19h02 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonsoir,
Il prend les dépenses en charges, y-compris à mon adresse perso m’a-t-il répondu, pourvu que le produit soit bien destiné au logement loué.
Une fois, j’ai omis de faire faire la facture à l’adresse de mon meublé pour un achat en ligne,
et j’ai pris des photos pour prouver que l’appareil avait bien été installé dans mon studio.
(mon EC ne m’avait pas demandé de le faire, c’est moi qui l’ai fait, pour preuve)
Mais là encore, j’attends, malgré sa réponse, de signer le compromis !!

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#228 19/09/2014 10h19 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour ,

Après quelques recherche je ne trouve pas de réponses précise à mes questions.

En LMNP au réel , est t’il possible d’amortir des meubles acheté d’occasion ?
Comment estimer la valeur d’un meuble à amortir sans facture d’achat ?
Est-ce que l’administration accepte ce genre de chose sans problème ?

Une autre question qui concerne les charges :

Quel avantage y’a t’il de passer des frais en charge ou en amortissement ?

Un meuble inférieur à 500 euros peux il être une charge et inversement des travaux supérieur à 500 euros sont t’il obligatoirement à amortir ?

(Car il suffit de décomposer les factures des travaux pour passer sous les 500 euros pour les passer en charge …. )

Merci pour vos réponses.

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#229 19/09/2014 11h51 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Réputation :   221 

Pour les meubles d’occasion il suffit d’une facture du vendeur, même si c’est un particulier (avec coordonnées etc…)

Pour les charges/amortissements 500€ est bien la limite qui fait basculer vers l’un ou l’autre. La charge est déductible dans l’année l’amortissement sur plusieurs (selon les meubles 5/6 ans, il me semble) à vous de composer selon votre compte de résultat…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#230 19/09/2014 11h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,
plusieurs questions auxquelles je n’arrive pas à trouver réponses (il y a trop de messages à force ici…)

Quand on se déclare "LMNP", est-ce que ceci est "pour un bien", ou "pour la totalité de nos biens", ou "pour certains biens que l’on souhaite passer en LMNP"?

Ex: j’ai un location nue, deux locations meublées au réel (non lmnp), et un nouvel appartement à venir, que je souhaite passer en LMNP.
Pour les 2 meublés au réel, je suis parti pour 2 ans, donc sur mes revenus de 2015 je pourrais les passer en lmnp, mais j’imagine "pas avant"…?

Autre point, des travaux sont amortis sur 20, 25 ou 30 ans?
merci!

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#231 19/09/2014 18h30 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Réputation :   224 

Quand on se déclare "LMNP", est-ce que ceci est "pour un bien", ou "pour la totalité de nos biens", ou "pour certains biens que l’on souhaite passer en LMNP"?

Pour la totalité de vos biens meublés. Vous pouvez avoir du nu à côté.

Ex: j’ai un location nue, deux locations meublées au réel (non lmnp), et un nouvel appartement à venir, que je souhaite passer en LMNP.
Pour les 2 meublés au réel, je suis parti pour 2 ans, donc sur mes revenus de 2015 je pourrais les passer en lmnp, mais j’imagine "pas avant"…?

Vos 2 locations meublé non lmnp, elles sont quoi????  Elle sont nues, ou meublés, et donc lmnp ou lmp.

Autre point, des travaux sont amortis sur 20, 25 ou 30 ans?

Votre expert comptable s’en chargera, ça dépend du type de travaux.


Left the Rat Race in 2013

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#232 22/09/2014 11h01 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci ZX-6R pour la réponse précise et claire.

ZX-6R a écrit :

Ex: j’ai un location nue, deux locations meublées au réel (non lmnp), et un nouvel appartement à venir, que je souhaite passer en LMNP.
Pour les 2 meublés au réel, je suis parti pour 2 ans, donc sur mes revenus de 2015 je pourrais les passer en lmnp, mais j’imagine "pas avant"…?

Vos 2 locations meublé non lmnp, elles sont quoi????  Elle sont nues, ou meublés, et donc lmnp ou lmp.

Déclaré au réel, mais pas LMNP.

ZX-6R a écrit :

Autre point, des travaux sont amortis sur 20, 25 ou 30 ans?

Votre expert comptable s’en chargera, ça dépend du type de travaux.

Justement, je n’en ai pas encore d’expert comptable. J’hésite vraiment à en prendre un, mais je devrais peut etre pour "ma première année" au moins, avoir les bons conseils et la bonne "mise en place de mes process"…

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#233 22/09/2014 11h08 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Arnaud

ZX-6R vous signale que vos locations sont soit déclarées en nu (revenus fonciers, 2044) soit en meublé. Dans ce second cas, vous êtes automatiquement soit LMNP soit LMP.

La notion "au réel" n’indique pas l’option fiscale, on peut faire du LMNP au forfait ou au réel, idem pour le foncier.

Donc j’en déduis que vous avez 3 locations fiscalisées en Nu (bien que 2 soient techniquement des nus avec mobilier), et que vous envisagez un 4ème bien qui serait lui en meublé au sens fiscal (et donc LMNP puique vous ne devez pas remplir les conditions pour être LMP)

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#234 22/09/2014 11h11 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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xa a écrit :

Arnaud

ZX-6R vous signale que vos locations sont soit déclarées en nu (revenus fonciers, 2044) soit en meublé. Dans ce second cas, vous êtes automatiquement soit LMNP soit LMP.

La notion "au réel" n’indique pas l’option fiscale, on peut faire du LMNP au forfait ou au réel, idem pour le foncier.

Donc j’en déduis que vous avez 3 locations fiscalisées en Nu (bien que 2 soient techniquement des nus avec mobilier), et que vous envisagez un 4ème bien qui serait lui en meublé au sens fiscal (et donc LMNP puique vous ne devez pas remplir les conditions pour être LMP)

Sauf que je n’ai jamais rempli de formulaire P0i… je ne vois pas comment je peux être en LMNP dans ce cas… (je compte justement le faire pour l’achat du nouveau bien, et le faire "dans les bons délais, dès l’achat… pour ne pas me reveiller trois mois trop tard comme sur les 2 premiers….)

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#235 22/09/2014 11h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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"Sauf que je n’ai jamais rempli de formulaire P0i… je ne vois pas comment je peux être en LMNP dans ce cas…"

donc vous ne louez pas en meublé, fiscalement en tout cas, et vous devez déclarer ces revenus en foncier et appliquer les déductions admissibles en foncier nu classique (donc pas d’amortissement, pas de déductions des meubles, etc …).

Au plan fiscal, vous 3 premiers biens sont "nus".

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#236 22/09/2014 11h27 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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xa a écrit :

"Sauf que je n’ai jamais rempli de formulaire P0i… je ne vois pas comment je peux être en LMNP dans ce cas…"

donc vous ne louez pas en meublé, fiscalement en tout cas, et vous devez déclarer ces revenus en foncier et appliquer les déductions admissibles en foncier nu classique (donc pas d’amortissement, pas de déductions des meubles, etc …).

Au plan fiscal, vous 3 premiers biens sont "nus".

ok merci, je ne le voyais pas comme ça, le fait que tout soit vu "comme du nu".
(et effectivement je n’ai pas fait d’amortissement ou déduction des meubles… dommage d’ailleurs…)

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#237 22/09/2014 11h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Vous devez remplir une P0i, même rétroactivement c’est possible. Depuis le début d’année il faut allez au greffe du tribunal de commerce (et non plus au centre des impôts).
Pour des biens supplémentaires demandez à déclarer un (des) établissement secondaire (rattaché au 1er de la P0i)
En cas de bien en indivision, attention ce n’est pas le même formulaire (son nom m’échappe mais on saura vous dire au greffe)


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#238 22/09/2014 11h37 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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DDtee a écrit :

Vous devez remplir une P0i, même rétroactivement c’est possible. Depuis le début d’année il faut allez au greffe du tribunal de commerce (et non plus au centre des impôts).
Pour des biens supplémentaires demandez à déclarer un (des) établissement secondaire (rattaché au 1er de la P0i)
En cas de bien en indivision, attention ce n’est pas le même formulaire (son nom m’échappe mais on saura vous dire au greffe)

c’est possible rétroactivement??!! Donc je pourrais encore passer el LMNP, et donc amortir le bien+meubles, meme pour mes 2 appartements achetés fin 2013??! Alors là…. ce serait le top!

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#239 22/09/2014 11h40 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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C’est possible, oui. Vous pourrez déclarer en 2015 en LMNP.

Les biens datant de 2013, il se pourrait même que vous puissiez faire une déclaration rectificative. Posez la question à la  DGI.

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#240 22/09/2014 11h51 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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C’est possible rétroactivement pour la P0i (être en règle) pas pour les impôts… En effet le choix (ou non choix) de l’option de régime est pour 3 ans.
Sous quelle option est enregistré votre bien ?
Remettre en cause une option est cependant possible, cela implique l’abandon des avantages fiscaux déjà obtenus  et leur report sur 10 ans, de mémoire…
Tout est expliqué ici RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

Dernière modification par DDtee (22/09/2014 11h51)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#241 24/09/2014 23h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je souhaiterais connaître SVP les démarches à effectuer lors d’un 2ème achat.
J’ai posé la question sur un autre post, un membre m’indique que je n’ai pas besoin d’ouvrir une 2ème P0 mais que je dois remplir une 1447-M-SD.
Il m’indique également que j’aurais dû pour le 1er remplir une 1447 C SD, chose que je n’ai pas faite, j’ai juste rempli une P0i.
Les 2 biens sont dans 2 département différents.

Si quelqu’un pouvait m’éclairer…
Merci d’avance.

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#242 26/09/2014 16h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

Je vais essayer de faire un exemple concret car je souhaite m’affilier au régime réel

Je vais louer mon studio à 750 euros par mois charges comprises

650 de loyer + 100 euros de charges

sur un an je vais donc toucher 9000 euros des loyers

Au niveau des charges j’ai 1600 euros que me réclame ma copropriété et mon locataire me verse donc 1200 euros par an inclus dans le loyer de 750 euros par mois

QUESTION 1: est ce que lorsque je vais déduire ces charges sur les 9000 euros pour les impots je vais devoir enlever uniquement la différence donc 1600 - 1200 = 400 euros ?
idem pour la taxe foncière dans laquelle je récupère les ordure ménagère sur mon locataire (610 - 130 = 480 euros) devrais déduire 610 ou 480 ?

continuons l’exemple:

9000 euros de revenu foncier de part ma location meublée
En charge j’ai:
la CFE (876 euros)
Les intérets d’emprunts (2500 euros en 2015)
La taxe foncière (610 euros)
Les charges de l’appartement (soit 1600 soit 400 cf question N°1)
et l’amortissement du bien sur 30 ans (140 000/30 = 4666 euros)

donc si je fais le calcul j’arrive à -1252 si j’utilise 1600 euros de charge et la taxe foncière totale

DONC je ne vais ni payer d’impot ni payer de cotisations sociales EN GROS je ne vais payer que la CFE

Voilà si j’ai bien compris merci de me le dire car je débute et je veux être CLEAN wink
Merci également de répondre à ma question N°1 wink

MERCI A TOUS

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#243 26/09/2014 17h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Non, vous n’avez (de loin) pas tout compris, et je vous recommande de lire les nombreuses discussions sur ce forum sur la location meublée, pour comprendre plus (et avant de revenir poser d’autres questions).

La location meublée, c’est une cativité commerciale, et la manière d’en faire la comptabilité se rapproche de la comptabilité d’une activité commerciale : il y a des produits (ce que vous encaissez) et des charges (ce que vous avez à payer), et des investissements (qui peuvent pour certains être amortis), etc.

En location meublé, vous n’avez pas de revenus fonciers, mais un BIC (Bénéfice Industriel et Commercial), comme résultat de l’activité.

Rapidement pour votre QUESTION 1:   vous aurez 9000€ de produits (les loyers reçus) et 1600€ de charges (payées  effectivement, au syndic de copropriété). La taxe foncière sera une autre charge, et la taxe sur les ordures ménagères, si vous la récupérez sur le locataire, sera un produit. L’amortissement n’est pas aussi simpliste que juste prendre le prix d’achat du bien et diviser par 30 pour amortir sur 30 ans : le terrain ne s’amorti pas du tout, et le reste s’amorti sur différentes durées selon la nature de l’immobilisation (le gros oeuvre s’amorti sur bcp plus d’années que le second oeuvre, par exemple), l’amortissement ne peut pas créer de déficit. etc.

Avec votre niveau de compréhension (et même encomprenant bcp plus), je vous recommande de passer par un professionnel de la comptabilité. Le cout reste modique (et en grande partie remboursée par le fisc d’ailleurs : faites une recherche sur ce forum). A défaut, vosu risquez de beaucoup souffrir lors d’un prochain éventuel contrôle du fisc (qui commencera sans doute par une question toute simple, puis, voyant votre réponse et le flou de votre compréhension, ils pourraient être très tentés de creuser…).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#244 27/09/2014 09h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci de votre réponse smile je vais avoir l aide d un proche expert comptable pour tout ce qui concerne les choses précises de la comptabilité.
Pour le moment j en suis à voir ce qui est le plus intéressant fiscalement globalement
Sachant que je vais toucher 9000 environ des loyers et charges
Et que les dépenses seront:
CFE charges de copro (1550 par an) intérêts d emprunt (2500 en 2015) taxe foncière amortissement du bien etc etc ….

Un point non négligeable c est un appartement ancien de 1970 acheté en 2010

Au final c était pour savoir si justement le régime réel était plus intéressant pour moi ou non
J ai fait des dizaines de site lu des dizaines de choses sur ce forum mais d un naturel assez anxieux smile je souhaite présenter mon projet afin d avoir un avis qui se rapproche de mon cas spécifiquement smile

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#245 27/09/2014 19h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   221 

Il est fort probable que le régime réel soit plus intéressant, la seule façon de savoir est pour vous de réaliser une simulation.
C’est pas bien compliqué : les produits d’un côté, les charges de l’autre, sans oublier la fiscalité et vous pouvez comparer directement avec le micro BIC .


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#246 27/09/2014 21h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si jamais vous trouvez que le réel est moins intéressant que le micro-BIC, dans votre cas, revenez nous expliquer après quels calculs vous arrivez à cette conclusion (et on vous indiquera où vos calculs sont erronés). Le seul inconvénient du réel, c’est que ça vous obligera à tenir une compta un peu plus compliquée (mais pour gagner des milliers d’€uros, ça vaut sans doute la peine).


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#247 26/10/2014 11h54 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bonjour à tous,

Je suis en train de simuler un investissement avec le statut LMNP, je me pose des questions en terme d’amortissement acceptable par le fisc. Mon but étant de revendre à 10-15 ans sans avoir payé le moindre impôt.

Prix du bien : 30 600 € (studio 12m²)
dont terrain : 3 060 € (10%)
Montant amortissable : 27 540 €

Voici ma simulation :
Gros-Oeuvre (50% / 50 ans) : 275.40 €
Façades/Etanchéité (10% / 50 ans) : 55.08 €
Equipements (20% / 30 ans) : 183.60 €
Agencements (20% / 6 ans) : 918 €
Soit 1 432 € / an pendant 6 ans puis 514 € ensuite.

Pourrais-je plutôt amortir comme ceci ? :
Gros-Oeuvre (50% / 40 ans) : 344.25 €
Façades/Etanchéité (10% / 40 ans) : 68.85 €
Equipements (20% / 30 ans) : 183.60 €
Agencements (20% / 6 ans) : 918 €
Soit 1 518 € / an pendant 6 ans puis 597 € ensuite.

Est-ce possible d’amortir sur cette durée ? voir une durée encore plus courte ?

Merci par avance.
Cordialement.

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#248 26/10/2014 12h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   127 

Oui aux deux questions. A condition de pouvoir argumenter face a l’administration fiscale.
Un comptable a plus de facilités a le faire que vous même wink

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#249 31/10/2014 18h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bonjour,

Je viens solliciter vos lumières fiscales.

En effet, je me suis trouvé un nouveau cabinet d’expertise comptable pour mes biens en LMNP et suis embarrassé par leur position concernant les frais pour indemnités de déplacement en véhicule (gestion des biens, déplacements pour les travaux…).
Ce cabinet me demande de remplir une grille correspondant à des montant d’indemnités kilométriques correspondant à cela BAREME - RSA - BNC - BarÀ¨mes d’évaluation forfaitaire du prix de revient kilométrique applicables aux automobiles et aux deux-roues motorisés alors qu’à mon opinion, les seuls frais admis par l’administration fiscale sont des indemnités carburant prévues ici BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomÀ¨tre - BarÀ¨mes applicables pour l’année 2014

Qu’en pensez-vous ?


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#250 03/11/2014 15h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Réputation :   10 

Bonjour,

Je souhaite inclure au titre de la déclaration BIC 2015 pour les revenus 2014 mes déplacements liés à cette activité.

Je tiens un tableau à jour de mes déplacements que je transmettrai au cabinet comptable en fin d’année. Quels justificatifs apportez-vous en complément de ce genre de document?

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