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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#151 24/11/2015 14h00 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   -2 

Concernant le statut LMP, un modérateur a écrit que..

Pour obtenir ce statut, il faut en gros :

  a) s’immatriculer au Tribunal de Commerce
  b) acheter des biens immobiliers, et le mobilier, puis louer le tout en meublé
  c) avoir au moins 23 000€/an de recettes d’activité (ceci implique d’investir au moins env.500 k€)
  d) avoir plus de recettes d’activité LMP que de "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) au niveau du foyer fiscal 

-------------------------------------------------

Je voulais revenir sur la 4ème règle: si je perçois 25000€ de revenus fonciers net (hors taxe foncière et assurance agence et PNO), est il possible de travailler en tant que salarié et percevoir un revenu net de 24999€ ? N’y avait il pas un % à respecter de 50%, soit qu’un revenu de salarié ne dépasse pas 50% du revenu foncier ?

Merci pour vos précisions !

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#152 24/11/2015 14h24 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Réputation :   223 

LMP = BIC, foncier c’est pour le nu.

Sinon, pas de %, 100% des revenus BIC doivent être supérieurs à 100% des autres revenus, donc les revenus BIC doivent être >50% des autres revenus du foyer.


Left the Rat Race in 2013

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#153 24/11/2015 14h39 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
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Pour la 4ème règle, il faut comparer :
    - les recettes de l’activité de location meublée  : Attention : les "recettes", ce n’est pas le "bénéfice",
       c’est ce qui est encaissé (à priori les loyers) et il ne faut pas en retirer les charges payées.
et
    - les revenus professionnels imposables (différent des "revenus nets").

En location meublé, la notion de "revenu foncier" n’existe pas (le bénéfice réalisé est un "BIC" = Bénéfice Industriel et Commercial).

Par ailleurs, pour répéter ma réponse faite à skyfox en MP : En étant salarié, il y a fort peu d’intérêt à être LMP, et un maximum d’inconvénients (en particulier on cotise au RSI en pure perte), et mieux vaut en général rester LMNP.  Lisez www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=5030

PS : En 2010, quand j’ai initié ce threat, le seul "Modérateur" était IH.


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#154 26/01/2016 23h43 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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bonjour
je viens de voir que la CMU de base a été suprimer au 1er janvier 2016.

maintenant c’est remplacer par la protection universelle maladie.
gros avantage pour le rentier, maintenant il suffit d’etre résident en France:
ameli.fr - La CMU de base n’existe plus

ainsi plus besoin de payer une souscription dépendante de ses revenu.

ca me donne de plus en plus envie de tout vendre et investir en AV… il ne me resterai plus que l’ISF a payer ( et encore on peut l’éviter grâce au plafonnement ) et plus aucun autre impôts…

vivement qu’ils supprime l’ISF wink

pour repondre a GBL :

Vous devriez refaire vos calculs, et tenir compte du fait qu’avec un investissement en SCPIsur un contrat AV :
  - on ne perçoit qu’une partie de la distribution de la SCPI,
  - l’assureur prélève chaque année un % des parts (par ex 0.6%, 0.75% ou 0.9%) en guise de frais,
  - sur les retraits AV il faut verser 15.5% (prélèvement sociaux) et 7.5% (forfaitaire, sauf sur les premiers 4600/9200€) des gains,
  - à la revente on perçoit environ 10% moins que le prix d’achat du moment,
  - sans oublier que la valeur du contrat AV entre dans l’assiette de l’ISF.

Selon mes calculs, la nue-propriété (de parts de SCPI) procure un rendement NET bien supérieur (à la détention de SCPIvia un contrat d’AV), si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISFde 1%.

ok prenons un exemple concret, il n’y a que ca de vrai ! smile
j’ouvre une assurance vie speciale SCPI exemple l’assurance vie "frontiere efficiante" ( je ne la conseille pas, je n’ai fait aucun comparatif je la prend juste a titre d’exemple )
100% des loyer sont reverser ( et pas 85% comme certaine AV ) , frais de gestion 0.75%.

supposons que je choisisse encore pour l’exemple la SCPI immorente valeur nominale 152€ prime d’émission 173€ = 325€ qui comprend la commission de souscription
pas de droit d’enregistrement car il s’agit d’une SCPI a capital variable.

prix de retrait en cas de revente: 292.5€ (-10%)

rendement de la part 5.22% mettons en moyenne 5% capital réinvesti dans la SCPI
supposons un investissement de 1M d€
a 5% ca fait 50 000€ par ans, comme c’est réinvesti va fait: 1 628 894 € après 10 ans sans compté l’éventuelle plus ou moins value de la valeur de la part.

si je fait un retrait partiel de l’AV après 10 ans mettons de 25 000€ par ans
cela fait 9652€ d’intérêt sur le retrait : 25000€ - (1 000 000 × 25000) / 1 628 894 = 9652 €
- 4600 de cadeau de l’etat = 5052€ taxable soit a 7.5% soit dans l’impot sur le revenu ( dans mon cas je ne serai pas imposable sur le revenu donc se sera mon choix tranche d’imposition a 0% je ne paye rien sur le retrait

concernant l’ISFsur 2M de patrimoine je devrai payer 8000€ sauf qu il y a un plafonnement de l’ISFa 75% des revenu, et les revenu de l’assurance vie en unité de compte sont EXCLUE du calcul, seul les rachat compte, les année ou je ne fait pas de rachat ISFplafonner a 0€ ou presque , les année ou je fait un retrait de 25 000€ mes revenu sont donc de 5000€, ISFplafonner a 75% soit 3750€ d’ISF

et encore j’ai pas forcement besoin de retirer 25 000 par ans, je peux retirer seulement 12000 par ans ce qui ferais tomber mon revenu a 4600€, donc a 0 , donc pas d’ISF.

je ne dit pas que j’ai raison hein, je demande : "ou est ce que je me plante dans mes calcul ?"

en achat de nue propriété ça donne:
j’achète 68 ce qui vaut 100 donc j’investi 1 000 000€ en nue propriété pour quelque chose qui vaut 1 470 588€ je ne touche rien pendant 10 ans et je paye pas d’ISF, et dans 10 ans j’ai 1 470 588€ ( plus une éventuelle plue ou moins value ) ca fait quand même sacrement moins que les 1 628 894 de la solution précédente… même si je devais retirer 10 ans d’ISF( 80 000€ ) a la solution précédente je serai encore au dessus.

donc j’avoue que je comprend pas ton calcul, pourtant je suis sur que vous y avez réfléchie et que vous devez avoir raison mais je comprend pas ou est mon erreur de calcul…

le seul inconvénient que je vois c’est pour la transmission du patrimoine, là ce n’est pas optimiser…

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#155 27/01/2016 00h20 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour Skywalker,

je réagis juste sur la suppression de la CMU. Cette suppression ne change rien sur le fait de cotiser si les revenus sont supérieurs à 9611 € (plafond 2016).
Cela ne change pas grand chose à votre réflexion si vous n’avez pas de revenus ou inférieurs à ce plafond.

Voir la discussion actuelle dans la file Quitter la sécurité sociale : comment quitter la sécu ?
Il me semble que toutes les informations ne sont pas encore disponibles, mais les conditions ont l’air d’être similaires à ce qu’il y avait avant avec la CMU.

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#156 27/01/2016 01h11 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Dans le scénario avec AV "frontiere efficiante", vous oubliez que chaque année l’assureur va diminuer le nombre de vos parts de 0.75% (les "Frais de gestion sur les unités de compte"), ce qui diminue significativement (de 7.5%) la valeur au bout de 10 ans (((1-0.75%)^10=0.925) et encore plus après plus d’années.

Par ailleurs, il a du vous échapper que, sur l’AV "frontiere efficiante", vous ne pourrez pas investir en SCPI plus de 50% du montant du contrat. Sur les autres 50%, il vous reste le fond €uros (peu risqué, mais à la rentabilité plus faible, 2.90% en 2015) ou les UC hors SCPI (plus risquées).

Je n’ai pas refait le reste des calculs en détail.

Il ne vous a pas échappé que mon message se finissait par "si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISF de 1%", alors que vos calculs utilisent un TMI IR de 0%.
Il ne vous a pas échappé non plus que ces échanges sur les SCPI sont largement hors sujet dans cette discussion (sur les LMP…).


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#157 27/01/2016 09h58 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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merci pour votre éclairage ! j’avais capter pour les 50% mais c’était juste un exemple d’autre AV permette 100%. merci d’avoir pointer du doit mon erreur ! avec les frais de gestion ca tombe effectivement a 1 494 539€ apres 10 ans ( rentabilité qui tombe a 4.1% ) ce qui du coup ramène la rentabilité tres proche de l’achat en nue propriété hmm

désoler pour le hors sujet, du coup je me tais et je vais chercher la bonne section du forum.

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#158 05/01/2017 19h08 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour

je suis toujours un immeuble de meublés mais la propriétaire n’envisage pas de vendre uniquement les murs et le mobilier
elle me répond

vendeur a écrit :

Le prix plancher net vendeur = 765 000 euros répartis ainsi :

750 000 euros pour l’immeuble vendu par la SCI

2 500 euros pour le mobilier + 12 500 euros pour l’activité vendus par l’EURL

Suite à  de nombreux entretiens avec notre notaire , effectivement , l’EURL et la SCI sont indissociables . Nous ne pouvons pas envisager la vente autrement que dans ce schéma

Je ne vois pas l’intérêt d’acheter la SCI et l’EURL car je risque de reprendre l’antériorité de l’acheteur actuel, je me trompe?
Et quel est l’intérêt de l’acheteur à s’obstiner?

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#159 05/01/2017 20h16 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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C’est très simple le vendeur à probablement une SCI IS et une structure EURL probablement à l’IR pour la gestion locative.

Il veut vendre le montage ensemble car la EURL est gestionnaire des biens locatifs de la SCI.

La SCI IS ne peux revendre le bien sans se démettre du bail de gestion locative signée avec l’EURL car l’EURL a signé des baux avec les locataires.

La SCI IS qui revend le bien immobilier se verra appliquer la plus value professionnelle et dans ce cas le vendeur va laisser plusieurs plumes et même des ailes ….

Le vendeur vend le paquet qu’il a monté pour son propre intérêt fiscal et financier.

L’immeuble est probablement payé et amorti donc vous ne pourrez rien amortir comptablement.

Vous ne pourrez déduire que les intérêts d’emprunt dans une structure IS.

Même si pour une SCI il est courant d’appliquer une décote sur le prix de l’ordre de 15 à 20 %

Dans ce cas vous êtes acheteur de l’immeuble et non du pot pourri  du vendeur soit il vend le bien soit il le garde car personne ne l’achètera dans ces conditions.

N’importe quel notaire intègre  pourra dissuader un acheteur sauf si l’acheteur prend le notaire du vendeur alors dans ce cas je vois bien le notaire signaler la SCI et l’EURL sans rentrer dans les détails fiscaux.

Raison de plus pour prendre  son notaire quel l’on connait bien

Courage fuyez cette mauvaise affaire

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#160 05/01/2017 20h30 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Philippe30 a parfaitement raison de vous déconseiller d’acquérir les sociétés (SCI et EURL) constituées.

Cependant, dans la formulation de la réponse de la propriétaire, elle ne le dit pas cela explicitement. Elle parle de vente de l’immeuble d’une part (détenu par la SCI) et de vente du mobilier et du fonds de commerce (en fait le bail commercial avec la SCI et le transfert des éventuels contrats de location touristiques) détenus par l’EURL.

Ce n’est pas la même approche, et cela vous serait plus favorable, le problème principal à régler de mon point de vue est celui du bail commercial, en fonction de votre propre montage juridique.

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#161 05/01/2017 20h56 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Isa6068 a écrit :

Ce n’est pas la même approche, et cela vous serait plus favorable.

Pourquoi cela pourrait être plus favorable?

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#162 05/01/2017 21h38 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Comme l’a dit Philippe30, si vous achetez uniquement l’immeuble à la SCI, vous pourrez normalement l’amortir sur la base de son prix d’acquisition, donc 750 K€ + frais de notaire. Dans le cadre d’une location meublée au réel, cela change la donne.
A priori, acheter séparément les meubles (amortissables) et le fonds de commerce ne devrait pas poser de problème particulier, même si c’est un peu atypique.
Il y a un certain nombre de points à voir cependant : opération soumise à TVA ou non, clauses du bail commercial.
Et voir si vous voulez être LMP ou LMNP, en entreprise individuelle ou sous une autre forme juridique.

Dernière modification par Isa6068 (05/01/2017 21h39)

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