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Forums des investisseurs heureux

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#101 06/07/2014 13h15 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Tout d’abord merci à Boubouka pour son aide et à GBL pour sa recommandation du livre de Maître Le Boulc’h.
Dans celui-ci, dans le chapitre consacré à l’ISF en LMP (p 141, Ier paragraphe), Il est écrit:
" Ainsi, pour l’ISF, les logements donnés en location ne peuvent être regardés comme biens professionnels pendant toute la période où les revenus fiscaux sont soit déficitaires, soit nuls, du fait, en particulier, de la déduction des amortissements comptabilisés."
Les biens destinés à la location étant libres de tout emprunt, j’ai donc contacté un comptable qui ne connaissait pas cette particularité mais qui a estimé rapidement que l’exercice serait déficitaire en raison du nombre limité d’années sur lequel un tel amortissement est permis dans le cadre de la LMP.
Celui-ci, trop important, venant s’ajouter aux charges ordinaires.
Auriez-vous un avis à ce sujet. Merci

Question subsidiaire: Dans son livre , page 68, Maître Le Boulc’h donne en exemple la décomposition des amortissements pour une structure en EHPAD. Peut-on appliquer celle-ci à un appartement en copropriété parisien ?

Dernière modification par FEW (11/07/2014 15h44)

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#102 06/07/2014 15h02 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Pour avoir un avis (sur le point que FEW soulève), il faudrait disposer d’un minimum de chiffres…
Mais je serais surpris que le seul amortissement de l’immeuble et les charges associées au bien, s’il n’y a aucune charge financière car aucun emprunt, ne génèrent un résultat déficitaire fort longtemps, à moins que la rentabilité du bien soit vraiment très très faible.

Un appartement en copropriété parisien n’a en général pas vraiment les mêmes caractéristiques qu’un EHPAD.


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#103 06/07/2014 15h58 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Il s’agit d’un T4 et d’un studio, sur Paris, estimés à 950K  et une valeur locative de 37K au mieux.
Les charges sont de 5200 et 2075 de taxe foncière. A cela s’ajoute la CET qui,  je crois l’avoir lu sur ce forum, est plafonnée, les honoraires de gestion de l’agence immobilière 5%, l’assurance loyers impayés 2%, le comptable, environ 500€.

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#104 06/07/2014 16h50 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Et votre objectif, quel est-il ?

Pour moi, avec ce rendement ((37-7.275-5%-2%)/950=2.8%brut), la bonne décision est sans doute de … vendre le bien, et de placer les fonds ailleurs.

Si l’objectif est de conserver ce bien à tout prix, et d’éviter l’ISF, ça devrait être possible (si et seulement si vous n’avez guère d’autres revenus pro), en amortissant sur une durée maximale, car le foncier représente déjà une part importante des 950k (peut-être 50% sur Paris ?) et ne s’amortit pas du tout. Il devrait être possible de n’amortir qu’aux environs de 14 k par an (950k * 50% * 3%), voire moins.


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#105 06/07/2014 17h50 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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@FEW, dans votre message #103, il n’y pas de charges financières.

Je rejoins GBL. Il vaut mieux dynamiser le rendement quitte a payer l’ISF. Car les 2.8% calculés par GBL sont une hypothèse optimiste.

Refaites vos calculs globalement avec une hypothèse de placement en AV en vendant votre T4.

De plus, un T4 en meublé c’est limite à moins que ce soit une coloc ou un expat’.

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#106 06/07/2014 18h43 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Merci pour vos réponses. Elles confirment mon impression.
Mon objectif, a priori, est de conserver une diversification patrimoniale, et n’ayant plus d’activité professionnelle d’obtenir des revenus et diminuer l’isf qui m’écrase littéralement.
Je vous rejoins sur la rentabilité qui semble être faible bien que compensée par l’économie d’isf (1%), mais cela me semblait aussi, et sans doute à tort, une façon d’assurer ma future retraite d’une manière pérenne.
En calculant un amortissement selon l’exemple de l’Ehpad donné dans le livre de Maître le Boulc’h, l’amortissement semble trop élevé sur plusieurs années malgré la déduction du terrain qu’il estime dans le livre à 15% et égal à 0 et le gros oeuvre à 55%. La probabilité d’avoir une vacance entre deux locataire étant quasi certaine, l’opération semble vouée à l’échec.
Je vais néanmoins rencontrer un autre comptable d’ici quelques jours afin d’acquérir une certitude sur le plan comptable .

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#107 11/07/2014 15h55 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Rectification : Il fallait lire chapitre ISF, Page 141, Ier paragraphe et non page 170.

J’ai également retrouvé ceci de plus officiel:

"Seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer au sens de l’article 885 R du CGI et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels. Ainsi, la condition de seuil de 50 % n’a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d’autres revenus catégoriels.
En présence d’une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 € mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut être considérée comme remplie.
Rép. Bobe : AN 1er août 2006 p. 8094 n° 93820 ; Rép. Marini : Sénat 3 août 2006 p. 2049 n° 22527, non reprises dans Bofip. (Source EFL). "

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#108 20/07/2014 09h58 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,

J’ai parcouru les 5 pages de posts sur le sujet et consulté les liens indiqués.

Je suis toujours dans mes réflexions patrimoniales afin de trouver la meilleure solution (régime fiscal, social et juridique) a adopter en fonction de ma situation personnelle et de mon investissement futur dans les caraïbes.

Comme je n’ai toujours pas trouvé de professionnels (expert-comptable, avocat fiscaliste) susceptibles de répondre à mes attentes (incluant la question de la double territorialité (DOM ou COM et métropole), je pensais m’orienter, en attendant, vers la lecture de la version actualisée du livre de Me Le Boulc’h (les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts - Edition 2013).

Toutefois en parcourant le sommaire du livre, je tombe sur ceci, s’agissant des conditions d’accès au statut de LMP :

"Extrait du livre :
COMMENT ACCÉDER AU STATUT DE LOUEUR «PROFESSIONNEL» ET BÉNÉFICIER DES AVANTAGES QUI EN DÉCOULENT

LES TROIS CONDITIONS D’ACCÈS

Les conditions légales pour accéder au statut de loueur «professionnel» méritent un examen attentif car, derrière une apparente simplicité, se cachent plusieurs difficultés.Ces conditions sont au nombre de trois :
- l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés,
-la réalisation d’un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23 000 euros,
- la condition alternative de 50 % du revenu global"

Je suis surprise de lire cette troisième condition sur une édition de 2013. Parle-t-il de la condition d’exonération à l’ISF ? cela me semble curieux vu la tête de chapitre.

Qu’en pensez-vous ?

Merci par avance pour vos réponses.

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#109 20/07/2014 15h42 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Vous devriez relire le tout 1er message de cette discussion, qui reprend ces 3 conditions (sous a,c, et d) et détaille la condition supplémentaire pour que les biens soient exclus du patrimoine imposable à l’ISF. Ne vous attendez pas à trouver tous les détails dans un "extrait" du livre….

Pourquoi envisagez-vous de devenir LMP, plutôt que de rester LMNP ? (sachant que le statut LMNP a aussi de sérieux avantages par rapport au statut de LMP, plus que quand j’ai commencé cette discussion, et vice-versa. Tout dépend de ce que vous avez comme objectifs…).


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#110 20/07/2014 18h38 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Oui c’est justement de là (sur les 3 conditions) que venait mon interrogation car si sur un extrait de livre on parle des 3 conditions d’accès en incluant ce qui ne m’apparait pas être une "condition d’accès" au statut de LMP en parlant de celle relative à l’ISF, il y a de quoi s’interroger sur la fiabilité du reste du livre

Maintenant si quelqu’un a lu cette édition et qu’il souhaite témoigner, je suis preneuse.

Je ne tiens pas particulièrement à devenir LMP je tente juste de trouver le meilleur dispositif qui me permettrait de réduire, en toute légalité, la fiscalité au regard des investissements passés et à venir.

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#111 20/07/2014 20h43 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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J’ai sous les yeux le livre en question (édition de 2013), et je ne trouve pas dans son sommaire le texte que vous avez cité. Il semble que ce texte sorte du ’’Mot de l’éditeur" ici. En creusant un peu, j’ai aussi retrouvé ce texte qui est effectivement dans le sommaire de l’ancien livre de Le Boulc’h sur le même thème de 2006 (4ème édition) qui est ici, et qui est un peu dépassé depuis lors.

Voici un bon exemple d’un "Mot de l’éditeur" qui n’a pas été mis à jour depuis 7 ans, et qui a été recopié d’un ancien livre vers le nouveau, qu’il ne présente donc pas correctement. Ne m’appelez pas GoodBySherlock smile

Je vous rassure: le livre de 2013 me semble une très bonne base, même s’il ne répondra sans doute pas à toutes vos interrogation sur un investissement en meublé sous les tropiques.


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#112 20/07/2014 21h47 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Ah ok super, cela me semblait effectivement très curieux de la part de l’auteur du livre.

En tous les cas, l’éditeur se tirerait une balle dans le pied que cela ne lui ferait pas meilleur effet !

Je vais l’acheter du coup car avant les tropiques j’ai encore besoin de progresser sur certains points qu’il aborde dans le bouquin. Cela sera sans doute plus digeste que le BOI !

Encore merci pour l’enquête ;-)

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#113 28/07/2014 16h45 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,

J’avoue être un peu confus concernant les plus-values et notamment l’article L131-6 évoqué en fin du premier post de cette file.

En lisant l’article je ne vois pas à quel moment il est évoqué les cotisations concernant les plus-values.

De plus le calcul serait donc 30 % de la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur net comptable autrement dit plus le temps passe plus cette dernière approche 0 donc à terme nous payons donc 30% de PV sur le prix de vente ( puisque prix de vente - VNC = prix de vente si VNC = 0) ?

Ex: bien acheté 200k vendu par la suite 300k complètement amortie, nous payons donc environ 100k ((300-(200-200))*30%) de cotisation sociale ?

Cela ne détruit-il pas le patrimoine petit à petit ?

Je pense qu’il y a des éléments qui m’échappent et que je fais fausse route. Quelqu’un pourrait-il m’éclairer sur ce point?

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#114 28/07/2014 18h51 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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"je ne vois pas à quel moment il est évoqué les cotisations concernant les plus-values" : la "plus-value" concerne l’activité commerciale, est constatée par la différence entre sa valeur comptable et le prix de vente perçu. Si elle n’est pas exonérée explicitement par un article de loi (comme c’était le cas avant…), elle entre dans les bénéfices de l’activité, avec toutes les conséquences (qui concernent en fait tout commerçant, ou profession libérale, qui cède son activité ou vend des locaux portés au bilan de son activité, sauf exonération explicite). La fiscalité sur les ventes d’un actif détenu pour une activité est fort différente de celle de biens détenus par une personne physique (éventuellement pour une activité civile).

Par ailleurs, ce n’est exactement "30%", mais c’est l’application du barème du RSI (sachant qu’une partie des cotisation permet d’acquérir des droits, retraite par exemple).

Ca ne détruit pas du le patrimoine petit à petit, c’est juste un endroit où il ne sera plus possible d’avoir le beurre avec l’argent du beurre (les amortissement avec l’absence de toute cotisation sur la valeur créée). Comme tout changement, ça peut être désavantageux pour certains, et fort désagréable quand on est pris par surprise.


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#115 28/07/2014 20h23 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Merci pour votre réponse.

Là où ça m’étonne c’est qu’au final la taxation est de plus en plus lourde au fur et à mesure qu’on avance ou alors ma formule à erroné ?

Si on reprends mon exemple précédent :

Bien complètement amortie : Base de taxation = 300-(200-200) = 300

Bien amortie à 50% : Base de taxation = 300-(200-100) = 200

Certes ça ne détruit pas forcement le patrimoine mais ça impacte fortement la rentabilité de l’investissement. Comme vous dites on ne peut plus avoir le beurre et l’argent du beurre, néanmoins je m’interroge sur le fait que l’on dispose tout de même du beurre en question par rapport à d’autres types d’investissements.

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#116 28/07/2014 23h42 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Au final la taxation est de plus en plus lourde au fur et à mesure qu’on avance …. parce que les amortissements qui ont été déduits (comme des charges, ce qui a permis de payer moins d’impôts et moins de cotisations RSI) ne correspondent pas vraiment à une perte de valeur du bien. Au final, il faut quand même payer ces charges RSI, mais pas la partie correspondant aux impôts (ce qui n’est déjà pas si mal). Bien souvent, le statut LMNP sera en fait plus avantageux.


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#117 30/10/2014 12h06 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,

Ayant acquis depuis peu le statut de loueur meublé professionnel au travers d’investissements dans des résidences services et EPHAD, j’envisage d’acquérir un ou plusieurs studios sur Paris pour les louer en meublé.
Je me pose un certain nombre de questions concernant ce nouvel investissement.
Tout d’abord, étant dans une ville de plus de 200 000 habitants, est-il nécessaire d’obtenir une autorisation préfectorale même si le bien n’est pas destiné à la location saisonnière?
Quel est le régime des plus-values à la revente du bien dans le cadre d’une conservation de 10 ans ou plus?
Quel taux de TVA convient-il d’appliquer sur les loyers?

Merci de vos réponses

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#118 29/12/2014 09h24 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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GBL : merci de faire l’effort de mettre à jour régulièrement ce sujet.
Concernant ce paragraphe "LMP doit payer des cotisations sociales sur un bonne partie de ses plus-values immobilières (comme discuté ici et ici ou ici)"
les 3 renvois sont ils toujours appropriés ?
Les 2 premiers renvoient à de la location meublée temporaire (suite pb mairie de Paris et ville de plus de 200 000 habitants) ; et le 3ième pose le problème de la taxation aux cotisations sociales sur les plus-values LMP, mais laisse la question posée, sans la réponse (contrairement à ce file)

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#119 29/12/2014 09h48 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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J’ai remis à jour le 1er message de cette discussion.

@PBA1 : Inutile d’obtenir une autorisation pour louer des EPHAD, ou louer un studio à quelqu’un qui en fera sa résidence principale. Mais sur IdF, pour de la location saisonnière, c’est nécessaire. Conserver 10 ans ne change rien au régime des plus-values à la revente (en LMNP : c’est le même régime que celui des PV de la vente de n’importe quel bien immo détenu par une personne physique). Avant de s’interroger sur le taux de TVA, il faut déjà déterminer si le loyer est soumis à TVA… (en cas d’EHPAD, la TVA est à 5.5%, sur un studio racheté ancien et loué comme résidence principale il n’y a pas de TVA).


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#120 30/12/2014 14h05 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Merci pour votre réponse, cependant étant en LMP la plus value de cession sera traitée différemment d’une cession ordinaire. Si j’ai bien compris la plus value court terme sera soumise au RSI et la plus value long terme ne sera pas imposée si la recette de l’exercice précédent ne dépasse pas 90000 euros.

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#121 23/04/2015 19h42 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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LMP. Conversion d’un Immeuble avec des Baux 1989 en LMP.

Un point qui est compliqué et dont je ne trouve pas la réponse en cherchant un peu partout. Achat d’un immeuble d’une vingtaine d’appartements.

Aujourd’hui : on est dans des baux standards de type 1989. Demain, je voudrais éventuellement le statut LMP. Au fil du temps, je relouerai en meublé mais aujoud’hui tous les appartements sont en baux 1989. Pour convertir tous les appartements en meublé : cela prendra 10 ans. 

Pensez-vous que je peux avoir le statut de LMP dès lors que je m’engage à relouer en meublé ?

Point deux : faudra-t’il facturer de la TVA ?

Pour critiquer un peu … Je trouve que "devenir rentier" n’est pas bon. Gérer des biens immobiliers peut représenter un job de 10 heures par jour. Le mot rentier dans les couches sociales les plus faibles est négatif. "Faire croitre profitablement un patrimoine" semble plus précis. Investisseurs heureux, c’est sympa.

Stop la philosophie. La qualité des messages est haute sur le site. Merci 1000x pour votre réponse.

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#122 23/04/2015 20h03 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Pour acquérir le statut de loueur meublé, il convient de respecter les 3 conditions suivantes
-Etre inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel
-Avoir des recettes annuelles supérieures à 23000 euros
-Les recettes doivent être supérieures aux autre revenus d’activité

Lorsque ces conditions sont remplies, si on décide de louer en meublé un appartement ancien, on peut ne pas facturer de TVA mais dans ce cas vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur les travaux et le mobilier, il convient de faire vos calculs pour savoir quel est le plus intéressant.

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#123 23/04/2015 20h06 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Pour être LMP il faut gagner plus avec les meublés qu’avec les nus. Mais vous pouvez être LMNP entre temps!


Left the Rat Race in 2013

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#124 23/04/2015 20h08 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Pour commencer : Merci de respecter la charte du forum (présentez-vous ici en particulier, et faites une recherche avant de poser une question dont la réponse à déjà été fournie).

C’est mon jour de bonté, et je vais donc néanmoins tenter de répondre à vos questions :
  - Vous ne pouvez être LMP qu’en … remplissant les critères (énoncés dans le 1er message de cette discussion). Par ailleurs, il est bien souvent préférable de rester LMNP (plutôt que devenir LMP), et vous serez LMNP dès que vous louerez un bien en location meublée.
  - Pour la TVA : L’activité de location meublée d’un immeuble est soumise à la TVA (c’est à dire que vous devez la facturer sur ce que vous vendez, et pouvez la récupérer sur ce que vous achetez) si (et seulement si) au moins 3 des 4 services listés dans les textes légaux sont fournis (de mémoire : petit déj, blanchisserie, accueil, et un autre). Il est d’ailleurs tout à fait possible que vous louiez dans un immeuble avec de la TVA, et dans un autre sans TVA. Faites-vous impérativement assister par un pro de la comptabilité, si vous vous posez ce genre de question…

Pour convertir tous les appartements en meublé : cela pourra prendre bien plus de 10 ans….. jusqu’à ce que le dernier locataire résilie son bail (ou accepte de le remplacer par un bail en meublé).


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#125 23/04/2015 20h12 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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En fait il ne faut pas comparer les revenus de la location meublée et les revenus fonciers issus de la location nue car ces derniers ne sont pas des revenus d’activité.
Les revenus d’activité qu’il faut prendre en considération sont par exemple les salaires, revenus de professions libérales etc… les revenus fonciers ne rentrent pas dans cette catégorie.

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