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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 23/10/2010 03h04 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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.                               [Texte remis à jour en décembre 2015]

Voici une description synthétique (que j’essaie de tenir à jour, sans vouloir me substituer aux livres spécialisés) du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui peut intéresser quiconque souhaite être "rentier", même si les évolutions légales fin 2008, et fin 2011 sur les plus-values, diminuent l’intérêt de ce statut (et rendent souvent le statut LMNP plus attractif: lire  LMP vs LMNP, et impact de la perte du statut LMP).

Si ça ne permet pas de se constituer un patrimoine, être LMP est un bon moyen de générer un revenu régulier peu imposé à long terme, et permet à quelqu’un avec peu d’autres revenus professionnels de bénéficier :
   - d’une fiscalité attractive sur les revenus d’un patrimoine immobilier;
   - d’un statut social (~commerçant) avec sécurité sociale et validation de trimestres pour la retraite.

Pour obtenir ce statut, il faut acheter des biens immobiliers et le mobilier, les louer en meublé et :
  1) s’immatriculer au Tribunal de Commerce
  2) avoir au moins 23 000€TTC/an de recettes d’activité (ceci implique d’investir ~500k€ au moins)
  3) avoir au niveau du foyer fiscal plus de recettes d’activité LMP que de "revenus d’activités" (pensions et rentes viagères incluses) 

Pour que les biens loués meublés soient exonérés d’ISF, il faut en plus que le bénéfice (attention: c’est différent des "recettes") de l’activité LMP représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Si les amortissements (selon les règles édictées par le fisc) et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP fiscalement déficitaire ou peu bénéficiaire : pas d’exonération d’ISF.

Pour les biens, le plus simple est d’acheter des "packages" comme des chambres d’EHPAD ou de clinique, louées à un exploitant ayant pignon sur rue (via un bail commercial, rendement actuels ~5% net). De tels biens sont proposés par beaucoup d’acteurs sur le marché du "neuf", mais il faut éviter les "nanards", et il peut être plus intéressant d’en acquérir sur le marché de l’occasion, par ex via www.lerevenupierre.com, ou www.attentifimmo-lmnp.com ou www.lmp-lmnp-occasion.fr ou  www.ceres-revente.com (consultez aussi ce  baromètre des rentabilités de marché de l’occasion). Pour ma part j’évite les résidences de tourisme (mais si jamais vous y avez investi, informez vous sur www.fnaprt.com/leditorial-du-president).
)Les principales précautions à prendre sont :
  - un "bon" exploitant : en cas d’erreur à ce niveau, l’opération deviendra un cauchemar. Plutôt qu’un exploitant novice dans un établissement neuf, mieux vaut un exploitant en charge d’un établissement fonctionnant depuis longtemps, voire en charge d’autres établissements similaires. Il faut s’intéresser à l’exploitant (avoir accès à ses comptes, comprendre son business, comment il fait son bénéfice, suivre ses résultats, etc.). Ca ne garanti pas qu’il n’y aura aucun problème, mais au moins on a toutes les chances de s’en rendre compte tôt, ce qui permet de réagir. Il vaut sans doute mieux privilégier les activités à "numerus clausus" (EHPAD, clinique), où l’exploitant a beaucoup à perdre à cesser son exploitation, à celles moins réglementées (hôtel, résidence de vacance ou d’activité, résidence étudiantes) que l’exploitant peut plus facilement "délocaliser".
  - éviter que l’exploitant soit propriétaire des parties communes, ou des locaux de service (sinon impossible de changer d’exploitant s’il est un jour défaillant, et difficile de négocier s’il propose un loyer divisé par 3).
  - les clauses de révision du montant du loyer (pas de plafonnement à un % donné, sinon en cas d’inflation c’est la catastrophe), l’idéal étant que les loyers soient corrélés aux recettes de l’exploitant (pour l’exploitant comme pour le bailleur, car l’exploitant doit rester prospère) et avec l’inflation (pour le bailleur).
  - opération montée par des vrais professionnels expérimentés en LMP/LMNP.
  - gestion avec un expert-comptable familier des LMP.
  - éviter les pièges tels que ceux décrits ici et se méfier de rendements ttc/ht (surestimés de la tva).

Une autre possibilité est de louer des logements meublés en direct (comme ZX-6R et qqs autres, très actifs sur ce forum) : acheter des biens, les meubler, les louer, et gérer les locataires (éventuellement via une agence). Cette approche est plus rentable si on se débrouille bien, mais aussi bien plus consommatrice en temps et énergie, et présente quelques  inconvénients (paiement de la CFE par ex). Attention : pour transformer un local loué nu en meublé, le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire, et, pour du meublé saisonnier dans une agglomération de +de 200 000 habitants, une autorisation de la mairie ou préfecture (à Paris ce sera refusé, sauf à transformer d’autres locaux commerciaux en location résidentielle ou à racheter de tels droits, cf ici et ici) selon article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.   

La forme juridique à adopter pour l’activité de location meublée doit prendre en compte différents aspects. Si on ne perçoit aucun avantage à utiliser une société…. mieux vaut détenir les biens en direct et s’éviter la rédaction des statuts, les AG, et les frais associés. Mais ça ne  dispense nullement de tenir une comptabilité et de faire les déclarations fiscales et sociales.  Une structure juridique distincte (SARL de famille, SNC, etc.) peut faciliter la détention de biens à plusieurs (quand on ne souhaite pas recourir à l’indivision), la transmission du patrimoine (en associant les enfants ou/et via démembrement des parts, voire en utilisant les régimes particuliers de cession d’activité pro), permettre la cession de l’activité sans vendre les immeubles et vice-versa, voire permettre un jour d’opter pour l’IS.

Le "meilleur" livre sur ce sujet (LMP) que j’ai lu était "Moins d’impôts grâce à l’immobilier : La location meublée, règles et avantages" de Me Jean-Louis Le Boulc’h (édition Maxima). Il en a publié 5 éditions, ainsi qu’un autre livre de référence (plus à jour) sous le nom "Les nouvelles règles de la location meublée" en octobre 2011 (les règles fiscales évoluent, fin 2008 elles ont beaucoup changées, la jurisprudence évolue aussi), avec une seconde édition en mai 2013. A lire impérativement avant de se lancer !

En cas de meublé géré par un exploitant à qui on a consenti un bail commercial, on est exonéré de CFE  (anciennement taxe pro), en vertu de la jurisprudence du conseil d’Etat (CE 24/03/06, n°269716) (réf: JOAN n° 92.787 du 28 novembre 2006). Sinon, on est assujetti à la CFE.

Le particulier de la transformation de locaux loués nus en location meublée, sur Paris, est discuté ici et ici.

En ce qui concerne les cotisations sociales, en exploitant comme LMP, on a le statut de commerçant, et on cotise selon le barêmes du RSI. Le minimum est (en 2014) de 1 640€/an (par ex en cas de déficit). Le pourcentage maximum est de 45.95% du bénéfice dégagé (il y a des plafonds de l’assiette pour une partie de ces cotisations), dont 8% de CSG-CRDS et 16.85+8% de retraite (base+complémentaire, ouvrant des droits).

Un LMP doit payer des cotisations sociales sur un bonne partie de ses plus-values immobilières (comme discuté ici) depuis le nouvel article L131-6 du Code de la sécu, modifié par la LOI n°2011-1906 du 21 décembre 2011 – art.37. Auparavant, les plus values à court terme (dégagée lors de la vente, de l’apport ou reprise dans le patrimoine personnel, calculée en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable : "prix d’achat - amortissements",  et non entre prix de vente et prix d’achat) exonérées fiscalement au titre des articles 151 septies (exonération des plus-values des petites entreprises) et 238 quindecies (exonération des plus-values en cas de transmission d’une branche complète d’activité de moins de 300k€) du CGI n’entraient pas dans la base de calcul des cotisations sociales et en étaient expressément exclues dans l’article L 131-6 du code de la sécurité sociale. Désormais, les plus-values à court terme sont prises en compte pour l’assiette des cotisations sociales. Donc, même si un LMP est exonéré fiscalement des plus-values à court terme, il doit déclarer leur montant dans l’assiette de calcul des cotisations sociales (assurance maladie, maternité, vieillesse, allocations familiales et CSG), et payer les cotisations RSI (>~30%) en conséquence. 
(voir un exemple de calcul sur Vente d’un immeuble loué en LMP : quelle imposition sur la plus-value ?)

Dernière modification par GoodbyLenine (30/03/2013 04h41)

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel


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#2 24/10/2010 03h34 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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J’ai personnellement déjà investi dans 2 opérations en LMP (via une SARL de famille, à l’IR), en empruntant in fine chaque fois environ 100% de l’investissement ht, à un taux inférieur de plus de 1% au taux de rendement. Et comme les loyers ont depuis augmenté, l’écart entre rendement et coûts du financement n’a fait qu’augmenter. Bien sur, il faut  donner une garantie suffisante à la banque pour qu’elle accepte un tel montage, et ce type d’opération est pour le long terme (15 ans ou plus).

Entre la première fois où on m’a parlé du LMP, et mon premier investissement, il s’est passé plus d’une année. J’ai lu pas mal de livres et autres documents, rencontré pas mal de personnes, plus ou moins spécialisées, jusqu’à me sentir suffisamment informé. J’ai ensuite encore découvert pas mal de subtilités, par exemple en voyant comment l’expert comptable prenait en compte diverses opérations.

Actuellement, il serait possible de faire une telle opération, même si l’écart rendement - taux de prêt n’est pas aussi grand que dans certaines périodes passées.
Voici à titre d’exemple les données chiffrées de l’opération possible actuellement (oct2010) que j’ai étudiée :

-> achat de chambres d’une Ehpad en exploitation (exploitant : Noble Age) avec quote part de toutes les parties communes
-> rentabilité de 5.35% ht/ht annoncée (c’est à dire loyer ht = 5.35% du prix d’achat immobilier + mobilier + commission du monteur du projet), en ajoutant des frais "de notaire" de 7%, la rentabilité réelle devient 5.0% 
EDIT : En juin 2012, au lieu de 5.35%, le marché proposait le même type d’opération avec 5.10%
-> bail commercial 9ans, renouvelable
-> loyer révisé chaque année, indexé sur un panier d’indice, qui revient en gros à suivre l’inflation
-> tous les coûts récurrents sont pris en charge par le locataire, sauf le renouvellement du mobilier qui diminue de 2 à 4% le loyer au bout de quelques années, et les impôts fonciers
-> ajouter quelques coûts "de structure" (comptabilité de la SARL -1500€-, cotisations sociales du gérant -au mini 900€/an même s’il est déjà salarié ou ne prend aucun revenu-, etc.)
-> emprunt infine à 3.35% + assurance sur 15 ans, taux révisable capé +/- 1%, sans IRA;
-> avec le statut LMP (qui nécessite qqs conditons, voir ci-haut), pas d’impôt pendant pas mal d’années.

On dégage une trésorerie excédentaire (loyer - frais financiers - autres frais) d’un peu plus de 1%/an de l’investissement (en investissant 0 en fonds propres), qui augmentera lorsque les loyers augmenteront (s’ils augmentent, ce qui n’est jamais 100% acquis au départ).

En ce qui concerne la "revente" du bien, on pourra revendre selon le montant du loyer et le taux de rendement exigé alors du marché. En gros, à taux de rendement exigé du marché constant, on vendra au prix d’achat, réévalué de l’inflation, moins les environ 15% de frais d’achat (commission du monteur du projet + frais "de notaire"). C’est une opération à très long terme (au moins 15 ou 20 ans), et il ne faut pas espérer ressortir avant sans y laisser des plumes.

Risques principaux : défaillance de l’exploitant (qu’on peut limiter en vérifiant sa solidité, la rentabilité de l’exploitation de l’établissement concerné, voire parfois en acquérant une participation dans l’exploitant pour mieux le surveiller, etc.) ou baisse du loyer imposée par l’exploitant (lors du renouvellement du bail, ou en cours si l’indice a conduit à revaloriser le loyer de +de 25%, mais une telle baisse devra être justifiée par une baisse d’activité ou des recettes de l’exploitant), ou mise à la charge de l’investisseur de lourds travaux (selon ce que le bail prévoit…).

Dernière modification par GoodbyLenine (29/11/2012 01h10)


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#3 03/12/2011 03h23 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Conditions pour obtenir le statut de LMP :

retirer de cette activité un montant de recettes annuelles supérieur à 23.000 € représentant au moins 50 % de ses revenus globaux.

J’ai lu sur internet que le "revenu global" prit en compte pour avoir droit au statut de LMP ne prend pas en compte les revenus de capitaux mobiliers et les plus values de cession de titres, mais uniquement les revenus fonciers non LMP, BIC et salaires est ce exact ?

J’ai vu aussi que les biens détenu en LMP sont exonérés d’ISF, y a t il des conditions particulières à cette disposition ?

Dans l’éventualité ou mes revenus ne seraient composé que de LMP et de dividendes, ce statut permettrait donc non seulement grâce aux amortissements de bénéficier de revenus fonciers défiscalisés pendant 20/25 ans mais aussi de voir ses revenus de dividende imposé dans les tranches inférieurs de l’IR (vu que l’IR ne serait composait que des revenus des dividendes après les différents abattements)

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#4 03/12/2011 04h17 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Les réponses à vos questions figurent (avec bien d’autres) dans le livre de Me Jean-Louis Le Boulc’h (édition Maxima) "Les nouvelles règles de la location meublée" publié récemment, que je vous recommande de lire

Les recettes de l’activité de location meublée doit être supérieur aux "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) du foyer fiscal. Les revenus de capitaux mobiliers et les plus values de cession de titres n’ont aucun impact (sauf si vous deviez être considéré comme pro de la gestion des titres de votre patrimoine).

Pour être exonéré de l’ISF, c’est un peu plus complexe, mais en gros il faut en plus que le bénéfice de l’activité LMP représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (il subsiste un flou sur le fait d’y inclure les pensions et rentes viagères). En conséquence, si les amortissements et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP déficitaire ou peu bénéficiaire, les biens en question ne seront pas exonérés d’ISF.


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#5 29/12/2011 16h10 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,

je trouve ces forums très détaillés et je profite de cette période assez calme pour me documenter.
Je souhaite me reconvertir en LMP (quatre appartements à Paris) pour améliorer leur rendement et aussi cotiser pour la retraite. Objectif environ 24 k euros après charges diverses avec un T3 (Belleville) et 3 studios (République / Strasbourg St-Denis / Voltaire).

Je me pose des questions sur la faisabilité de l’opération, notamment rendement visé et statut (LMP impossible à Paris ?)

Merci

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#6 29/12/2011 16h24 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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FP11 a écrit :

Je souhaite me reconvertir en LMP (quatre appartements à Paris) pour améliorer leur rendement et aussi cotiser pour la retraite. Objectif environ 24 k euros après charges diverses avec un T3 (Belleville) et 3 studios (République / Strasbourg St-Denis / Voltaire).

Vous avez déjà posé la question sur le LMP dans votre présentation par contre il est intéressant de situer vos biens dans Paris.

Je ne vous cache pas que vos biens ne sont pas dans les meilleurs quartiers …..
Belleville pour le T3 : bof  bof
Les studios sur République / Strasbourg st Denis : c’est pas top non plus.
Nous sommes dans les quartiers populaires….

Faites passer une analyse des revenus et charges de vos biens

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 29/12/2011 16h46 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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sans compter que la mairie de Paris traque les propriétaires qui louent leurs biens en meublé saisonnier.

c’est débile, mais c’est comme ça

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#8 29/12/2011 16h53 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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fp11 a écrit :

Bonjour,

je trouve ces forums très détaillés et je profite de cette période assez calme pour me documenter.
Je souhaite me reconvertir en LMP (quatre appartements à Paris) pour améliorer leur rendement et aussi cotiser pour la retraite. Objectif environ 24 k euros après charges diverses avec un T3 (Belleville) et 3 studios (République / Strasbourg St-Denis / Voltaire).

Je me pose des questions sur la faisabilité de l’opération, notamment rendement visé et statut (LMP impossible à Paris ?)

Merci

Si ces biens sont actuellement loués nus (ou pas loués), vous devez normalement (il semble que pas mal de bailleurs s’en dispensent, au risque d’en subir les conséquences un jour ou l’autre…) obtenir de la préfecture une autorisation pour les convertir en meublés (sauf si c’est des meublés qui seront la résidence principale des locataires, sur longue durée donc), et il semble que la préfecture soit réticente à autoriser de plus en plus de meublés de tourisme (quand il y a autant de "parisiens" qui n’arrivent pas à trouver un logement)….
En outre, le règlement de copropriété ne doit pas interdire le meublé.

Voulez-vous louer à des touristes (à la semaine, voire la journée), des travailleurs en déplacement (pour quelques semaines, voire mois) ou à des locataires y résidant à l’année ?

Pour obtenir des informations sur la rentabilité locative à espérer, et l’existence d’une réelle demande pour ce type de location, le mieux est… de consulter les agences spécialisées.

Attention à bien distinguer, pour le statut LMP les recettes (loyers perçus ttc), du bénéfice de l’activité (les recettes - les charges de toutes natures dont la tva et les cotisations retraite), qui sont bien différentes. En outre, le bénéfice comptable (ce que le comptable déterminera), le bénéfice fiscal (ce qu’il faudra déclarer en BIC à l’IR), et l’excédent de trésorerie (ce que vous récupérerez effectivement en cash) seront sans doute fort différents… 
Obtenir 24k de recettes de ces 4 biens loués meublés devrait être facile.
Obtenir 24k d’excédent de trésorerie sera peut-être une autre affaire.


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#9 29/12/2011 16h58 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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felixinvestor a écrit :

sans compter que la mairie de Paris traque les propriétaires qui louent leurs biens en meublé saisonnier.
c’est débile, mais c’est comme ça

C’est le lobbying des hôteliers qui payent les taxes de séjour , la taxe pro , la tva , etc …..et qui voient d’un mauvais oeil la location saisonnière pour les vacanciers , les hommes d’affaires.

Mais il est possible de faire des contrats de locations saisonnières cela existe pour l’instant et encore sur Paris à ma connaissance alors pourquoi je pourrais louer en saisonnier en août à la Grande Motte et pas à Paris ???

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 29/12/2011 18h46 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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C’est l’article L-324-1-1 du code du tourisme ( Code du tourisme - Article L324-1-1 | Legifrance ) qui nous précise les choses en concomitance avec L 631- 7 du code de la construction et de l’habitation qui nous stipule qu’un changement d’usage doit être soumis à autorisation.

Et passer d’une location où le locataire fait élection de domicile principal à une location saisonnière ou touristique, est un changement d’usage du local d’habitation (il faudrait trouver un arrêt pour confirmer ce deuxième point).

Dernière modification par BorderLine (29/12/2011 18h49)

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#11 28/06/2012 11h30 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,
Je souhaiterais obtenir quelques précisions sur le régime LMP. Le contexte est le suivant: mes parents, qui ont des retraites assez modestes, doivent payer un isf relativement élevé. Comme l’argent qu’il possède ne leur permet qu’à peine de couvrir l’inflation, il m’est alors venu l’idée de les faire investir dans la location meublée (investissement payé en cash à 50% par ma mère et 50% par mon père, ils ne veulent pas faire de prêts). Après recherche, les questions que je me pose sont les suivantes:
- le seuil de 23k€ et les revenus retenus pour savoir si on peut être qualifié de professionnel (revenus<loyers) s’entendent-ils par foyer ou par personne (mariés sous le régime de la séparation de biens)?
- j’ai cru comprendre que seuls les revenus d’activité/retraites étaient retenus pour le calcul du revenu (pas les revenus mobiliers/fonciers). Pouvez-vous me le confirmer?
- Si mes parents me louent un appartement est-ce considéré comme un abus de droit?
- Le régime LMP (et pas LMNP) est-il concerné par le plafonnement des niches fiscales? Si tel est le cas, le plafonnement inclut-il la réduction d’isf (biens exclus du patrimoine taxable)?
- Que se passe-t-il au décès de l’un de mes parents? Le régime continuera-t-il de s’appliquer?
- Pour pouvoir bénéficier de la réduction sur les droits de succession (je suis fils unique), serais-je contraint d’arrêter mon activité professionnelle si mes revenus sont trop élevés (reprise de l’activité pendant 5 ans)?
- Étant donné l’instabilité fiscale actuelle, pensez-vous que ce régime est voué à disparaitre? La location meublée à Paris a récemment été la cible du gouvernement.
Merci d’avance.

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#12 28/06/2012 13h35 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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@Cfazerty,   vous devriez relire le 1er message de cette discussion, qui répond à vos premières questions :

GoodbyLenine a écrit :

Pour obtenir ce statut, il faut en gros :
  a) s’immatriculer au Tribunal de Commerce
  b) acheter des biens immobiliers, et le mobilier, puis louer le tout en meublé
  c) avoir au moins 23 000€/an de recettes d’activité (ceci implique d’investir au moins env.500 k€)
  d) avoir plus de recettes d’activité LMP que de "revenus d’activités" (en y incluant les pensions et rentes viagères) au niveau du foyer fiscal 

Pour que les biens loués meublé par un LMP soient aussi exonérés d’ISF, il faut en plus que le bénéfice de l’activité LMP représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (il subsiste un flou sur le fait d’y inclure les pensions et rentes viagères). En conséquence, si les amortissements et intérêts d’emprunt rendent l’activité LMP fiscalement déficitaire ou peu bénéficiaire, les biens en question ne seront pas exonérés d’ISF.

sans oublier

GoodbyLenine a écrit :

Le "meilleur" livre que j’ai lu sur ce sujet (LMP) était "Moins d’impôts grâce à l’immobilier : La location meublée, règles et avantages" de Me Jean-Louis Le Boulc’h (édition Maxima). Il en a publié 5 éditions, et une sixième sous le nom "Les nouvelles règles de la location meublée" octobre 2011. (les règles fiscales évoluent, fin 2008 elles ont beaucoup changées, la jurisprudence évolue aussi).

qui répondra à la plupart des autres (hormis celle relevant de la prévision du futur, aléatoire par essence).

Vous devez quand même savoir que bénéficier du statut LMP pour vos parents retraités (ou pour l’un d’entre eux) reviendrait à reprendre une activité (de commerçant), avec les conséquences associés (paiement de cotisations, déclarations fiscales à effectuer, etc.). N’hésitez-pas à consulter un VRAI spécialiste du LMP, pour en évaluer toutes les conséquences.

Je ne vois pas pourquoi "Si mes parents me louent un appartement" ceci pourrait être "considéré comme un abus de droit", si le montant du loyer est conforme au marché.

A ma connaissance les régime LMP n’est pas une niche fiscale, donc pas concerné par un "plafonnement des niches".

Au décès de vos parent (ou du premier d’entre eux, selon leur testament), leurs biens devraient être transmis à leur(s) héritier(s), par exemple vous, contre paiement des droits de succession. Si vous louez alors des biens meublés et remplissez les critères pour être LMP, vous serez LMP (et à défaut vosu serez LMNP). Il peut être intéressant de préparer la succession de vos parent (le livre de Le Boulc’h rentre pas mal dans le détail sur ce point), par exemple en achetant les biens qui seront loués meublés via une SARL de famille, dont vos parents auraient l’usufruit, et vous  transmettraient la nue-propriété (par des donations successives, effectuées de leur vivant, progressivement ou à la constitution de la SARL). 

Je n’ai pas connaissance de projets de suppression ou d’évolution du régime LMP. Ce régime a d’ailleurs déjà été largement réformé fin 2008, ce qui a diminué beaucoup le nombre de personnes éligibles au régime.

Il est FAUX d’écrire que "La location meublée à Paris a récemment été la cible du gouvernement.". La loi n’a en rien évolué à ce niveau, et je n’ai pas connaissance de quoi que ce soit dans les projets du gouvernement ou le programme du candidat élu président concernant le LMP. La seule chose qui a évolué, c’est que la Mairie de Paris a décidé (en 2011, ou peut-être même en 2010 déjà) de faire respecter la loi sur sa commune en ce qui concerne les "locations meublées de courte durée", pour éviter qu’encore plus de biens se transforment en meublés de tourisme alors qu’il y a déjà une pénurie de biens sur le marché locatif pour les parisiens cherchant à se loger. Le numéro 1075 (juillet-août 2012) de la revue "Le Particulier" comporte d’ailleurs un article détaillé (et qui me semble bien documenté) sur ce point.


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#13 13/10/2012 11h31 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour
Je suis entrain de regarder pour l’achat d’un immeuble avec 8 studios.
Revenus locatif meublée entre 38000 et 50000 euros.
Je souhaiterai en faire mon metier , et avoir un salaire.
Je suis allé à la CCI et il faut que je choisisse un statut.
On m’ dit que la SCI n’était pas adaptée!!
Si quelqu’un peut m’aider.
Merci

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#14 13/10/2012 16h11 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Aidez-vous vous même, en lisant le message juste avant le votre par exemple smile


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#15 13/10/2012 17h06 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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oui mon message  a été remis à cette discussion qui répond à une partie de mes questions.
Merci

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#16 13/10/2012 17h12 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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car je souhaiterai savoir le montant des charges sociales?
Savoir quand est ce que le taux est pris en compte.
Si 50 0000 de Revenu locatif.
MAis apres déduction des charges  (taxe fonciere ,charges , divers frais)environ 10 000 euros.
Crédit 15000 euros et amortissement 20000 euros.
10 + 15 +20 = 45 000 E
Est ce que les charges sont prix par rapport au 5000 euros restant ?

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#17 13/10/2012 19h15 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Les pages 142-143 du livre de Me Le Boulc’h tentent de répondre à votre question.

Vous pouvez aussi consulter Cotisations
(ce site vous renseignera aussi sur les prestations auxquelles vous aurez droit).

Comme gérant (majoritaire) d’une SARL de famille (transparente à l’IR) détenant les biens loués meublés, avec un bénéfice comptable et fiscal nul (ce qui devrait être le cas les premières années avec un financement à crédit) c’est le montant de la rémunération du gérant qui servira de base pour déterminer vos cotisations, sachant que si ce montant est inférieur à un minimum (200h de SMIC par an pour la sec soc, par exemple) c’est ce minimum qui sera retenu.

Si les biens sont détenus en nom propre, je suppose que c’est le bénéfice (comptable ou fiscal ou encore un autre ?) qui sera retenu comme base de cotisation, avec les mêmes montants minimum.

De toute manière tenez correctement votre compta, et utilisez les services d’un pro pour cela !

En pratique dans votre cas, la base des cotisations sera soit proche de 5000€, soit la base minimale. Donc vous auriez sans doute 1636€/an à payer selon les barèmes actuels.

PS : Comme c’est le RSI qui appelle les cotisations (comme LMP, vous serez considéré comme "commerçant"), et que le RSI est très très désorganisé, vous pourrez avoir des surprises (Ils oublient souvent même d’appeler certaines cotisations, si j’en crois ce que j’ai lu ici ou là. Mais attendez-vous aussi à des difficultés pour leur faire payer des prestations. Le pire semble être quand votre situation évolue, pour qu’ils prennent en compte les changements).


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#18 13/10/2012 20h54 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Merci
J’ai achete le bouquin jeudi et j’ai fini de lire aujourd’hui.
Mais j’ai du mal à comprendre certaine chose dans le bouquin.
Si vous pouvez m’éclairer donc :
Les charges  sociales sont bien calculées sur le revenu apres la deduction de toutes les charges ( crédit , amortissement , taxe fonciere et charge de l’immeuble).

Je suis PACSE et ma compagne travail , dois je payer toutes les charges sociales?

Et sur l’amortissement j’ai vu qu’il fallait diviser en plusieurs parties.
Par exemple j’achete un immeuble  existant 500 000 euros  meublées.
Si j’enleve le terrain 15%
Il me reste 425 000E
Il part de 100 ans pour trouver l’amortissement total.
Est ce la règle ?
C’est un peu flou sur la tva.

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#19 13/10/2012 23h02 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Les charges sociales sont bien basées sur le bénéfice (pas sur les recettes), mais si celui-ci est trop faible (ou négatif), il y a une valeur minimale prise en compte et vous paierez sur cette valeur.

Pourquoi le fait d’être pacsé ou/et que votre compagne travaille aurait-il un impact sur le paiement des cotisations ? Bien sur qu’il faut payer si vous exercez ceci à titre professionnel ! Même si vous étiez salarié à temps partiel (et cotisiez déjà comme salarié), avec une autre activité professionnelle (comme la location meublée) il faudrait payer (dans ce cas peut-être même pour ne bénéficier d’aucune prestation additionnelle)…

Sur l’amortissement, il ne me semble nulle part y avoir la notion de "100 ans". Relisez les pages 54 à 68 du livre par exemple.

Sur la TVA, qu’est-ce qui est flou ? Les conditions pour qu’un investissement soit assujetti à la TVA me semblent au contraire très clairement décrites C’est au contraire très clair dans le chapitre 12 (p117 et suivantes).
Vous pouvez très bien faire 2 investissements, dont un sera assujetti à la TVA et pas l’autre, et alors la compta en tiendra compte, et pour les charges "communes" (par ex la facture de l’expert comptable) seul un prorata de TVA sera récupérable en théorie. Tout ceci appliquera les règles générales de la compta…

Dernière modification par GoodbyLenine (29/11/2012 01h13)


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#20 14/10/2012 08h12 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Je pensais que comme un travailleur frontalier, si sa compagne travail en france nous n’avons pas besoin de cotiser juste pour la partie maladie -maternite.

Concernant l’amortissement p65 l’exemple
structure 247000 x1,25% X31/360
D’ou vient se 1,25 ?

Je vais relire la TVA!

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#21 14/10/2012 23h57 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Le 1.25% correspond à 100%/80, et est relatif à la durée de 80 ans indiquée page 64 pour la durée d’amortissement de la structure du bâtiment.

Vous trouverez aussi ce chiffre de 1.25% page 63, pour le gros oeuvre, et vous remarquerez aussi sur cette même page que ces taux sont indicatifs, et sont à adapter selon divers critères, comme la qualité des bâtiments et ses conditions d’entretien. En fait, on amorti sur une durée qui correspond à ce qu’on anticipe comme durée de vie de chaque composante du bien.

Le tableau en fin de page 65, qui reprend les recommandations du Conseil National de la Comptabilité indique pour la structure "50 ans +ou- 20%" ce qui correspond à 40 à 60 ans, ou 2.5% à 1.667 (au lieu des 1.25% de l’exemple précédent).

Ben entendu, si on amorti quelque chose sur par exemple 7 ans (le mobilier par exemple), après 7 ans, il n’y aura plus aucun amortissement sur ce poste (car la totalité du montant porté en immobilisation aura déjà été amortie). Mais si vous racheter du mobilier, que ce soit 7 ans après ou seulement 15 ans après,  il sera alors à nouveau amorti…

Dernière modification par GoodbyLenine (14/10/2012 23h59)


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#22 15/10/2012 07h49 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Merci.
Des aujourd’hui je vais prendre rendez vous chez un comptable.
Je commence à comprendre la TVA.
MAis l’immeuble que je veux acheter fais 500 000 euros TTC
A l’interieur il ya 3 logements étudiants et 5 logements de toursimes ou il propose accueil; location draps et nettoyage.
Je pense que je ne peux pas recupere la TVA sur de l’ancien ?
Si je ne recupere pas la TVA sur l’achat du bien puis je le compter dans l’amortissement?
Sinon sur les loyers, normalement je recupere la tva sur les tous les logements?

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#23 15/10/2012 11h44 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Du coup j’ai rendez  vous  mercredi avec Mr  Le Boulc’h qui est avocat ou j’habite.
Un coup de chance, donc si vous avez des questions !!

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#24 15/10/2012 16h10 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Sur les loyers, si vous facturez de la TVA (ce qui est normalement le cas, dans le cadre d’une location meublée, à 7% sauf les EHPAD qui restent à 5.5%, donc 7% dans votre cas), vous devrez la déclarer et la rembourser au fisc.

Pour ce qu’il en est du paiement et de la récupération de la TVA sur le prix d’achat, je ne suis pas sur, mais ça dépend aussi sans doute du passé de cet immeuble : quel age a-t-il, et sous quel régime l’ancien propriétaire l’a-t-il acheté et se propose-t-il de le revendre ?

Si vous payez 500 000 €ttc, et que ceci comprend (par exemple) 20 000€ de TVA, vous récupérerez ces 20 000€ de TVA si votre activité est assujettie à la TVA (ce qui semble le cas avec ce que vous décrivez) et amortirez sur les 480 000€ moins la valeur du terrain.

En ce qui concerne Me.Le Boulc’h, je serais curieux en effet d’avoir un retour sur les réponses qu’il vous apportera (je ne suis pas de la même région…), et d’avoir une idée de ce qu’il vous a proposé comme lettre de mission (pour tenir la compta de votre future activité de location meublée), tant au niveau contenu (compta, juridique, …) que tarifaire.


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#25 15/10/2012 17h37 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour

Il date de 1945 et il fait parti d’une sci.

Du coup ce n’est pas sur pour le rendez vous car la cci me donne un bon gratuit mais si je pose des question technique c’est 500 euros , je vais attendre d’etre sur!

J’espere que l’expert comptable est moi cher!!

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