Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 30/04/2016 15h57 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

En lisant un post de Cyber Papy sur le forum j’ai eu l’envie de lancer cette discussion ; une recherche peut être mal faite (?) ne m’ayant pas permis de trouver de réponse ou de fil existant, mes excuses aux modérateurs s’il convient de déplacer ou concaténer cette demande.

Parce qu’effectivement je trouve le sujet abordé par le biais du retour d’expérience de CP aussi fondamental que le comparatif des différents régimes de location : pouvez vous donner vos avis comparatifs argumentés (types de bails, particularité) sur les différents secteurs locatifs ?

A titre d’exemple on distinguera :

- le saisonnier touristique et le "traditionnel" locatif aux personnes (à la limite, inutile d’en parler, c’est juste pour l’exemple, sujets traités en long large et en travers !)
- l’industriel
- l’artisanat
- le commerce (à détailler par cas particuliers : restauration, entrepôts…)
-…?

Les réponses pourraient s’orienter suivant les critères suivants :
- rentabilité
- risque
- difficultés de gestion

Personnellement j’aurais mis en 1) la location saisonnière, pénible mais rentable, en 2) la location de garage bien qu’ayant vécu une déconvenue l’expulsion est bien plus facile puisque sauf si la garage est lié à l’habitation le bail est spécifique et ne concerne pas une ou des personnes physiques, en 3) la location "traditionnelle" aux personnes mais après je n’ai aucune idée, sauf que j’ai donc lu CP et écouté un gérant de SCI qui mettent en 1) qui le local d’activité (industriel ???), qui le commerce…
Et vous quels sont vos choix, pourquoi ?

Cordialement,

X

Message édité par l’équipe de modération (01/05/2016 09h37) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : comparatif, immobiliers, investissement

Hors ligne

 

#2 30/04/2016 17h59 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   67 

Avant de tenter un classement, je vais donc tenter de brosser un petit tableau des cas que j’ai pratiqués:

1) Les locaux industriels:
C’est un marché hermétique pratiqué par des agences spécialisées qui ne font en général que du bureau et des locaux d’activité.
Pour les contacter, il suffit de faire le tour d’une zone industrielle et de noter leurs coordonnées sur les panneaux placardés sur les biens  à vendre ou à louer.
C’est par la suite que cela se corse car ils ont leurs têtes et ne vous proposeront pas les meilleurs affaires qu’ils présentent en premier à des fonds de placement.

Dans mon secteur, Cergy Pontoise ( 95) une affaire est actuellement présentée au prix "net vendeur" en moyenne à 10 ans de loyer annuel net 
La négociation se fait sur la répartition de la commission d’agence qui est en principe partagée acheteur/ vendeur. Il y a peu de marge de discussion.

Une fois trouvé le bien il faut le (re)louer.

Là le temps c’est vraiment de l’argent.
Il faut en général 3 à 6 mois pour trouver un locataire
Les charges sont très élevées 20 à 35% du loyer annuel
Donc en six mois on a perdu le loyer plus les charges soit 7 à 8 mois de loyer
L’agence ( ici elles sont cinq pour une agglomération de 150 000 habitants) vous demande Trois mois de loyer de commission
Le locataire demande trois mois ( parfois plus)  de loyer gratuit pour " frais d’entrée dans les lieux"

Donc, en gros on perd un an de loyer pour trouver un locataire.
Une fois en place, tout s’éclaire
Il paye TOUT
Charges, impôt, entretien, vraiment tout
Lorsqu’il dépose le bilan ( dans trois cas sur quatre) on perd entre 6 mois et un an de loyer

La grande inconnue est le temps qu’il va rester.
Certains sont restés 24 ans
Un autre 24 …. heures
En moyenne pour moi c’est 9 ans

L’avantage est la simplicité de gestion.
A la place de six studios et six petits couples à petits problèmes et aléas d’entretien vous avez un seul industriel et un seul local dont il s’occupe en totalité

2) Les bureaux
C’est la même filière pour les trouver et les mêmes conditions pour les louer
Les locataires sont bien plus exigeants sur l’état des locaux et les conditions d’accueil C’est un marché très fluctuant au niveau de la demande 
Dès que les loyers de Paris baissent, les locaux se vident
Si les loyers parisiens montent tout se remplit
Le marché sur Cergy est en ce moment nettement excédentaire
Seuls les locaux bien placés neufs ou fraichement rénovés trouvent actuellement facilement preneurs.
On arrive alors à 12% net.
Ce sera nettement moins drôle lorsqu’il faudra rénover

3) Les murs de restaurant
Marché très intéressant pour sa stabilité
Le locataire, pour ne pas perdre son fonds de commerce vous présentera son successeur
Vous n’avez ainsi aucune vacance
L’inconvénient c’est souvent cher à l’achat et si la zone se désertifie on a une perte en capital
Le rêve est d’avoir un local industriel qui se transforme en restaurant

Edit:
J’ai omis de préciser la rentabilité.
Du fait du risque moindre de vacance, la rentabilité est moindre.
En Val d’ Oise  une rentabilité nette de  8% est considérée comme très correcte
Je ne parle que du rendement net car, là encore, les baux sont des baux "Commerciaux" dits aussi " 3-6-9" et tous les frais, impôts  et charges sont payés par le locataire.
On ne s’ aperçoit vraiment de leur montant  que lorsque le local est vide et ce jour là , cela fait TRES mal.

Dernière modification par CyberPapy (02/05/2016 13h46)


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#3 30/04/2016 18h14 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   51 

Merc.i ; donc pour le 1) il faut des nerfs d’acier, du temps et de l’énergie à revendre (et un réseau) !!!

Dans le 3) peut on inclure les bars sans risques ? J’ai une vision négative de ce genre de commerces (je l’associe à des tas d’idées reçues sans doute).
Et je ne comprends pas pourquoi un restaurateur qui marche bien ne va pas acheter un local une fois sa réputation établie et planter là le propriétaire des murs (dans la mesure où il y a possibilité de le faire bien sur, en restant sur la Commune, le quartier…).

Dernière modification par Iqce (30/04/2016 18h18)

Hors ligne

 

#4 30/04/2016 18h23 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Banni
Réputation :   17 

Le restaurateur aura souvent quelques incertitudes à se déplacer !

Coutume, habitude de la clientèle. L’emplacement existant a certainement aussi participé à sa réussite ! Sans oublier le principal à mes yeux, l’Exposition à de nouvelles normes, règlements en cas de local neuf …

Hors ligne

 

#5 30/04/2016 18h31 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   67 

Pour les bars, je ne peux répondre précisément qu’en tant que locataire et à l’époque où j’étais petit.

C’est un marché de rotation.

A l’époque ( 1950- 1975) mes parents achetaient un fonds de commerce de bar avec la moitié du prix comptant
Le reste était fourni par un crédit vendeur appelé " Billets de Fonds" et un crédit du principal fournisseur.: Le Marchand de Vins
Au bout de 5 à 7 ans le crédit était remboursé, ils vendaient, en achetaient un autre deux fois plus cher et recommençaient.
Ils l’ont fait quatre fois avec plus ou moins de bonheur

On progresse généralement plus vite que de capitaliser dans le même établissement.
Les murs n’ont jamais été à vendre en même temps que le fonds

Ma tante faisait de même .
Elle avait réussi à acheter les murs et le fonds de son restaurant au Puces de St Ouen juste après la guerre suite au décès sans héritier du propriétaire.
70 ans après, on a changé au moins dix fois de restaurateur mais les murs sont toujours dans la famille.
C’est une planche à billets que l’on ne souhaite pas vendre

Dernière modification par CyberPapy (30/04/2016 18h45)


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#6 14/05/2016 08h26 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

A mon tour, je prends part à la discussion.
J’ai commencé, comme bon nombre, par regarder les locaux d’habitation, sur Lyon intra-muros.
Dans les critères, je souhaite un investissement en nom propre, Lyon intra muros ( exclusion du 5eme), avec un petit budget pour commencer au bas de l’échelle.

1) Habitation
Enormément de monde. Un exemple récent : 2heures après la parution de l’annonce, déjà 6 visites de programmées, visite l’après midi même, et le vendeur reçoit des offres au prix ( pour un grenier, sans l’accord de la copro pour du passage sur de l’habitation, avec des gros travaux à prévoir ).
Très très compliqué de pouvoir se positionner. Besoin d’une réactivité sans faille.
Les bonnes annonces ne restent qu’une journée, le temps de remplir une journée de visites, et disparaissent.
En passant par une agence, constat identique. Visite programmée à 13h. A 12h45, appel de l’agent immobilier, l’appartement est vendu, visite annulée.
Apres 2 ans de recherche, 1 an de visite, des offres qui ne sont pas aux prix indiqués par le vendeur même pas examinées, je laisse de coté.
A moins de changer de zone de recherche ( élargir dans la banlieue ), ou d’augmenter le budget prévisionnel, je doute pouvoir concrétiser.

2) Locaux commerciaux / Bureaux
J’ai commencé à m’intéresser à ces biens depuis le début de l’année. Les baux sont bien différents des habitations, il est impératif d’avoir un bon réseau pour savoir dans quoi on se lance.
Mon conjoint possède plusieurs bien d’habitation, des bureaux et des locaux commerciaux. Il gère notamment la SCI familiale qui a, entre autre, un pied d’immeuble sur le 3eme, avec 4 locaux commerciaux.
Il y a moins de personnes intéressés, la rentabilité est meilleure. C’est un autre marché, avec ses particularités.
Je creuse le sujet, notamment en lisant en ce moment sur la location de bureau meublé. Je passe beaucoup de temps dans la recherche, par contre beaucoup moins de visites, la sélection est plus facile que pour l’habitation. Quelques visites qui ont permis de faire murir encore ce projet.
Dans les starting bloc pour signer un compromis sur un bureau à Lyon 7eme. Si tout se passe bien, je viendrai vous faire une étude de cas.
J’ai un autre local en vue dans la proche banlieue lyonnaise. Donc à creuser.

3) Locaux industriels
Vu les surfaces, vu les prix, je ne joue pas dans la même cour que Cyberpapy…

4) Le saisonnier
Aucune expérience, beaucoup d’investissement en terme de temps pour obtenir une bonne rentabilité. L’emplacement, encore et toujours.

Dernière modification par amoilyon (14/05/2016 08h59)

Hors ligne

 

#7 14/05/2016 11h46 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   67 

Location de petits bureaux

Pour ceux qui ont un relativement petit budget il existe une formule qui s’apparente un peu à la Location en Meublé ou aux chambres d’étudiants:

La pépinière d’entreprise

Vous avez un grand local que vous divisez en toutes petites surfaces.
Disons pour fixer les idées de 9 à 15 m²
Vous y mettez un mobilier minimum: Bureau, armoire, téléphone.
Vous pouvez acheter à vil prix ce mobilier  lors des ventes aux enchères suite aux dépôts de bilan.
Ici personne n’en veut. C’est parfois donné pour faire de la place.

Vous établissez des baux précaires.

Pour le loyer, restez dans les limites hautes de ce qui se pratique aux alentours C’est le premier point que les locataires regardent.
Mais régalez vous sur les charges:
Location d’une salle de réunion, de son matériel , d’un secrétariat partagé, d’une photocopieuse A3 Couleur , l’incontournable machine à café etc…..

Vous aurez certes une rotation rapide de vos locataires, un travail de gestion et de communication,  mais une rentabilité qui sur Cergy est de l’ordre de 20 à 25%


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#8 18/05/2016 15h38 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   

@CyberPapy

Votre retour est très intéressant.
Je me suis actuellement positionnée pour un lot, comprenant 2 bureaux ( 9 et 16 m², ainsi qu’une cave). Le compromis est en voie de signature. Je me renseigne donc beaucoup pour ne pas "passer à coté" de mon premier investissement, toute seule.
Actuellement ils sont loués à 2 entreprises, un bail professionnel et un en bail commercial, en nu.

Mes questions concernent directement votre précédente remarque.
La location en meublé est fiscalement très favorable ( frais d’agence important au vue du prix d’achat, frais de notaire ) et me permettrait d’être en déficit.

Comment puis je faire avec déjà des locataires en place pour passer en meublé? Ils sont assujettis à la TVA. Quels sont les avantages pour eux? Comment puis je leur présenter ce changement ?
Je ne souhaite pas majorer le loyer, uniquement passé en meublé pour l’aspect fiscal. Puis je conserver un bail pro et un bail commercial ?

J’ai lu, sur le forum, que pour être en LMNP le local doit être loué en meublé dès l’acquisition. En pratique, dans mon cas, puis je faire signer un avenant au bail pour passer en meublé, dès le jour de la signature de la vente ?

Ce forum est riche d’enseignements, notamment par le retour d’expérience des participants.

Hors ligne

 

#9 18/05/2016 15h59 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   337 

Régime LMP ou LMNP = locaux d’habitation meublés.

Vous ne pouvez pas donc pas mettre ces locaux en régime LMNP. Sauf à les transformer en logements !

Ce sont forcément des revenus fonciers.

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2016 16h17)

Hors ligne

 

#10 19/05/2016 13h55 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   

@Bernard2K

A la lecture de ce forum, et notamment des sujets suivants:
Investissement locatif dans des locaux équipés (activité, bureaux) ?
Bailleur de locaux professionnels équipés : bail, pas de porte, etc. ?

où on retrouve le lien suivant, écrit par Maître Jean-Louis LEBOULC’H : LA LOCATION DE LOCAUX EQUIPES

il me semblait possible de proposer des bureaux équipés, que j’ai nommé bureaux meublés dans ma précédente intervention, et de bénéficier du BIC et non du régime foncier.

Hors ligne

 

#11 19/05/2016 14h36 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   337 

J’ai appris quelque chose grâce à vous !

Je relève quand même que Me Le Boulc’h dit dès le début de l’étude "La location de locaux équipés ne doit pas être confondue avec la location meublée, puisque cette dernière est réservée à la seule
location de locaux d’habitation."

Hors ligne

 

#12 18/07/2016 18h03 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   125 

J’ai une question/ besoin de coaching de la part des IH expérimentés en immo locatif!

j’ai moins de 35 ans et en tant que salarié d’un groupe bancaire on propose actuellement des prets (residence principale, invest locatif..) sur 30 ans à ~1.X%
=> cela me parait dément (en général ces prets aux employés avaient un taux moyen du type "bien négocié par un courtier" mais la nouveauté c’est qu’ils proposent du 30 ans "abordable"

Je me dit: "je suis jeune, il faut que j’en profite pour m’endetter au max à ce taux là qui doit permettre de dégager un cash flow positif si je trouve un truc pas trop pourri pour investir dedans" (et c’est toute la difficulté..)
=> pour moi c’est un occasion unique de "capter le spread" entre taux de financement et rendement sans pour autant me mettre très à risque au quotidien (30 ans à faible taux => mensu faible)

Sachant que:
- je suis en train d’acheter ma résidence principale avec ma femme (endettement 31% sur.. 30 ans)
- je n’y connais pas grand chose à l’immo locatif: je veux commencer tout petit pour apprendre le métier.
- j’ai tres peur a priori de l’invest locatif au particulier (statut très protégé du locataire, problèmes de fuite d’eau etc.., gestion agence sous-efficace) et un investissements dans des bureaux / locaux d’activité me parait plus en ligne avec mon profil
- je suis originaire de province (zone dynamique), c’est à peu près le seul endroit où je pourrais avoir un avis sur un bon et un mauvais emplacement. ==> Je pensais me concentrer sur cette zone "connue"

Mon raisonement:
Je me disais que je pouvais creuser la question d’un investissement dans des bureaux / boutique dans ma province natale

Alors comme 1.X% sur 30 ans veut dire des mensualités (K+interet) de ~4% de la somme empruntée, je me disais que pour un premier achat l’idéal serait de récupérer un local déjà occupé par une entreprise potable avec une renta de Y% (Y ~10%) en regardant de près les travaux futurs, les problèmes liés à la réglementation (accessibilité, normes actuelles et futures ..)

Pour assurer le coup je pensais "provisonner" d’ailleurs le cash flow positif des débuts pour encaisser une vacance longue (bureaux obligent..) et des gros travaux. Si ça marche pourquoi pas renouveller une autre opération afin de diversifier les risques etc..

En regardant les sites d’agences spécialisées ils semblent qu’il y ait des biens qui peuvent correspondre MAIS j’ai bien conscience qu’avec mon profil de "gentil, jeune & naif"on risque de me proposer des deals trés souvent pourris et qu’il faudra être patient et sélectif

Les CyberPaypy & Co. vous me diriez quoi:
=> vas-y petit creuse le sujet! Du 1.X% sur 30 ans ça mérite d’approfondir la question car il y a quelquechose à fare. T.u me rappelles moi à mes débuts (jeune & ambitieux ;-) )
=> ouuuuulà, à t.a place {bureaux + rien y connaitre en immo} = à fuir

Hors ligne

 

#13 19/07/2016 09h18 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   82 

Débuter l’immobilier locatif directement par de l’immobilier d’entreprise me semble plutôt surprenant, surtout que vous évoquez une peur de l’investissement.

Sinon, est ce que vos prêts vous permettent d’investir en pierre papier ?
Le rendement est moindre, mais :
- vous n’avez pas de gestion à réaliser
- le risque est mutualisé
- il n’y a pas de problème de géographie.

Hors ligne

 

#14 19/07/2016 17h18 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   125 

merci Gunday

Pour la pierre-papier je pense que c’est possible (mais pas sûr) mais via une sci
(car dans les conditions il y a "residence principale, residence secondaire ou locative et opérations via une sci")

cependant les scpi/pierre-papier me font encore plus peur car j’aurai l’impression d’acheter le marché en moyenne (bureaux idf etc..) qui pour moi est loin d’être cheap alors qu’un investissement en direct on achète juste le bien

=> il y a du pour et du contre dans les deux solutions mais je me disais que je dormirai mieux sans me dire que je dépends de la bonne gestion ou pas du gérant de la scpi

Hors ligne

 

#15 19/07/2016 17h30 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   337 

=> il y a du pour et du contre dans les deux solutions mais je me disais que je dormirai mieux sans me dire que je dépends de la bonne gestion ou pas du gérant de la scpi

Pour ce qui est de bien dormir, que pensez-vous d’avoir un revenu locatif, sur un seul bien, qui dépend entièrement d’un locataire qui peut entrer en difficultés financières, ne plus (ou mal) payer le loyer pendant 6 mois à 1 an, puis faire faillite, et vous laisser avec un local qui reste vide pendant quelques mois à quelques années ?

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2016 17h33)

Hors ligne

 

#16 17/09/2016 19h20 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   195 

Je reprends le passage d’un message de CyberPapy,
Je me trouve pas tout à fait, mais presque, dans la situation du propriétaire des murs d’un bar restaurant que sa tante a achété après guerre.
Propriétaire depuis des années, j’ai exploité et ensuite vendu le fonds à l’actuel exploitant.
Je suis aujourd’hui retraité, sans héritier.
Donc tôt ou tard il me faudra vendre, à moins de mourir étant propriétaire du bien, ce que je souhaiterai éviter.

CyberPapy a écrit :

Les murs n’ont jamais été à vendre en même temps que le fonds

Ma tante faisait de même .
Elle avait réussi à acheter les murs et le fonds de son restaurant au Puces de St Ouen juste après la guerre suite au décès sans héritier du propriétaire.
70 ans après, on a changé au moins dix fois de restaurateur mais les murs sont toujours dans la famille.
C’est une planche à billets que l’on ne souhaite pas vendre

Je confirme ce que disait Cyberpapy précédemment.
Le loyer tombe régulièrement, le locataire qui en est a son deuxieme bail 3-6-9 paie sans problème.
Il ne peut pas se permettre de suspendre le paiement de son loyer car il se mettrait dans une situation oú il pourrait perdre son fonds de commerce de restaurant et bar licence IV, d’une valeur aprroximative d’environ 500K€ ou +.

Le locataire des murs ne souhaite pas sortir mais a émis le désir d’acheter les murs.
Le bien est situé dans une ville de la Côtes d’Azur en bord de mer, dans un immeuble ancien totalement renové, excessivement bien situé, tant au niveau commercial, touristique et historique.

Jusqu’a présent je ne souhaitais pas vendre car le loyer que j’encaisse est un excellent complément de retraite et représente presque le double du montant de ma retraite.

Aujourd’hui, étant résident à l’étranger et étant taxé a 20 % dés le 1er €  + 15.5% de charges sociales,
n’ayant pas d’héritier je considère la proposition d’achat de mon locataire.
La question qui se pose est: comment évaluer le bien?

Cyber Papy, vous mentionniez pour des locaux industriels une rentabilité nette de 8%.

Cyber Papy a écrit :

Du fait du risque moindre de vacance, la rentabilité est moindre.
En Val d’ Oise  une rentabilité nette de  8% est considérée comme très correcte
Je ne parle que du rendement net car, là encore, les baux sont des baux "Commerciaux" dits aussi " 3-6-9" et tous les frais, impôts  et charges sont payés par le locataire.

Dans le cas du Bar Restaurant il n’y a et aura aucune perte de loyer, du fait de la valeur du fonds de commerce. Le risque est inexistant.

Est ce que se baser sur un loyer+ charges annuelles représentant 5 % du prix de vente, pourrait être considéré comme une base de départ pour déterminer le prix de vente des murs?
Ou devrais je considéré un rendement moindre … 
4 % de rentabilité, ce qui serait plus avantageux pour moi, le vendeur.
Les murs sont actuellement logés dans une SCI.

Merci de vos avis .
Je signale par ailleurs que l’agence immobilière qui m’a vendu les murs il y a plus de 20 ans,  m’a aussi sollicité pour vendre les murs, mais vendant directement au locataire j’éviterai une commission d’agence, ce qui pourrait réduire le prix de vente de 6% au moins. (avantage pour le locataire acheteur).
J’ai vu que les frais d’agence pour la vente de biens commerciaux commence a 10% et dégressif ensuite
au dela des 1er 100K€ etc…

L’agence me dit avoir une multitude d’investisseurs recherchant ce type de placement mais n’a pas mentionné de prix pour le moment,  ils partent du principe que moins c’est cher, plus vite c’est vendu …


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

Hors ligne

 

#17 17/09/2016 20h09 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   181 

Miguel,c’est impossible de faire une estimation au pif mais ca vous le saviez

Des généralités :

Sur le taux de capi, on le calcul sur le loyer seul. Mais j’ai déjà vu des annonces oú le vendeur mettait la tva collectée dans son calcul de rentabilité …

Il est très compliqué pour l’investisseur de payer moins de 5% acte en main pour de bon emplacement. Ce qui représente un prix pour vous de l’ordre de 5,7/6% et généralement une mise à prix à un taux de capi de 5,5%

Mais Votre bail étant ancien, cela complique les choses car votre loyer doit être bien inférieur au loyer de marché. Il S’agit de vase communiquant et loyer faible maximise valeur du fond. Donc j’ai peur que la valeur des murs ne soit pas si élevée que ce qu’elle pourrait être

Pinel a tué la vente de murs commerciaux à cause de la préemption du preneur. Donc plus personne ne regarde les murs seuls à la vente car c’est une perte de temps du fait de cette épée de damocles. Si vous avez autre chose d’accessoire à vendre avec, cela pourrait attirer les investisseurs et baisser votre taux de capi
Je Ne sais pas si Pinel fonctionne en vendant les parts de sci si murs sont le seul actif, à voir

Donc finalement, votre actif de qualité n’intéresse finalement que le prenneur et il le sait et il sait aussi Que vous êtes pied et main liées avec lui et que votre faible loyer dévalorise votre bien

Si vous vendez au locataire, un dessus de table pourrait arranger ou non les parties. A la promesse bien sur

N’oubliez pas que la droite a prévu (les promesses….) de rebaisser durée de 22/30 ans pour l’imposition de la plus value

Pourquoi ne pas mettre une annonce sur LBC avec un taux de capi faible et voir ce que cela donne. Vous aurez forcément une meilleure offre que du locataire en direct qui connaît sa position de force et que celui préempte oú non pas la suite au prix vous importe finalement peu

Hors ligne

 

#18 17/09/2016 23h44 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   195 

Je vous rejoins totalement, Tssm,  dans le fait qu’il est impossible de faire une estimation au pif…

Néanmoins en me basant sur ces éléments et ceux en ma possession, j’ai calculés, ce qu’il me resterait en cas de vente aujourd’hui.

Le loyer annuel net représente aujourd’hui une rentabilité annuelle brute  (avant impôts) de 24.69% par rapport au prix d’achat.
Ce qui veut dire que tablant sur un prix de vente a 5 ou 6% de rentabilité acheteur, cela me ferait une de plus value de 362% brute par rapport au prix d’achat du bien il y a 20 ans.

Avec les impots, essentiellement les charges sociales,  car au niveau "+value" c’est presque a la limite des 22 ans de détention.

Aprés réactualisation du prix d’achat, il y aurait 19% d’impôts +values sur 10% sur la plus value réactualisée.
(4% au titre de la 21 ème année et + 6 % au titre de la 22ème année).

et 15.5% au titres des charges sociales sur 75.20% de la plus value réactualisée.
(2 ans à 1.60% pour la 21 ème et 22 ème année = 3.20% et 9% par année au dela de la 22 ème jusqu’à la 30 ème année, soit 8 ans à 9%=72%).

Après ces calculs fastidieux ils reste encore une plus value nette de 322% après impôts et charges sociales.

les éléments pour le calcul des impôts ont été récoltés sur ce site
Plus-values immobilières - Calcul et imposition
en tant que non résident il convient en plus de rajouter des frais de représentation
Plus-values immobilières des non-résidents

Et ce n’est pas fini; il convient de noter que à cela

Droit et Finance.net a écrit :

Surtaxe immobilière

…s’ajoute également à ce taux de 34,5% la taxe spéciale sur les hautes plus-values immobilières, applicable lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € et qui peut atteindre 6% lorsque la plus-value dépasse 260 000 €.

La j’ai été totalement écoeuré et j’ai arrêté de calculer.
…/…
Après réflexion. j’ai décidé de reprendre les calculs et là, la plus value nette tombe à 259% après la surtaxe au dela de 50.000€ de plus values.

Je ne me plains pas.

Ça fait encore grosso modo du 13% par an en taux non actuariel.

C’est super n’est ce pas? --- restons positif!

En tous cas,  je suis hyper satisfait de n’avoir plus que ce bien en France et j’espère m’en séparer très bientôt afin de profiter de cet argent tant que je suis encore en bonne santé.

Proverbe Provençal
Bienheureux sont les pauvres d’esprit… car ils ne s’embarrassent pas avec tout ces calculs.

Dernière modification par Miguel (18/09/2016 00h09)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

Hors ligne

 

#19 19/09/2016 10h01 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   337 

Miguel, je suis loin d’être spécialiste des baux commerciaux, mais voici mes quelques réflexions :

- tout d’abord, il faudrait bien cerner le marché local, en termes de prix de vente mais aussi de loyers pratiqués, pour des biens similaires. Tssm supposait que le loyer était probablement sous-évalué. Je pense qu’il vaut mieux avoir des certitudes que des hypothèses, d’où un travail important à faire de sondage du marché.

- à 5 % de rentabilité brute comme vous l’envisagez, je pense que ça risque de produire un prix trop élevé.

- le droit de préemption ne s’applique que si le prix est jugé correct par le locataire. Et pour vendre à un tiers passé l’application du droit de préemption, là aussi il faut que le prix soit correct.
Sinon, il risque d’y avoir un effet d’enchères descendantes : prix élevé : le locataire ne donne pas suite ; pas non plus d’acheteur tiers en vue. Nouveau prix (-2 % par exemple) : le locataire ne donne pas suite ; pas non plus d’acheteur en vue ; etc.
Attention tout particulièrement au fait que, si le prix demandé est élevé, un tiers risque de faire une offre moindre. Exemple : Proposé à X €. Le locataire ne donne pas suite. Un tiers fait une offre à X -10 %. Vous vous dites "de toute façon, j’étais prêt à baisser de 10 % in fine, donc autant saisir cette offre". Problème : il vous faut proposer ce nouveau prix au locataire, qui le prendra probablement car à 10 % de moins ça devient intéressant.
N’aurait-il pas mieux valu proposer directement les X-10 % au locataire ? Je ne sais pas. Mais il faut en tout cas être conscient de ces mécanismes.

- le "bon" prix dépend aussi des moyens financiers de votre locataire et du besoin que vous avez de cet argent. Ca peut éventuellement se discuter directement avec lui, plutôt que de tourner autour du pot avec le formalisme nécessaire (faire une proposition écrite avec LRAR, trop chère, laisser passer le mois, ne pas recevoir d’offres de tiers non plus, du coup devoir baisser, etc). Une bonne discussion "cartes sur table" peut permettre de trouver rapidement le prix qui permettra "la rencontre des volontés" comme disent les juges.

- n’oubliez pas non plus qu’avec la vente en direct, vous économisez 7 à 10 % de commission d’agence ; et que, étant situé à l’étranger, il vous est très difficile de vendre en direct à des tiers ; votre locataire est quasiment votre seul client possible sans passer par une agence ; rien que cela justifie de modérer le prix demandé.

Dernière modification par Bernard2K (19/09/2016 10h04)

Hors ligne

 

#20 19/09/2016 21h05 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   195 

Bernard K2,
je vous remercie de votre participation et de votre empathie et je vous réponds, pour clarifier la situation.
-  le loyer est sous le prix du marché, comme l’a mentionné Tssr

Tssm a écrit :

Votre bail étant ancien, cela complique les choses car votre loyer doit être bien inférieur au loyer de marché

En effet a la vente du FdC j’avais dû baisser le bail 3-6-9, pour permettre à l’acheteur d’obtenir son prêt;
Mais en contre partie le prix obtenu pour le FdC était tout à fait en ma faveur.

Tssm a écrit :

Il s’agit de vase communiquant et loyer faible maximise valeur du fonds

-  Sur le marché local, les biens similaires, il y en a, et nous sommes sur un emplacement de premier choix, en bord de mer, sur la Côte d’Azur.
Les biens similaires se louent actuellement entre 25 et 75% plus chers au m2.
- dans l’éventualité d’une vente du FdC il y aurait une renégociation du loyer avec un ajustement sur les prix pratiqués aux alentours, loyers étant nettement plus élevés.
- je sais qu’en vente directe j’économise les frais d’agence comme je le mentionne dans le poste #16

…/…mais vendant directement au locataire j’éviterai une commission d’agence, ce qui pourrait réduire le prix de vente de 6% au moins. (avantage pour le locataire acheteur).

- Le fait d’être habitant à l’étranger, n’est pas du tout un problème, Je peux me déplacer, d’autant plus qu’un écart de 4% sur le prix de vente du bien couvrirait largement le prix des billets d’avion, la location de voiture, 3 semaines dans un bon hôtel 3 étoiles et les frais de restaurant.

Bernard2K a écrit :

… le "bon" prix dépend aussi des moyens financiers de votre locataire

- au niveau financier, le locataire a les moyens, c’est lui qui souhaite acheter.

dans le poste #16 miguel a écrit :

Le locataire des murs ne souhaite pas sortir mais a émis le désir d’acheter les murs.

Vous me dites

BernardK2 a écrit :

…/…il vous est très difficile de vendre en direct à des tiers ; votre locataire est quasiment votre seul client possible sans passer par une agence ; rien que cela justifie de modérer le prix demandé.

Cela est partiellement vrai, car je viens de recevoir un message d’un ami, que j’ai informé des mes intentions en même temps que j’écrivais sur le forum, il connaît bien la situation, et compte tenu de la valeur du bien, il considère le rachat des parts de la SCI (un placement pour ses enfants), sur la base d’un prix qui correspondrait à une rendement net de 5%. C’est peut-être ce qui va se passer.
Le bailleur aura naturellement le droit de préempter
Si cela se fait je viendrai de toute manière dans l’hexagone afin de concrétiser et j’essaierai, dans la mesure du possible, de faire passer une partie des frais de voyages et autres en déduction du prix de vente pour le calcul des impôts à payer.


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

Hors ligne

 

#21 20/09/2016 19h38 → Comparatif des divers investissements immobiliers locatifs : saisonnier, commerce... (comparatif, immobiliers, investissement)

Membre
Réputation :   67 

Miguel a écrit :

Est ce que se baser sur un loyer+ charges annuelles représentant 5 % du prix de vente, pourrait être considéré comme une base de départ pour déterminer le prix de vente des murs?
Ou devrais je considéré un rendement moindre … 
4 % de rentabilité, ce qui serait plus avantageux pour moi, le vendeur.

Bonjour Miguel

En tout premier lieu , il faut bien constater que la rentabilité est le résultat du quotient du loyer par le prix d’achat et non l’inverse
Ce n’est pas le choix arbitraire d’une rentabilité à 4, 5 ou 8% qui déterminera le prix de vente

Il vous faut donc vous faire une idée la plus précise possible du montant du loyer au mètre carré des restaurants dans la région et si possible TRES proches.
Le prix au m² vous permettra de comparer des biens de tailles un peu différentes
Votre vieux bail donne  un loyer  qui n’est peut-être plus en phase avec ce qui se pratique de nos jours

Ensuite, il va vous falloir faire de même avec le prix de vente des murs.
Là, bon courage car l’offre est faible.

Toutefois certains locaux sont marqués " A vendre ou à louer"
Vous avez donc d’un coup pour le même local le prix du foncier et celui du loyer
Cela peut vous donner une idée du rendement locatif que souhaitent les investisseurs.

Après beaucoup d’efforts, connaissant sur le bout des doigts votre Marché, vous serez plus à même de négocier.

Dernière modification par CyberPapy (20/09/2016 19h39)


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech