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Forums des investisseurs heureux

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#176 10/04/2014 22h51 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

Je reviens pour vous donner quelques nouvelles.

Le compromis est maintenant signé :-) et je fais le tour des banques à la recherche des financements  sur 20 ans (pour le moment les taux évoqués par les banques oscillent entre 2.8% et 3.25%).

En parallèle la lecture des différents posts de ce forum me renseigne sur l’aspect "impôts" de mon investissement. Mais je ne trouve pas avec certitude de réponse à ces questions :

-En cas de classification des "frais de notaires" en charges et que cela crée un déficit la première année, peut-on le reporter les années suivantes comme pour les autres charges ou est-il perdu? Si je les amortis, quelle durée préconisez-vous?

-Comment classer les frais de négociation de l’agence (charges reportables pendant plusieurs années)?

Merci d’avance pour votre aide

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#177 10/04/2014 23h21 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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#178 27/06/2014 23h02 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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bonjour à tous,
j’achète un bien actuellement loué non meublé à une personne bénéficiant d’aides de la CAF.
Une partie du loyer est versé par la CAf au propriétaire.
Mais cette personne a très peu de meubles et est mal installée. J’aimerai passer ce bien en meublé, et donc bénéficier des avantages du LMNP. Bien sûr, ceci ne se fera que si la locataire est ok, et bien sûr je lui fournirais tout le nécessaire pour être correctement installée et meublée. (et je ne touche pas au montant du loyer)
Par contre un notaire qui semble connaitre son sujet vient de me dire qu’une aide CAF n’est pas attribuée sur du meublé, mais uniquement sur location nue. Je ne veux bien sur lui faire perdre aucune aide !!
Une simulation sur le site de la caf me prouve le contraire: alloc caf attribuée aussi bien sur location nue que location meublée.
Quelqu’un a des infos là-dessus?
Merci

Dernière modification par Arnaud13 (27/06/2014 23h05)

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#179 27/06/2014 23h10 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je touche la CAF pour mes meublés…


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#180 27/06/2014 23h18 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ok merci

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#181 26/07/2014 13h15 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous;
Si un bien est loué en meublé déclaré en LMNP, un certain nombre d’amortissement peuvent se faire, mais :
Si le bien repasse en location nue cela engendre t il des frais ? (reprise d’amortissement ou autre)

Merci pour vos retours

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#182 28/07/2014 12h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je viens de découvrir ce forum qui est une mine d’informations pour les LMNP/LMP, bravo !

Cependant, j’ai plusieurs questions que je n’ai pas pu éclaircir.

1.
Je suis en train de construire une maison de 140m2 qui sera divisée en 2 habitations (2x70m2 avec jardin indépendant pour chacune), chaque habitation comporte  :
- un double séjour + cuisine US + wc (RDC =38m2)
- 2 chambres + SDB/WC (Etage = 32m2)

Au niveau du mobilier, j’ai prévu de fournir :
- Une cuisine avec frigo, plaque de cuisson +
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles),
- La vaisselle (assiettes, couverts, verres, etc.)
- Une table + 4 chaises
- Une chambre avec un lit double + armoire (avec une couverture)
- une SDB avec baignoire/douche + meuble-miroir  avec vasque
- l’ensemble des luminaires

Donc une chambre sera complètement vide
le jardin sera vide aussi

- Est-ce suffisant ?
- Chaque fenêtre sont équipées de volant roulant, dois-je prévoir malgré tout des rideaux ou à minima des tringles?

2.
Est-ce possible de donner la possibilité à mon locataire d’acheter son lit + Chaises/table (dans une limite de budget à définir et d’approbation du design) lors de la signature du bail ?  ou d’autres équipements (comme la vaisselle, ect..)

le but étant de laisser la possibilité au locataire d’acheter des mobiliers qui lui plaisent pour qu’il se sente bien (vu qu’on est sensé rester plus longtemps dans ce type de surface)

3.
Le régime réel sera intéressant pour moi dans un premier temps, j’ai lu qu’on doit s’y engager pendant deux exercices et qu’il est renouvelable tacitement., peut-on revenir sur le statut micro-entreprise par la suite  ? car je devrais être pile poil au plafond (32.600 €), vu que je vais avoir la possibilité de rembourser le solde de mon prêt à court terme par la vente d’un autre bien je ne pourrais plus justifier de + de 50% de frais.

4.
J’ai lu que le statut de LMP permet d’être exonéré d’impôt sur la plus value de la vente du bien si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros.

Est-ce que cela est cumulatif avec les exercices en tant que LMNP ?

Je vais commencer par un statut LMNP, si je change en cours de route (après 4 ans par exemple) pour le LMP et que je vends 1 ans après, suis-je exonéré ?

5.
Ou trouver un texte de loi qui indique la durée minimale d’amortissement d’une construction et de la fourniture du mobiliers qui soit admise par le fisc ?

J’ai lu que :
- le terrain n’est pas amortissable
- Pour la construction, on dit de 20 ans à 50 ans
- mobilier de 5 à 7 ans

ça fait une sacrée différence de pouvoir amortir 2% ou 5% par an pour la construction….

6.
Ce dernier point est plutôt une remarque qu’une question. J’ai lu que beaucoup de personne opte pour le statut LMP afin d’obtenir une couverture sociale /retraite au détriment de lourde cotisation RSI s’il y a des bénéfices.

Pourquoi ne pas tout simplement rester en LNMP et de créer une EURL (avec une autre activité même fictive) qui cotise au minium au RSI (~1650€ /année) car pas de revenu.

Merci d’avance pour vos réponses smile

Bien à vous,
Jean

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#183 28/07/2014 14h51 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour Jean;

Sans vouloir faire le redresseur de tord, pouvez-vous réaliser votre présentation
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Ci-dessous ma contribution à vos questions :

1./

Site du service public a écrit :

Il n’existe pas de définition légale des logements meublés. Cependant, certains critères déterminés par la jurisprudence peuvent permettre de qualifier le logement de meublé dès lors qu’il comporte :

des meubles,
une literie,
une gazinière ou plaques chauffantes
un réfrigérateur,
ustensiles de cuisines…

En l’absence de ces équipements, les juges peuvent décider de requalifier le bail en location vide et ainsi de le soumettre à la réglementation des locations vides du secteur privé, plus contraignante pour les propriétaires."

Je pense donc que si vous louez 2 chambres, les deux chambres doivent avoir la literie.
Pour le jardin, c’est du confort, aucun problème si il est vide.

2./ Pas besoin de contractualiser, je pense que vous lui demandez son avis, vous achetez pour le passer en déduction de vos loyers. Par contre c’est plus compliqué pour rendre l’appartement attractif lors de l’annonce (pas de photos des meubles).

3./ Non compétent

4./ Non compétent mais la réponse m’intéresse

5./ Le site des impôts ou n’importe quelle livre sur le LMNP

par exemple : BIC - Amortissements - RÀ¨gles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables

6./ Non compétent

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#184 28/07/2014 14h55 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bienvenue !

N’hésitez pas à vous présenter ici, ne serait-ce que pour vous conformer à notre charte.

Tentative de réponse à vos questions :
   1. Je pense que c’est suffisant.
   2. Je pense que oui, s’il fait établir les factures à votre nom (c’est vous qui achetez en fait, mais lui qui choisi dans le magasin, voire avance les fonds qqs jours). En fait, ceci ne concerne que le 1er locataire, et il faudrait vous assurer qu’il choisi des "classiques", susceptibles de plaire aussi aux suivants…
   3. Pourquoi vouloir rembourser par anticipation (quand le fisc vous paie en fait une partie des intérêts) ? Avec les amortissements (dont ceux du mobilier sur une durée assez courte), la TF, les intérêts, le report des déficits antérieurs (dont frais de notaire, si je ne me trompe pas), vous devriez rester à plus de 50% de charges (voire plus de 100%) pendant beaucoup d’années.
   4. On est LMNP ou LMP, pas les 2. L’avantage du LMP au niveau de l’exonération des plus-values (qui nécessite d’être LMP au moins 5 ans) … n’en est en général plus un, car il faudra payer une lourde cotisation RSI sur la plus-value comptable. Lisez la fin du message #1 de www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=207
   5. C’est la pratique qui défini ces durées, variable selon le type de composant, et ces durées sont supposées correspondre à la durée d’usure des dits composants. Une recherche sur la "méthode d’amortissement par composants" vous en apprendra plus.
   6. Il y a des cotisations RSI pour un LMP, même sans aucun bénéfice. Les montages avec une activité fictive relèvent de l’abus de droit. La majeure partie des "lourdes cotisations" RSI concerne la retraite, et permet d’acquérir des droits en proportion des cotisations. En pratique, il ne doit pas y avoir beaucoup de LMP avec des gros bénéfices, et de lourdes cotisations RSI, beaucoup moins en proportion que de salariés avec gros salaires et grosses cotisations…


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#185 28/07/2014 19h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Arnaud13 a écrit :

bonjour à tous,
j’achète un bien actuellement loué non meublé à une personne bénéficiant d’aides de la CAF.
Une partie du loyer est versé par la CAf au propriétaire.
Mais cette personne a très peu de meubles et est mal installée. J’aimerai passer ce bien en meublé, et donc bénéficier des avantages du LMNP. Bien sûr, ceci ne se fera que si la locataire est ok, et bien sûr je lui fournirais tout le nécessaire pour être correctement installée et meublée. (et je ne touche pas au montant du loyer)
Par contre un notaire qui semble connaitre son sujet vient de me dire qu’une aide CAF n’est pas attribuée sur du meublé, mais uniquement sur location nue. Je ne veux bien sur lui faire perdre aucune aide !!

Bonjour,
je reviens sur ce forum où j’ai beaucoup appris il y a 2 ans lors de ma 1ère acquisition d’un T1bis que j’ai équipé et meublé, afin de me déclarer LMNP, ce dont je suis très satisfaite.
J’en profite pour dire à Arnaud13 que mes locataires perçoivent bien une aide de la CAF.
Il faut leur remplir un document, sur lequel est mentionné le loyer HC, et le montant des charges.

Je viens de trouver un nouveau T1bis à acquérir, après d’intensives recherches, loué en bail nu, mais par chance, le locataire est OK pour signer un bail meublé, le vendeur me fournit tous les meubles car il louait avant en meublé.
Tout est donc parfait puisque je suis déjà déclarée LMNP, et veux à nouveau déclarer mon 2è studio meublé, aux frais réels.
Voici ma question, car je ne trouve plus le post qui parlait de ça (pas de recherche possible par mot-clé ?) : devrai-je m’acquitter - ou pas- d’une seconde CFE ?
J’ai une réponse écrite des impôts qui me dit que non, le 1er studio étant classé "établissement principal" et le second sera "établissement secondaire", et, à ce titre, exonéré d’une nouvelle cotisation des entreprises.
Mais, de mémoire, une personne sur le forum se plaignait d’avoir reçu une 2è CFE pour sa 2è acquisition (je précise que les 2 sont dans la même ville, mais je ne pense pas que ce soit la même zone…)
Merci de vos réponses et bonne soirée à tous

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#186 28/07/2014 19h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Une seule CFE !

Mais suivant la ville, il peut y avoir plusieurs plafonds.

Dernière modification par GM (28/07/2014 19h46)

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#187 28/07/2014 19h54 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci de votre réponse rapide,

voici ce que m’a écrit un contrôleur des impôts :
"les LMNP sont théoriquement imposés à la CFE à raison de la cotisation minimum à l’adresse de l’établissement principal et ne sont redevables d’aucune imposition sur les établissements secondaires."

Je suis donc rassurée par votre confirmation.
Par contre, lorsque je regarde le formulaire POi utilisé en 2012, je me demande comment il faudra que je le complète,
devrais-je indiquer le numéro Siret qu’on m’a attribué la 1ère fois, pour que les impôts fassent le lien ?
Et quid de l’adresse professionnelle : j’avais donné celle de mon 1er studio. Donc où figurera celle du second studio ?
Merci de vos éclairages … ce serait sympa !

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#188 29/07/2014 00h58 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année.

Dernière modification par GM (29/07/2014 00h59)

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#189 29/07/2014 08h22 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Pour la caf il faut mettre le loyer charges comprises en meublé.

Pour la cfe, vous voulez dire que ce n est pas proportionnel aux loyers encaisses? Que j ai 10 001 euros ou 150 000 de loyers c est pareil?

Dernière modification par ZX-6R (29/07/2014 08h23)


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#190 29/07/2014 09h58 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GM a écrit :

Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année

.

Bonjour,
Pour mon 1er studio, j’ai un déficit important, du fait des frais de notaire, et d’agence en 2012, et en 2014, j’ai des frais de cheminée pour 1100 €, qui vont augmenter le déficit.
Pour mon 2è appart, j’aurai les frais de notaire;
A supposer que pour le 2è bien, les recettes l’emportent sur les dépenses d’ici la 3è année, le déficit du 1er bien viendrait compenser cela, puisque je vais déclarer le 2è en LMNP au réel également.
Donc, étant à priori déficitaire pour plusieurs années encore, je suppose que je ne serai imposée qu’à la cotisation minimale (j’ai payé 127 € pour 2013, mais j’avais une réduction "création d’établissement")
J’ignore si la création d’un 2è établissement générera une nouvelle réduction.
Je serai de toute façon déficitaire globalement plusieurs années encore.
Ils font référence à ce CA inférieur à 10 000 € … question : ce chiffre correspond-il au bénéfice dégagé après déduction des charges ? (et non les loyers bruts, nous sommes bien d’accord ?)
Merci à vous

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#191 29/07/2014 14h55 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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CA = Chiffre d’affaire
Donc pour mois c’est vos recettes soit loyer + provision de charges sur l’année.

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#192 29/07/2014 16h02 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Les recettes CC ??  ça m’étonne tout de même…
Tout le monde est d’accord là-dessus ?
J’aurais pensé que le CA était le résultat de l’exercice, après déduction des charges …

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#193 29/07/2014 16h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses, ci-dessous mes remarques à GoodbyLenine

3. Pourquoi vouloir rembourser par anticipation (quand le fisc vous paie en fait une partie des intérêts) ? Avec les amortissements (dont ceux du mobilier sur une durée assez courte), la TF, les intérêts, le report des déficits antérieurs (dont frais de notaire, si je ne me trompe pas), vous devriez rester à plus de 50% de charges (voire plus de 100%) pendant beaucoup d’années.

Je ne pourrais pas justifier de telles charges, je m’explique :
- le cout de la construction hors terrain est d’environ 250K€
- mobiliers : 10K
- frais de notaire et d’agence ~25K
- pas de TF pendant 2 ans minimum

Donc pour les 2 premières années cela est judicieux :
Recette brutes : 33K€
Amortissement maison à 3% année : 7,5K
mobiliers à 20% /année : 2K
intérêts d’emprunt : 10K

1ère année :
33(recette )-7.5 (construction) -2 (mobiliers) -25(frais)-10 (emprunts) : -10.5

Donc déficit de 10.5K la première année

2ème année :
33-7.5-2-10-10.5 (déficit) : 3K

3k de bénef

3ème année :
13.5 de bénef

A partir de la 3ème année, je préfère payer légèrement plus d’impôt en ayant un régime de micro entreprise avec un bénef de 16.5K (33/2) contre 13.5K car si je n’ai plus de crédit (via la vente de mon autre bien)  je disposerai alors de beaucoup plus de ressource mensuel ce qui me laissera libre d’entreprendre un autre projet plus sereinement et facilement.

4. On est LMNP ou LMP, pas les 2. L’avantage du LMP au niveau de l’exonération des plus-values (qui nécessite d’être LMP au moins 5 ans) … n’en est en général plus un, car il faudra payer une lourde cotisation RSI sur la plus-value comptable. Lisez la fin du message #1 de www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=207

OK, donc je reste LMNP

5. C’est la pratique qui défini ces durées, variable selon le type de composant, et ces durées sont supposées correspondre à la durée d’usure des dits composants. Une recherche sur la "méthode d’amortissement par composants" vous en apprendra plus.

Après analyse 3% de la construction et 20% du mobilier sont des valeurs pleinement justifiables

6. Il y a des cotisations RSI pour un LMP, même sans aucun bénéfice. Les montages avec une activité fictive relèvent de l’abus de droit. La majeure partie des "lourdes cotisations" RSI concerne la retraite, et permet d’acquérir des droits en proportion des cotisations. En pratique, il ne doit pas y avoir beaucoup de LMP avec des gros bénéfices, et de lourdes cotisations RSI, beaucoup moins en proportion que de salariés avec gros salaires et grosses cotisations… - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/t6817#sthash.fATg1Ucz.dpuf

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#194 29/07/2014 18h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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En louant meublé, il me semble que les 25k (comment faites vous pour payer autant en achetant un terrain et en faisant construire ??) de "frais de notaire et d’agence" peuvent passer en charge tout de suite (donc il y aura un déficit la 1ère année, imputable sur vos autres revenus si vous êtes LMP seulement, ou reportable sur les années suivantes si LMNP), et que les amortissements de la maison ne sont en aucun cas "3%/an", mais des % variables selon les composants (une partie sera amortie sur moins de 33 ans, une autre sur bien plus, donc les premières années ce sera plus de 3%, les dernières bien moins). Si vous êtes LMP, les cotisations RSI sont aussi une charge à retirer du bénéfice. Ce n’est pas forcément le "cout de la construction" qu’il faudrait prendre en compte, mais la valeur vénale de la maison quand vous l’inscrirez au bilan de l’activité de loc meublée (si vous avez construit avec 250k -et les risques de tout promoteur-, une maison qui en vaut 350 sur le marché, vous inscrirez 350). Tout ceci change pas mal vos calculs…. Voyez un comptable !

Même si vos calculs étaient exacts, en année3, il y aurait 19.5k de charges pour 33k de recette, soit plus de 50% (et vous avez sans doute "oublié" des charges : frais de compta, CFE, assurance PNO, assurance impayé, petits travaux, etc.).

Comment faites-vous si les recettes/loyers dépassent le seuil du micro-BIC ? Allez-vous baisser les loyers pour  ceci ? Allez-vous vous interdire toute autre location meublée pour ceci ?

J’ignore le détail des impacts d’un passage LMNP au réel -> micro foncier, et vice-versa, mais je suppose qu’on ne peut pas changer chaque année, ni trop souvent sans attirer un regard attentif du fisc.

Si vous avez le capital nécessaire pour rembourser le prêt, je ne comprend pas bien dans quelle situation disposer de plus de revenus chaque mois vous permettra de plus librement entreprendre qu’avec le capital déjà sur votre compte (ou placé en partie sur un bon fond €uro d’un contrat d’assurance-vie, qui vous permettra de recevoir autant ou plus d’intérêts -net- que ce que l’emprunt vous coute, en net). A votre place, je conserverais ce capital, ne serait-ce que pour pouvoir un jour lancer un autre projet, sans dépendre du bon vouloir des banques, et sans devoir payer des taux qui seront sans doute plus élevés que celui du prêt que vous avez déjà.


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#195 30/07/2014 19h02 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Jean

Pour le 1, non, ce n’est pas suffisant. Toute pièce considérée comme habitable doit être meublée pour être fonctionnelle. Si vous indiquez 2 chambres, vous devez fournir 2 chambres utilisables comme des chambres, ce qui suppose un couchage et un minimum de meubles de chambre. Un simple lit ne suffit pas non plus.

Pour le 3 : 3 ans, pas 2.

Pour le 6, la réponse est dans votre question : activité fictive --> fraude fiscale et sociale --> pas bon du tout.

Pour GBL :
"comment faites vous pour payer autant en achetant un terrain et en faisant construire ??"

Chez moi, terrain de 1000 m2, entre 300 et 500 euros du m, ca donne entre 21k et 35k de frais de notaire, hors frais d’agence éventuel. Et non, on ne construit pas beaucoup plus grand, sur la commune ciblée, sur un terrain de 1000m2.

Pour Arnaud

"Mais cette personne a très peu de meubles et est mal installée. J’aimerai passer ce bien en meublé, et donc bénéficier des avantages du LMNP. Bien sûr, ceci ne se fera que si la locataire est ok, et bien sûr je lui fournirais tout le nécessaire pour être correctement installée et meublée."

Donc cessation du bail nu loi 89 pour le remplacer par un bail meublé … Quelles sont les règles régissant la fin d’un bail loi 89 ?

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#196 03/08/2014 09h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je confirme la réponse précédente sur l’ameublement de TOUTES les pièces à faire selon leur désignation dans le bail.

De mon côté, je viens avec une question plus "comptable" dont je n’ai pu trouver la réponse sur d’autres sujets.
Je suis en cours d’achat de 2 studios sur Toulouse (qui seront loués en LMNP), sachant que j’en ai deja un dans la meme ville.

Pour l’achat du 1er il y a 1 an, j’avais du attendre la signature de l’acte chez le notaire pour tout acheter afin d’etablir les factures à l’adresse du bien (Adresse 1).
OK, pas de soucis.

Pour les autres, considérés a priori comme des établissements secondaires de mon activité BIC (établissement principal en Adresse 1), faut il également attendre l’acte pour acheter meubles et équipements affectés à chacun (et donc factures avec les adresses des etablissements secondaires) ?
Ou bien puis-je acheter dès maintenant en mentionnant l’adresse 1 sur chaque facture meme si certains achats iront à l’adresse 2 et d’autres a l’adresse 3 ?

Je poserai également la question à ma comptable qd elle rentrera de congés.
Merci.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#197 03/08/2014 10h58 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Etant également en train d’acheter un 2è studio, qui sera déclaré "établissement secondaire", je me pose la même question, concernant des achats…
Cela m’ennuie toutefois de mettre l’adresse du 1er studio sur les factures, mais au moins serait-il possible de faire des achats à partir de la date de signature du compromis ?

D’autre part, sur la déclaration POi, je vais réinscrire l’adresse de mon 1er studio en "adresse professionnelle" comme établissement principal, et indiquer le SIRET qu’on m’a attribué en 2012.

Mais où inscrit-on l’adresse du 2è bien qu’on déclare en "établissement secondaire " ?
Je ne vois aucune case prévue à cet effet, j’ai posé la question par écrit au centre des impôts, mais à présent c’est le tribunal de commerce qui gère la CFE dans ma ville …
Et quid de la date de début d’activité : la 1ère en 2012 ?

Comme vous devez être beaucoup dans ce cas, j’attends vos éclairages et vous en remercie.
Bon week end à tous.

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#198 03/08/2014 11h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je compte acheter 2 appartements T2 meublés clés en main par le biais de Elise Franck sur le quartier vieux port à Marseille …
L’objectif est de louer a des étudiants pendant 9 mois et par la suite de faire de la location à la nuitée pendant les 3 mois restants …
Le budget total ( acquisition des appartements, travaux, meubles, honoraires Elise Franck de 8% HT) est de 200 000 euros.
La rentabilité nette est d’environ 6% hors impôts.

En parlant d’impôts, je vais faire du LMNP et pour cela, vu mes faibles connaissances en comptabilité, je souhaite passer par un expert comptable. Pouvez vous me recommander par MP un expert comptable sur Paris … J’ai vu également qu’il y avait une réduction d’impôts de 915 euros ce qui fait que le cout est neutre !!!!!

Pensez vous que le timing soit bon pour investir dans l’immobilier locatif notamment à Marseille vieux port ?

Merci, pour vos réponses …

Dernière modification par Este59014 (03/08/2014 11h32)

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#199 08/08/2014 22h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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lemouz a écrit :

Je suis en cours d’achat de 2 studios sur Toulouse (qui seront loués en LMNP), sachant que j’en ai deja un dans la meme ville.

Pour l’achat du 1er il y a 1 an, j’avais du attendre la signature de l’acte chez le notaire pour tout acheter afin d’etablir les factures à l’adresse du bien (Adresse 1).
OK, pas de soucis.

Pour les autres, considérés a priori comme des établissements secondaires de mon activité BIC (établissement principal en Adresse 1), faut il également attendre l’acte pour acheter meubles et équipements affectés à chacun (et donc factures avec les adresses des etablissements secondaires) ?
Ou bien puis-je acheter dès maintenant en mentionnant l’adresse 1 sur chaque facture meme si certains achats iront à l’adresse 2 et d’autres a l’adresse 3 ?

Je poserai également la question à ma comptable qd elle rentrera de congés.
Merci.

Réponse de ma comptable : OK pour achats après le compromis et factures a l’adresse des établissements secondaires.
J’ai posé la question par écrit aux impôts. J’attends la réponse.

Personne n’a cette expérience/expertise ici ?


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#200 09/08/2014 06h08 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Personnellement je ne me pose pas trop ce genre de questions… Si je dois payer un billet de train pour "prospecter" je le fais… Si un meuble me plait et que je compte le mettre dans un studio pas encore acheté, je le fais, et je mets l’adresse du bien que je n’ai pas encore ou l’adresse d’un autre bien…   
Ce n’est pas parce que je le fais que c’est la bonne méthode mais je ne pense pas qu’on puisse vous embeter pour ca. Au final, le meuble sera réellement dans un studio que vous aurez en location. Tant que vous ne passez pas en amortissement un canapé qui au final restera dans votre salon, vous ne faites rien d’illegal.


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