Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 28/11/2012 20h57 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

le passage dont je parle sur les plus value:

Par ailleurs, à chaque fois qu’un dispositif fiscal de faveur est réservé aux entreprises exerçant une activité professionnelle, il y a lieu de s’interroger pour savoir si ce régime s’applique aux LMP. A mon avis, cela ne va pas de soi car l’activité de location meublée peut être considérée comme étant une activité passive de gestion de patrimoine.

C’est ainsi que, selon l’administration, les immeubles d’un loueur en meublé, même professionnel, ne peuvent relever du régime de l’article 151 septies B du CGI.

Ce régime prévoit un abattement spécial permettant de réduire ou supprimer la taxation des plus-values immobilière à long terme. L’administration considère que l’exclusion se justifie dans ce cas car le régime de faveur ne peut pas, selon elle, s’appliquer aux immeubles de placement. Cette position est contestable et il faut espérer qu’une jurisprudence viendra un jour la contredire.

alors pour les question: 35 ans, 100% des revenue qui vienne de la location de meublé sur paris, 31800€ de loyer qui rentre par ans, tout les biens meublé sont a moi et il n y a aucun emprunt/credit dessus, il n y a aucune structure juridique ( je loue, et je declare revenu en micro bic ), pourquoi lmp: pour ne pas payer l isf principalement, et secondairement pour les avantage a la transmission, et pour cotiser a la secu et la retraite ( meme si en tant que rentier, j ai pas besoin de retraite vu que je me la crée moi meme ) et enfin parce que avec mon nouveau patrimoine, j ai 2 ou 3 autre appart a loué, et que je vais depasser le revenu pour le micro bic, et du coup ca devient la merde pour les declaration d impot…. ( alors quitte a devoir me taper une compta pour la declaration au réel, autant que ca serve a quelque chose )

le lmnp je vois pas l interet par raport au micro bic a par des emmerde supplémentaire…
oui j’ai lu l integralité des message et j ai bien compris que j allais devoir payer des cotisation…. mais je ne sais pas combient, j ai lu a certain endroit que les charge pouvais representer 33% du revenu, du coup ca fait peur… si pour eviter 10000€ d isf je paye 10000€ de charge sociale… j vois pas l intérêt…
non j ai pas lu le livre de leboulch qui semble depaser au vu de tout les changement qu’il y a eu depuis.

Dernière modification par Skywalker (28/11/2012 21h17)

Hors ligne

 

#52 28/11/2012 23h15 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1083 

La dernière édition du livre de Me. Le Boulc’h, qui date de 2011, n’est pas dépassée du tout. A vrai dire, il ne me semble pas y avoir grand chose qui ait changé depuis pour les loueurs en meublé.

Le montant de vos cotisation dépendra de votre bénéfice (les recettes/loyers moins les charges, dont les amortissements), et il suffit d’appliquer le barème du RSI sur ce bénéfice (et de tenir compte des montants minimum et maximum)…

Pour ma part, si c’est votre seule source de revenu, je vous trouve un peu imprudent de ne pas avoir d’autre activité pro, car en cas de "sinistre" (soit locatif, soit sur un de vos immeubles, par ex besoin des travaux importants) vous pourriez vite vous retrouver en situation inconfortable.

Dans un objectif de transmission, la constitution d’une SARL de famille peut s’avérer judicieux.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#53 28/11/2012 23h46 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

je vous remercie de vous inquiète pour mes revenu en cas de sinistre smile
cependant ils proviennent de plusieurs appartement et maison, situer dans plusieurs endroit de france
et a moins d’une bombe atomique sur paris et quelque autres en province, je ne craint pas grand chose, d’autant que je peut tres bien vivre meme en cas de vacance de 2 ou 3 de mes locations.
apres evidement si la fin du monde arive le 21 decembre 2012… il se peut que j’ai quelque problème pour trouver des locataires wink
apres la bulle immobiliere peut exploser, ce qui serai une catastrophe pour mon patrimoine, mais bon… je serai pas a la rue quand meme wink
je vais donc envisager de trouver la derniere edition de ce livre merci.

EDIT: j viens de l commander sur amazone en fait le titre a changer, c’est maintenant:
"Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts : Le point complet sur les nouveaux dispositifs "

j’espere que goodbyelenine a pas fait de la pub mensongère sur ce livre ( vu qu’il en fait tellement de pub qu’on pourrai croire qu’il a des action dessus…. )

Dernière modification par Skywalker (29/11/2012 00h08)

Hors ligne

 

#54 29/11/2012 09h22 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   82 

C’est le livre le plus lu sur le sujet…alors dire que GBL en fait la pub est un peut fort de café. Modérez vos propos qui n’ont pas lieu d’être.

Hors ligne

 

#55 01/12/2012 16h16 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

oula…. modérer mes propos? on croirai que je viens de faire du négationnisme la smile
c’est vrais que sur les forums, les gens font jamais de pub mensongère, quel honte pour moi d’être suspicieux au lieu, de faire aveuglement confiance au gens :’(
mea culpa

bon ceci dit j’ai reçut le livre hier, je l ai lu hier et ce matin et…. suspense….
je n ai RIEN appris que je n avais pas déjà trouver sur le net… 27€ de foutu en l’air donc…

et comme je ne tient pas a dénigrer sans arguments, voici les question que je me posais et qui n’ont pas obtenu de réponse dans le livre:

- Que se passe-t-il lorsque l’on est déjà propriétaire des logements qui sont mis en meublée par exemple suite à une succession, peut-on quand même faire des amortissements ? ca parle tout le temps de bien acquis suite à un emprunt et mis immédiatement à l’actif, mais ca ne dites rien des logements qui ont déjà été loués et amortis depuis des années (sans statut LMP, mais en tant qu’investissement privé particulier) , et dont le propriétaire d’un seul coup se rend compte qu’il serait plus intéressant pour lui de prendre le statut de LMP.

- Que se passe-t-il une fois épurée tous les amortissements ? on n’en parle pas dans le livre.Car a un moment, même pour ceux qui ont fait un emprunt, l’activité devient bénéficiaire, à ce moment-là Quid de la défiscalisation ? Faut-il tout revendre pour ensuite refaire un emprunt et racheté plus gros et recommencer la même chose ? De plus quand on redevient bénéficiaire les différentes cotisations et les charges sociales semblent être très élevé ( proche de 33% apparemment ), le statut de LMP est-il alors toujours rentable ?

- De ce que j’ai pu lire, le but du LMP est d’avoir du déficit fiscal, mais dans ces cas-là il n’y aura pas d’exonération de l’ISF, car pas de revenus de la location. Mais si le but recherché est justement l’exonération à l’ISF des biens immobiliers, est-il possible d’amortir plus lentement le bien immobilier de manière à conserver des revenus positifs permettant d’être exonéré d’ISF ?

- Un autre petit problème que je voudrais souligner est que le livre est simple et clair donc probablement destiné à tout public, mais que dès que ça passe aux exemples chiffrés, il n’explique plus rien et laisser le lecteur se débrouiller par lui-même, par exemple page 65 dans les tableaux d’amortissement il y a une multiplication par 31/360 (au lieu de simplement divisé 12) qui dans l’esprit d’un néophyte ne veut rien dire, il a fallu que je fasse des recherches sur Internet pour comprendre qu’apparemment en gestion un exercice se calcule sur 360 jours (et non pas 365) d’ailleurs selon Wikipédia ça devrait être 12 mois de 30 jours, du coup je ne comprends pas pourquoi il utilise 31, mais je n’y connais rien.

Un autre exemple page 67 il parle de "charges d’exploitation" et de "frais généraux" pour des sommes exorbitantes sans expliquer ce que cela représente pour une location meublée ? (Dans mon cas la location meublée n’occasionne pratiquement aucune dépense en dehors des travaux d’entretien, des charges d’immeubles, et des impôts)
ou encore en haut de la page 68 le résultat fiscal correspond apparemment au résultat net + amortissements rapportable, je l’ai deviné par tâtonnements mais ce n’etait pas expliqué avant, pour un néophyte cela ne correspond à rien de logique (pas plus que l’amortissement rapportable d’ailleurs qui pour un néophyte comme moi ne correspond à rien)

Donc voilà je n’ai pas trouvé dans ce livre les réponses aux questions que je me posais pour mon cas, qui pourtant est un cas que je trouve très simple (cinq appartements en héritage que je loue en meublée, qui sont déjà intégralement payées, qui constitue mon seul revenu de rentiers, et qui font que mon patrimoine va être imposé à l’ISF.) Du coup je ne sais pas si dans mon cas le statut de LMP est intéressant, et donc le livre ne m’as rien apporter et il va falloir que je prenne rendez-vous avec un fiscaliste ou un  expert-comptable qui s’y connaît en LMP… si j’en trouve un, ce qui est pour l’instant pas le cas…

Dernière modification par Skywalker (01/12/2012 16h16)

Hors ligne

 

#56 01/12/2012 17h50 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   82 

Après je n’ai pas dit que le livre répondait à toutes les questions, qui plus est quand elles sont trés précises. Je disais juste que c’était une référence parmi les ouvrages relatifs à la location meublée. On sait tous que la plupart des informations sous disponibles sur le net d’ailleurs.

Dans le cas du LMP ou équivalent (sarl de famille par ex) si vous n’avez plus d’amortissements, il n’y a hélas pas beaucoup de solutions. La meilleure à mon sens, reste de revendre et racheter, pour repartir sur un cycle d’amortissements, en sachant que vous êtes exonéré de PV ce qui n’est pas une mauvaise solution du coup (en tenant compte de la durée de détention bien sûr). Mais c’est clair qu’il faut avoir envie de rechercher, négocier, transiger, effectuer les travaux etc. Sans cela vous redevenez bénéficiaire, avec les inconvénients que cela implique.

Pour le reste je n’ai malheureusement pas le bouquin sous la main, donc je ne peux pas m’avancer.

Dernière modification par BorderLine (01/12/2012 17h47)

Hors ligne

 

#57 01/12/2012 18h04 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1083 

Skywalker,

Vous devriez (re)lire Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et vous y verrez que ce forum "a pour vocation d’être un lieu convivial, positif, d’échange, de partage". Sans que vous l’ayez souhaité, et peut-être sans que vous vous en soyez rendu-compte, certains de vos écrits ont pu être perçus comme pas vraiment dans cet esprit. Par ailleurs, l’esprit d’échange du forum implique de donner et de ne pas seulement demander/prendre. Tout ceci pourrait expliquer  la remarque qui vous a été faite, et d’autres qui pourraient venir si vous persistiez.

Parmi vos questions, certaines ont une réponse dans le livre que vous avez peut-être parcouru un peu vite, d’autres sur ce forum, d’autres dans les règles de base de la comptabilité (décrites dans d’autres livres, et que certains étudient plusieurs années avant d’exercer). J’ai essayé d’y répondre succinctement ci-bas, mais ça ne remplacera pas les informations détaillées que des professionnels pourront vous fournir.

Aucun livre ne traitera de tous les aspects de votre cas personnel en détail. Vous avez déjà au moins les coordonnées de deux bon professionnels (l’auteur du livre, dont vous trouverez l’email en page 4, et celui que je vous ai communiqué en MP), mais les consulter pourrait vous couter un peu plus que les 27€ d’un livre.

Pour vos interrogations détaillées :
- quand on est déjà propriétaire des logements mis en meublé : on porte ces logements au bilan de l’activité, et on les amorti (la valeur à porter au bilan a déjà été discutée sur ce forum)  (le cas d’immeubles déjà amortis sous d’autres régimes a aussi été évoqué)
- quand tous les amortissements sont épurés … la vie continue, et les biens restent inscrit au bilan pour une valeur résiduelle nulle. Effectivement, revendre (en payant sur une éventuelle PV) est une possibilité.
- le LMP n’est pas une "défiscalisation", et le but du LMP n’est pas "d’avoir du déficit fiscal".
- vous seul pouvez évaluer si le statut de LMP est "rentable" dans votre cas particulier.
- vous êtes le premier que je croise qui voudrait "amortir plus lentement le bien immobilier", mais sachez qu’il existe une certaine latitude à ce niveau (vous pourriez par exemple ne pas inscrire certains biens au bilan).
- l’auteur du livre devrait être ravi de recevoir des suggestions d’amélioration pour une édition ultérieure, donc n’hésitez pas à lui en faire part.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#58 01/12/2012 18h11 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   317 

skywalker a écrit :

- Que se passe-t-il lorsque l’on est déjà propriétaire des logements qui sont mis en meublée par exemple suite à une succession, peut-on quand même faire des amortissements ? ca parle tout le temps de bien acquis suite à un emprunt et mis immédiatement à l’actif, mais ca ne dites rien des logements qui ont déjà été loués et amortis depuis des années (sans statut LMP, mais en tant qu’investissement privé particulier) , et dont le propriétaire d’un seul coup se rend compte qu’il serait plus intéressant pour lui de prendre le statut de LMP.

Oui vous pouvez faire des amortissements.
Vous pouvez avoir loué en nu et ensuite loué en meublé et amortir à partir de la date de location en meublé en prenant la valeur du bien à la date de mise en location meublé ( il faut avoir des estimations d’agences immobilières pour être).
Si le bien a été amorti ou si il s’agit d’un bien issu d’une défiscalisation ( robien ,scellier ) vous ne pourrez pas en tant que même propriétaire l’amortir deux fois …

skywalker a écrit :

- Que se passe-t-il une fois épurée tous les amortissements ? on n’en parle pas dans le livre.Car a un moment, même pour ceux qui ont fait un emprunt, l’activité devient bénéficiaire, à ce moment-là Quid de la défiscalisation ? Faut-il tout revendre pour ensuite refaire un emprunt et racheté plus gros et recommencer la même chose ? De plus quand on redevient bénéficiaire les différentes cotisations et les charges sociales semblent être très élevé ( proche de 33% apparemment ), le statut de LMP est-il alors toujours rentable ?

Les amortissements ne sont pas de la défiscalisation mais une imputation comptable pour amortir un bien.
Effectivement comme vous le signalez , le principe est d’acheter avec emprunt , d’amortir puis de revendre pour récupérer du cash pour réinvestir dans plus grand ( un immeuble ) avec un apport et repartir en amortissement.
Le statut LMP m’a toujours laissé "perplexe" sur son interêt du fait des cotisations sociales minimes au début puis grandissante ensuite du fait du résultat fiscal qui augmente.

skywalker a écrit :

- De ce que j’ai pu lire, le but du LMP est d’avoir du déficit fiscal, mais dans ces cas-là il n’y aura pas d’exonération de l’ISF, car pas de revenus de la location. Mais si le but recherché est justement l’exonération à l’ISF des biens immobiliers, est-il possible d’amortir plus lentement le bien immobilier de manière à conserver des revenus positifs permettant d’être exonéré d’ISF ?

Les taux d’amortissement ne sont pas variable à souhait et reste dans des chiffres très proches environ 3 à 3,5 % , vous ne gagnerez pas beaucoup d’années avec une si faible variation.
Le déficit fiscal est le but de tous investissements  immobiliers , tant un déficit BIC ou foncier , avant que le LMP soit intéressant il faut un volume de biens important , les cotisations sociales permettent de compléter des trimestres de retraite mais à titre personnel ce n’est pas ma philosophie car si vous êtes rentier vous n’avez pas besoin de cotiser pour compléter vos trimestres quand à la sécurité sociale si on veux l’avoir , il existe la CMU à 12 % du résultat donc pourquoi passer par le LMP pour cotiser à des caisses retraites , familiales , sécurité sociale.
Je n’attend qu’une chose c’est de payer l’ISF , la base de calcul prenant actif - passif  j’en suis loin mais je ne désespère pas.

skywalker a écrit :

- Un autre petit problème que je voudrais souligner est que le livre est simple et clair donc probablement destiné à tout public, mais que dès que ça passe aux exemples chiffrés, il n’explique plus rien et laisser le lecteur se débrouiller par lui-même, par exemple page 65 dans les tableaux d’amortissement il y a une multiplication par 31/360 (au lieu de simplement divisé 12) qui dans l’esprit d’un néophyte ne veut rien dire, il a fallu que je fasse des recherches sur Internet pour comprendre qu’apparemment en gestion un exercice se calcule sur 360 jours (et non pas 365) d’ailleurs selon Wikipédia ça devrait être 12 mois de 30 jours, du coup je ne comprends pas pourquoi il utilise 31, mais je n’y connais rien.

Oui car c’est plus précis et cela semble normal pour un début d’activité le 7 mars par exemple ….

skywalker a écrit :

Un autre exemple page 67 il parle de "charges d’exploitation" et de "frais généraux" pour des sommes exorbitantes sans expliquer ce que cela représente pour une location meublée ? (Dans mon cas la location meublée n’occasionne pratiquement aucune dépense en dehors des travaux d’entretien, des charges d’immeubles, et des impôts)
ou encore en haut de la page 68 le résultat fiscal correspond apparemment au résultat net + amortissements rapportable, je l’ai deviné par tâtonnements mais ce n’etait pas expliqué avant, pour un néophyte cela ne correspond à rien de logique (pas plus que l’amortissement rapportable d’ailleurs qui pour un néophyte comme moi ne correspond à rien)

Ce sont probablement des exemples , je n’ai plus le livre mais je l’avais trouver aussi léger par rapport au fait qu’il s’agissait d’une référence pour le LMP.
Mr Le Boulch semble surfer sur ses références professionnelles pour vendre son livre mais j’avais été déçu aussi

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#59 03/01/2013 19h33 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

me revoici
j’ai donc rencontrer un spécialiste, merci GBL au passage.
je n’ai pas compris ce que j’ai pu dire qui on énerver certain mais bon passons…
voici donc les infos receuillit pour les prochain qui se poserai la question:

Quand on est déjà proprio des appartement sans emprunt:


- on les amortie quand même sur environs 37 ans, il y a donc bien une bonne part des revenu qui parte en amortissement mais il reste une part de "bénéfice" ce qui permet donc d’avoir un revenu et donc d’etre exonérer d isf si on a pas d’autre revenu supérieur.

- si vous avez fait des contrat en meublé avant dans ces appart, et que vous les avez declarer en micro bic, vous retiré des année d’amortissement car le micro bic a deja entamer votre amortissement du meme nombre d’année

- quand vous avez épuiser les amortissements ( apres 37 ans y a le temps… ) ou meme avant si vous etes vraiment un investisseur actif qui veut reinvestir  encore et encore il suffit donc de revendre ( apres 5 ans pour eviter la plue value ) et reinvestir avec emprunt.

- si vous payer les charges sociale, il faut essayer de manipuler un peu les compte ( sans tricher hein , en jouant sur les frais generaux et quelques autre donnée maleable ) de manière a avoir un revenu fiscal légèrement au dessus de 8000 ce qui permet de bénéficier de tout les avantages des cotisation, en payant le moins possible

Donc ma question sur le LMP dans le BUT d’exoneration d’ISF etait tout a fait valable, car effectivement c’est tres interessant pour un rentier, cela permet d’economiser pour un exemple de 2 M de patrimoine:
- entre 6000€ et 8000€ d’ISF selon les règles qui changes… en pure perte
a la place en LMP:
- 1500€ de comptable + 3000€ de charges sociales avec comme avantage: pas de plus valu a la revente apres 5 ans, transmission un peu plus avantageuse ( on impute les droit de succession dans les amortissement si le fiston continu le LMP) ,  la secu, la retraite ( ça fera toujours un revenu complémentaire plus tard même si on est rentier )

sans oublier que rien n’empêche de faire un emprunt en plus pour acheter un nouveau bien et amortir un peu plus tout ça.

voila voila….

Dernière modification par Skywalker (03/01/2013 19h36)

Hors ligne

 

#60 03/01/2013 19h46 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   224 

A mon avis le LMP va avoir chaud en 2013…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#61 04/01/2013 07h42 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Concernant le dernier post de Skywalker: quelle est selon vous la structure juridique est la plus adequate et la moins penalisante fiscalement pour le LMP (tout en cotisant a sa retraite) ?

Hors ligne

 

#62 05/01/2013 04h11 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

si j’ai bien compris ce qu’as dit la comptable, ca depend de ta situation matrimoniale, si ton but est de transmetre le patrimoine il vaut mieu faire le lmp dans une societé, sinon c’est beaucoup plus simple a faire en temps que particulier ( entreprise individuele )

Hors ligne

 

#63 06/01/2013 07h00 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   317 

Skywalker a écrit :

si j’ai bien compris ce qu’as dit la comptable, ca depend de ta situation matrimoniale, si ton but est de transmetre le patrimoine il vaut mieu faire le lmp dans une societé, sinon c’est beaucoup plus simple a faire en temps que particulier ( entreprise individuele )

A ma connaissance , il est possible de faire du LMP en nom propre sans monter une structure morale.

Ne nous laissons pas abuser par le terme Professionnelle seule l’inscription au RCS est nécessaire , je n’évoque pas les conditions d’accès au LMP comme le seuil de 23.000 ou les 50 % des revenus.

A titre personnel en tant que LMNP , loueur en meublé , j’ai un numéro de siret.

Une structure permet une transmission progressive des parts, permet de mettre en place plusieurs associés.
Cela dépend des objectifs recherchés.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#64 06/01/2013 14h35 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1083 

Skywalker a écrit :

- si vous payer les charges sociale, il faut essayer de manipuler un peu les compte ( sans tricher hein , en jouant sur les frais generaux et quelques autre donnée maleable ) de manière a avoir un revenu fiscal légèrement au dessus de 8000 ce qui permet de bénéficier de tout les avantages des cotisation, en payant le moins possible

Donc ma question sur le LMP dans le BUT d’exoneration d’ISF etait tout a fait valable, car effectivement c’est tres interessant pour un rentier, cela permet d’economiser pour un exemple de 2 M de patrimoine:
- entre 6000€ et 8000€ d’ISF selon les règles qui changes… en pure perte
a la place en LMP:
- 1500€ de comptable + 3000€ de charges sociales avec comme avantage: pas de plus valu a la revente apres 5 ans, transmission un peu plus avantageuse ( on impute les droit de succession dans les amortissement si le fiston continu le LMP) ,  la secu, la retraite ( ça fera toujours un revenu complémentaire plus tard même si on est rentier )

Pour les charges sociales, n’importe quelle activité pro permet de faire la même chose, et il n’y a pas vraiment de "manipulation". Le seuil de 8000€ ne concerne que le montant de revenus à déclarer pour valider 4 trimestres/an (mais n’espérez pas percevoir beaucoup de "revenu complémentaire" de retraite en cotisant à ce niveau : ce sera epsilon !).

Faire un LMP pour économiser sur l’ISF n’est pas forcément un bon calcul : avec les chiffres mentionnés, l’ISF économisé représente 0.3 à 0.4% du montant investi. Il est peut-être préférable d’optimiser le rendement que de s’obnubiler sur ces 0.3 ou 0.4%. (Payer ses impôts est parfois le meilleur choix..)

En ce qui concerne l’exonération de plus-values à la revente…. en étant LMNP, on en bénéficie aussi d’office après 30 ans de détention du bien (ou si le bien est transmis par succession), alors qu’en étant LMP il y a pas mal de restrictions (en investissant 2 M€, pour générer 100k€/an de recettes, on dépasse déjà le seuil de recettes qui permet une exonération totale sur les PV, donc pas forcément un bon calcul, encore moins si on escompte une augmentation des loyers d’ici le moment où on souhaitera vendre…) et la plus-value sera calculée sur la valeur comptable du bien (si on est LMP, ou si l’héritier reprend l’activité LMP), pas sur son prix d’achat (si on est LMNP), donc sur une base bien plus importante !

Les caractéristiques du LMP peuvent présenter certains avantages, mais le portrait que vous en dressez me semble trop rose (vous ne mentionnez aucun des inconvénients potentiels, et il y en a !)….

ZX-6R a écrit :

A mon avis le LMP va avoir chaud en 2013…

Je ne crois pas, car depuis les modifications de 2009, le régime du LMP est bien limité, et ne concerne en pratique que des personnes pour qui c’est vraiment une activité professionnelle (ce qui est exactement la manière dont l’activité est fiscalement traitée).

Par contre, il y a un aspect du régime non pro qui pourrait être écorné : amortir les biens, mais évaluer le montant de la plus-value imposable sur la base du prix de revient sans tenir compte des amortissements. Est-ce un risque que vous avez pris en compte dans vos prévisionnels ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#65 06/01/2013 15h57 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   71 

Bonjour,

@GBL
, il semblerait pourtant que le régime de la location meublée va réellement subir quelques changements en 2013: http://www.primonialservices.com/UserFi … 202012.pdf

Ministère a écrit a écrit :

Dans une réponse du 9 octobre 2012, le ministère de l’Egalité des territoires et du Logement a indiqué que dans les prochains mois, une large concertation sera engagée
avec l’ensemble des partenaires du logement sur l’équilibre des rapports bailleurs
locataires.

A cette occasion, la question du logement meublé, notamment sa nature et sa définition,
fera l’objet d’une réflexion spécifique. Cette large concertation devrait aboutir à un projet
de loi-cadre sur le logement qui devrait être voté dans le courant de l’année 2013.

Attendons de voir, mais ça ne sent pas bon…

Le texte cité par cet article: http://questions.assemblee-nationale.fr … -788QE.htm

R.

Dernière modification par roro (06/01/2013 15h58)


Développeur d'outils pour investisseurs : Le Quant 40

Hors ligne

 

#66 29/01/2013 15h24 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Pour les charges sociales, n’importe quelle activité pro permet de faire la même chose, et il n’y a pas vraiment de "manipulation". Le seuil de 8000€ ne concerne que le montant de revenus à déclarer pour valider 4 trimestres/an (mais n’espérez pas percevoir beaucoup de "revenu complémentaire" de retraite en cotisant à ce niveau : ce sera epsilon !).

tout a fait j’ai remarquer ça avant hier, meme si je cotise pour 4 trimestre par ans, j’ai trop de retard de toute façon , du coup autant cotiser le minimum j’aurai la meme retraite a taux plein si j attent les 67 ans. ( et d ici la toute façon l age aura changer, et la retraite n existerai ptetre meme plus…. ) donc effectivement cotisation mini.

Faire un LMP pour économiser sur l’ISF n’est pas forcément un bon calcul : avec les chiffres mentionnés, l’ISF économisé représente 0.3 à 0.4% du montant investi. Il est peut-être préférable d’optimiser le rendement que de s’obnubiler sur ces 0.3 ou 0.4%. (Payer ses impôts est parfois le meilleur choix..)

votre raisonnement est bon…. mais pas dans mon cas, car malgré un gros patrimoine immobillier, seule une petite partie est louer, une grosse partie est "reservé" a la famille et ne rapporte rien
du coup l’isf est vraiment genant dans mon cas., du coup avec "seulement 800 000 investi en LMP ce la rapporte moins de 50 000 par ans , je suis donc loin des 90 000 qui est la limite a atteindre pour beneficier d exoneration de plus value , et même avec 2 million d investi ca ne fra quand meme que  100 000€ de revenu ce qui reste en dessous des 120 000€ et donc permet encore de beneficier d exoneration partielle.
7000€ d isf c’est tout de même pas négligeable lorsque les revenu de location atteigne
30 ou 40 000€ et dans ce cas là, même une optimisation de la rentabilité suffit pas a compenser la perte.

En ce qui concerne l’exonération de plus-values à la revente…. en étant LMNP, on en bénéficie aussi d’office après 30 ans de détention du bien (ou si le bien est transmis par succession), alors qu’en étant LMP il y a pas mal de restrictions (en investissant 2 M€, pour générer 100k€/an de recettes, on dépasse déjà le seuil de recettes qui permet une exonération totale sur les PV, donc pas forcément un bon calcul, encore moins si on escompte une augmentation des loyers d’ici le moment où on souhaitera vendre…) et la plus-value sera calculée sur la valeur comptable du bien (si on est LMP, ou si l’héritier reprend l’activité LMP), pas sur son prix d’achat (si on est LMNP), donc sur une base bien plus importante !

reponse au dessus

Les caractéristiques du LMP peuvent présenter certains avantages, mais le portrait que vous en dressez me semble trop rose (vous ne mentionnez aucun des inconvénients potentiels, et il y en a !)….

oui il y en a, pour moi la pire des contraintes, c’est la paperasserie… ( compta, formulaire d inscription, etc… )

Hors ligne

 

#67 29/01/2013 16h47 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   82 

roro a écrit :

Bonjour,

@GBL
, il semblerait pourtant que le régime de la location meublée va réellement subir quelques changements en 2013: http://www.primonialservices.com/UserFi … 202012.pdf

Ministère a écrit a écrit :

Dans une réponse du 9 octobre 2012, le ministère de l’Egalité des territoires et du Logement a indiqué que dans les prochains mois, une large concertation sera engagée
avec l’ensemble des partenaires du logement sur l’équilibre des rapports bailleurs
locataires.

A cette occasion, la question du logement meublé, notamment sa nature et sa définition,
fera l’objet d’une réflexion spécifique. Cette large concertation devrait aboutir à un projet
de loi-cadre sur le logement qui devrait être voté dans le courant de l’année 2013.

Attendons de voir, mais ça ne sent pas bon…

Le texte cité par cet article: http://questions.assemblee-nationale.fr … -788QE.htm

R.

On va avoir un alignement sur le bail 89….cette Duflot est à pleurer. J’ai l’impression que l’on va revenir à un bail 48 d’ici deux ans avec ces histoires.

Pour une fois, je serais ravi que les lobby immobilier fassent leur boulot de lobbyistes.

Hors ligne

 

#68 29/01/2013 23h35 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

J’ai commencé la location meublée en 2012 avec 3 appartements et je peux, si je le souhaite, remplir les conditions nécessaires à l’obtention du statut de LMP d’ici la fin d’année, après mise en location de 3 appartements d’un immeuble de rapport en cours de réhabilitation.

Philippe30 a écrit :

Vous pouvez avoir loué en nu et ensuite loué en meublé et amortir à partir de la date de location en meublé en prenant la valeur du bien à la date de mise en location meublé ( il faut avoir des estimations d’agences immobilières pour être).
Si le bien a été amorti ou si il s’agit d’un bien issu d’une défiscalisation ( robien ,scellier ) vous ne pourrez pas en tant que même propriétaire l’amortir deux fois … .

Est-il possible de louer en nu pendant 5 ans, par exemple, et profiter du déficit foncier, puis basculer en location meublée et commencer à amortir le bien selon un prix de marché estimé par agence ? Ou alors le déficit foncier est déjà considéré comme une forme de défiscalisation ?

Cela permettrait de déduire les travaux dans le cadre du déficit foncier, puis les amortir et même amortir la plus-value potentielle dans le cadre du régime BIC. Cela me semble un peu trop intéressant pour être possible.

Qu’en pensez vous ?

Hors ligne

 

#69 29/01/2013 23h56 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1083 

Au minimum, il faudra louer nu pendant 3 ans après le dernier déficit foncier (sinon : redressement du déficit des 3 années avant arrêt location nue, et ça sera détecté automatiquement, donc peu de chances d’y échapper).

Ce que vous décrivez semble possible (pour le moment), sous réserve de bien respecter les formes (et d’avoir un bon comptable connaissant le meublé), et que ce soit motivé par autre chose qu’éviter l’impôt.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#70 30/01/2013 05h19 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   171 

@Guismo
Il y a aussi un autre sujet qui traite de votre question : Travaux en location nue et passage en location meublée


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#71 04/02/2013 12h55 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Pour éclaircir le LMP au regard de l’ISF (particulier, SARL de famille, directement ou non…), très bon article de Me DUVAUX ci-dessous.

http://avocats.fr/space/paul.duvaux/con … 4553BE3237

Hors ligne

 

#72 23/06/2013 15h45 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Je cherche un outil d’aide à la décision (ou simulateur) pour comparer LMP et LMNP dans l’ancien et sans TVA.

J’en ai trouvé un mais, qui ne fonctionne que sur du neuf (avec récupération de tva) et comme il est protégé par un code, je ne peux pas le modifier.

Es-ce que quelqu’un serait où je peux trouver cela ?

Merci

Hors ligne

 

#73 02/07/2013 18h05 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Bonjour, j’ai lu avec attention les trois pages d’échanges sur le LMP, très instructives. Je suis moi-même dans ce statut depuis déjà plusieurs années. Le modèle d’investissements que j’ai choisi est très simple. Habitant à Paris j’ai investi dans des studios que j’ai rénovés et meublés: il était très fréquent d’entendre à l’époque que c’était un investissement "intéressant". Étant salarié par ailleurs j’ai profité du déficit fiscal pour réduire mes impôts fortement … En contrepartie la gestion de ce parc de studios m’a pris beaucoup de temps et continue à beaucoup m’occuper. Je ne suis plus salarié, me consacrant pleinement à cette activité.
J’en viens à ma question: je passe par un cabinet d’expertise comptable qui ne me donne pas satisfaction, notamment dans son rôle de conseil.
GBL, qui m’a beaucoup appris sur ce site, propose de donner des contacts de cabinets parisiens en MP : je suis très  preneur. J’aurais également souhaité contacter deux ou trois avocats spécialisés dans le LMP.
Je serai heureux de participer aux échanges sur ce forum que je viens de découvrir. Mon "profil" est très proche de celui de plusieurs membres que j’ai lus : anti-sinistrose, courtois, précis etc. Bravo en tout cas au créateur du forum pour avoir crée cette communauté.

Hors ligne

 

#74 02/07/2013 19h16 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Modérateur
Réputation :   1083 

Si vous avez des locaux meublés loués sur de courtes durées, alors Location meublée temporaire interdite sur Paris ? et Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ? pourraient vous intéresser.

Pouvez-vous préciser en quoi votre cabinet comptable actuel ne vous donne pas entièrement satisfaction ?   (Je vous transmets par MP les coordonnées du mien.)

N’oubliez pas de vous présenter sur Info wink


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#75 02/07/2013 21h29 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

Membre
Réputation :   

Je fais de la location sur les plus longues durées possibles car le très court terme me prendrait trop de temps. J’essaie de trouver le bon compromis entre montant du loyer et durée du séjour. La plupart des baux sont sur un an.
Les défauts de mon cabinet comptable : pas de conseil sur la fiscalité en fonction de la situation, pas de validation des comptes avant transmission aux impôts, en bref des échanges un peu trop minimalistes.
J’ai besoin d’être mieux assisté en général pour faire les meilleurs choix or à ce jour j’ai plutôt fonctionné en solo et je pense que je peux faire mieux smile. C’est pour cela que je vais aussi tester la piste de l’avocat fiscaliste.
Une question au sujet des Plus Values : avez-vous connaissance de contrôles fiscaux ayant accepté la règle des plus Values professionnelles pour une structure en LMP? En lisant ce forum j’ai cru comprendre que le LMP pouvait en être exclu alors que c’était à la base un des points forts.
Je vais me présenter, comme indiqué. J’ai d’ailleurs parcouru des présentations très riches d’enseignements ! J’espère que je ne vais pas trop passer de temps sur ce forum … c’est ma compagne qui va faire la tête wink

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech