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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/11/2015 08h11 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bonjour,

Je suis Bruno, tout jeune investisseur immobilier de 28 ans avec encore peu d’expérience (en effet je viens seulement d’acquérir mon premier bien)

Cependant j’ai réfléchis depuis le début à la meilleure stratégie pour bâtir un portefeuille de plusieurs biens immo sur le long terme, en utilisant l’emprunt et en partant d’un capital faible.
Mon objectif est d’obtenir un certain niveau de revenus locatifs BRUT dans un horizon de 20 ans et donc pour cela acquérir un nombre significatif de biens. Je me suis fixé volontairement un objectif très ambitieux, à savoir entre 30 et 40 unités équivalent-T2.
Je me pose pas mal de questions pour essayer d’être le plus réaliste possible.

Du coup je me tourne vers vous pour avoir votre retour d’expérience! Surtout les investisseurs qui ont déjà un nombre significatif d’unités.
Quelle fut/est votre stratégie?
Quels ont été les problèmes majeurs?

J’en ai noté 4 principaux.
- Problème 1: Trouver un moyen de dépasser le seuil de 33% d’endettement.
- Problème 2: Avoir assez d’épargne pour mettre un apport équivalent au frais d’acquisition à chaque deal (environ 10%)
- Problème 3: Dégager le temps suffisant pour faire la recherche et la gestion des différents biens tout en gardant un métier (condition pour continuer à être financé par les banques?)
- Problème 4: Limiter l’impact de la fiscalité pendant la phase de croissance (c’est à dire la période de 20 ans pendant laquelle j’augmente le nombre de biens) puis, plus dure, pendant la phase de croisière (la période sans achats nouveaux voir des désinvestissements)

Pour chaque problème, quel est votre avis?
Voyez-vous d’autres problèmes majeurs?

Merci beaucoup pour votre retour qui pourra aider les gens comme moi qui ont plein de rêves sur ce forum smile
Besoin d’entendre la vérité crue!

Bonne journée,

Bruno

Message édité par l’équipe de modération (20/11/2015 16h21) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#2 20/11/2015 10h06 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Problème 1 : la banque regarde le reste à vivre par la suite : si la rentabilité vous dégage un cash flou à chaque fois , la banque ne serra pas frileuse DANS UN PREMIER TEMPS .

Problème 2 : pour moi c’est du 110% en général c’est possible quand votre reste à vivre devient supérieur grâce à l’investissement en question .

Problème 3 : la c’est à vous de le gérer…

Problème 4 : j’achete  que des bien avec BEAUCOUP de travaux , ce qui permet de négocier considérablement un bien immobilier et de , par amortissement ou déficit foncier , de ne pas payer d’impôt
Donc , il faut renouveler les achats de ce type .

Au bout d’un moment, même si votre reste à vivre augmente au fur et à mesure que vous avez de nouveaux biens immobiliers , les banques ne prêtent plus car elle ne veulent pas tt miser sur le même client …Les banques veulent diversifier…

A cela , je trouve donc important de cravacher et de passer beaucoup de temps pour trouver des biens qui s’autofinance mais surtout qui dégage du cash flow qui permettra par la suite de se constituer une trésorerie pour emprunter en in-fine pour ne pas avoir de refus de la banque…


Le mouvement fait l'argent.

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#3 20/11/2015 10h22 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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J’ai commencé mes premières acquisitions à 25 ans en 2010 (2 f2 et 2 garages), sans apport avec un financement sur 20ans.

Une fois que le déficit foncier était épuisé, j’ai renouvelé l’opération cette année avec 2 F3 et 2 garages.

Je sais que pour poursuivre ma stratégie de 0 impot (ou presque), il en faut deux de plus en 2019, deux de plus en 2022 avec plus de travaux, puis environ deux par an pendant 8 ans.

A ce moment là, les premiers appartements seront payés et je pourrai rembourser par anticipation les autres.
A 52 ans je devrais pouvoir arrêter toute activité professionnelle. Viendra alors quelques opérations de vente puis d’achat.

Dans tout les cas, si je n’arrive pas à tenir le rythme d’acquisition, j’ai de quoi payer les impôt avec un cash flow qui serai encore positif.

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#4 20/11/2015 15h28 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bonjour,
Le problème le plus compliqué va à mon sens être la gestion de l’emprunt (donc problème 1 à 3).
Le ou les premiers biens sont facilement financés par les banques.
Mais malgré tout votre taux d’endettement augmente.
En soit ce n’est pas dramatique, mais vous aurez du mal à franchir les 50% (là ça fait flipper pas mal les banques).

Après un autre point important est le capital net.
Au début, vous aurez du mal à présentez, avec des dettes aussi importantes que le capital.
Ce qui m’a sauvé sur l’avant dernier emprunt (celui de ma nouvelle RP), le capital net n’était pas négligeable (enfin ça reste très relatif comme notion! wink ).
Dis autrement, ma dette recule suffisamment vite pour que je puisse faire le beau rapidement devant un banquier.

Une remarque sur les frais d’acquisitions : il faut bien réfléchir et comparer les offres pour la gestion de l’apport.
Pour mon 1er immeuble, j’ai mis un apport car le mettre me fait faire beaucoup d’économie. Par exemple rien que l’assurance, c’était plus de 30€ par mois d’écart avec l’autre offre.
Dans mon achat actuel, je met le minimum en apport (les frais de dossier bancaire, soit moins de 500€), ce qui m’arrange bien, en ce moment, j’ai une forte baisse de liquidité.

Pour la fiscalité, c’est un sujet complexe, mais cricri77700 a déjà bien résumé : acheter avec travaux.
Amortir vos biens si vous faites du LMNP, …
C’est un gros sujet à part entière!
Difficile de le résumer en quelques lignes.

A savoir en période de croisière, il vous sera très compliqué d’éviter l’impôt, sauf à continuer d’investir.

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#5 20/11/2015 19h16 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bonjour,

Je suis dans la même situation que vous, avec un 1er bien en location et à l’écoute de la meilleure stratégie pour les futures acquisitions.

Mon courtier et mon banquier m’ont confirmé que les 33% peuvent être dépassés si le restant à vivre est suffisant, soit 2000€ pour un couple d’après mon banquier.

Par contre mon courtier m’a indiqué que mêmes si les cash-flow des investissements sont positifs, et le restant à vivre suffisant, les banque deviennent frileuses lorsque le montant total des prêts correspond à 10x les revenus annuels.

Cordialement

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#6 20/11/2015 20h45 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bonjour, pour moi aucune limite sinon vous. Vous évoquer un problème de financement des banques … Allez voir ailleurs, il y a d’autres sources de financement.

Cordialement

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#7 20/11/2015 21h06 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Les achats en viager libre ou vente a terme sont des pistes que je suivrais une fois que les banques ne me suivrons plus…

D’ailleurs on ma toujours dit que le fait d’etre fonctionnaire rassure pas mal les banquiers pour les prets, mais pensez vous que cela joue aussi pour de l’investissement locatif?


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#8 20/11/2015 21h47 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bonjour,

pour ce qui me concerne, voici ce que je peux dire :

1/ les 33 % d’endettement, tout dépend de votre profil… et de votre banquier. Mon ancienne banque a freiné des 4 fers dès le 2ème projet d’investissement. Avec ma nouvelle banque, je suis déjà à 4 projets financés en 18 mois ! On a dépassé le seuil "fatidique" des 33 % il y a déjà quelques temps - on doit être dans les 43 %.
Par ailleurs, la tolérance d’endettement augmente quand vous passez par une SCI.
Comme cela a été dit par ailleurs, le reste à vivre est également un élément crucial pour le banquier.

2/ l’apport : nous ne faisons plus aucun apport sur nos derniers dossiers pour faire jouer l’effet levier au maximum. Sauf 300 euros de frais de dossier.

3/ le temps, là c’est vraiment du cas par cas.

4/ la fiscalité : les travaux déductibles, le meublé et le Borloo ancien. Ce sont les 3 voies que j’explore. Après, ce que sera la fiscalité française dans 15 ou 20 ans…

Cordialement

Paul

Message édité par l’équipe de modération (20/11/2015 23h18) :
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#9 20/11/2015 23h50 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

Modérateur
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Bonsoir,
Restez lucides les loulous, pour devenir rentier avec de la location d’immobilier d’habitation en France, il faut non seulement une période de forte inflation dans un marché haussier (et une fiscalité stable) , mais aussi au minimum une vingtaine de biens et idéalement plus d’une trentaine en un temps réduit.

Pour administrer, rénover, réparer, gérer seul(e) ne serais-ce qu’une vingtaine de logements, c’est un travail à plein temps à raison de 15 heures par jour et 7 jours sur 7 avec les sacrifices de famille, de couple, de liberté, parfois de santé qui vont avec, le tout assorti d’une organisation sans faille de son temps pendant de longues années.

Posez vous bien la question de savoir ce que vous êtes prêt à consacrer pour réaliser vos rêves immobiliers.

Au seing de notre communauté des Investisseurs Heureux (plus de 9k membres à ce jour) combien se sont donnés les moyens de réussir ? une dizaine ! soit à peine 1 sur 1000.

Il suffit de constater, dans la partie immobilier physique des forums, la pollution quotidienne avec des projets qui ne tiennent même pas la route et pour lesquels les initiateurs n’ont même pas préalablement intégré le B.A.-BA du métier.

Sur le papier c’est toujours plus simple et facile … atterrissez !


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#10 21/11/2015 00h07 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

Membre
Réputation :   73 

Sky, je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites .
" une trentaine de bien en un temps réduit "
Pourquoi 30 biens ? 10 appartements achetés 100000 avec une rentabilité de 13% et 30 studio achetés 15000 avec une rentabilité de 9% est différents .

Le nombre de biens ne veut strictement rien dire 
Il faut privilégier la qualité que la quantité .

Il y a la notion de cash flow,
Cela dépend du secteur , de la rentabilité .. bref j’en passe….

Pour ma part de parler immobilier avec les généralités est une erreur car chaque investisseur est différent , chaque emplacement est différent .

Et pourquoi en "un temps réduit " ?


Le mouvement fait l'argent.

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#11 21/11/2015 00h15 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

Membre
Réputation :   15 

D’accord avec Cricri, vous me semblez bien pessimiste Sky.

En gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires, l’activité ne me semble pas si chronophage que cela.

En tout cas en province, d’autres problèmes viennent surement compliquer la tâche dans la capitale.

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#12 21/11/2015 04h53 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

Modérateur
Réputation :   171 

Une trentaine de biens d’habitation est la quantité souvent constatée au bout de vingt ans pour les meilleurs qui se sont attelés à investir progressivement et régulièrement pour optimiser leur fiscalité au fil de leur solvabilité auprès des banques et en aillant conservé leur emploi salarié dans le début de l’activité.

Des rentabilités "nettes" de 13% (même de 20%) sur le papier, il y en a pléthore ! Dans la réalité il y a toujours une amputation de ces jolis rendements : Une nouvelle obligation (diagnostics payants, détecteurs, …) , l’entretien constant du parc immobilier, des grosses rénovations de nouveaux logements, des vacances locatives, des dossiers bloqués, des rafraîchissements entre chaque locataires, des dégâts des eaux, des incendies,  des assurances qui vous refusent ou mettent un malus suite à sinistres, les taxes locales qui grimpent soudainement, l’instabilité fiscale, j’en passe et des meilleures. La rentabilité réelle est souvent bien moindre.

Ce n’est pas pour rien si les SCPI de commerces ou foncières cotées françaises peinent à distribuer des rendements aux alentours de 5% alors que, contrairement à vous,  leurs locataires prennent en charge l’entretien des locaux et souvent les taxes foncières. D’ailleurs les institutionnels se sont désengagés de la location d’habitation ; ce n’est pas un hasard.

Même si au bout de 20 ans d’activité on a plutôt des immeubles complets que des studios éparpillés, il y a quand même des ravalements de façade, de cages d’escaliers, voire des toitures à financer. Ces dépenses sont rarement calibrées correctement et les simulations trop souvent idéalisées.

Et pourquoi en "un temps réduit " ?

Parce que l’inertie en immobilier est laborieuse et être rentier et libre de son temps au même age qu’un salarié lambda n’a pas de sens.

Même en "gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires", il peut y avoir des tempêtes, inondations, assassinats, suicides, scellés, squattes, pertes d’emploi, maladies ou que sais-je qui transforment vos jolis prévisionnels trop optimistes en catastrophes.

En France il y a un biais immobilier entretenu par les politiciens qui ont compris l’intérêt des multiples taxes qui tournent autour. Ne vous faites pas hypnotiser. Si c’était si simple, tout le monde serait bailleur.

Sans être alarmiste, le message que je souhaite faire passer, c’est qu’il y a beaucoup de rêveurs bercés d’illusions théoriques face à une réalité du métier de bailleur bien plus complexe, professionnelle, imprévue et chronophage qu’il n’y parait.

Prenez de grosses marges de sécurité, réfléchissez bien à vos motivations dans vos projets avant de faire des plans "d’enchaînement d’investissements" et d’alimenter une rubrique immobilier physique qui n’arrive plus à respirer.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#13 21/11/2015 08h21 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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La fiscalité est confiscatoire (45 à 55%) vous faisant payer des impôts sur de l’argent que vous ne touchez pas puisque servant à rembourser les banques…
Vous êtes contraint à acheter sans cesse des biens à rénover pour créer du déficit foncier et à en vendre d’autres pour les financer.

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#14 21/11/2015 08h53 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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@ Sky

BrunoIIC ne semble pas être un rêveur ("atterrissez") mais un entrepreneur.

Source: Investir dans un immeuble de rapport résidentiel et commercial…

De plus, vous enfreignez la charte du forum:

17. Dans le pessimisme, vous ne tomberez, votre vie est ce que vous en ferez

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#15 21/11/2015 10h18 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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"Une trentaine de biens d’habitation est la quantité souvent constatée au bout de vingt ans pour les meilleurs qui se sont attelés à investir progressivement et régulièrement pour optimiser leur fiscalité au fil de leur solvabilité auprès des banques et en aillant conservé leur emploi salarié dans le début de l’activité."

Encore une fois , c’est des généralités .

"Des rentabilités "nettes" de 13% (même de 20%) sur le papier, il y en a pléthore ! Dans la réalité il y a toujours une amputation de ces jolis rendements : Une nouvelle obligation (diagnostics payants, détecteurs, …) , l’entretien constant du parc immobilier, des grosses rénovations de nouveaux logements, des vacances locatives, des dossiers bloqués, des rafraîchissements entre chaque locataires, des dégâts des eaux, des incendies,  des assurances qui vous refusent ou mettent un malus suite à sinistres, les taxes locales qui grimpent soudainement, l’instabilité fiscale, j’en passe et des meilleures. La rentabilité réelle est souvent bien moindre."

Que vous êtes pessimiste…

1: des nouvelles obligations :oui ; la fiscalité qui peut évoluer : oui .
Je constate tout de même une augmentation des loyers sur les 15 dernières années ; qui a mon sens compense cela . De plus , l’immobilier à doubler en 15 ans en moyenne.

2: travaux , renovation ect. .. vous pouvez amortir ou créer du déficit. De plus de l’entretenir permet de garder un bien de qualité et vous fait gagner une éventuelle plus-value lors de la revente.

Concernant la rentabilité réel qui change , oui c’est sur… c’est pour cela qu’il faut ce garder une marge de sécurité avec un bon cash flow positif et ne pas se contenter d’un bien qui s’autofinance.

"Ce n’est pas pour rien si les SCPI de commerces ou foncières cotées françaises peinent à distribuer des rendements aux alentours de 5% alors que, contrairement à vous,  leurs locataires prennent en charge l’entretien des locaux et souvent les taxes foncières. D’ailleurs les institutionnels se sont désengagés de la location d’habitation ; ce n’est pas un hasard."

Le rendement est faible je ne m’en préoccupe même pas

"Même si au bout de 20 ans d’activité on a plutôt des immeubles complets que des studios éparpillés, il y a quand même des ravalements de façade, de cages d’escaliers, voire des toitures à financer. Ces dépenses sont rarement calibrées correctement et les simulations trop souvent idéalisées."

Au bout de 20 ans vos biens sont souvent  payés par vos locataires…
personnellement tous mes projets nécessitent au départ d’importants travaux donc avec garantie décennal et une certaine tranquillité d’esprit. De plus je dispose d’important stock d’’amortissement et de charge à deduire. Je dégage du cash flow et remboursé du capital tous les mois.

J’ai actuellement 1200 euros de cash flow pour 6 biens et 1 box .
Presque 15000 par ans … pour des biens refaient entièrement à neuf …
Encore une sécurité… si je dois donner 20000 euros maintenant pour un imprévu : C’est pas grave , c’est juste un ans et quelques mois de cash flow,
Je paie toujours du capital, le bien s’autofinance toujours et je récupère 41% sur cette sommes dans mes impôts. ..

"Et pourquoi en "un temps réduit "
Parce que l’inertie en immobilier est laborieuse et être rentier et libre de son temps au même age qu’un salarié lambda n’a pas de sens.

Je pense tout simplement qu’il faut investir quand vous commencez à payer des impôts.

Je suis sur le point de signer pour un ensemble de 2 immeubles pour 63000 avec 100000 euros de travaux…

Rénovation complète + stock d’amortissement+de nouvelles charges qui va permettre de ne pas payer d’impôt pendant quelques années. .. pas besoin d’investir dans un "temp réduit " et se précipité. ..
Je pense qu’il faut plutôt être posé et continuer à acheter des biens de qualité en fonction de la fiscalité et du marché du moment.

"Même en "gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires", il peut y avoir des tempêtes, inondations, assassinats, suicides, scellés, squattes, pertes d’emploi, maladies ou que sais-je qui transforment vos jolis prévisionnels trop optimistes en catastrophes."

A ce compte la on ne fait plus rien…
Vous êtes vraiment pessimiste…
Il y a des assurances pour la cela.
Pour le squatte c’est à nous de bien sécuriser nos bien, il y a la police aussi… pour le reste les probabilités sont trop faible pour le commenter.

"En France il y a un biais immobilier entretenu par les politiciens qui ont compris l’intérêt des multiples taxes qui tournent autour. Ne vous faites pas hypnotiser. Si c’était si simple, tout le monde serait bailleur."

La je vous rejoins , beaucoup on essayer et se sont plantés .
Pourquoi ? Je pense que la fiscalité , les connaissances de base ect de ses investisseurs étaient pas au point.

"Sans être alarmiste, le message que je souhaite faire passer, c’est qu’il y a beaucoup de rêveurs bercés d’illusions théoriques face à une réalité du métier de bailleur bien plus complexe, professionnelle, imprévue et chronophage qu’il n’y parait."

Tout à fait d’accord..
Cela demande beaucoup de temps , de sacrifices personnelles .. mais bien mené permet de faire, je pense de bonne chose

"Prenez de grosses marges de sécurité, réfléchissez bien à vos motivations dans vos projets avant de faire des plans "d’enchaînement d’investissements" et d’alimenter une rubrique immobilier physique qui n’arrive plus à respirer
"

La je suis d’accord également … mais pour la rubrique immobilier, Je pense que cela aides d’avoir des avis sur ce qu’il pense être rentable: tout le monde a le droit de faire des erreurs .. pour ma part cela m’a beaucoup aidé et je pense avoir mis par moment des messages qui n’avait pas de sens sur des projets  ou autres… je pense avoir évolué maintenant .
On apprend tous un jour et ne pas oublié d’ou on vient par moment … tout le monde était néophyte à un moment donné et à eu une période d’apprentissage avant d’être compétant.

Je n’ai rien contre vous sky. .. mais je trouve vos messages trop négatifs sur l’immobilier… je pense que comme d’autre investissement , il y a du pour et du contre , qu’il y a de bon investisseur en immobilier qui seront nul en bourse.. et inversement par exemple.

Merci pour le partage …

Dernière modification par cricri77700 (21/11/2015 11h53)


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#16 21/11/2015 13h01 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Cher @sky vous mettez à mal votre belle signature "Peu de choses sont impossibles !"

Sky a écrit :

Bonsoir,
Restez lucides les loulous, pour devenir rentier avec de la location d’immobilier d’habitation en France, il faut non seulement une période de forte inflation dans un marché haussier (et une fiscalité stable) , mais aussi au minimum une vingtaine de biens et idéalement plus d’une trentaine en un temps réduit.

C’est quoi être rentier ? La réponse à cette question conditionnera les chiffres qui devront suivre.

Pour un rentier partisan de dépenses raisonnées, vos propos seront exagérément négatifs et pas justes…

Sky a écrit :

Pour administrer, rénover, réparer, gérer seul(e) ne serais-ce qu’une vingtaine de logements, c’est un travail à plein temps à raison de 15 heures par jour et 7 jours sur 7 avec les sacrifices de famille, de couple, de liberté, parfois de santé qui vont avec, le tout assorti d’une organisation sans faille de son temps pendant de longues années.

Si les logements sont loués sur des très courtes durées (saisonnier, Airbnb…) vos affirmations sont certainement exactes.
Si il s’agit de logements loués comme résidences principales vous êtes vraiment très loin de la vérité. A titre d’exemple, une fois rénovés, chacun des logements que je gère me prend 2 à 3 jours/an. 

Sky a écrit :

Au seing de notre communauté des Investisseurs Heureux (plus de 9k membres à ce jour) combien se sont donnés les moyens de réussir ? une dizaine ! soit à peine 1 sur 1000.

Les gens n’osent peut-être pas y croire, ou manquent parfois de rigueur mais pourtant peu de choses sont impossibles ! wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 21/11/2015 18h08 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Coloc93 a écrit :

Bonjour, pour moi aucune limite sinon vous. Vous évoquer un problème de financement des banques … Allez voir ailleurs, il y a d’autres sources de financement.

Bonjour,

Pourriez-vous nous en dire plus sur ces autres sources de financement, mis à part viager et vente à terme ?

Merci!

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#18 21/11/2015 18h14 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Je pense que dans tous projets de constitution d’un patrimoine immobilier e location nue, il y a un facteur incompressible qui est le remboursement annuel du capital emprunté. Celui-ci est facile à déterminer puisque dans les tableaux d’amortissement.

Ce montant annuel de capital à rembourser ne dépendra pas de votre taux de crédit, de vos travaux ou de toutes tentatives pour réduire votre impôt annuel et il va augmenter année après année jusqu’à remboursement complet du crédit.
Il faut savoir que pour rembourser 1000 € de capital, il faut 1785 € de loyers nets de toute charge pour une TMI à 30%.

Donc tout projet devrait commencer par une addition des sommes annuelles de capital à rembourser afin de savoir si votre trésorerie (ce que vous pouvez allouer à vos crédits) pourra faire face aux échéances.

Dans l’hypothèse grossière d’un crédit sur 20 ans, il faut rembourser 5% par an de capital soit un besoin de loyer net de tout de 8.925% (8.925 -30% IR-15.5% PS = 5%). Sachant qu’en fin de prêt le % du capital est bien supérieur à 5% cela entraîne que très peu de projets s’autofinancent en fin de prêt sauf à avoir une très forte rentabilité et/ou une nette augmentation de leur valeur locative.

L’accumulation de crédits établis à dates rapprochées risquent de créer un effet ciseau désagréable avec comme seule alternative la vente de biens pour couvrir les échéances. Donc on ne le redira jamais assez, l’investissement doit se faire sur des biens qui préserveront au mieux leur valeur de revente.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#19 21/11/2015 21h48 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bruno a écrit :

- Problème 1: Trouver un moyen de dépasser le seuil de 33% d’endettement.
- Problème 2: Avoir assez d’épargne pour mettre un apport équivalent au frais d’acquisition à chaque deal (environ 10%)
- Problème 3: Dégager le temps suffisant pour faire la recherche et la gestion des différents biens tout en gardant un métier (condition pour continuer à être financé par les banques?)
- Problème 4: Limiter l’impact de la fiscalité pendant la phase de croissance (c’est à dire la période de 20 ans pendant laquelle j’augmente le nombre de biens) puis, plus dure, pendant la phase de croisière (la période sans achats nouveaux voir des désinvestissements)

Désolé, je n’ai pas lu toutes les réponses, je donne juste mon avis :

Problème 1 : 33% on s’en fout. Je suis monté au double sans problème. Le problème est l’encours, par agence, et total. Au dela de 700k€ par agence, ca pique. Et au dela d’1,5M€ au total, ca pique aussi.

Problème 2 : l’épargne n’est pa un souci. Quand vous commencez à avoir 5-10 biens, vous en revendez pour prendre de la plus value. Vous avez le cash.

Problème 3 : Oui, c’est crevant de combiner boulot + immo. Mais ça se fait vite. J’ai mis 4 ans en partant de rien.

Problème 4 : faux problème. Il faut acheter des biens à rénover régulièrement. Après, mon objectif est d’être riche, pas gérant de parc immobilier. Donc peu à peu je rebascule mon capital de l’immo vers la Bourse. Dans 10-15 ans, j’espère bien ne plus avoir d’immo locatif mais uniquement des dividendes.


Left the Rat Race in 2013

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#20 22/11/2015 00h04 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Au risque d’être taxé de pessimiste comme Sky ou d’oiseau de mauvaise augure, je dis également "prudence".
Sky a évoqué les contraintes et limites de l’investissement locatif.
J’ai évoqué succintement l’aspect fiscal, très contraignant.

Un autre paramètre est le prix de l’immobilier. Un certain nombre d’entre nous a bénéficié de leur augmentation rapide, ce qui a permis de créer de la richesse, de réinvestir en réempruntant, de revendre avec une marge…
L’avenir ne semble pas aussi rose et j’en vois 3 raisons:

L’immobilier est et a toujours été sous perfusion tant coté investisseur (défiscalisation) que locataire (APL), maintenant artificiellement des prix et des rentabilités élevés.

Actuellement, les taux d’intérêt sont exceptionnellement bas mais ne manqueront pas de remonter et d’entrainer potentiellement avec eux une brutale baisse des prix.

Si, et cela en prend le chemin, la situation économique ne s’améliore pas en France. Alors que nous voisins profitent quelque peu de la reprise, nous sommes nettement à la traine.
Cela fait d’ailleurs plusieurs années que nous perdons du terrain par rapport à d’autres pays. Par exemple par rapport à d’autres villes comme NEW YORK et LONDRES, Paris était à peine moins chère en 2009 alors qu’elle passe nettement derrière maintenant :
prix à Londres er NY

Je ne dis pas qu’il n’y a pas d’opérations immobilières intéressantes à faire mais en ce qui me concerne, je crois plutôt au potentiel de la Bourse pour les prochaines années.

Dernière modification par Franc23 (22/11/2015 00h09)

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#21 22/11/2015 01h07 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Pourtant en France,  il y a un manque de logement.
Je pense que sur du long terme , le risque est maîtrisé .

Les prix ont déjà beaucoup descendu. .. surtout en province et on peut remarquer des signes de reprise.

Je pense que comme tout investissement,  il y a des points positifs et négatifs…
Donc la réponse n’est pas plutot pourquoi ne pas diversifier ???

C’est bien sûr une question rhétorique.


Le mouvement fait l'argent.

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#22 22/11/2015 09h38 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Sur le temps passé à gérer :
Je connais quelqu’un qui a une trentaine de biens en location, et évidemment il n’y passe pas 15 heures par jour ! Beaucoup, beaucoup moins.
Je vois aussi le "souci" que je donne à mon proprio : une quittance à émettre par mois, et côté travaux en 5 ans : un chauffe-eau à changer (usé), une télécommande de porte de garage à fournir (l’autre ne fonctionnait plus). Une fois par an, le récap et la régularisation des charges. Bref, 10 minutes par mois en moyenne. Bon, ok tous les locataires ne sont pas aussi parfaits que moi ! wink

Point très important pour ne pas y passer trop de temps : être sur place. Dès qu’on a des biens situés au-delà d’1/2 h de route, les travaux, visites, etc deviennent très chronophages.

Une solution pour ne pas y passer de temps : mettre en gestion par agence, avec assurance loyers impayés. Ca vous bouffe 10 % des loyers, mais ça rentre dans les frais déductibles au réel. S’il y a des menus travaux à réaliser, c’est l’agence qui se charge de faire intervenir une entreprise. Toutes les agences ne sont pas hyper sérieuses et appliquées, mais à vous de trouver la bonne et de la motiver à être appliquée.
Ca vous bouffe un peu de revenus, et alors ? Il faut choisir entre le revenu maximum et le temps à y passer.
Ca peut être une solution pour quand vous voulez y passer moins de temps. ZX-6R parlait de se réorienter sur la bourse pour ne plus y passer de temps et recevoir des dividendes : pourquoi ne pas rester sur l’immobilier, mais tout mettre en gestion en agence ? (Rester sur l’immo au moins en partie ; une diversification étant souhaitable par principe).

Sur l’arbitrage du temps à y consacrer :

Ce que j’ai appris en lisant les exemples ici, notamment celui de cricri, c’est que la rentabilité, on la fait à l’achat. Acheter très bon marché un bien qui a un bon emplacement et qui est très "louable", c’est ça qui fait la rentabilité. Et la plus-value si revente.

Puisque l’achat est le point le plus important pour la rentabilité, ça veut dire aussi que c’est à ça qu’il faut consacrer ses efforts : la recherche et la négociation pour l’achat, puis les travaux pour remettre rapidement en location.
Si, à un moment, on n’a plus le temps de faire ces recherches à cause de la gestion courante des locations déjà en place, et que du coup on s’apprête à acheter par dépit des biens avec une moindre rentabilité, c’est qu’on se trompe dans ses priorités, AMHA.

Une agence peut faire la gestion locative à votre place. Elle ne peut pas en revanche faire le boulot de repérer les pépites susceptibles de fournir une renta brute > 10 %. Donc, AMHA, s’il y a, à un moment, un arbitrage à faire en termes de temps à y consacrer, il faut déléguer la gestion et garder votre "spécialité", à savoir recherche -  négociation - travaux.

A propos de la spirale infernale consistant à acheter toujours plus de biens pour avoir des travaux à déduire :
C’est bien de vouloir payer le moins d’impôts possible, mais à un moment, c’est normal de payer des impôts quand on a de gros revenus. Si on veut lever le pied sur les acquisitions->travaux->mise en location, eh bien on peut tout simplement accepter de payer ses impôts et profiter néanmoins de revenus qui restent confortables…

Si, à terme, cette rentabilité baisse parce qu’on paie des impôts et/ou parce qu’on met en agence, on pourra se le permettre parce qu’on a sélectionné des biens avec une très forte rentabilité à la base. On pourra profiter de ses revenus, certes amputés de l’impôt, mais en profitant du calme retrouvé ! Chaise longue et cocktail ! wink

Ceux qui ont acheté du Pinel avec cashflow négatif pendant 20 ans (rebaptisé "effort d’épargne"), ou de l’immobilier standard avec 3 à 5 % de renta annuelle, ne pourront pas se permettre de lever le pied ainsi.

Dernière modification par Bernard2K (22/11/2015 10h35)

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#23 22/11/2015 10h39 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Sky a écrit :

Une trentaine de biens d’habitation est la quantité souvent constatée au bout de vingt ans pour les meilleurs qui se sont attelés à investir progressivement et régulièrement pour optimiser leur fiscalité au fil de leur solvabilité auprès des banques et en aillant conservé leur emploi salarié dans le début de l’activité.

Des rentabilités "nettes" de 13% (même de 20%) sur le papier, il y en a pléthore ! Dans la réalité il y a toujours une amputation de ces jolis rendements : Une nouvelle obligation (diagnostics payants, détecteurs, …) , l’entretien constant du parc immobilier, des grosses rénovations de nouveaux logements, des vacances locatives, des dossiers bloqués, des rafraîchissements entre chaque locataires, des dégâts des eaux, des incendies,  des assurances qui vous refusent ou mettent un malus suite à sinistres, les taxes locales qui grimpent soudainement, l’instabilité fiscale, j’en passe et des meilleures. La rentabilité réelle est souvent bien moindre.

Ce n’est pas pour rien si les SCPI de commerces ou foncières cotées françaises peinent à distribuer des rendements aux alentours de 5% alors que, contrairement à vous,  leurs locataires prennent en charge l’entretien des locaux et souvent les taxes foncières. D’ailleurs les institutionnels se sont désengagés de la location d’habitation ; ce n’est pas un hasard.

Même si au bout de 20 ans d’activité on a plutôt des immeubles complets que des studios éparpillés, il y a quand même des ravalements de façade, de cages d’escaliers, voire des toitures à financer. Ces dépenses sont rarement calibrées correctement et les simulations trop souvent idéalisées.

Et pourquoi en "un temps réduit " ?

Parce que l’inertie en immobilier est laborieuse et être rentier et libre de son temps au même age qu’un salarié lambda n’a pas de sens.

Même en "gérant correctement son parc locatif et en choisissant correctement ses locataires", il peut y avoir des tempêtes, inondations, assassinats, suicides, scellés, squattes, pertes d’emploi, maladies ou que sais-je qui transforment vos jolis prévisionnels trop optimistes en catastrophes.

En France il y a un biais immobilier entretenu par les politiciens qui ont compris l’intérêt des multiples taxes qui tournent autour. Ne vous faites pas hypnotiser. Si c’était si simple, tout le monde serait bailleur.

Sans être alarmiste, le message que je souhaite faire passer, c’est qu’il y a beaucoup de rêveurs bercés d’illusions théoriques face à une réalité du métier de bailleur bien plus complexe, professionnelle, imprévue et chronophage qu’il n’y parait.

Prenez de grosses marges de sécurité, réfléchissez bien à vos motivations dans vos projets avant de faire des plans "d’enchaînement d’investissements" et d’alimenter une rubrique immobilier physique qui n’arrive plus à respirer.

Un des plus beaux articles que j’ai lu sur l’immobilier locatif en direct, peut-être même le plus beau. Bravo à l’auteur.

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#24 22/11/2015 10h52 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Libellule, un +1 de réputation à l’auteur, que vous n’avez pas octroyé, aurait suffit. Votre intervention n’apporte strictement rien au débat que de dire ’je suis d’accord’ et sur un forum ça n’apporte rien, on ne vous connait pas, le système de réputation est là pour cela.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#25 22/11/2015 11h50 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bernard2K a écrit :

Une solution pour ne pas y passer de temps : mettre en gestion par agence… S’il y a des menus travaux à réaliser, c’est l’agence qui se charge de faire intervenir une entreprise. Toutes les agences ne sont pas hyper sérieuses et appliquées, mais à vous de trouver la bonne et de la motiver à être appliquée.

En théorie absolument, dans la pratique sans doute bien plus difficile.

Si je devais trouver une agence dans mon coin pour gérer mes biens je ne saurais comment faire. Les pires locataires que j’ai croisés ont tous été choisis par ces agences, de tous ceux-là, je n’en aurais pris sans doute aucun…
Idem pour les travaux, entre ceux facturés et pas réalisés ou réalisés n’importe comment et les devis les plus élevés jamais croisés toujours les agences du coin…

Le pire c’est que les propriétaires semblent généralement assez satisfait ne voyant pas qu’il payent le triple du prix d’un artisan ou considérant que l’impayé peut arriver, sans faire de lien avec les choix de l’agence.
Des partenaires sérieux doivent bien exister, mais plus je pratique moins j’en vois.

Je partage la même opinion que vous : l’essentiel se fait à l’achat, après c’est de la "gestion courante "
C’est bien à l’achat qu’il faut concentrer son energie et ne pas perdre patience. Il est souvent très long le temps pour trouver un bien vraiment intéressant.

Franc23 a écrit :

Un autre paramètre est le prix de l’immobilier. Un certain nombre d’entre nous a bénéficié de leur augmentation rapide, ce qui a permis de créer de la richesse, de réinvestir en réempruntant, de revendre avec une marge…

Effectivement mais même avec une baisse des prix de l’immobilier, si vos loyers sont largement supérieurs à votre remboursement d’emprunt (de 100 ou 110%) + différentes charges et qu’il y a un marché… qu’importe le prix de revente du bien, vous gagnerez de l’argent chaque mois et la revente sera un bonus à terme.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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