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#26 02/11/2012 14h26 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour à tous

Concernant le lmp ,j’aurais  quelques questions  à  vous soumettre,merci par avance de vos réponses

Souhaitant acquérir le statut de lmp  ,j’escompte creer une SARL de familles dans un but successoral.avec possibilité de déduire de mes revenus bnc ,les déficits bic .

À cet fin j ’étudie la possibilité d un rachat de parts  sociales de sas

Mes questions concernent les inconvénients que représentent  l’achat de ses parts sociales afin de les intégrés au sein de ma future SARL de familles : Y en a t il ? Et quel est le coût en pourcentage d’un tel rachat ?

Merci

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#27 02/11/2012 15h04 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Vous êtes conscient que les déficits déductibles ne pourront pas intégrer les amortissements ?

Exemple :
Recettes = 100 000€,
Charges = 140 000€ dont 80 000 € d’amortissements et 60 000€ d’autres charges,
Résultat = -40 000€ (déficit de 40 000€),
comme hors amortissement on obtient "déficit fiscal = 0€", rien ne sera déductible du revenu global,
et les 40 000€ de déficit seront juste reportés, pour compenser d’éventuels bénéfices futurs de l’activité.

En ce qui concerne votre question, je n’ai pas de réponse précise, et vu sa technicité, je vous conseille de la poser à un professionnel du domaine, qui engagera sa responsabilité sur la réponse fournie.

Il faut déjà sans doute que les statuts de la SARL de famille indiquent un objet en cohérence avec l’activité de la SAS (si la SARL a pour objet "la propriété et l’exploitation des biens nécessaires à l’activité de loueur en meublé professionnel, et activité commerciale ou industrielle connexe et complémentaire", et la SAS fait du "commerce de fruits et légumes", il pourrait y avoir un souci).

Ensuite, comme la SAS est une personne morale (imposée à l’IS), je ne suis pas sur qu’il soit possible de la détenir à 99% dans une SARL de famille à l’IR, et surtout de considérer les revenus résultant de la location meublée par la SAS comme des "produits d’activité de location meublée" de la SARL (ce seront les dividendes de la SAS qui seront des recettes de la SARL, et sans doute pas considérés comme des "produits d’activité de location meublée", mais comme des "produits financiers").

Dernière modification par GoodbyLenine (02/11/2012 15h04)


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#28 06/11/2012 15h42 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,

Je lis avec beaucoup d’attention les sujets au LMP car pour ma part et pour des raisons successorales et d’économies de droits, il va falloir peut être que je franchisse le pas.

Je m’explique sommairement, mes parents sont LMP en tant qu’entrepreneur individuel, l’idée est de constituer une SARL de famille, d’apporter le terrain+immeubles à la société (à noter que leurs valeurs dépassent le seuil d’ISF) et de me transmettre les parts en une ou deux fois via l’exonération à hauteur de 75% (pacte Dutreil).

Sauf que pour respecter le pacte dutreil et conserver l’exonération d’ISF, il faut que j’en fasse mon activité principale de suite, bref être à mon tour LMP et renoncer à un emploi salarié. Or, ma concubine gagne plutôt bien sa vie, donc si prochainement on ne fait qu’un foyer fiscal (PACS ou mariage), les revenus pro du foyer seront > aux revenus LMP, conséquences : passage en LMNP et surtout assujettissement des biens à l’ISF.

J’ai beau retourner le problème dans tous les sens, à mon sens il n’y a pas de solution, si ce n’est ne jamais s’unir et conserver 2 déclarations IR chacun… Solution que personne ne souhaite envisager.

Si vous avez des réflexions sur cette situation, je suis bien évidemment preneur et vous en remercie par avance.

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#29 06/11/2012 16h37 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Vous pouvez peut-être creuser la piste de ne recevoir de vos parents que la nue-propriété de ces biens, ou des parts de la SARL de famille, et qu’ils en conservent l’usufruit (et le statut LMP, et le paiement éventuel de l’ISF, qui va avec), pour retarder la transmission de l’usufruit.

N’oubliez pas que pour sortir les biens loués en meublé (moins les dettes attachées) du patrimoine assujetti à l’ISF, il ne suffit pas d’avoir le statut LMP (et donc que les recettes de location meublée soient > revenus d’activité), mais il faut aussi que l’activité LMP génère des "bénéfices" [*]  > aux autres revenus d’activité. (relire mon 1er message de cette discussion)

[*] Ce n’est pas la même chose que des "recettes", et je ne sais pas si c’est ce que vous vouliez dire en écrivant "revenus LMP".


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#30 06/11/2012 16h52 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Et pourquoi ne feriez vous pas de nouveaux investissements pour que vos loyers soient supérieurs au revenus de votre foyer fiscal?

Pour échapper à l’ISF vous pouvez vendre et racheter autre chose plus grand en partie à crédit (calcul d’un amortissement, baisse du résultat fiscal)

Concernant le point abordé par GBL, je ne suis pas certain que ce soit une règle absolue que les bénéfices soient supérieurs aux revenus d’activité.

Ca voudrait dire qu’on ne peut pas passer LMP sans quitter son job, vu que les bénéfices en début d’activité sont à zéro (amortissement)

Or on m’a récemment conseillé à ce sujet en me disant de passer au 4/5 ou à mi temps, pour prouver que je diminue mon activité salarié au profit de mon activité LMP, mais pas d’arrêter définitivement de bosser.


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#31 06/11/2012 17h19 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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@GoodbyLenine

Effectivement, c’est une piste à laquelle je n’avais pas pensé, le démembrement des parts sociales pour retarder la transmission de l’usufruit mais cela ne fait que repousser l’échéance (et le problème) tout en sachant que les dispositions fiscales et de taxations à l’avenir risquent d’être de plus en plus sévères (qui sait, reforme du statut LMP, du pacte Dutreil, de l’ISF, par exemple…) Je vais creuser, merci, au pire des cas, j’irai voir un avocat fiscaliste car le fait que cela bloque une situation matrimoniale est fort de café !

Pardon pour le terme trivial, j’entendais bien la notion de bénéfices > aux autres revenus d’activités pour l’exonération d’ISF. Normalement pas de problème de ce côté là, comme c’est une transmission, le prévisionnel n’est pas pénalisé par des emprunts.

@ZX-6R

La politique familiale est de ne pas vendre mais j’ai bien peur que la contrainte nous y oblige… Concernant le point de GBL, il s’agit de la règle pour l’ISF : retirer de leur activité de location meublée à la fois plus de 23.000 euros de recettes annuelles ; et plus de 50 % de leur revenu. Après en pratique, effectivement, cela semble ne pas aller dans le sens du conseil qui vous a été donné. Je sais seulement qu’il existe la possibilité d’un prorata temporis en début d’activité dans l’année, notamment pour le seuil des 23 K€.

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#32 06/11/2012 17h38 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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La règle pour être LMP est la suivante :
- inscription RCS
- revenus > 23k€
- revenus > 50% des revenus d’autres natures du foyer fiscal

Et il faut ajouter le point soulevé par GBL, pour lequel je ne suis pas aussi affirmatif que lui sur la part des bénéfices entre meublé et autres revenus.

La règle pour l’ISF est :
- revenus > 23k€
- revenus > 50% des revenus d’autres natures du foyer fiscal

Donc en gros être LMP signifie être exonéré d’ISF.

Pour que vous passiez LMP et que vous soyez exonéré d’ISF et en même temps vous marier, il ne vous reste donc qu’à acheter plus d’immo afin que vos revenus locatifs soient supérieurs à vos autres revenus. Vous pouvez réduire votre activité pro (4/5e par exemple) Cela abaissera le seuil, et servira de justificatif face à l’administration fiscale.


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#33 06/11/2012 19h55 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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@ZR-6X  :  Vous faites une grosse erreur dans la règle pour l’ISF. Renseignez vous !  (et lisez l’article 885 R du CGI : Code général des impôts - Article 885 R | Legifrance)

Au niveau des conditions pour être LMP, vous faites aussi une erreur, ou plutôt une imprécision, car il faut avoir plus de 23 000€ de recettes de l’activité (et pas de "revenus") (lisez Article 151 septies VII 2° du CGI : Code général des impôts - Article 151 septies | Legifrance)

Il ne faut pas confondre "recettes de l’activité" et "revenus" (= recettes - charges).
On peut tout à fait être LMP, et avoir ses actifs (et passifs) de l’activité LMP à inclure dans le patrimoine pris en compte pour l’ISF.
On peut tout à fait être LMP et avoir une activité LMP qui ne fait pas de bénéfiice (fiscal), mais pour que ça sorte du patrimoine pris en compte par l’ISF, il faut qu’il y ait du bénéfice (et que ce bénéfice représente plus de la moitié des revenus du foyer).

Si vous n’êtes pas d’accord, merci de citer les textes du CGI, les réponses ministérielles, ou les jurisprudences sur lesquelles vous vous appuyez. Je serais ravi d’apprendre.

Dernière modification par GoodbyLenine (06/11/2012 20h11)


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#34 06/11/2012 21h44 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Alors non je ne suis pas du tout d’accord avec vous, simplement parce qu’au niveau du vocabulaire vous différenciez recettes et revenus alors que c’est la même chose.

Comptablement, recette = revenu (= loyers touchés)

Vous confondez avec le résultat d’exploitation (bénéfice ou perte) qui est égal aux revenus moins les charges.

Vient enfin le résultat fiscal ( résultat d’exploitation moins amortissements)

Pour être LMP, les 23000€ représentent le montant annuel de loyers percevoir, et pas le bénéfice à réaliser!

Je n’ai pas de texte de loi à vous montrer (ni de réponse ministérielle, ni même présidentielle). C’est plutôt un bouquin de compta qu’il faudrait.

J’espère ne pas me tromper et j’aimerais bien que quelqu’un passe pour confirmer l’une ou l’autre de nos affirmations radicalement différentes car le sujet est important!


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#35 06/11/2012 22h20 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Pour avoir le statut LMP, il faut:
- une inscription au RCS
- des recettes brutes ( loyer ttc) > 23000 €
- des recettes brutes > aux revenus du foyer fiscal soumis à IR ( quid de la disparition du PFL cette année)

Pour que les biens soient exonérés d’ISF, il faut:

- une inscription au RCS
- des recettes brutes ( loyer ttc) > 23000 €
- retirer de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal sauf revenus soumis à taxation proportionnelle ( là encore quid du PFL).

Revenus = recettes - charges - amortissements soit bien moins que les recettes…


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#36 07/11/2012 03h32 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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ZX-6R a écrit :

Pour être LMP, les 23000€ représentent le montant annuel de loyers percevoir, et pas le bénéfice à réaliser!

Oui, je suis d’accord avec vous sur ce point.

Mais pas sur le fait qu’être LMP suffit pour ne pas avoir à compter la valeur de ses biens loués en LMP (moins les dettes dessus) dans le patrimoine donnant lieu à ISF.


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#37 07/11/2012 09h54 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Vous pourriez dans ce cas me remettre le point de réputation que vous m’avez enlevé car vous répétez une grosse bêtise depuis le début de ce post et vous me sanctionnez d’un -1 de réputation lorsque je le fais remarquer, étayant vos propos de textes de lois que vous interprétez mal.

Ce serait la moindre des choses…

Pour que les lecteurs ne s’y perdent pas :

RECETTES = LOYERS ENCAISSES


(et si on veut continuer là dessus, quid des cautions, retenues sur dépôt de garantie…? )


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#38 07/11/2012 11h07 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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J’ai mis "-1" pour vos informations erronées sur l’ISF, susceptible d’induire en erreur des lecteurs, qui pourraient se voir réclamer alors des sommes très importantes par le fisc.  Ce "-1" ne concerne en rien une différence d’interprétation des textes ou du vocabulaire.

Dernière modification par GoodbyLenine (07/11/2012 11h09)


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#39 07/11/2012 19h50 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonsoir,

Pour compléter vos remarques et concernant le montage SARL de famille + LMP et l’assujettissement à l’ISF, ce sont les dispositions de l’article 885 O du CGI qui s’appliquent ; dans ce cas, selon la réponse ministérielle ZOCHETTO, seules les parts sociales détenues par le gérant sont susceptibles d’être regardées comme professionnelles, sous réserve qu’il exerce dans la société son activité professionnelle principale.

Régime d’ISF pour les loueurs de meublé professionnel

Autrement dit, si et seulement si, nous sommes en présence d’un gérant associé qui exerce son activité principale de LMP, on tombe dans l’exonération d’ISF pour détention de parts de socié­tés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu et non plus dans la règle :
- des recettes brutes ( loyer ttc) > 23000 €
- retirer de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal sauf revenus soumis à taxation proportionnelle

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#40 07/11/2012 23h09 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Y a-t-il une différence entre
"exerce comme activité principale le LMP"
et
"retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal sauf revenus soumis à taxation proportionnelle" ?


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#41 07/11/2012 23h52 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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GoodbyLenine a écrit :

Mais pas sur le fait qu’être LMP suffit pour ne pas avoir à compter la valeur de ses biens loués en LMP (moins les dettes dessus) dans le patrimoine donnant lieu à ISF.

J’aimerais bien qu’on trouve une réponse sur ce point.

Quels sont donc vos arguments? C’est toujours la définition de "recette" qui vous taquine?

On trouve comme  avantage fiscal au statut LMP l’exonération d’ISF :

En tant que bien « professionnel », le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail. Une condition souvent difficile à respecter puisque les recettes locatives doivent représenter plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Quand on a le statut LMP, les immeubles / appartements / studios sont des biens professionnels, et donc automatiquement exclus de l’ISF.

Je précise que c’est ma définition personnelle, je ne suis pas LMP et donc ceci n’est pas une vérité absolue. Juste mon point de vue dont j’aimerais débattre avec vous.


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#42 08/11/2012 00h43 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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@ZX-R6 

Merci de citez vos sources (et pas un texte tiré d’on ne sait où).

J’ai cité mes sources, en particulier les  articles du CGI (article 885 R en particulier, 885 O cité par ILNY aussi), et le livre récent de Me Le Boulc’h.  Tous les experts et praticiens du LMP que je considère comme fiables sont à ma connaissance du même avis, et cet avis est très clair et tranché (et en aucun cas une interprétation de vocabulaire).

La loi sur ce point (LMP et ISF) a évolué il y a quelques années, en particulier avec la Loi de Finances de 2009, et on trouve encore actuellement beaucoup de "bêtises" sur certains sites internet (sans doute souvent une recopie de ce qui était en vigueur avant).

Mais libre à vous de penser autrement, que "recettes" et "revenus tirés de l’activité" sont la même chose, et qu’il suffit d’être LMP pour ne pas avoir à inclure ces biens dans son patrimoine ISF. Je pense que vous vous trompez : je vous en averti, et ce n’est pas moi qui paierais quand le fisc contestera votre déclaration d’ISF (ou celle d’un lecteur qui vous aurait cru).

PS n°1: Lisez aussi les réponses d’un avocat sur http://avocats.fr/space/paul.duvaux/con … 9E528775BF
PS n°2: Un LMP redressé à l’ISF sur http://www.universimmo.com/forum_univer … C_ID=13229

Dernière modification par GoodbyLenine (08/11/2012 00h47)


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#43 08/11/2012 11h53 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Merci pour ses sources.

Nous avons donc Paul Duvaux, avocat, qui dit :

L ’exonération ISF suppose que les revenus de la location meublée représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (outre le fait qu’il faut que les recettes dépassent plus de 23 000 euros de recettes comme pour le LMP).

Il s’agit des revenus et non des loyers pour la comparaison en matière d’ISF avec les autres revenus du foyer fiscal. Par ailleurs les revenus en question du foyer fiscal sont seulement les revenus professionnels (salaires, revenus BIC, BNC ou BA, rémunération de gérant).

Encore faudrait-il savoir ce qu’il appelle "revenus". Il se trompe assurément de terme. Parle-t-il du résultat d’exploitation, du résultat fiscal??? D’après son explication, il ne parle pas des loyers perçus mais du "bénéfice" retiré de l’activité de LMP. Mais cette notion n’existe pas en réalité. On a soit un résultat d’exploitation, soit un résultat fiscal.

Pour votre exemple de redressement sur Univers Immo, il n’est pas assez précis, on ne sait pas de quel déficit parle l’auteur. En revanche, la conclusion de la discussion est très précise et va dans votre sens. Je cite Fluo, j’espère qu’il ne m’en voudra pas s’il passe ici :

Fluo d’Univers Immo a écrit :

Il faut différencier 2 approches :
-1-approche comptable (concernant les revenus liés à l’activité de loueur)
-2-approche concernant l’ISF

-1- Pour être lmp, (et donc pouvoir déduire les éventuels déficits des autres revenus du foyer ou encore être exonéré de" plus value" lors d’une revente après 5 ans), il faut REUNIR les 3 conditions maintes fois énumérées (plus ou moins clairement) :
. . . -a:un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du comerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
. . . -b: les recettes annuelle retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
. . . -c: ces recettes excèdent l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires au sens de l’article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62).

-2-approche concernant l’ISF
Par ailleurs (donc en plus), pour prétendre "sortir" le bien de l’assiette ISF, il faut que le résultat (recettes-dépenses) soit supérieur aux autres revenus du foyer

Notez qu’il emploi le bon vocabulaire, c’est le RESULTAT (encore faudrait il savoir s’il parle du resultat courant ou resultat d’exploitation ou du resultat fiscal) qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer.

Enfin, concernant l’article 885R :

retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Il s’agirait donc du resultat fiscal de l’activité LMP qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer pour que les biens soient exonérés d’ISF.


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#44 08/11/2012 12h22 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Je pense que par "revenus", quand on est dans un contexte de fiscalité, on entend ce qui est déclaré à l’IRPP (Impot sur le Revenu des Personnes Physiques).
Les "revenus" d’une activité LMP sont donc les bénéfices déclarés en BIC au titre de cette activité.

Le "déficit" dont parle l’auteur est vraissemblablement le déficit de l’activité LMP, sans doute le déficit comptable (car une activité LMP en régime de croisière aura rarement un déficit fiscal, les amortissement conduisant au déficit comptable ne pouvant pas entrainer un déficit fiscal).

Je confirme que je suis d’accord (c’est ce que je dit depuis le début) avec :
pour que les biens de l’activité LMP ne rentrent pas dans le patrimoine imposé à l’ISF, il faut que le résultat fiscal de l’activité LMP (le BIC déclaré à ce titre) représente 50% au moins du total des revenus fiscaux d’activité (salaires, revenus BIC, BNC ou BA, rémunération de gérant), donc que le BIC de l’activité LMP soit supérieur au total des autres revenus fiscaux d’activité.

(En cas d’activité LMP exercé via une SARL de famille, il reste quelques ambiguïtés, cf le 885 O du CGI : Si M. est gérant et détient X% de la SARL et Madame détient le reste sans être gérante, et que les autres revenus  d’activité du foyer fiscal représentent moins que le BIC de l’activité LMP, est-ce que les parts détenues par Mme sont à inclure dans le patrimoine ISF ? Je devrai trouver une réponse claire à ceci quant ma SARL de famille dégagera un bénéfice fiscal conséquent.)


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#45 21/11/2012 22h37 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,

Je souhaite acquérir une maison afin de la transformer en meublé de tourisme.
Cette opération est prévue avec mes parents. On nous a conseillé de créer une SARL de famille.

Qu’en pensez-vous ? Quelles sont les meilleures formes juridiques et fiscales pour réaliser ce projet ?

N’y a t-il pas d’autres montages ?

Merci par avance pour vos retours.

Cordialement,

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#46 22/11/2012 01h28 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Lisez LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs, le livre Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts de JL. Le Boulc’h (qui évoque les SARL de famille en détail), LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs etc.

La SARL de famille (qui permet de conserver la transparence fiscale et d’être imposé à l’IR pour sa part des bénéfices) est sans doute une des formes juridiques à étudier, mais il faudrait en savoir plus sur le projet (comment est-il financé ? quels montants ? qui serait le "gérant", etc.), sur vous (et vos parents (patrimoine, revenus, situation de famille et pro, etc.) et sur vos objectifs (+ ceux des parents) pour émettre un avis pertinent.


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#47 22/11/2012 12h57 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse. Voici quelques éléments supplémentaires pouvant vous aider à m’orienter dans mon choix :

- Situation perso : salarié avec une tranche IR à 30 %
- Situation parents : Entreprise en nom propre avec tranche IR à 30 % (mère conjoint collaborateur)

- Création d’une structure avec achat d’un immeuble pour création de deux meublés.
- L’entreprise réalisera un chiffre d’affaire approximatif de 30k€ la 1ere année et 40k€ la 2nd.
- Le bénéfices seront conservés les deux 1ères années pour acquisition constitution d’un apport pour acquisition d’un second immeuble.

- Certaines opérations d’entretien (ménage, entretien) seront réalisées par les associés.
- A terme il est possible qu’une partie des associés soient salariés de l’entreprise pour finaliser cotisations retraite.

Quelques questions :

- Au vu de nos situations perso, qui a plus intérêt à être gérant ?
- Quoi qu’il arrive ce sera une gérance minoritaire (50 % mes parents - 50 % moi), avec rémunération à 0, donc pas de cotisation sociale sur les rémunérations. Mais concernant la quote part de bénéfices pour chaque associé, concernant le gérant est-ce reconnu comme de la rémunération ou des dividendes ? Cette quote part est-elle soumise à cotisations sociales ?
- Y aurait -il intérêt de monter une structure de type SCI détient les immeubles et les loue à une SARL de famille qui les exploite en meublés ?

Merci par avance de votre aide.

Cordialement,

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#48 23/11/2012 02h09 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Selon le RSI, les loueurs en meublés sont assujettis au versement des cotisation sociales lorsqu’ils sont immatriculés au RCS. Or une SARL (de famille ou pas) sera immatriculée au RCS. Donc il est probable que le gérant (même minoritaire) sera assujetti….
(pour savoir combien : voir les cotisations minimales pour un commerçant, en fin de page sur Cotisations sachant que ça validera 1 trimestre pour la retraite, si le gérant n’en a pas déjà validé 4 pour la même année)

Si votre père est déjà commerçant affilié au RSI, le mettre gérant permettra sans doute de ne pas payer de cotisation supplémentaire inutile…. (par contre, si vous changez un jour de gérant, attendez-vus à avoir des expériences kafkaïennes avec le RSI).

Pour avoir vraiment "rémunération à 0", il faudra aussi que la SARL ait un bénéfice comptable <=0, ce qui ne sera sans doute pas le cas si vous financez sans emprunt.

La quote part de bénéfice (fiscal) de chaque associé est à déclarer comme BIC à l’IRPP.
Le gérant devra déclarer sa quote-part de bénéfice, en plus de sa rémunération de gérant s’il en a une, sur sa "DCR" annuelle (c’est la déclaration de revenu des indépendants, commerçants, etc.)

Prenez contact avec un comptable connaissant la location meublée avant de vous lancer, pour confirmer vos (ou lui faire établir des) simulations de résultats des exercices à venir, pour limiter vos "surprises" futures.

Transformer "une partie des associés" en "salariés de l’entreprise pour finaliser cotisations retraite" risque de vous coutre très très cher (attention : "salarié" ce n’est pas "cotisant au RSI")…..

Avec une structure de type SCI détenant les immeubles et les louant à une SARL de famille qui les exploite en meublés, vous :
- complexifiez pas mal la situation ( => pas mal de frais fixes et de paperasses en plus),
- ne pourrez pas amortir les immeubles (=> des revenus fonciers dans la SCI, générant des impôts),
- prenez peut-être quelques risques (si le fisc estime que le montant du loyer n’est pas représentatif de la valeur de marché, mais choisie de manière à optimiser la fiscalité, surtout si SCI et SARL ont les mêmes associés),
- pourrez peut-être mieux préparer l’avenir (la succession des parents, en démembrant les parts de la SCI) (mais sans la SCI vous pourrez aussi démembre les parts de la SARL….).


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#49 28/11/2012 19h19 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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bonjour
je suis depuis quelque mois rentier, et il est probable que l isf me tombe dessus en 2013.
j’avais deja entendu parler du lmp depuis quelque année, et je viens de passer 1 mois a trainer partout sur internet pour voir si ce status serai interescent pour moi.
mais maintenant je suis bloquer je ne trouve pas les infos manquante.
je correspond au critere pour etre eligible au lmp , mais je n arrive pas a estimer CE QUE CA VA ME COUTER car le lmp a pas que des avantage, apparemment il va falloir payer des cotisation diverse et varié, je ne trouve pas ce que je peu "amortir" quand on est deja proprietaire des logement, je n ai aucune idée de comment faire la comptabilité, et je ne connais perssone et ne trouve personne de competant dans le domaine ( meme des "comptable" soit disant specialiste ) m on sortie au téléphone des connerie monumentale ( du genre pour etre lmp il faut forcement louer a des professionel genre artissant ou commercant )

bref, aparement ici il y a quelque lmp, alors:
- combient ca coute ?
- avez vous des bon avocat fiscaliste/expert comptable sur paris a me recommander? ( et combiens vous coute t’ils ? )
- quels montage fiscal avez vous fait?
- certain d’entre vous on t’il tester l application de la fameuse exoneration de plus value ? parce que je lit ici, que apparemment, on n’y aurai pas droit: http://avocats.fr/space/paul.duvaux/con … 45AB9428C0

bref je suis en plein questionnement sur le LMP, et j’espere que vous pourrez m aider a y voir plus clair. wink

EDIT: pour bien comprendre ma situation, je loue 3 appartements ( et d’ici peu je pourrai en louer 4 ou 5 ) qui me raporte deja + de 23 000 par ans, et c’est ma seule activité ( donc pas de pb pour que le revenu de lmp dépasse le revenu du foyer puisqu’il en represente 100% smile
jusqu ici je passais ces revenu en micro bic, ca me simplifiait le probleme et je payais que dalle en impot sur le revenu ( mais un max en impots foncier et CSG ) sauf que jusque la j’etait en dessous de l isf… et la tout de suite ca va faire mal, de plus j’ai une problématique de succession, comment transmettre ce patrimoine a ma concubine et a des parent eloigné ( vu que j ai pas d enfant pour le moment ) sans que se soit taxer a 60%….

Dernière modification par Skywalker (28/11/2012 20h46)

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#50 28/11/2012 20h40 → LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs (bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp, lmp, location meublée, loueur meublé professionnel)

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Je n’ai rien trouvé dans l’article de Paul Duvaux (vous avez déjà identifié un avocat…) que vous citez qui soit en contradiction avec ce que j’ai écrit sur le LMP (un résumé des caractéristiques du régime se trouve en message #1 et #2 de cette discussion), mais j’ai peut-être loupé une subtilité.

Je n’ai par contre pas bien compris votre message, Skywalker…  Vous cherchez "ce que ça va vous couter", mais sans vraiment dire pour quoi faire (sans un seul chiffre). Quel est votre objectif ? Quel est votre plan actuel pour l’atteindre ? Quel est votre age, vos revenus pro, le montant de recettes LMP que vous allez générer, et comment ceci sera-t-il financé (emprunts / cash ?), et sous quelle structure juridique (nom propre, SARL de famille, SNC, EURL, ..) ? Avez-vous besoin d’être LMP ou est-ce que le statut LMNP serait tout aussi bien pour vous ?
Avez-vous déjà lu le livre de Me Le Boulc’h (voir mon message #1 de cette discussion) et compris que LMP = commerçant payant les cotisations de montant détaillé sur le lien cité dans mon message #48 de cette discussion ?

Je peux vous indiquer (demandez-le moi en MP) un cabinet d’expert comptable sur Paris qui connait vraiment le LMP/LMNP, pour avoir beaucoup de clients (dont moi) de ce type depuis plus de 10 ans. La compta me coute dans les 1400€ht/an (et le juridique -les AG par ex- quelques centaines d’€ en plus), mais ma compta est simple et carré, et si la votre est plus complexe (par ex avec beaucoup de biens) ou fouilli ça sera plus cher.


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