LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

GoodByLenine a écrit :

Avez-vous étudié les avantages/inconvénient de constituer une société (SCI ou SARL, IR ou IS, avec TVA éventuellement) ?

Une SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé.
Seule une tolérance fiscale est accordée à hauteur de 10% maximum des loyers annuels perçus.

Kool31 a écrit :

Peux tu expliquer aussi comment tu as fait pour avoir autant de biens en si peu de temps?
Comment fait tu pour que le banquier te suivent non stop? Perso j’en ai déja parlé et à partir du 3eme ca risque de coincé sauf une extraordinaire rentabilité

Les dossiers d’emprunt passent beaucoup plus facilement avec une hypothèque plutôt qu’avec une caution.
L’utilisation de l’hypothèque de second rang sur des biens qui sont déjà totalement ou partiellement payés est un excellent outil à utiliser pour "rassurer" les banquiers.

Même si l’hypothèque peut paraître chère, elle est un outil stratégique incontournable pour qui veut avoir une capacité d’endettement qui lui permette de pouvoir investir régulièrement et multiplier ses investissements immobiliers.

Bien évidemment la régularité des paiements des loyers est très appréciée des banquiers car elles justifient de la qualité de travail et des compétences du bailleur.

Je rejoins les avis de JérômeF. et de ZX-6R, il faut pouvoir financer au minimum les frais d’agence et les frais de notaire auxquels il est bon d’ajouter aussi les frais d’hypothèque.

Autres pistes : Prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) chez le banquier au moins pour la première année, ça lui fera une tite commission en plus, ne pas négocier trop durement les frais de dossier car c’est aussi une commission pour le "conseillé clientèle", souscrire à un de leurs produits d’épargne maison, lui apporter des nouveaux clients, etc. Même si l’intérêt du banquier ne sera jamais le notre, il est bon de lui faire croire que notre intérêt c’est le sien…

Frais d’hypothèque :
2% du montant du prêt
+ 0,05% du prix d’achat pour rémunérer le conservateur des hypothèques (qui soit dit en passant n’est qu’un placard doré qui perdure depuis napoléon pour "planquer" et excessivement bien rémunérer des hauts fonctionnaires retraités ; ce poste de conservateur n’existe d’ailleurs pas partout en France)
+ 0,1% pour la radiation de l’inscription)

Les "charges répercutables" ressortent du régime foncier de la location nue.

En meublé il s’agit de BIC et donc tout ce qui est encaissé par le propriétaire est une "recette" qui peut bénéficier d’un abattement de 50 % (micro-BIC) OU sur laquelle seront imputées toutes les charges justifiables par le bailleur + amortissement (immobilier, mobilier, grosses réparations…).

La distinction "loyer" et "charges" semble donc toute à fait inadaptée à la location meublée, et pourtant elle est faite dans nombre certains baux, y compris ceux que l’on trouve en librairie. Le seul intérêt peut être de faire prendre conscience au locataire que tout ce qu’il vous paye ne va pas dans votre poche… ou du moins n’y reste pas !

Boubouka a écrit :

Pourriez vous préciser ce que signifie "déficit reportable 3 ans" ?

Cela signifie que si vous êtes en déficit durant 3 ans, cette charge est effacée et l’administration fiscale ne la reconnaîtra plus. A titre de comparaison, un amortissement est reportable 10 ans.

exemple :
année 1 : déficit 2000 reportable
année 2 : bénéfice 1000 - déficit reporté 2000 = déficit 1000 reportable
année 3 : bilan nul - déficit 1000 reporté = déficit 1000 reportable
année 3 : bénéfice 500 - déficit 1000 reporté = déficit 500 NON reportable car trop ancien.

Je vous invite à vous documenter ou prendre un comptable.

Je peux vous envoyer un fichier excel avec mes chiffres. ça peut vous aider à voir plus clair. M’envoyer un MP pour cela.

Pour faire simple. Je fais les calculs différement.

Je pars de l’hypothèse que vos biens ont été achetés valent 15 ans de loyers.
Donc, pour 18k€ je suppose que vous les avez acheté à 270k€.

Vous pouvez, supposons le, amortir 80% soit 215k€; sur 30 ans soit 7,2K€ d’amortissements à retirer de vos revenus fonciers.

Pour un TMI à 30% => économie d’impôts de 2160€. On tombe sur le même ordre de grandeur que mon précédent message.

Vous avez un TMI à 0% pendant 3 ans. Ok. Mais après ?

Aussi les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment.

Lors du passage de LMNP en LMP, il y a des subtilités sur les amortissements.

Recherchez les intreventions d’Isa6068. Elle est très pertinente sur ce sujet.

Sinon, lire le chapitre II et III du lien suivant (notamment II.C.320)
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Bip a écrit :

- La location ne contient pas tous les meubles nécessaires, le locataire n’y voit aucun inconvénient et souhaite apporter les siens. Il ne veut pas de lit par exemple. Ce petit "arrangement" que l’on a est-il risqué?

Oui

Bip a écrit :

Fiscalement plus que juridiquement, je ne pense pas que mon locataire risque de m’attaquer en justice pour ça… J’ai confiance en sa bonne foi.

Bip a écrit :

Dites vous que vous n’êtes pas maître de la vie de votre locataire. Sa situation/mentalité peut changer. La vérité du jour n’est pas celle du lendemain, surtout pour un "accord" de prinicipe qui contourne la loi.

Bip a écrit :

- Dans le genre évident, je ne déduis que les charges de copropriété non récupérable sur le locataire? Comment ça se passe pour les vacances locatives?

Vous déduisez ce que vous payez (charges récup et non récup) et vous induisez (?) ce que vous recevez (loyer + provision pour charges)
Autrement dit, en vacance locative, vous payez tout, donc vous déduisez tout.

Bip a écrit :

- Combien coûte un comptable pour une opération de ce type? C’est amortissable ?

Si vous adhérez à un CGA, le coût est déductible de votre IR dans la limite de 915€.
Quand au prix, ca varie énormément. Faites des devis.

Bip a écrit :

- Passer d’un régime à l’autre est envisageable ? (du meublé au nue)

Si vous optez pour le nu au réel, il faut le rester pendant 3 ans. Je ne sais pas si c’est identique pour le passage meublé > nu

Bip a écrit :

Niveau rentabilité, c’est intéressant fiscalement mais je suis pas sûr de m’y retrouver au final.

"C’est" : c’est le nu ou le meublé ?

Bip a écrit :

En amortissant quelques milliers d’euros de mobiliers dont je ne possède pas les factures, C’est bien plus intéressant.

N’oubliez pas l’amortissement des murs, de la plomberie… bref chaque année de 2 à 4% de la valeur de votre bien est amortissable (à la louche, ca dépend d’un calcul plus précis que vous fera votre comptable)

Bip a écrit :

Pardon pour les questions sûrement simplette… D’ailleurs si vous avez un bouquin ou un lien à recommander sur le sujet, je suis preneur. Merci.

Lire et chercher dans le forum sera déjà une bonne chose. Toutes les infos ou presque y sont déjà.
Idem pour dse suggestions de livres.

5 ans d’écart au niveau de la durée du remboursement , en attendant le remboursement final vous remboursez moins , vous déduisez plus , vous payez moins d’impôts ( CSG , IRPP ).

Le fait de rembourser moins vous permet de toucher un cash flow mensuel afin d’accroître le nombre de vos investissements.

Le principe est simple , achetez sans que cela vous coûte , investir en générant des revenus supplémentaire, minimiser votre fiscalité durant la période de remboursement , ne pas être étrangler financièrement.

Philippe

Oui même N° de siret et l’adresse reste celle du 1er bien. D’après le comptable, possibilité de changer et mettre son adresse perso (un peu comme si c’était le "QG" de tous les biens mais absolument pas nécessaire).

Par contre renseignez vous pour les plafonds.
Dans ma ville il faut compter 500 euros de CFE si loyers bruts inférieur à 10 000 euros par an et le double à payer si l’on dépasse les 10 000 euros.
A noter, les plafonds peuvent changer chaque année.

Dernière modification par GM (29/07/2014 00h59)

Un foreumeur m’interrogeait sur la valeur du bien à amortir en LMNP au réel : valeur d’acquisition, ou valeur vénale au moment de la mise en location ?

J’ai trouvé cette présentation qui me semble très documentée :
Présentation avec conseils sur la fiscalité en location meublée | Je déclare mon meublé
Elle dit (diapo un peu avant la moitié de la présentation) :

jedeclaremonmeuble.com a écrit :

Quelle valeur dois-je comptabiliser dans mon bilan?
● S’il s’agit d’un achat suivi de la location pendant le même exercice, on retient le coût d’achat
● S’il s’agit de l’apport d’un bien initialement loué en nu ou non loué en meublé, on retient la valeur vénale : (BOI-BIC-CHG-20-20-10-20130923 –paragraphe 270) VALORISATION VALEUR D’APPORT.pdf et BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10-20130513 paragraphe 230 et 240 VALORISATION VALEUR D’APPORTSUITE.pdf

Ces règles d’inscription viennent de l’article Article 38 quinquies du CGI annexe 3.

Ce que je comprends :

- si le bien a été acquis pour la mise en location meublée, l’"entreprise LMNP" a acquis le bien à titre onéreux. L’article 38 quinquies dit que la valeur de l’’immobilisation à inscrire au bilan s’entend :

CGI a écrit :

Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies

- Si le bien a été acquis il y a plus longtemps et/ou a servi à un autre usage, il semblerait que l’on considère alors que c’est une acquisition à titre gratuit (le bien passe du patrimoine privé de la personne à son "entreprise LMNP" sans que l’entreprise débourse un centime) donc prise en compte à la valeur vénale.

A partir de quand faut-il passer au mode "valeur vénale" :
- quand la mise en location intervient sur un exercice différent de celui de l’acquisition, comme l’indique la présentation ?
- et s’il s’agit de quelques mois de délai, au sein d’un même exercice ?
- faut-il que le bien ait servi à autre chose entre temps (RP ou location nue) ou s’agit-il seulement d’une question de délai ?

Concernant la notion que la location doit intervenir sur le même exercice que l’acquisition pour pouvoir intégrer les frais liés à l’acquisition, un arrêt de la cour administrative d’appel est instructif  : Arrêt Cour Administrative d’Appel Versailles_16-12-2014_14VE00348 DATE DEBUT AMORTISSEMENTS.pdf - Google Drive
Il dit que :
"sauf disposition contraire, un bien ne peut donner lieu à amortissement qu’à compter de sa date de mise en service" (considérant n°16).

Dans le considérant n°17, la cour argumente sur le fait que le bien n’était pas loué, donc pas mis en service, au 31/12 de l’exercice considéré.

Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Avez-vous des avis autorisés sur ces questions ?

In fine, la comptabilité et les déclarations fiscales subséquentes sont de la responsabilité du déclarant et de son expert-comptable…

Une question similaire est celle de la valeur du terrain. Beaucoup appliquent un ratio fixe (10 à 20 % de la valeur du bien), mais un arrêt récent du Conseil d’Etat rappelle que ça doit être estimé au cas par cas, par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité (méthode à privilégier quand cette information est disponible) : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
Tchouikov en avait parlé dans ce fil : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2017 13h28)

Voir ce message, en réponse à une personne qui voulait réévaluer plus cher, parce qu’elle a construit "pas assez cher" à son goût ; vous vous considérez que vous avez acheté "pas assez cher" ; la situation est un peu différente, mais le problème dans le raisonnement est exactement le même :
Comment amortir une construction neuve en LMNP ?

Pour GBL qui demandait les textes : tout simplement, l’article 38 du CGI :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt(…)

Il n’y a pas à tortiller :
- Quand vous achetez pour louer dans la foulée, on considère que c’est l’"entreprise LMNP" qui a acquis à titre onéreux. D’où le fait que "valeur d’origine" = "coût d’acquisition" = prix d’achat  + travaux ("coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien").
Dans votre cas, c’est le prix d’achat, réparti au pro-rata des surfaces, plus les travaux.

- Pour estimer la valeur à la mise en location, il faut pouvoir considérer que les biens faisaient partie du patrimoine privé de la personne (c’est à dire qu’elle les a utilisés à titre privé, soit comme RP, soit donnés en location nue, si possible pendant plusieurs années). Ensuite, et ensuite seulement, elle les met en location meublée, et l’on considère alors qu’elle procède à un apport gratuit de son patrimoine privé vers son entreprise. Alors, et alors seulement, on applique

"b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale".

Ce n’est pas "méthode au choix". C’est "une méthode par cas". a. OU b. L’un ou l’autre, selon le cas d’espèce. Votre cas étant le cas a., vous devez appliquer la méthode a.

BEGIN EDIT : Je viens de tomber sur une partie du Bofip qui dit la même chose en plus détaillé, en se basnt bien sûr sur l’article 38 du CGI BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux :

140

Ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la base servant au calcul des amortissements est fonction du prix de revient des éléments, celui-ci s’entendant du prix de revient initial pour l’entreprise considérée, c’est-à-dire de la somme qu’elle a personnellement investie pour l’acquisition de l’élément.

En règle générale, cette dernière ne saurait donc faire état :

- ni du prix de revient pour le précédent exploitant (CE, arrêt du 26 novembre 1934 n° 35428, RO, 6156) ;

- ni de la valeur de remplacement de l’élément en cause (CE, arrêt du 8 janvier 1943  n° 47669, RO, p. 247).

Le prix de revient ainsi visé résulte en principe de la comptabilité. Mais l’Administration tient de l’article 55 du CGI le droit de vérifier tous les éléments qui entrent en jeu dans la détermination des bénéfices imposables. Aussi est-elle en droit de rechercher en dehors des pièces comptables des indications susceptibles d’influencer la base de calcul des amortissements.

150

En cas de discordance entre les mentions contenues dans un acte authentique d’acquisition et celles tirées de la comptabilité, le prix d’achat figurant dans cet acte doit être retenu, à moins que les énonciations de la convention ne soient rectifiées ou contredites par des documents ayant une force probante au moins égale, ou que la preuve d’une dissimulation dans l’acte d’une partie du prix d’acquisition ne soit apportée.

Mais l’existence d’une « insuffisance de prix » même reconnue et retenue pour la liquidation des droits d’enregistrement ne saurait permettre à l’acquéreur de retenir une base supérieure au prix porté dans l’acte, si l’existence d’une dissimulation n’est pas établie (CE, arrêt du 10 juillet 1956 n° 24654, RO, p. 154).

Toutefois si, à la suite d’une procédure de redressement engagée par l’Administration au regard des droits d’enregistrement, les parties conviennent d’un acte rectificatif, l’acquéreur peut tenir compte de la valeur d’acquisition résultant de cet acte rectificatif pour le calcul des amortissements du bien en cause.

J’aime beaucoup  la partie sur la dissimulation du prix. J’entends d’ici le contrôleur des Impôts "vous êtes en train de m’expliquer que ces maisons valent beaucoup plus cher que vous ne les avez payées. Donc que le prix marqué dans l’acte authentique n’est pas la vraie valeur. Alors, de combien était le dessous de table, hmm ?".
END EDIT
Dire "je les ai payés pas cher, mais pour éviter l’impôt sur les loyers, je veux les amortir à une valeur nettement supérieure", en français courant, ça s’appelle "vouloir le beurre, l’argent du beurre et le … de la crémière".

En français juridique, ça s’appelle "fraude fiscale".

Non pas "abus de droit" comme le disait DDTee : l’abus de droit, c’est quand utilise la bonne règle (on applique la règle que l’on doit appliquer, d’après les textes), mais qu’on a réalisé l’action conduisant à cette règle dans un but d’éluder l’impôt.

Ce que vous voulez faire, c’est d’utiliser sciemment la mauvaise règle (celle qui est inadaptée à votre cas, à savoir vouloir appliquer le cas b. de l’article 38 alors que votre opération relève du cas a.), dans le but d’éluder l’impôt, donc ça s’appelle une "fraude fiscale". En français courant, ce sont des phrases qui commencent par "on n’a qu’à dire que…". Par exemple, "pour payer moins d’IR, on n’a qu’à dire que je ne suis plus résident fiscal français, en prétendant habiter chez ma soeur à Kuala Lumpur, alors même que j’habite en France." "Pour ne pas payer la PV sur la revente de cette maison, on n’a qu’à dire que c’était ma résidence principale". Dans votre cas, la phrase est : "on n’a qu’à dire qu’on applique la méthode applicable aux acquisitions à titre gratuit, alors même que c’est une acquisition à titre onéreux." Fraude fiscale.

Dernière modification par Bernard2K (07/07/2020 23h14)

"micro BIC réel simplifié", ça n’existe pas : soit vous avez opté (au dépôt du Poi0 ou avant la date limite chaque année) pour le régime micro BIC, soit pour le BIC réel.

Les revenus Rbnb sont aussi des BIC.

Jibzzzz a écrit :

Quelque chose m’échappe, avez vous une idée ?

Bonjour.

Oui, il s’agit de la majoration de résultat s’appliquant aux régimes réel d’imposition en absence d’adhésion à un Organisme/Centre de Gestion Agrée (OGA/CGA).

Cette majoration historiquement fixée à 25% a été réduite progressivement par le biais d’une disposition expresse de la Loi de Finances 2021 et est dorénavant fixée à 10% pour l’imposition 2023 des revenus 2022.

Pour information, sa disparition définitive est actée pour l’imposition prévue en 2024 des revenus perçue en 2023.