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Forums des investisseurs heureux

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#26 22/11/2015 12h11 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Réputation :   76 

Je pense que c’étais ironique .

Pour revenir au sujet , je suis un peu déçu de certains commentaires qui dénigre complètement l’immobilier sans réel argumentation . C’est facile de venir sur un sujet et de dire tout le côté négatif.

C’est sur que l’investisseur qui achète des biens qui ne génèrent pas de cash flow, ou l’emplacement n’est pas adapté,  ou SURTOUT QUI NE CONNAÎT PAS LE B À BA de l’immobilier ( je pense que cela englobe beaucoup d’investisseur immobilier ) bref et j’en passe … est plutôt le problème que l’immobilier en lui même.

Je propose plutôt de réfléchir à cet exemple : 15% de rentabilité dans un centre ville ou la demande est présenté  ( biens loués en quelques jours ) , la plupart des risques n’est pas maîtrisé ?
- le projet généré du cash flow
- la demande et l’emplacement sont bon
- remboursement du capital mensuelle OK
- avec cette rentabilité,  le bien s’autofinance rapidement, on a donc une vison moyen terme et non long terme .
- problème d’impôt ?  : de bien connaître la fiscalité pour choisir le mieux et continuer à optimiser .

C’est utopique ?   A paris : oui par exemple.
Mais en région parisienne et surtout en province sa ce trouve .
Cela demande beaucoup de temps : oui
Il peut y avoir des problèmes d’impayés ou autre : oui
Mais pas plus de risque que d’autre investissement qui est bien maîtrisé.

Fiscalité, emplacement,  optimisation,  savoir être  ( relationnel avec artisans pour ce créer un réseau par exemple ) savoir faire ( b à ba de l’immobilier , savoir négocier ect ) sont autant de qualité à avoir pour investir dans l’immobilier.

Avec un rendement comme cela, un projet bien maitriser, il peut y avoir des travaux, des impôts,  une baisse de loyer , SE SERRA TOUJOURS RENTABLE .


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#27 22/11/2015 12h55 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Réputation :   15 

Je poursuis juste la parenthèse sur la gestion par agence avec mon expérience.

Je travaille en tant que sous traitant pour une grosse agence immobilière sur Nancy ( CR ), avec un parc locatif de 2000 à 3000 logements ( principalement étudiants ).
Je suis étonné de voir à quel point les personnes qui gèrent les travaux se battent pour que tout soit fait correctement, tant au niveau de la facturation, des délais, que de la réalisation des travaux dans les règles de l’art.

Je pense que c’est avec de grosses agences comme celle ci qu’il faut travailler. Le parc locatif étant tellement grand, la gestion doit être rigoureuse. Et la possibilité de magouilles n’existe pas ( prestataire bon copain de un tel, pots de vin, etc ).

De plus, l’ajout de frais d’agence pour la location, doit permettre de faire un peu le tri, et de trouver des locataires avec les parents derrière ( caution solidaire ).

Reste à voir le prix de cette prestation.

Fin de la parenthèse désolé .

Dernière modification par Smad (22/11/2015 12h56)

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#28 22/11/2015 14h22 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Les mises en garde des membres du forum sont importantes pour les investisseurs potentiels peu préparés surtout quand on voit la « qualité » de certains projets proposés sur ce forum et une certaine « pensée unique » qui règne dans la partie immobilière de celui ci

Etre bailleur, marchand, fiscaliste, juriste, comptable, mener des travaux à petite ou grande échelle, tout cela ne s’improvise pas. Certains ont plus ou moins les qualités nécessaires et connaissent leurs faiblesses. Et pour les meilleurs s’entourent pour les combler

La fiscalité est primordiale. Carpediem le dit très bien. Vous êtes obligé d’enchainer opération après opération et de plus en plus grosse pour ne pas être rattrapé par la fiscalité confiscatoire sur les revenus fonciers. C’est difficilement tenable à moyen /long terme, cela se finira par la revente d’une partie du patrimoine et pas forcement au meilleur moment. J’ai un ami qui a été trop gros trop vite sur son patrimoine immobilier qui a fait un burn out pour cela

La décote/ une légende urbaine souvent. En dehors d’une décote justifiée pour travaux par exemple, il est illusoire de penser à conditions de marché equivalente que la decote que vous avez  à l’entrée, vous ne devrez pas la subir à la sortie. Vous rencontrerez pour la revente de votre bien la même typologie d’investisseurs que vous étiez qui feront l’opération à leurs conditions. Je peux dire la même chose à un investisseur actions, un titre décoté à beaucoup de chance de le rester

Le portage à vie, et le fameux ce n’est pas grave si ca baisse, c’est le locataire qui paye (le fameux CF positif).  Un grand sourire, vous allez emprunter sur 20/25 ans, avant la fin de cette période, vous serez mort, divorcé, viré, expatrié, veuf, estropié, d’autres opportunités  ou tout simplement soulé … bref, le bien aura été revendu entre 5 et 7 ans, avec peu de capital remboursé, des frais d’acquisitions importants inhérents à l’achat immobilier, une situation de marché inconnue et le va et vient fiscal français. En gros, vous aurez peu de chance de choisir le meilleur moment pour sortir et forcement l’emplacement et la liquidité compte aussi beaucoup (et c’est souvent antimonique avec des rentabilités locatives fortes)
Au mieux, j’ai porté un bien immobilier 9 ans, une obligation 4 ans. Ah le buy and hold, difficile à tenir

Le CF positif, tellement dangereux pour moi car il force à chercher des biens non prime reste, pour en revenir au titre du fil, probablement la seule méthode pour enchainer les acquisitions (quand on a des revenus moyens). Mais cela ne voudra pas dire enchainer les bonnes affaires. Un peu de recul (temporel) serait nécessaire

De même et pour finir, on nous narre les réussites d’investisseurs qui travaillent dans des zones désertiques, et/ou dont les locataires ont leur solvabilité assurée par les aides sociales …n’est ce pas la "responsabilité" des autres membres de faire les mises en garde nécessaires ?

On nous parle souvent des projets en début de vie, c’est vrai aussi que nous avons assez peu de recul (temporel) sur ce forum mais j’aimerai que certains membres nous décrivent un cycle de vie complet d’un projet, de l’acquisition à la revente. Avons nous des exemples intéressants ?

Que chacun avec ses qualités et ses défauts  travaillent sur ses projets, et acceptent d’autres méthodes possibles pour investir, qui peuvent être différentes des siennes et néanmoins tout à fait valables

Dernière modification par Tssm (22/11/2015 16h56)

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#29 22/11/2015 15h34 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Tssm a commencé le parallèle : généralement, tout comme pour les actions, les investissements immobiliers les plus sûrs présentent les rendements les plus faibles, lapalissade.

Les 15% de rentabilité évoqués par certains, oui peut être, mais pas sans risque, surtout dans le contexte actuel.

Il ne faut pas tromper les investisseurs novices de ce forum. L’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit. Pour le reste, il est d’une rigueur extrême et exige de nombreuses connaissances comme l’a rappelé Tssm.

Cricri 77700, gardez cette qualité qui est à l’origine de tout investissement : "l’optimisme (prudent)" !

Dernière modification par Franc23 (22/11/2015 15h36)

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#30 22/11/2015 15h54 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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cricri77700 a écrit :

Pourtant en France,  il y a un manque de logement.
Je pense que sur du long terme , le risque est maîtrisé .

Houlà. Faux. Ou du moins, à tempérer :

Dans mon coin, les bailleurs sociaux enregistrent de la vacance…

DDtee a écrit :

Si je devais trouver une agence dans mon coin pour gérer mes biens je ne saurais comment faire. Les pires locataires que j’ai croisés ont tous été choisis par ces agences, de tous ceux-là, je n’en aurais pris sans doute aucun…
Idem pour les travaux, entre ceux facturés et pas réalisés ou réalisés n’importe comment et les devis les plus élevés jamais croisés toujours les agences du coin…

Le pire c’est que les propriétaires semblent généralement assez satisfait ne voyant pas qu’il payent le triple du prix d’un artisan ou considérant que l’impayé peut arriver, sans faire de lien avec les choix de l’agence.
Des partenaires sérieux doivent bien exister, mais plus je pratique moins j’en vois.

Quid d’interroger les institutionnels de la gestion immobilière?

Les agences immobilières sont elles les seules à faire de la gestion immobilière? Quid des huissiers?

Tssm a écrit :

Etre bailleur, marchand, fiscaliste, juriste, comptable, mener des travaux à petite ou grande échelle, tout cela ne s’improvise pas. Certains ont plus ou moins les qualités nécessaires et connaissent leurs faiblesses. Et pour les meilleurs s’entourent pour les combler

La décote une légende urbaine souvent. En dehors d’une décote justifiée pour travaux par exemple, il est illusoire de penser à conditions de marché equivalente que la decote que vous avez  à l’entrée, vous ne devrez pas la subir à la sortie. Vous rencontrerez pour la revente de votre bien la même typologie d’investisseurs que vous étiez qui feront l’opération à leurs conditions. Je peux dire la même chose à un investisseurs actions, un titre décoté à beaucoup de chance de le rester

On nous parle souvent des projets en début de vie, c’est vrai aussi que nous avons assez peu de recul (temporel) sur ce forum mais j’aimerai que certains membres nous décrivent un cycle de vie complet d’un projet, de l’acquisition à la revente. Avons nous des exemples intéressants ?

Les mises en garde de votre message me semblent justifiées, notamment sur l’aspect long terme de la démarche, et donc de la gestion des aléas qui l’accompagnent.

Cela dit, je suis persuadé que la décote est une caractéristique de l’achat réussit. C’est bien pour cela que je n’ai pas encore mis le pied à l’étrier… Frilosité ou prudence? Chacun jugera.

Cela fait plusieurs année que je parcours ce forum, et ma mémoire défaille, je serai également preneur d’une synthèse des témoignges les plus intéressants. Je me lance:
Philippe30
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#31 22/11/2015 16h45 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Vous avez raison sur la décote, je vais compléter mon message

Personnellement j’achète avec décote, et j’ai dans mon portefeuille actuellement quelques biens achetés avec décote :

1. Appartement occupé bail 6 ans suite à vente à la découpe : achat en 2011, libéré depuis et sous promesse de vente, CF négatif car vieux loyer faible, bien sur balancé par une PV brute d’environ 50% sur le vente à venir suite à sa libération

2. Appartement occupé gardienne de l’immeuble bail code civil 10 ans ; situation inchangée depuis l’achat, CF négatif bien sur

3. Appartement acheté en loi 1948 : libéré depuis, bail classique 3ans depuis et loyer passé de 500e à 1600e après libération, travaux et relocation. Ai je besoin de parler du CF négatif d’un logement de 70m2 loué 500e par mois mais que la décote est belle pour cet appartement. Il est tellement bien que je le garde, le TRI va y passer

4. SCPI Pierre  48 (vendue depuis) risque mutualisé, frais élevé, portage 10 ans, PV supérieure à 100% (post sur le forum)

5. Equivalent « Loi 1948 » polonaise. Fond d’investissement immobilier occupé en Pologne

6. Trois commerces vides, dont 2 reloués (achetés en pleine crise à un instit en faillite) que je garde en patrimonial et 1 que je porte acheté en septembre 2015 pour faire une opération marchand (post sur le forum sur ce dernier bien)

Sur le dernier bien commercial vide, un attentat a eu lieu il y a une semaine à quelques numéros de là. Est ce que cela va favoriser la location ?  Avais je prevu ce scenario dans mes hypothèses ? J’ai payé le bien cash, je n’ai pas la pression pour le louer et faire ma marge infine. Nos amis favorables à l’endettement à 110% pourraient avoir quelques frayeurs et faire une firesale bien préjudiciable

Tous mes biens sont sur Paris intra muros. Donc je ne multiplie pas les effets potentiellement négatifs

Je n’ai pas encore fait de viager comme achat décoté. Peut etre vais je intervenir sur des fonds pour mutualiser

A chaque achat décoté indiqué, j’ai la décote à l’entrée, je sais pourquoi j’ai cette décote et je travaille soit pour la réduire, location commerce, par exemple, mais ce n’est pas toujours dans ma main et j’espère que le fait générateur de PV se produira durant ma durée détention "non subie". Donc décote = Risque, il faut en avoir conscience

Par contre et c’est là où je juge que mon risque reste maitrisé, ce sont toujours des biens « prime », emplacement top, demande locative soutenue et solvable, liquidité du bien assuré, et si ces éléments ne sont pas remplis au moment de l’achat, je pense que la décote à l’entrée sera toujours présente à la sortie, le bien n’intéressant pas plus à l’entrée qu’à la sortie. Et cela sans penser aux sorties anticipées non prévues énumérées dans mon post précédent. Ce n’est bien sur que mon opinion

Dernière modification par Tssm (22/11/2015 16h58)

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#32 22/11/2015 16h50 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Merki pour ce retour sur votre parcours.

Pouvez vous préciser les raisons qui ont motivées les ventes décotées, et l’historique qui vous a mené à être acheteur sur ces biens?


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#33 22/11/2015 16h51 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Franc23 a écrit :

Tssm a commencé le parallèle : généralement, tout comme pour les actions, les investissements immobiliers les plus sûrs présentent les rendements les plus faibles, lapalissade.

Les 15% de rentabilité évoqués par certains, oui peut être, mais pas sans risque, surtout dans le contexte actuel.

Il ne faut pas tromper les investisseurs novices de ce forum. L’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit. Pour le reste, il est d’une rigueur extrême et exige de nombreuses connaissances comme l’a rappelé Tssm.

Cricri 77700, gardez cette qualité qui est à l’origine de tout investissement : "l’optimisme (prudent)" !

L’optimisme n’est pas une de mes qualités  … au contraire…
Je recherche toujours le loup , si je ne le trouve pas , je me fais un scénario négatif et malgré tous cela , si cela me rapporte encore de l’argent , je me lance.

Attention , l’origine de mes messages n’a pas le but de promouvoir l’immobilier.
L’immobilier n’est pas le monde des bisounours et je rejoins la plupart des mises en garde évoqué sur ce fil .

Mais à lire certain message , je trouve que cela est loin de la réalité… trop pessimiste.
C’est comme si je disais qu’il ne faut pas investir en bourse car je connais quelqu’un qui a perdu 10 fois sa mise .

Bien sûr j’extrapole. ..

Je ne vois pas dans les messages des chiffres , des arguments. .. que des constats ..

Dans tout investissement,  il y a du positif et du négatif… il y a des personnes qui réussissent en immobilier d’autre en bourse et je pense qu’il ne faut pas dénigrer l’immobilier comme cela .

Merci tssm pour le détail de votre parcours.
Félicitation :
On voit ici que le risque en immobilier peut être maîtrisé… si cela est bien fait bien sûr. ..
Vous avez mis une bonne stratégie en place base sur la décote.

Dernière modification par cricri77700 (22/11/2015 17h03)


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#34 22/11/2015 16h54 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Pruls a écrit :

Cela fait plusieurs année que je parcours ce forum, et ma mémoire défaille, je serai également preneur d’une synthèse des témoignges les plus intéressants. Je me lance:
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Bonus: le lien vers ce(s) témoignage(s)

Dernière modification par Pruls (22/11/2015 16h55)


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#35 22/11/2015 17h48 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Bonjour,
Je partage les avis de Cricri, ZX et DDtee. D’ailleurs, je les suis presque toujours…))
J’ajoute, puisque je me suis lancé il y a un an, un bon conseil donné par mon agent immobilier après mes deux achats (2 deux-pièces) : pendant un an, "ne faites rien" (= pas d’achat). Il ne prêchait pas pour sa paroisse, mais il avait raison. Après, c’est vrai qu’être bailleur cela s’apprend, et pas en un jour. Cela prend du temps, et des frais. Et les conseils de blog sont excellents. Pour moi, les trois fondamentaux sont la connaissance de son marché, l’achat à prix bas et de "bons locataires". Le reste s’arrange, à moins d’être tombé sur une ruine. En ce qui me concerne, j’ai fait quelques erreurs de calculs, il y avait des réparations à effectuer. Ce n’est pas un "long fleuve tranquille". Mais la rentabilité est là, et l’amélioration de ma future retraite ne me coûte que 100 euros par mois (sur les 8 premières années), pour une rente de 1450 euros brut dans 19,5 ans (pour un capital de 250 000 euros emprunté à 110%). Quand je regarde les propositions des assurances-vie et autres épargnes diverses, je rigole…
L’autre option, c’est la bourse, et je suis attentif à la lettre de IH. Sa réussite évidente se fonde sur de grosses économies sur son salaire (difficiles pour moi), une excellente capacité d’analyse, des capacités de prises de risques et un gros travail de fond sur les sociétés et la bourse en général. Ce n’est pas à la portée de tous…
Après, il y a la possibilité de ne rien faire, ce qui fut mon cas pendant longtemps : le risque pris est bien plus grand vu la dégradation promise des retraites futures.
En conclusion, l’immobilier peut être très rentable, si l’on travaille, se forme, et commence pas trop gros. Peut-on devenir médecin, avocat ou ingénieur sans rien faire ? Après, l’immobilier c’est comme tout ce qui rapporte des sous : "no pain, no gain !".
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (22/11/2015 18h01)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#36 22/11/2015 18h46 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Exactement .

Personnellement en 2 mots , j’acheté avec décote importante,  avec beaucoup de travaux.
Je me créer d’important stock d’amortissement et de charge à déduire.
Mes biens sont loués alors que j’ai même pas terminé les travaux.
Le cash flow me permet de me créer je trésorerie pour les imprévus.
Je rembourse du capital .
Ect  ect  … mais pour en arriver là,  ce n’était pas un long fleuve tranquille..
J’ai cravaché … et les mises en garde de certain doive être écoute. …


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#37 22/11/2015 19h07 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Franc23 a écrit :

L’investissement immobilier a ceci d’unique est qu’il peut être réalisé à crédit.

Même pas !
De nos jour, il est de plus en plus simple d’acheter à crédit des actions/obligations, et en général avec un crédit "in fine" (ou de la marge) permettant d’omettre un remboursement progressif de capital extrêmement coûteux.

Si on veut vraiment trouver de l’unicité à l’investissement immobilier, ce serait surtout de faciliter les emprunts quand on ne possède pas de capital mais juste un revenu.
Mais il ne faut pas se faire de film: emprunter sur la base de revenus futurs, c’est encore un risque supplémentaire.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#38 23/11/2015 15h59 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Je comprends que beaucoup de personnes, y compris des contributeurs de ce forum, soient sur la réserve concernant l’investissement immobilier locatif.

Il y a eu par le passé beaucoup d’excès (bulle des prix, aides au logement, commissions des AI/courtiers, programmes de défiscalisation aberrants, bailleurs peu scrupuleux…) bien qu’à mon sens l’activité commence à s’assainir au fur et à mesure qu’elle est réglementée et que les bailleurs se professionnalisent.

De plus il s’agit objectivement d’un placement peu performant, peu liquide, peu diversifié, demandant un effort de gestion important… défauts qui selon moi ne sont tolérés que grâce à l’effet de levier du crédit, faisant de l’immobilier locatif le moyen le plus efficace de se construire un patrimoine sans capital ni revenus de départ importants.

A ce titre l’immobilier locatif, réalisé avec prudence et méthodologie, a tout à fait sa place dans la stratégie d’un investisseur visant l’indépendance financière (l’objet de ce forum). L’activité est selon moi complémentaire, et non en opposition, avec les autres formes d’investissement ainsi qu’avec les principes de bonne gestion financière classiques (augmenter ses revenus et réduire ses dépenses pour optimiser l’épargne).

Dernière modification par perecastor (23/11/2015 15h59)

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#39 23/11/2015 19h31 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Pruls a écrit :

Cela fait plusieurs année que je parcours ce forum, et ma mémoire défaille, je serai également preneur d’une synthèse des témoignges les plus intéressants. Je me lance:
Philippe30
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(à vous de compléter!)
…/…
A me relire je précise "intéressant":

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Merci de vous intéresser à mon parcours/ce que je raconte.
Pour la synthèse, j’ai l’impression de rabâcher sans cesse et pour être honnête j’en suis un peu lasse. Il suffit en fait de lire ma présentation tout comme pour les autres intervenants smile

Lire régulièrement les mêmes interventions sans aucun élément factuel mais juste des opinions/ sentiments à propos de l’immobilier (ou d’autre chose) ou avec toujours les même biais (penser uniquement marché Parisien par exemple et généraliser) me semble avoir assez peu d’intérêt pour tout dire. Je préfère me consacrer à la rénovation du nouveau bien acheté vendredi dernier wink

Pruls a écrit :

Les agences immobilières sont elles les seules à faire de la gestion immobilière? Quid des huissiers?

Vous avez déjà évoqué votre volonté d’aller vers des huissiers de justice pour faire gérer vos futurs biens. C’est une solution que je ne connais pas, je ne l’ai jamais pratiqué et ne connais aucun bailleur qui la pratique.
Le choix du locataire est un élément si important à mes yeux que j’aurais du mal à le sous-traiter. La gestion quotidienne ensuite du bien et de la location pourquoi pas…

A moins d’habiter très loin des biens gérés, il ne faut pas s’imaginer non plus que ce soit très chronophage.
Si le bien correspond à l’attente sur son marché trouver un locataire c’est sélectionner 4/5 candidats au téléphone et passer 3 heures un samedi après-midi à faire les visites…

L’huissier c’est bien le gars qui gagne sa vie si votre locataire ne paye pas, c’est ça ? (humour)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#40 23/11/2015 20h45 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Lire régulièrement les mêmes interventions sans aucun élément factuel mais juste des opinions/ sentiments à propos de l’immobilier (ou d’autre chose) ou avec toujours les même biais (penser uniquement marché Parisien par exemple et généraliser) me semble avoir assez peu d’intérêt pour tout dire. Je préfère me consacrer à la rénovation du nouveau bien acheté vendredi dernier

Tout à fait d’accord. .. Pour enrichir cette discution, je pense que d’avoir des chiffres concret et de vrai argument serait bien .


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#41 23/11/2015 20h46 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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La synthèse que j’appelle de mes voeux est une liste des "témoins" , si possible avec une sélection de leurs meilleurs témoignages.

J’arrête là le HS.


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#42 23/11/2015 22h26 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Réputation :   342 

Pruls : si quelqu’un s’avise de faire une liste des témoignages les plus favorables, il va se faire descendre, comme quoi il ne retient que les témoignages positifs, qu’il est totalement inconscient de vouloir faire croire aux débutants que l’immobilier c’est facile, etc. wink

A mon avis, c’est très bien que ces témoignages soient relativement difficiles d’accès, disséminés sur le forum, entrecoupés de réactions incrédules et de mises en garde. A chacun ensuite de faire ses recherches, ses lectures, ses notes et sa propre synthèse.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2015 22h28)

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#43 24/11/2015 16h26 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Franc23 a écrit :

Si, et cela en prend le chemin, la situation économique ne s’améliore pas en France. Alors que nous voisins profitent quelque peu de la reprise, nous sommes nettement à la traine.

C’est assez classique.
La France est toujours suiveuse, que ce soit lors d’une chute mondiale de l’économie ou d’une reprise.
Notre modèle sociale amoindri le choc mais aussi la reprise. Donc rien de très inhabituel. (le même slogan à chaque fin de crise, et le slogan inverse à chaque début de crise).

cricri77700 a écrit :

Les prix ont déjà beaucoup descendu. .. surtout en province et on peut remarquer des signes de reprise.

Tout à fait, dans ma ville, le dernier MVVA constatait un +1,8%, alors que les prix avaient bien plongé il y quelques années. Et encore, je ne suis pas en pure province.

Smad a écrit :

Je pense que c’est avec de grosses agences comme celle ci qu’il faut travailler. Le parc locatif étant tellement grand, la gestion doit être rigoureuse. Et la possibilité de magouilles n’existe pas ( prestataire bon copain de un tel, pots de vin, etc ).

Je rentre dans la parenthèse, j’ai essayez un notaire local et une agence nationale, et franchement, j’aurai du mal à trouver le plus incompétent des 2.
Donc une grosse boutique ne change pas grand chose.
Et là encore une fois, je pense que la compétence et le ressenti client est lié à la politique RH de la boutique.

Tssm a écrit :

Au mieux, j’ai porté un bien immobilier 9 ans, une obligation 4 ans. Ah le buy and hold, difficile à tenir

Là à mon sens, vous rentrez dans le biais individuel.
En effet, certains ne parviendront pas à garder un produit (action, voiture, …) plus de quelques mois/années, quand d’autre peuvent les garder des décennies.

Dans mon cas, mon immeuble a un cash flow nul sur un peu plus d’un an.
La cause à divers éléments. Par exemple, 2 logements bloqués plusieurs pour rafraichissement (maintenant, ça irai bien plus vite) et un mauvais choix de locataire entrainant 3 mois d’impayés suite à son départ.
Donc effectivement, pas d’argent dans ma poche, mais l’emprunt remboursé, des  assurances du foyer (voitures et PNO), l’IRPP, la TF et les frais de réparation/entretien pris en charge par les loyers.
Par contre à côté pas mal de temps et surtout d’attention passé entre les travaux, la gestion des boulets (certains locataires, mais aussi certains fournisseurs comme edf qui a coupé l’électricité des communs par erreur, …)
Après 1 an, on reprend en main la gestion et les erreurs faites par le précédent.

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#44 25/11/2015 11h39 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Nous avons acheté 6 appartements en moins de 2 ans avec ma compagne, et sans apport.
La bonne méthode pour se développer, c’est d’acheter des opérations rentables immédiatement et pas dans 20 ans, en respectant les 2 conditions suivantes :
- autofinancement
- opération blanche pour la banque, c’est à dire 70% loyer > Crédit

Je ne dis pas que ce système marche à l’infini.
En tout cas, il permet d’acheter du volume en un minimum de temps pour démarrer.

Ceci nous a permis d’apprivoiser le discours à tenir aux banques et d’arriver en RDV bancaire avec un véritable Business Plan et une projection à 5 ans, chiffres à l’appui.
Les banques aiment les chiffres :-)
Ce Business Plan nous aide à convaincre les banques.

J’ai rédigé un article à ce sujet sur mon blog pour ceux que cela intéresse : 6 appartements en moins de 2 ans. Apport : 6*0=0 euro

Ensuite, je pense qu’une stratégie est également de faire quelques opérations d’achats-reventes pour générer du cash et le réintroduire sur de futures acquisitions.

PS : surtout pas de défiscalisation !! big_smile

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#45 27/11/2015 00h58 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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A propos d’instabilité du contexte fiscal, quand même, prenons deux minutes pour y réfléchir…

Que pensez-vous de ce graphique ? Quelle tendance voyez-vous se dessiner ?

http://www.lafinancepourtous.com/var/plain_site/storage/images/media/images/epargne_placement/historique-des-prelevements-sociaux/277645-1-fre-FR/Historique-des-prelevements-sociaux_large.gif

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2015 00h59)

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#46 27/11/2015 07h37 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Depuis 1998, les prélèvements sociaux ont augmenté de 55%, il y a aussi la TVA au taux réduit qui est passée de 5,5% à 10% ou encore la main d’oeuvre pour la plomberie et l’électricité qui a augmenté de 67% sur la même période (source insee)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_heure_main_doeuvre.png

Pendant que l’IRL a seulement revalorisé les loyers de 25% (source insee)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_irl_base100_1998.png

Je vais encore être taxé de pessimiste, mais je doute que vos simulations de "cash flow positif" moyen terme (15 ans) intègrent bien ces disparités qui ne se limitent malheureusement pas à ces quelques exemples.

Précisions : Investisseur Heureux depuis 5 ans, bailleur à plein temps depuis 14 ans, non salarié et syndic bénévole.
Haaa… les Foncières cotées, quelle tranquillité !


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#47 27/11/2015 08h51 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Ah bon Sky, vous êtes bailleur? J’avais compris des différents commentaires que vous parliez sans savoir :-)

Pour amuser la galerie et pour illustrer votre propos, j’ai reçu un devis hier pour changer un ballon d’eau chaude de 150l chez un locataire (par l’intermédiaire du syndic), le 1er se monte à 1400 euros, le second à 1700euros

Quelqu’un veut venir le faire ? Quelle rigolade !

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#48 27/11/2015 09h27 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Sky, oui je trouve vos arguments de nouveau pessimiste , vos chiffres sont exact,  mais vous ne parler pas de l’évolution du prix de l’immobilier en parallèle.
Depuis 2000, le prix de l’immobilier à grimper de 114 % sur paris et de 80% en France.
Alors que l’inflation à monter de 18% et le salaire moyen de 10%.

Je pense que c’est important d’inclure ses données également.

Tssm, "… que vous parliez sans savoir " c’est vous qui l’interpréter comme ça et je comprend pas votre virulence .qui n’apporte rien à la discution .

Pour votre ballon d’eau chaude, : voilà pourquoi il ne faut pas investir avec une copropriété avec syndic .
De plus je comprend pas pourquoi le syndic sans charge car cela fait parti de la partie privative.
J’ai mon réseau d’artisans,  un ballon d’eau chaude en stéatite de 100l pose me coûte maximum 400 euros .


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#49 27/11/2015 09h56 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Mais que vient faire la variation du prix de l’immobilier dans les simulations de cash flow ?

Essayez de citer vos sources et de soigner votre orthographe, là vous perdez en crédibilité.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#50 27/11/2015 10h11 → Comment enchaîner les investissements immobiliers locatifs ? (immeuble, seuil d'endettement, stratégie d'accumulation)

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Sky, au bout de 15 ans, on ne peut pas regarder que le cash flow.  Sur un immeuble de 200k€, avec un emprunt à 100%, vous avez remboursé 140k€.

Si le cash flow faiblit ou devient négatif, vous revendez. Même sans plus value à la revente vous avez gagné 140k€ (moins impôt plus value)

En respectant des critères d’achat tels que bon emplacement et prix d’achat inférieur de 25% ou plus au prix du marché, on ne risque pas grand chose. En tout cas le ratio gain / risque est hyper favorable.

PS : décidément, ce robot me gonfle à un tel point que je vais définitivement arrêter de poster sur ce forum.


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