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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/10/2014 22h21 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Bonjour,

Pour ma part j’effectue mes recherches essentiellement sur le bon coin, même si je me doute que c’est le site le plus utilisé pour des recherches de biens immobilier.

Avez vous d’autres sites plus "discret" mais qui permettent de dénicher des biens intéressant (avec ou sans travaux/ rénovation)

Je recherche des biens dans le 95 / 78. Pour ceux qui connaissent ces départements, avez vous déjà fait des ventes aux enchers ? Est-ce intéressant ?

Merci

Mots-clés : investissement, recherche, val d'oise

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#2 10/10/2014 06h58 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Réputation :   127 

Pour avoir encheri cette semaine sur un immeuble a Aubervilliers (voir le site des notaires de paris, ventes du 7/10), sur le papier l’immeuble a été vendu 10 fois les revenus annuels.

Dans les faits, j’ai visité l’immeuble plusieurs fois, discuté avec les locataires qu’aucun ne paie depuis au moins un an, identifier la quasi totalité des travaux dans les parties communes et les appartements, estimé le montant de la caf, etc, etc. De mon point de vue, le prix est exagéré que ce soit en rapport au nb de m2 ou aux revenus.

C’est un exemple.

J’ai aussi fait les enchères judiciaires.

Si vous y allez souvent, souvent. Oui on finit par dénicher une affaire. Les résultats sont publics. Faire une étude sur 2 ans n’est pas compliqué. Les biens > 1M€ sont intéressant.

Ce que je constate, c’est que les enchères est un moyen de vendre des biens rapidement (une fois le dossier est prêt ) alors qu’une vente via agence aurait été plus compliqué. Cf  l’immeuble a Aubervilliers.

Enfin, le meilleur moyen est de pratiquer et vous verrez wink

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#3 03/12/2014 09h45 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Réputation :   11 

Je fais des visites avec des agences, on discute, on blague et quand une bonne affaire arrive, ils m’appellent

Sinon le bon coin tout simplement quand on sens dès le départ qu’on pourra avoir une bonne négo à la clé

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#4 03/12/2014 10h32 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Réputation :   221 

Un site "discret" rime avec confidentiel en terme d’audience, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs… il me semble plus favorable d’aller sur "les plus grosses places de marché". LBC pour les particuliers, se loger pour les pros…
Les biens intéressant auront sans doute effectivement des travaux, il faudra aussi en voir et discuter beaucoup, pour trouver la perle !
Bon courage à vous…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 03/12/2014 15h45 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Réputation :   40 

IL n’y a pas de secret ou de sites confidentiels.

-le relationnel avec les agences ou MDB…

-Les annonces web sur les 2 leaders Seloger et Leboncoin

Pas besoin de perdre son temps sur les autres sites.

Après soit vous êtes très réactif dès qu’un super coup se présente et vous ne négociez même pas,
soit vous laissez "pourrir" une cible 2 ou 3 mois et vous faites une offre à -30%…

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#6 03/12/2014 23h24 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Réputation :   13 

Bonjour, oui seloger et le bon coin.
Sur seloger placer une alerte au critère large afin d’être au courant dès qu’un bien apparaît sur le marché via un mail.
Creuser également les possibilités de chaque bien. Une maison peut paraître chère au m2, mais peut être que le garage est amménageable, voir les combles.
Peut être également qu’une parcelle de terrain est détachable.
Comme souligné précédemment, le relationnel avec les agents immobiliers est très très important.
Cdt,

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#7 04/12/2014 09h42 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Réputation :   69 

Guillaume33 a écrit :

I
-le relationnel avec les agences ou MDB…

Ici, cela veut dire être sympa ET sérieux, donc au moins avoir les idées claires pour que votre besoin soit clair.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#8 04/12/2014 10h42 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Réputation :   317 

Guillaume33 a écrit :

Pas besoin de perdre son temps sur les autres sites.

Après soit vous êtes très réactif dès qu’un super coup se présente et vous ne négociez même pas,
soit vous laissez "pourrir" une cible 2 ou 3 mois et vous faites une offre à -30%…

Les sites des agences locales sont un bon filon , les immeubles ne sont pas toujours présents sur les sites des annonces.

Très utopique comme phrase "Laissez pourrir 2 à 3 mois puis une offre à -30 %"
cela dépend du vendeur.

Certains biens sont toujours en vente depuis plus de 2 ans car le vendeur ne veux pas baisser le prix.

Par contre un vendeur qui lâche 30 % en quelques mois , ça m’interroge comme démarche surtout venant d’un vendeur d’immeuble.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 04/12/2014 10h56 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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J’entends bien vos arguments Philippe30,
Le vendeur qui essaie de vendre son bien depuis 2 ans sans succès, n’est pas vraiment motivé pour vendre ou n’a pas besoin de vendre. Il est plutôt à la recherche d’un pigeon. Donc inutile de perdre son temps avec ce genre d’annonce.

Au bout de 3 mois de commercialisation sans succès et sans offre, souvent les gens "redescendent sur terre" et comprennent qu’il faut baisser s’il veulent vraiment vendre.
C’est plus facile à obtenir ce genre de rabais à -30%, si l’immeuble est vide (donc ne rapporte rien mais coûte en taxe foncière…)

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#10 04/12/2014 11h41 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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J’ai lu des statistiques (dont j’ai malheureusement perdu la source) qui indiquaient clairement que les plus grosses baisses intervenaient après un long temps (> 24 mois) de mise en vente sans succès.

De ce que je perçois , trois mois me paraissent bien peu, pour que la plupart des vendeurs "redescendent sur terre"…

J’imagine que votre position d’agent immobilier vous ferme beaucoup de porte @guillaume33 à moins que vous ne la cachiez ?
En effet, quand je discute avec des particuliers vendeurs, ils s’assurent presque tous que je ne suis pas un professionnel en préambule à l’échange. (Votre profession à bien mauvaise réputation, souvent à raison de mon point mon opinion…).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 04/12/2014 11h58 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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Accepter une baisse de 30 % sous un délai de 3 mois est une aberration.

Si on veux vendre vite on se positionne légèrement en dessous du marché et les appels vont affluer.

Si on n’est pas pressé , on ne baissera pas de 30 %.

Une vente est un accord entre deux parties , vouloir acheter au moins cher est normal , respecter le vendeur en ne proposant pas n’importe quoi est normal également.

Par contre des annonces à des prix stratosphériques peuvent être baissées , l’acheteur pourra se targuer d’avoir fait une bonne affaire.

La bonne affaire est la rentabilité , à partir de 10 % c’est bon, si on peux améliorer la rentabilité pourquoi pas.

J’ai un studio en vente actuellement depuis le début de l’été , j’ai vu plusieurs acheteurs venir , j’étais prêt à consentir à une légère baisse.

J’ai eu une offre incohérente de type -30 % que j’ai refusé.

Quand on se trouve en position de vendeur , recevoir une offre de type jeune loup qui veux tout à moindre prix, c’est pas agréable on a la sensation d’être pris pour un c**.

Suite à cette offre j’avais une deuxième visite juste après , ce couple de jeune loup à remonté son offre à un niveau d’accord acceptable entre nous.
Un compromis devait être signé la semaine suivante mais ils n’ont pas donné suite.

Ce type de pseudo investisseur fait perdre du temps car ils cherchent juste le coup de fusil.

J’ai conservé l’annonce de location et j’ai reloué le studio pour cette année , je suis pas pressé et ce n’est surement pas au bout de 3 que je baisserais de 30 %.

A ceux qui osent proposer ce type de baisse qu’ils se mettent dans la situation de vendeur.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 04/12/2014 12h23 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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DDtee, je fais quelques transactions en tant que pro (agent mandataire) mais très peu.(2 ou 3 ventes/an maxi et uniquement en mandat de recherche)
Juste de quoi faire un peu de CA pour rassurer mon banquier…et continuer à "lever" des crédits.

Je déteste cette profession, elle a mauvaise presse et c’est bien mérité.
Et OUI j’en suis peu fier et j’ai tendance à la cacher.
Quand en tant que "particulier investisseur" en immeuble de rapport je contacte des agences immobilières suite à une annonce, à 90% on ne sait pas me répondre sur des questions pourtant évidentes : Montant de la taxe foncière, nombre de compteurs edf et eaux ect…bref du grand amateurisme !
Je ne parle même pas du nombre de fois où "le commercial est en visite" et "doit me rappeler" alors qu’on ne me rappelle jamais.
Ceux qui sont en recherche active me comprendront sad

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#13 04/12/2014 12h52 → Comment trouvez-vous vos biens immobiliers locatifs ? (investissement, recherche, val d'oise)

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C’est la loi de l’offre et de la demande. Le bien ne vaut le prix que l’acheteur veut bien donner. Ce n’est pas l’agent immobilier qui fixe le prix de vente mais l’acheteur.

Pour bien vendre, il faut connaitre le marché et rester raisonnable sur le prix de vente et avoir une "stratégie" fonction des acheteurs potentiels.

Il est clair que les agences immobilières donnent parfois l’impression de gagner facilement de l’argent mais ils faut les utiliser et surtout bien les gérer. Par principe, j’évite les gros réseaux d’agences immobilières où les agents ne connaissent pas le marché et ont pour seul objectif de toucher la commission maximale.

Je viens de vendre une maison. Première évaluation par l’agent il y a un an, valeur 360 à 390k€ net vendeur. Par sécurité, j’ai fixé mon niveau bas à 350 sans lui dire (après vérification des niveaux de prix dans le quartier). Revisite de l’agence il y a 1 mois, estimation net vendeur 360-375k€. Je leur ai laissé l’exclusivité pour 2 mois. L’agent immobilier a fait le tour de son carnet d’adresse. 24h après la mise en vente, l’agent m’appelle et me demande si je suis vendeur à 360? J’ai répondu oui. Maison vendue.

J’aurai pu râler et me dire qu’ils avaient le travail facile, mais c’est juste une question d’opportunité. La personne qui va acheter la maison a relancé l’agent immobilier le matin même après 3 mois de silence. L’agence prend 3% de commission ce qui peut être considéré comme beaucoup (il y a eu 3 visites en tout), mais si j’avais voulu le faire moi même, pas certain que je réussisse à le vende à ce prix.

De plus, j’avais un permis de travaux ouvert depuis 8 ans sur la maison (et que j’avais oublié). C’est l’agent immobilier qui s’est chargé de faire la visite de conformité avec la personne du cadastre et aller réclamer le certificat en mairie.

Il y a actuellement beaucoup de bien à vendre. J’ai recherché dernièrement un appartement sur Colmar. J’ai visité au moins 10 appartements. Sur 8 appartements, aucune affiche. Certains biens en vente (et vides) depuis plus de 2 ans et ils ne se vendent pas.

Si vous êtes pressés et que votre bien a quelques lacunes (situation, état, travaux), vous aurez du mal à vendre et vous serez obligé de baisser le prix.

Si vous n’êtes pas pressé (comme Philippe), alors gardez votre bien plutôt que de sacrifier le prix. et évitez de le mettre en vente des années, ça fait mauvaise impression pour les acheteurs qui se permettent de proposer des remises indécentes.

Par contre, si vous avez un bien en bon état et bien situé, vous serez certain de le vendre à un prix correct et assez rapidement.

autre exemple. Un bien acheté en de robien il y a 10 ans. valeur d’achat 100 000€. en 2013, le proprio demande une estimation à l’agence qui gère le bien. Réponse 60000€. En 2014, je visite le bien, je regarde les points positifs (peu) et négatifs (beaucoup). On repose la question à l’agence qui confirme 60000€. Je fais le tour des agences et là, les prix descendent… aujourd’hui j’estime le bien à 40000€ tout au plus. Conclusion : l’agence n’est pas un voleur, ils sont juste incompétents.


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