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#76 06/01/2018 01h46 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

J’aimerais savoir si quelqu’un connaît avec certitude la fiscalité des scpis achetés en nu propriété.

Pour exemple, j’ai fait l’acquisition de pfo2 en dec 2013, en nu-propriété, le remembrement est prévu dec 2018.

En dec 2013, prix de la part, 182€ - Prix de la part nu propriété 143.73€
En dec 2017, valeur de retrait 177.51€ (je ne connais pas encore la valeur de la part en 2018, mais ce n’est pas important pour la question).

Sachant que l’acquisition est bien une part pleine, est ce que pour le calcul de la plus value il faut considérer la valeur de la part en 2013 ou bien la valeur de la nu propriété?

Mon courtier me dit qu’il faut considérer la valeur de la part, et ainsi il n’y a pas de plus value…

Si tel est le cas, il vaut peut être mieux vendre et recommencer smile

A vous lire

Polo

Message édité par l’équipe de modération (06/01/2018 01h55) :
Merci de faire des recherches préalables avant de lancer une nouveau sujet => message déplacé

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#77 06/01/2018 03h58 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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stephane dans le message #1 a écrit :

* L’imposition des plus-values après extinction de l’usufruit, en cas de revente des parts de scpi

La plus-value éventuellement du par le nu-propriétaire, après extinction de l’usufruit, se calcule sur la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.

Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°4, p. 49 à 52 : www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2004 … /8m104.pdf
Inst. adm. 04 août 2005, BOI 8 M-1-05 fiche n°16, p. 32 à 35 : www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005 … /8m105.pdf

C’est bien la valeur en pleine-propriété lors de la souscription qui sert de référence.

La fiscalité des SCPI
" La plus value correspond à la différence positive entre le prix de souscription et le prix de cession."

Dernière modification par kc44 (06/01/2018 04h07)

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[+1]    #78 06/01/2018 08h12 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Comme évoqué par la modération le sujet a déjà été évoqué à diverses reprises. C’est effectivement une particularité de l’immobilier de pouvoir retenir la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété.

Le bofip est en effet clair :


BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 a écrit :

RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition

- la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Crown

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#79 07/01/2018 17h19 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

J’ai envoyé un mail à Linxea jeudi et pas de réponse. Trop occupés à cuver après les fêtes, a moins qu’ils n’aient pas apprécié ma question sur les frais.

Je me demande quand même s’il est bien raisonnable d’acheter des np avec un remembrement à 10 ans. Qu’en sera-t-il des performances des SCPI à ce moment-là ? Et quelle sera la fiscalité en 2025 ou 2030?

Je ne sais pas si finalement je ne vais pas investir sur mon PEA….

Mafo

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#80 09/01/2018 20h16 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Pour ma part j’ai abandonné l’idée après avoir calculé en long, en large et en travers la performance réelle qui se profilait sur les montages de démembrement de SCPI sur 7, 10 et 12 ans.

En calculant tous les frais et ponctions diverses et variées des intermédiaires, j’arrivais au mieux à 3.15% de rentabilité nette après impôt (hors revalorisation de la part, qui est incertaine) auprès de SCPI qui ont énormément collecté, et qui doivent investir coûte que coûte, et donc dégrader la qualité de leur parc.

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#81 11/01/2018 15h32 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

J’ai eu des éléments de réponse de Linxea.
A priori, les parts en NP ne sont pas vendables dans le cadre de leur contrat. Voilà qui règle le problème…

Mafo

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#82 11/01/2018 16h14 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Politok a écrit :

Pour ma part j’ai abandonné l’idée après avoir calculé en long, en large et en travers la performance réelle qui se profilait sur les montages de démembrement de SCPI sur 7, 10 et 12 ans.

En calculant tous les frais et ponctions diverses et variées des intermédiaires, j’arrivais au mieux à 3.15% de rentabilité nette après impôt (hors revalorisation de la part, qui est incertaine) auprès de SCPI qui ont énormément collecté, et qui doivent investir coûte que coûte, et donc dégrader la qualité de leur parc.

3,15% net d’impot et de CSG, si vous êtes a une TMI de 30, il faut trouver 6,02% Brut pour faire mieux
( 3,15%/ ( 1-0,177-0,30 ))
C’est pas si mal  pour de l’epargne?
( peut-etre mieux que les divers placements douteux que vous mentionnez dans votre présentation )

Mais je me doute que vous devez faire mieux au sein de vos entreprise et c’est peut-etre la
que se trouve la vraie "optimisation" ?
L’usufruit de SCPIs au sein d’une Holding ?

Dernière modification par coyote (11/01/2018 16h20)

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#83 12/01/2018 09h32 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Sur 8-9-10 ans les meilleurs rendement en NP sont d’environ 3.40%/an cela correspond à un rendement de 4.85% brut soumis à PFU ou 6.50% brut si TMI 30%+PS. C’est un peu mieux que 3.15%

Il y a peu d’investissement actuellement offrant ces rendements bruts avec la même volatilité que les SCPI.

Carpediem
Edit AMF: Distributeur SCPI en NP, US et PP.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#84 12/01/2018 09h51 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Oui mais il faut aussi apprécier la prime de liquidité

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