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#76 06/01/2018 01h46 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

J’aimerais savoir si quelqu’un connaît avec certitude la fiscalité des scpis achetés en nu propriété.

Pour exemple, j’ai fait l’acquisition de pfo2 en dec 2013, en nu-propriété, le remembrement est prévu dec 2018.

En dec 2013, prix de la part, 182€ - Prix de la part nu propriété 143.73€
En dec 2017, valeur de retrait 177.51€ (je ne connais pas encore la valeur de la part en 2018, mais ce n’est pas important pour la question).

Sachant que l’acquisition est bien une part pleine, est ce que pour le calcul de la plus value il faut considérer la valeur de la part en 2013 ou bien la valeur de la nu propriété?

Mon courtier me dit qu’il faut considérer la valeur de la part, et ainsi il n’y a pas de plus value…

Si tel est le cas, il vaut peut être mieux vendre et recommencer smile

A vous lire

Polo

Message édité par l’équipe de modération (06/01/2018 01h55) :
Merci de faire des recherches préalables avant de lancer une nouveau sujet => message déplacé

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#77 06/01/2018 03h58 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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stephane dans le message #1 a écrit :

* L’imposition des plus-values après extinction de l’usufruit, en cas de revente des parts de scpi

La plus-value éventuellement du par le nu-propriétaire, après extinction de l’usufruit, se calcule sur la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.

Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°4, p. 49 à 52 : www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2004 … /8m104.pdf
Inst. adm. 04 août 2005, BOI 8 M-1-05 fiche n°16, p. 32 à 35 : www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005 … /8m105.pdf

C’est bien la valeur en pleine-propriété lors de la souscription qui sert de référence.

La fiscalité des SCPI
" La plus value correspond à la différence positive entre le prix de souscription et le prix de cession."

Dernière modification par kc44 (06/01/2018 04h07)


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[+1]    #78 06/01/2018 08h12 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Comme évoqué par la modération le sujet a déjà été évoqué à diverses reprises. C’est effectivement une particularité de l’immobilier de pouvoir retenir la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété.

Le bofip est en effet clair :


BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 a écrit :

RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition

- la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Crown

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#79 07/01/2018 17h19 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

J’ai envoyé un mail à Linxea jeudi et pas de réponse. Trop occupés à cuver après les fêtes, a moins qu’ils n’aient pas apprécié ma question sur les frais.

Je me demande quand même s’il est bien raisonnable d’acheter des np avec un remembrement à 10 ans. Qu’en sera-t-il des performances des SCPI à ce moment-là ? Et quelle sera la fiscalité en 2025 ou 2030?

Je ne sais pas si finalement je ne vais pas investir sur mon PEA….

Mafo

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#80 09/01/2018 20h16 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Pour ma part j’ai abandonné l’idée après avoir calculé en long, en large et en travers la performance réelle qui se profilait sur les montages de démembrement de SCPI sur 7, 10 et 12 ans.

En calculant tous les frais et ponctions diverses et variées des intermédiaires, j’arrivais au mieux à 3.15% de rentabilité nette après impôt (hors revalorisation de la part, qui est incertaine) auprès de SCPI qui ont énormément collecté, et qui doivent investir coûte que coûte, et donc dégrader la qualité de leur parc.

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#81 11/01/2018 15h32 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

J’ai eu des éléments de réponse de Linxea.
A priori, les parts en NP ne sont pas vendables dans le cadre de leur contrat. Voilà qui règle le problème…

Mafo

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#82 11/01/2018 16h14 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Politok a écrit :

Pour ma part j’ai abandonné l’idée après avoir calculé en long, en large et en travers la performance réelle qui se profilait sur les montages de démembrement de SCPI sur 7, 10 et 12 ans.

En calculant tous les frais et ponctions diverses et variées des intermédiaires, j’arrivais au mieux à 3.15% de rentabilité nette après impôt (hors revalorisation de la part, qui est incertaine) auprès de SCPI qui ont énormément collecté, et qui doivent investir coûte que coûte, et donc dégrader la qualité de leur parc.

3,15% net d’impot et de CSG, si vous êtes a une TMI de 30, il faut trouver 6,02% Brut pour faire mieux
( 3,15%/ ( 1-0,177-0,30 ))
C’est pas si mal  pour de l’epargne?
( peut-etre mieux que les divers placements douteux que vous mentionnez dans votre présentation )

Mais je me doute que vous devez faire mieux au sein de vos entreprise et c’est peut-etre la
que se trouve la vraie "optimisation" ?
L’usufruit de SCPIs au sein d’une Holding ?

Dernière modification par coyote (11/01/2018 16h20)

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#83 12/01/2018 09h32 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Sur 8-9-10 ans les meilleurs rendement en NP sont d’environ 3.40%/an cela correspond à un rendement de 4.85% brut soumis à PFU ou 6.50% brut si TMI 30%+PS. C’est un peu mieux que 3.15%

Il y a peu d’investissement actuellement offrant ces rendements bruts avec la même volatilité que les SCPI.

Carpediem
Edit AMF: Distributeur SCPI en NP, US et PP.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#84 12/01/2018 09h51 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Oui mais il faut aussi apprécier la prime de liquidité

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#85 31/08/2019 16h21 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Hello

je n’ai pas réussi à trouver la réponse dans un fil est il possible de faire une donation de parts de SCPI déjà démembrées, et dans le cas ou on ne possède que la nue propriété par exemple (elles seront remembrées dans 5 ans)

Si c’est possible l’évaluation c’est nombre de parts * valeur IFI * taux NP des impots en fction de l’age ?

ou nombre de parts * valeur IFI * taux NP correspondant au nombre d’années résiduelles *  taux NP des impots en fonction de l’age ?

Edit : ca reviendrait un peu à donner la nue propriété d’une "nue propriété"

Dernière modification par rocambole (31/08/2019 16h43)

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#86 31/08/2019 16h41 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

1 - La valeur IFI représente la valeur du patrimoine mobilier diminué des dettes…si la SCPI dispose de liquidité, il convient d’en tenir compte pour estimer la valeur….
Il convient de retenir :
- la valeur de retrait pour une SCPI à capital variable
- le prix de vente des dernières confrontations pour une SCPI à capital fixe
- la valeur de réalisation en l’absence de transaction

2 - le barème en fonction de l’âge de l’usufruitier ne s’applique que pour un usufruit viager….pour un usuifruit viager, l’usufruit est estimé à 23% par période de 10 ans…
soit dans votre cas 88.5% de la valeur

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (31/08/2019 16h42)

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#87 31/08/2019 16h46 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Je ne comprends pas votre 2/. Dans ce cas ce n’est pas pour moi mais une personne de 63 ans qui souhaite donner des parts de SCPI mais elle n’en possède que la nue propriété (4 ans avant remembrement)

donc je me disais que si la personne peut les donner à ses enfants tout en récupérant leur usufruit (et pas ces enfants) une fois remembrées il fallait multiplier la valeur des parts par 60% (valeur de la NP viagère du barème des impots pour 63 ans) ?

Dernière modification par rocambole (31/08/2019 16h47)

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#88 31/08/2019 17h48 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonsoir,

J’avais compris à la lecture du message 85 qu’il s’agissait de la donation de parts démembrées et ma réponse était rédigée en ce sens…. et que le donataire serait propriétaire des parts en toute propriété à l’issue de l’usufruit temporaire.

Dans le cas d’une donation de la NP: Pour le donataire : Si le donateur décède avant la fin du démembrement temporaire, il n’aura pas de revenu pendant la durée résiduelle de l’usufruit…la valeur de la nu-propriété doit donc être inférieure à  celle de la NP de parts non démembrées temporairement..

Comment calculer cette valeur? A mon sens, plus que 88,5% car la perte de revenu n’est pas certaine sur toute la durée de l’usufruit….l’évaluation doit faire intervenir l’espérance de vie de l’usufruitier….

Le cas est pointu et je pense que votre notaire pourrait vous conseiller sur ce point.

Un rescrit auprès de l’administration fiscale permettra de sécuriser votre prise de position.

Par ailleurs, il convient de calculer l’enjeu entre 60% et 60%*88,5% de leur valeur…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (31/08/2019 18h01)

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#89 31/08/2019 19h04 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Ok merc.i pour votre retour mais du coup c’est possible de donner de la nue propriété si on ne possède pas l’usufruit mais de conserver l’usufruit a l’issue du démembrement jusqu’à son décès ?

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#90 31/08/2019 21h17 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Un usufruit temporaire dune durée inférieure à 10 ans vaut "fiscalement" 23% (de la PP), même pour une durée de 5 ans, ou de 1 an seulement.

Ce n’est donc pas 88.5%, mais 77% quil faut utiliser, pour calculer les droits à payer pour une cession de NP de 5 ans de durée résiduelle.

(J’ai acheté des US 5 et 7 ans il y a qqs années, et payé des droits (5%) sur 23% de la valeur en PP).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#91 01/09/2019 00h38 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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mais la NP a 5 ans de durée résiduelle pour le donateur pas pour celui qui recoit la donation donc je ne comprends pas ?

Je dis ca parceque la durée résiduelle de la NP est pour celui qui donne mais pas pour celui qui recoit qui lui "subit" la durée viagère (i.e. jusqu’à la mort de celui qui a donné)

Dernière modification par rocambole (01/09/2019 10h14)

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#92 29/09/2019 09h12 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour à tous,

Je viens de lire cette discussion en entier et il me vient une question.
Imaginez qu’une personne fasse de la nue propriété sur une SCPI sur 10 ans.
Exemple 100 parts cotant 1000 euros chacune et donc achetées par exemple 650 euros l’une.
Que se passe-t-il si la personne décède avant 10 ans ?
Bien cordialement.

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#93 29/09/2019 09h32 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Les parts de SCPI feront partie intégrante de la succession et reviennent donc à ce titre aux héritiers.

En fonction du patrimoine total du défunt et du degré de filiation avec les héritiers, des droits s’appliqueront.

J’imagine que la société de gestion de la SCPI pourrait facturer elle aussi des frais (changement de titulaire)

Dernière modification par maxlille (29/09/2019 09h35)

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[+1]    #94 29/09/2019 09h59 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,

1 - La valeur à intégrer à l’actif de la succession sera égale à 77 % de la valeur de reprise des SCPI (voir cote 70 du BOFIP dédié) sous réserve que l’usufruitier ne soit pas une personne physique de plus de 81 ans révolus.

2 - La SCPI va effectivement percevoir des frais de dossier pour le changement de propriétaire (montant disponible dans la note d’information).

3 - La NP de SCPI est un placement relativement non liquide : pas de marché organisé de vente / rachat des parts. Les éventuels acheteurs peuvent proposer des prix en dessous des grilles de répartition US/NP en fonction de la durée… Il sera donc difficile de vendre ces parts pour financer les éventuels droits de succession…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (29/09/2019 17h11)

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#95 05/10/2019 21h58 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Bonjour,
Une question sur les différents calculs de rendement en milieu de post sur la NP.
Le choix "optimum" sur le seul critère du rendement est de prendre le rendement le plus élevé pour de la NP.
Par exemple pour Pierval Santé: (Année, NP, US)
3 ans    4 ans    5 ans    6 ans    7 ans    8 ans    9 ans    10 ans
87,50%    84,00%    80,00%    76,50%    73,00%    71,50%    70,00%    67,00%
12,50%    16,00%    20,00%    23,50%    27,00%    28,50%    30,00%    34,50%
J’ai des rendements (sans prendre en compte les frais):
3 ans      4 ans      5 ans     6 ans      7 ans           8 ans        9 ans          10 ans
4,55%    4,46%    4,56%    4,57%    4,60%    4,28%    4,04%    4,09%

Qu’en est il pour l’US, inversement est-ce pour la durée où le rendement est le plus faible pour le NP qui pourrait être la durée la plus intéréssante ? (sur le seul critère de la clés NP/US) ; ici dans l’exemple : 9 ans

Dernière modification par niceday (05/10/2019 22h00)

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#96 06/10/2019 09h51 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Si vous ne prenez pas en compte les frais, vous avantagez de manière importante les durées courtes. En prenant en compte les frais, cela devient nettement moins intéressant pour les durées courtes.

Si je regarde maintenant pour l’US, à distribution constante, je constate qu’effectivement les durées courtes d’US avec les clés proposées sont très intéressantes (j’obtiens un TRI brut à deux chiffres pour 3 et 4 ans notamment).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (06/10/2019 09h53)

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#97 06/10/2019 10h24 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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En tenant compte du délai de jouissance ?


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#98 06/10/2019 11h41 → L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ? (démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi)

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Pour le calcul du TRI de l’US, j’utilise la formule proposée par GBL dans la file :
SCPI en usufruit …
et cette formule tient compte du délai de jouissance.

C’est une formule approchée mais qui donne une assez bonne approximation de ce que l’on pourrait obtenir avec un tableur (approximation largement suffisante à mon goût en tout cas).

Bien à vous,
cat

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