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#51 13/02/2017 14h10

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PatN a écrit :

Bonjour,
avec une clé à 67% sur 10 ans et 10% de frais, comment trouvez-vous 3,2% de rendement ?
Pour ma part je suis pas tout à fait à à 3%

Détail :
J’achète 67 la nue-propriété de ce qui coûte 100, mais vaut 90 (prix de retrait).
Au bout de 10 ans, j’ai la pleine propriété, soit 90 (Hypothèse : aucune évolution de la part)
J’ai donc gagné 23 sur 67 en 10 ans, soit 34,3%, ce qui, annualisé, fait 2,97%   
Formule : (1,343^(1/10)-1).
Ce gain est net d’IR et de PS.

Pourtant ici vous dites bien que vous achetez 67 la NP sans les ~10% de frais de souscription, non ?

23+67 = 90, avec les frais il faudrait partir de ~67*1.1

Pour mes calculs voir ma présentation

Dernière modification par roudoudou (13/02/2017 14h13)

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#52 13/02/2017 14h17

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Avec les 10% de frais il est parti d’une part achetée 100 alors qu’à la revente elle vaut 90.
Pour cela il a payé 67 au départ.

Dans votre présentation roudoudou, il n’y a pas de détails sur la valeur de retrait retenue et donc je ne vois pas comment vérifier.

Dernière modification par cat (13/02/2017 14h22)

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#53 13/02/2017 15h05

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La valeur de retrait est de 100.

Pour moi valeur de retrait ce n’est pas frais, d’ailleurs si vous appliquez 10% de frais de souscription à 67 ce n’est pas pareil qu’à 100, dans un cas c’est 6.7 et dans l’autre c’est 10…

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#54 13/02/2017 15h06

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Le calcul de PatN me semble exact. Dans les 67 investis au départ il y a déjà les "frais".


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#55 13/02/2017 15h28

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@ roudoudou

Je ne suis pas sûr de vous suivre complètement.

Essayons avec un exemple concret : CORUM convictions avec achat de la nu-propriété sur 10 ans aujourd’hui.

Hypothèse (de PatN) : pas d’évolution du prix de la part pendant 10 ans.
valeur de la part : 1060 euros.
valeur de retrait : 1060*(1-0.1196) = 933.2 euros.
Clé de démembrement sur 10 ans : 63 (nu-propriété) / 37 (usufruit).

Prix d’achat en nu-propriété : 1060*0.63 = 667.8 euros.

Donc rendement après 10 ans (aucun flux pendant la durée du démembrement pour le nu-propriétaire) :
(933.2 / 667.8)^(1/10) - 1 = 3.40%.

Je ne crois pas avoir fait d’erreur… Si oui, merci de me le signaler.

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Favoris 3   [+3]    #56 15/02/2017 21h32

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En complément des posts 38 et 41 de cette file dont la justesse du calcul a été confirmée par plusieurs membres, voici un fichier calculant la rentabilité de la nue propriété, frais inclus, selon la clé de répartition :

performance_demembrement_scpi_devenir_rentier.xls

Cela devrait être utile à la communauté.

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[+1]    #57 03/03/2017 19h36

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Votre calcul (que je n’ai pas vérifié) montre bien que l’investissement en nue-propriété de parts de SCPI n’est vraiment intéressant que si vous avez comme projet de CONSERVER vos parts au dela de la durée du démembrement.

Si votre projet est de revendre les parts des l’extinction de l’usufruit, il y a certainement mieux à faire ailleurs, en particulier si vous choisissez des durées de démembrement de moins de 10 ans et que vous n’êtes pas concerné par l’ISF.

Les frais initiaux sont mal amortis sur des durées courtes : est-il raisonnable de raisonner sur 3 ans ou 5 ans, s’agissant d’un investissement à long terme dans l’immobilier locatif ?

En revanche, si vous raisonnez en valeur de "reconstitution", le rendement sera bien meilleur.

La boucle est donc bouclée : pour investir en parts de SCPI, il faut un horizon d’investissement de long terme !

Dernière modification par stephane (03/03/2017 20h22)

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#58 24/03/2017 09h47

Membre
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Bonjour Stephane,

Quels sont ces autres possibilites? Je suis non resident francais et je cherche a investir en France et je cherche a capitaliser plutot que de recevoir des revenus maintenant (jai 32 ans). La nue propriete me semblait etre un placement interresaant.

Merci

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#59 24/03/2017 12h00

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Bonjour,

j’envisage à court terme de créer une société civile à l’IS.
Je dispose de liquidités à titre personnel et une TMI de 30 actuellement.

Je souhaiterais acquérir des parts de SCPI en direct démembrées de la façon suivante :
- usufruit sur X années pour la société civile qui aura la possibilité de l’amortir comptablement sur X années, financé avec sa propre trésorerie
- nu-propriété en mon nom propre

Quels organismes peut me faire ce type de montage ? J’ai posé la question à la Banque Privée du Crédit Agricole mais elle ne propose pas cette formule, seulement ce choix :

a écrit :

Le Crédit Agricole commercialise la SCPI EDISSIMMO en Nue propriété, mais nous n’avons pas le choix de l’usufruitier. Il s’agit d’un institutionnel. C’est un usufruit temporaire de 10 ans. Au terme des 10 ans, le client détiendra la PP des parts. A l’achat des parts en NP, vous bénéficiez d’une décote de 33 % ; soit 157.45 € (au lieu de 235 € en PP).

Dernière modification par Gamma76 (24/03/2017 12h03)

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#60 24/03/2017 15h05

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Bonjour à tous

Je me demandais s’il était possible d’acheter en NP des parts pour un enfant de moins de 18 ans (7 ans en fait)
Sur une NP d’une durée de 10 ans de sorte qu’à sa quasi majorité il ait une aide
Je me disais que placer 5 ou 6000 euros en NP était plus intéressant que le livret A , sans parler de l’apprentissage et de l’expérience qu’il pourrait en retirer
Quelqu’un peut il me donner la réponse car sur les sites de finances généralistes je n’ai pas réussi à trouver une réponse claire  (surtout sur un démembrement)

Merci à vous et bon week end à tous

Dernière modification par zendoi (24/03/2017 15h10)

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#61 24/03/2017 15h33

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Ca ne doit pas poser problème pour un tel montant wink
La SdG vérifie (pour de gros montants) ou demande d’attester sur l’honneur, une explication de l’origine des fonds.
Dans votre cas on est sur une donation parent > enfant qui est légale et défiscalisée dans la limite de 30000€ tous les 15 ans, de mémoire. (Au-delà l’état réclame une part.)

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#62 24/03/2017 17h28

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C’est "possible" mais pour ce montant pas sur que des CGP vous mâchent tout le travail,  et mieux vaudrait voir directement avec la Société de gestion. (certaines mettent les doc pour souscrire de la NP en ligne).

Rappel : rien ne garanti le rendement,  et le prix des parts pourrait baisser sérieusement. ..

Pour le rendement à LT (comme pour "éduquer" vos enfants ) , sans doute que de solides actions seraient mieux. Par ex Air Liquide, où il est possible d’acquérir des actions au nominatif auprès du service actionnaires de la société (qui vous accompagnera tout au long de vos demarches, et qui a l’habitude de ce genre de demandes) : voir leur site www.


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#63 03/05/2017 20h21

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@ Gamma 76 : je peux vous aider dans votre projet. Un préalable est de vérifier qu’il s’agit bien de la meilleure chose à faire dans votre cas particulier.

En fonction de votre âge, vous pourriez peut-être étudier également la possibilité d’investir en usufruit de SCPI dans une structure à l’IS, et de compléter votre achat en achetant plusieurs lignes de SCPI à crédit et en pleine propriété, si votre horizon d’investissement le permet.

Je suis à votre disposition pour répondre à toutes vos questions sur le forum ou en message privé.

@ZENDOI : Votre projet ne me plait pas trop. Je ne pense pas que de la nue-propriété de SCPI soit la meilleure chose à faire pour un enfant mineur, surtout pour des petits montants. Une solution du type "assurance-vie" ou compte titre, me paraît meilleure, car votre fils aura besoin d’argent pour ses études et pour s’installer dans la vie. Les placements d’un enfant mineur doivent être liquides, car le "projet de vie" n’est pas encore connu !

@ Sylvain V : Il existe de très nombreuses possibilités, en fonction de votre projet de vie (retour possible en France ou non), de votre appétit pour le risque, de votre pays de résidence, de votre imposition, de l’existence ou non d’un patrimoine en France, etc… Il est difficile de vous aiguiller sans connaître votre situation personnelle, professionnelle et patrimoniale !

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#64 23/06/2017 08h49

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Bonjour.
Je me reconnais assez bien dans le cas Limero présenté par Stéphane au début du fil.
Je suis gérant d’une SARL avec des liquidités à placer, et pour mon cas personnel, je souhaite diversifier mes placements sur de l’immobilier, et n’aurai pas un besoin de ’dividendes’ réguliers avant un temps certain.
Mon TMI actuel est de 30%, je suis assez proche du seuil ISF (voir ma présentation).

Je me pose malgré tout certaines questions:
1/ les statuts de ma SARL (j’ai 99,99% des parts de la société) ne prévoient nullement d’activités de placement.
Dois-je inclure en objet social (en plus de mon activité principale), l’activité de placement mobilier et immobilier ?
Pour info, je ne mets pas de côté l’option que ma société fera un jour uniquement des placements et que je vivrai uniquement en tant que gérant d’une petite rémunération et de dividendes, tout en conservant une protection sociale au travers de mes cotisations sociales. C’est beaucoup trop tôt pour le faire, mais l’idée doit germer.

2/ Si à l’inverse je devais fermer ma société, détentrice de parts en usufruit, les parts seraient à revendre sur le marché secondaire ?

3/ d’un point de vue personnel, mon objectif étant de plus en plus d’avoir des longues périodes de travail off (autant dire des longues périodes de vacances 😋), et donc un TMI à la baisse certaines années, j’imagine que cela n’obere en rien l’achat de parts de SCPI en nue propriété (pas d’imposition pendant la période de nue-propriété) ? J’’ai un doute car j’ai lu certains d’entre vous déconseiller la NP à des personnes ayant des TMI de 14%.

4/ Mes besoins de toucher un dividende seront sans doute dans plus de 20 ans. Si je me décide d’être indépendant financièrement au préalable, je ferai des retraits sur mes placements actuels (ex: Assurance vie).
Même si l’achat de SCPI est un placement de long terme, 20 ans ou plus me paraît excessif. Je me pose cette question sur la durée au titre des parts en usufruit pour ma société, mais également pour les parts en nue-propriété financées à titre personnel.
Qu’en pensez-vous? L’aspect moyennement liquide du placement SCPI heurte mon côté indépendant.

Une fois le choix de ce type de placements effectué, je me pencherai sur le choix des SCPI.
Je ne sais pas si certaines sont à privilégier dans le cas NP/US. Vos avis seront les bienvenus même si de mon côté je devrai faire mes propres investigations.

…et dernière question:
5/ Quels avantages de passer par un CGP plutôt que de passer en direct avec les sociétés de gestion ? (outre le conseil réel si le CGP est indépendant et n’a pas uniquement en point de mire les commissions versées).

Merci


Errare humanum est, perseverare diabolicum

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#65 23/06/2017 12h11

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Quelques éléments de réponse :

1/ Voir avec le texte exact de vos statuts et un juriste.

2/ Vous auriez (étant décideur des 2 côtés) la possibilité de vendre simultanément la nue-propriété et l’usufruit , avec une répartition du produit de la vente entre vous et la SARL, car pour les parts en PP un marché secondaire existe (+ ou - liquide, selon le contexte).

3/ Même si votre TMI baisse à 14%, il est très probable que l’acquisition démembrée, avec l’usufruit dans votre SARL, imposé à l’IS mais pouvant amortir le prix d’acquisition de l’US, reste bien plus intéressant qu’une acquisition en PP en propre.

4/ Voir 2/, sachant que vous ne pourrez pas faire, par exemple, 2 démembrements successifs de 10 ans, sans devoir payer des frais (vendre, puis racheter démembré) ou des impôts (revendre l’US implique que le produit perçu soit imposé comme un revenu foncier) significatifs.
Il est cependant clair que vous n’aurez pas la même liquidité qu’avec des fonds placés sur un Compte à Terme, mais pas le même rendement (ni le même risque : la valeur des parts de SCPI peut baisser !).

5/ Le CGP pourra vous guider sur divers aspects (voir 1/ par ex., et d’ailleurs aussi vos autres questions, sur la prise en compte de votre situation globale, ou en mettant en évidence certains aspects que vous pourriez avoir complètement occultés), contrairement à la SdG qui enregistrera juste votre opération. Avez-vous identifié des avantages à passer en direct par la SdG ?


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#66 23/06/2017 15h11

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Merci GoodbyLenine pour m’aider dans mes réflexions !

GBL a écrit :

2/ Vous auriez (étant décideur des 2 côtés) la possibilité de vendre simultanément la nue-propriété et l’usufruit , avec une répartition du produit de la vente entre vous et la SARL, car pour les parts en PP un marché secondaire existe (+ ou - liquide, selon le contexte).

Cela suppose donc que je choisisse les mêmes SCPI à titre personnel et pour ma société…cela sous-entend que le marché pour vendre l’US (uniquement) ou la NP (uniquement) est très peu liquide?

GBL a écrit :

3/ Même si votre TMI baisse à 14%, il est très probable que l’acquisition démembrée, avec l’usufruit dans votre SARL, imposé à l’IS mais pouvant amortir le prix d’acquisition de l’US, reste bien plus intéressant qu’une acquisition en PP en propre.

Vous parlez d’amortissement comptable?…je vais en parler avec mon expert comptable.

GBL a écrit :

4/ Voir 2/, sachant que vous ne pourrez pas faire, par exemple, 2 démembrements successifs de 10 ans, sans devoir payer des frais (vendre, puis racheter démembré) ou des impôts (revendre l’US implique que le produit perçu soit imposé comme un revenu foncier) significatifs.
Il est cependant clair que vous n’aurez pas la même liquidité qu’avec des fonds placés sur un Compte à Terme, mais pas le même rendement (ni le même risque : la valeur des parts de SCPI peut baisser !).

On ne peut pas tout avoir, je le concède…ce que je fais habituellement en cas d’indecision, c’est de couper la poire en 2, donc ma durée cible pourrait être aux alentours de 15 ans.

GBL a écrit :

5/ Le CGP pourra vous guider sur divers aspects (voir 1/ par ex., et d’ailleurs aussi vos autres questions, sur la prise en compte de votre situation globale, ou en mettant en évidence certains aspects que vous pourriez avoir complètement occultés), contrairement à la SdG qui enregistrera juste votre opération. Avez-vous identifié des avantages à passer en direct par la SdG ?

Non, je débute dans mes réflexions sur SCPI (d’où mes questions sûrement de base).
*Trouver un bon placement (et le maîtriser) est une difficulté.
*Trouver un CGP de confiance en est une autre, je n’en connais pas personnellement. Je ne sais pas si un CGP local est important pour contractualiser sur ce type d’opération, et s’il n’y a pas de surcout réel.


Errare humanum est, perseverare diabolicum

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#67 23/06/2017 15h25

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Réputation :   69  

Bonjour ,

Attention à l’acquisition de scpi en usufruit notamment si vous êtes au seuil de l’isf , les parts seront estimés en PP pour l’ISF même si elles sont au sein d’une SCI IS.

Chtirentier

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#68 23/06/2017 16h45

Membre
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Pourquoi le serait-elle donc? Votre patrimoine personal inclut des titres de SCI evalués selon leur valeur propre, pas de l’US de SCPI qui appartient a la SCI. Auriez-vous une reference?

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#69 11/08/2017 17h29

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Réputation :   112  

Bonjour,
Un membre (dans son suivi de profil) avait réalisé un fichier Excel avec les rentabilités de plusieurs SCPI (en prenant en compte les frais) par durées / et clés de répartition en cas de démembrement.
Il était intéressant, je n’arrive plus à y mettre la main dessus.
Il serait aussi intéressant d’y mettre le lien sur ce post. Merci pour votre aide:)

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#70 11/08/2017 17h52

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Bonjour Niceday.

Vous avez PatN qui a créée un fichier (message 56 de cettte file).

Il me semble que Roudoudou en a aussi parlé sur sa file de présentation ou portefeuille.


Parrainage Binck (100€)

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#71 11/08/2017 18h10

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Oui c’est exactement le fichier de PatN. Cool. J’étais persuadé que cette discussion était sur une file de profil. Thks

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#72 04/01/2018 09h26

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Bonjour,

Ayant 56 ans, pas de besoins d’argent actuellement et anticipant une petite retraite, je m’interroge sur les SCPI en NP.
L’idée serait de se positionner sur un démembrement à 8/10 ans et ainsi percevoir les dividendes passé l’âge de 65 ans.
J’ai vu que Linxea avait une offre SCPI et une formule NP qui semble être gérée par leurs services.
Quelqu’un a- t- il déjà eu un contact avec eux?
Et plus généralement que penser d’une telle offre?

Par ailleurs, en cas de coup dur, puis je revendre mes parts de SCPI en NP facilement? (modif)

Merci
Mafo

Dernière modification par mafo (04/01/2018 09h41)

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#73 04/01/2018 09h54

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Bonjour Mafo,

Pour la revente ce n’est pas impossible mais c’est toujours difficile, il faut trouver une contrepartie en gré à gré.

Vous pouvez passer par un intermédiaire mais aussi solliciter les SG en direct qui gèrent le démembrement. Si vous passez par un intermédiaire, il vaudra peut être mieux, si le montant est conséquent (disons au dessus de 20-30k) passer par un CGPi, qui sera peut être plus ’indépendant’ sur le choix des parts et qui possède des relations avec un panel étendu de SG. (si cela vous intéresse je peux vous en recommander un en MP).

Sinon je n’ai pas testé Linxea.

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#74 04/01/2018 10h02

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Bonjour,
D’une manière générale, si vous achetez des SCPI en NP sur 7 ou 10 ans, il sera difficile de s’en défaire sans sérieuse décote avant le terme du démembrement. Il faut partir du principe que c’est de l’argent bloqué durant toute la période du démembrement + le délai de jouissance, quelque-soit la conjoncture économique et/ou les changements pouvant intervenir dans votre vie.
Après via Linxea je ne connais pas les conditions.

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#75 04/01/2018 11h00

Membre
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merci pour vos réponses.
cela ne semble en effet pas facile de revendre des parts en NP.

Pour le montant, je n’ai pas d’idée précise pour le moment mais il pourrait y avoir une première tranche à 10/15k€, suivie d’investissements annuels de l’ordre de 2/3 K€.

Je vais contacter Linxea et je vous tiens au courant.

mafo

Dernière modification par mafo (04/01/2018 11h05)

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