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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/12/2019 23h04

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Bonjour à tous,
je suis nouveau sur le forums, je me suis présenté ici Information - Forums des investisseurs heureux pour l’histoire de ma situation personnelle.

J’envisageais d’investir en SCPI pour avoir des revenus complémentaires dans environ 18/25 ans
(d’abord pour les etudes de ma fille, qui a 1 an maintenant, et pour ma retraite après) et de ne vendre jamais les parts: l’idee ca pourrait être d’acheter en nue propriété, et puis quand j’aurai la pleine propriété, garder l’usufruit jusqu’à la mort et donner la nu propriété à ma fille, qui aura donc elle aussi des revenus complémentaires, hors de succession, le plus tard possible j’espère :-)

Donc je pensais d’acheter avec mon prime annuel d’environ 5000euro net que je peux épargner pendant les prochaines 20 ans, des SCPI en nue propriété de durée 10 ans donc avec une décote d’environ 30%.
Dans 20 ans (avant la retraite mais pendant les études supérieurs de ma fille) je commencerai à percevoir les revenus de premiers 10 ans d’épargne (5000€ x 10 x décote 30% = 65000€, donc environ 200 euro/mois brut), et dans 30 ans j’aurai enfin le revenus de la totalité de l’investissement (5000€ x 20 x décote 30% = 130000€, donc environ 400 euro/mois brut).

La motivation qui me tente dans ce projet c’est de ne pas avoir d’obligations de gestion comme dans le cas de l’immobilier en directe ou d’un portefeuille boursier, d’avoir plus de revenus à la retraite et de laisser une rente à ma fille.

Est-ce c’est un bon plan? Vous avez des idées meilleures pour réaliser le même projet? Et si oui, sur quelle(s) SCPI viser, étant donné que je préfère être rassuré par la pérennité plutôt que par les performances, car on pourrait garder la SCPI pendant plus de 50 ans (moi + ma fille…et on peut pas savoir si mes petit fils éventuels aussi)? Ca me rassure la pérennité et la capitalisation d’Epargne Foncière, mais on ne parle pas trop bien…

Merci a tous!

PS: Par rapport à 

Mon message respecte l’orthographe, grammaire et ponctuation française (notamment les majuscules en début de phrase)

je precise que je ne suis pas français et en plus je tape avec un clavier US sans accents et les autres symboles bizzarre français, donc pardonnez moi pour les fautes big_smile big_smile big_smile

Mots-clés : nue-propriété, scpi, succession

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[+1]    #2 29/12/2019 23h58

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MarquisDeSade a écrit :

La motivation qui me tente dans ce projet c’est de ne pas avoir d’obligations de gestion comme dans le cas de l’immobilier en directe ou d’un portefeuille boursier, d’avoir plus de revenus à la retraite et de laisser une rente à ma fille.

OK, il est important de définir ses objectifs ou sa "motivation".
Puis il faut explorer tous les possibles.

Pour :
ne pas avoir d’obligations de gestion comme dans le cas de l’immobilier en direct
les foncières sont une alternative : l’immobilier coté en bourse.
Avec pour avantages un rendement supérieur, des frais d’achat très faibles, une imposition des revenus au PFU, une liquidité (possibilité de vendre immédiate).
Et les inconvénients de la volatilité des cours, pas de possibilité de nue propriété ni d’achat à crédit.

A noter également qu’un portefeuille boursier peut être géré facilement, en mode "lazy" avec des ETF.

Pour :
avoir plus de revenus à la retraite
plein de possibilités.
Mais avec une imposition élevée, une SCPI ayant des immeubles en France donc produisant des revenus fonciers est la plus mauvaise solution.
Par contre un portefeuille boursier en PEA est idéal.

Pour :
laisser une rente à ma fille
on pourrait penser à l’assurance-vie et ses avantages pour la transmission.
Mais puisqu’elle a un an il est trop tôt pour y penser. Les réformes fiscales se succèdent.

En soit l’idée des SCPI en nue propriété n’est pas mauvaise.
Mais il faudrait diversifier sur plusieurs SCPI, si possible internationales.
Personnellement j’apprécie PFO2, "première SCPI plaçant une démarche environnementale au cœur de sa gestion".
J’appréciais aussi CORUM Origin mais l’évolution du rendement me laisse perplexe.

Vous êtes sur le bon forum, offrant de nombreux sujets de qualité.
Courage et bonne lecture …


Dif tor heh smusma

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#3 30/12/2019 01h33

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Bonsoir monsieur le Marquis,

Je partage l’avis d’ArnvaldIngofson (et donc la votre). L’acquisition de nue-propriété de SCPI est une option assez rationnelle. J’avais un temps démarré cette démarche d’acquisition "systématique".

L’intérêt est aussi pour votre épouse. Si malheureusement un pépin vous arrivait, elle n’aura pas vraiment de gestion particulière à mettre en place. Perso je trouve cela sécurisant.

La fiscalité a terme des SCPI (notamment françaises) n’est pas obligatoirement favorable mais l’échelle temps fait qu’il faut à mon sens relativiser ce paramètre (quid de la fiscalité dans 10, 20 ou 30 ans des SCPI, des foncières cotées,….). Votre fille par exemple, aura  peut être un très bon salaire et la fiscalité des SCPI en complément ne lui sera peut être pas favorable mais, vous aurez fait votre "job" pour l’aider… ce sera à elle de faire sa part du travail.

Par touche de 5000 €, compte tenu de votre situation patrimoniale, vous ne prenez pas un risque très conséquent.

3 remarques :
- Vous êtes non français, pensez vous rester a terme fiscalisé globalement en France ?
- Il est un peu dommage compte tenu de vos revenus de ne pas bénéficier d’un peu de l’effet de levier de l’emprunt (même en proportion réduite).
- L’aspect successoral fera aussi parti des paramètres à intégrer dans votre réflexion (votre RP a environ quelle valeur ?). Un mixte SCPI étrangères en direct et françaises en assurance-vie pourrait aussi se réfléchir.

En tout cas bonne continuation dans votre réflexion pleine de sens ( étude de votre enfant / retraite / transmission). Il y a eu sur le forum quelques discussions avec des points de vue assez marqués sur l’héritage mais je trouve votre préoccupation on ne peut plus rationnelle.

Crown

Dernière modification par Crown (30/12/2019 01h35)

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#4 30/12/2019 05h48

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Bonjour,
Pour l’orthographe / grammaire, franchement c’est bien, je n’ai vu que le "mon prime" en fait ma prime, êtes-vous germanophone ?

Sur le projet, plusieurs choses ne vont pas. D’abord pour acheter en nue-propriété (NP) il faut trouver un usufruitier (US). Par touches de 5000€, ça fait 1500/2000€ pour l’usufruitier, lui faire remplir toute la paperasse pour cela, ça va être difficile.
Du coup comme souscription tous les ans, aucun intérêt de prendre tout le temps la même SCPI, il sera facile de diversifier.
Pour ma part je vous déconseille PFO2 et Corum Origin et suis bien plus positif sur Epargne Foncière qui me semble bien plus en phase avec votre projet (elle côte à peine au dessus de 90% de sa valeur de reconstitution, bon point pour le NP).
Vous ne pourrez pas re-démembrer les parts en tout cas je ne crois pas que ce soit possible.
Au final j’ai peur que la difficulté de souscription/trouver la contre-partie (US) ne rende ce projet difficile pour viser 300/mois mais comme vous avez des liquidités vous pouvez placer 20000€ en NP puis poursuivre par tranches de 10000€ minimum tous les 2-3 ans.

Vous avez vu il est marrant ce forum, quand quelqu’un expose un projet immobilier, on l’oriente vers les SCPI et quand un autre présente un projet SCPI, on l’oriente vers les foncières.
Pour ma part je trouve votre réflexion aboutie, elle mérite juste d’être affinée.

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[+1]    #5 30/12/2019 12h18

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Dans votre situation (en particulier assez lourdement fiscalisé sur des revenus fonciers : 30% d’IR + 17.2% de Prélévement Sociaux, donc presque la moitié de ce que les SCPI rapporteront ne resteront pas dans votre poche), il y a de meilleur choix que les SCPI. Je pense en particulier aux foncières (lire Investir dans l’immobilier depuis chez soi : acheter le livre et (2/4) SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?), ou à un investissement en actions diversifiées (lire LIVRE - Epargnant 3.0 : le livre sur le Lazy Investing) sur PEA (ou contrat d’AV), sachant que la volatilité à court terme ne devrait pas vraiment vous gêner avec un horizon d’investissement aussi long.

Si vous souhaitez rester sur les SCPI, plutôt que d’en acheter chaque année pour 5 k€ de NP pendant 20 ans (ce qui en pratique sera fastidieux), mieux vaudrait en acheter (en pleine propriété) tout de suite pour un peu plus de 100 000€ avec un emprunt remboursé avec des échéances annuelles de 5000€ (plus ce que ces parts vous rapporteront, net de fiscalité et PS). Non seulement vous réaliserez toutes les formalités (paperasse pour souscrire, etc.) une seule fois. Mais en plus financièrement ce sera avantageux, car le fait de détenir ces parts de SCPI bien plus tôt (que dans votre plan avec NP) vous rapportera (même après la fiscalité assez lourde) bien plus que l’emprunt ne vous coutera. N’hésitez pas cependant à répartir cet investissement sur 2 ou 3 SCPI différentes, de sociétés de gestion différentes.

Autre possibilité : acheter à crédit pour 50 000€ (ou un peu plus) de SCPI, et investir le reste à très long terme sur des foncières, ou des actions sur PEA (ou AV).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 10/01/2020 19h57

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Merci à tous pour les réponses.

Crown a écrit :

Bonsoir monsieur le Marquis,
- Vous êtes non français, pensez vous rester a terme fiscalisé globalement en France ?

En principe je pense que oui. Surtout si ma fille décidera de rester en France, pour lui rester proche.
Mais aujourd’hui on ne peut rien planifier…avant de venir en France (presque par hasard) je pensais de rester toute la vie dans mon pays, voir meme dans ma ville de naissance. Puis une fois qu’on a franchi le pas, on se fait moins de problèmes à le refaire, en fonction des opportunités professionnelles.

Crown a écrit :

- Il est un peu dommage compte tenu de vos revenus de ne pas bénéficier d’un peu de l’effet de levier de l’emprunt (même en proportion réduite).

oui, mais je ne veux pas des surprises (dépenses mensuelles credit, qui peuvent varier en fonction des revenus de la SCPI

Crown a écrit :

- L’aspect successoral fera aussi parti des paramètres à intégrer dans votre réflexion (votre RP a environ quelle valeur ?)

L’aspect successional ca pourrait être une motivation à ne pas rester en France…c’est pas bien de mourir en France (je suis italien et en Italie pas d’impôts pour la succession en ligne directe jusqu’à 1 million d’euro et 8% au delà…on comprend très bien pourquoi les italiens ne sont pas si attachés à l’assurance vie comme les français, pas besoin de faire des montages pour transmettre tout sans frais).

C’est quoi RP ?

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#7 10/01/2020 20h03

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La résidence principale.
L’habitation dans laquelle vous vivez la majorité du temps, la RS étant la résidence secondaire, maison de vacances.

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#8 10/01/2020 21h08

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Ma residence principale ca vaut environ 400.000 euro.

GoodbyLenine a écrit :

Dans votre situation (en particulier assez lourdement fiscalisé sur des revenus fonciers : 30% d’IR + 17.2% de Prélévement Sociaux, donc presque la moitié de ce que les SCPI rapporteront ne resteront pas dans votre poche), il y a de meilleur choix que les SCPI. Je pense en particulier aux foncières (lire Investir dans l’immobilier depuis chez soi : acheter le livre et (2/4) SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?), ou à un investissement en actions diversifiées (lire LIVRE - Epargnant 3.0 : le livre sur le Lazy Investing) sur PEA (ou contrat d’AV), sachant que la volatilité à court terme ne devrait pas vraiment vous gêner avec un horizon d’investissement aussi long.

J’imagine que vous avez raison, probabilement c’est plus psychologique que rationnel (par rapport à la volatilité, aussi par rapport au revenus complémentaires: dans le cas des SCPI on a la partie de loyer, dans des titres c’est à nous memes de decider combien de "sortir" et d’utiliser en tant que revenus).

Mais c’est vrai ou pas qu’on ne peut pas démembrer à posteriori une SCPI pour donner la nue propriété aux enfant? Car si c’est le cas, ca pourrait être un gros avantage successorale.

GoodbyLenine a écrit :

Si vous souhaitez rester sur les SCPI, plutôt que d’en acheter chaque année pour 5 k€ de NP pendant 20 ans (ce qui en pratique sera fastidieux), mieux vaudrait en acheter (en pleine propriété) tout de suite pour un peu plus de 100 000€ avec un emprunt remboursé avec des échéances annuelles de 5000€ (plus ce que ces parts vous rapporteront, net de fiscalité et PS). Non seulement vous réaliserez toutes les formalités (paperasse pour souscrire, etc.) une seule fois. Mais en plus financièrement ce sera avantageux, car le fait de détenir ces parts de SCPI bien plus tôt (que dans votre plan avec NP) vous rapportera (même après la fiscalité assez lourde) bien plus que l’emprunt ne vous coutera. N’hésitez pas cependant à répartir cet investissement sur 2 ou 3 SCPI différentes, de sociétés de gestion différentes.

C’est un bon plan. Par contre l’idée d’investir progressivement me rassure car en cas de soucis imprévus de la vie je pourrais arrêter l’investissement pour consacrer ces revenus aux besoins de la famille…par contre si j’ai le credit je serai engagé…

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#9 10/01/2020 21h31

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MarquisDeSade a écrit :


oui, mais je ne veux pas des surprises

Sur le principe vous avez tout juste et vous pouvez même calculer le rendement actuariel net de votre placement en supposant les valeurs des part à la sortie (quand je fis cette opération je les avais supposées stables smile)… et bien sûr en intégrant les frais à l’achat. Cela vous donne une fausse impression de tranquillité et vous pouvez vous dire "voilà je me suis bien occupé de mes enfants" !

Sauf que… vous n’aurez pas certes pas de surprises sur la durée de détention, mais quid de la valeur de revente ? Si vous regardez ce forum vous verrez que les déconvenues peuvent être nombreuses et coûteuses et plus la durée de détention est longue plus les accidents peuvent advenir.

Si vous vous décidez, faites le sur plusieurs véhicules (si vous trouvez une contrepartie sur une aussi longue durée) pour diluer le risque.

Je pense pour ma part qu’il y a des solutions où vous pouvez un peu mieux maîtriser le risque dans la mesure où vous pouvez intervenir "rapidement" sur vos avoirs. Une assurance vie avec un mélange de fond €uro, de tracker monde, de foncières… un PEA etc…

Dernière modification par bajb (10/01/2020 21h31)


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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#10 11/01/2020 00h10

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MarquisDeSade a écrit :

Mais c’est vrai ou pas qu’on ne peut pas démembrer à posteriori une SCPI pour donner la nue propriété aux enfant? Car si c’est le cas, ca pourrait être un gros avantage successorale.

Non ce n’est pas vrai !

Vous pourrez tout à fait faire une donation de la NP (viagère = l’usufruit, donc les dividendes, sera à vous jusqu’à votre mort) à vos enfant le jour où vous le souhaiterez. Il y aura un formalisme à respecter (et si c’est une "donation-partage", il faudra obligatoirment passer par un notaire) et potentiellement des droits (de donation) à payer.

Par ailleurs, bien souvent (c’est une des options par défaut pour ceux qui ses ont mariés sans contrat de mariage  en France), au décès du propriétaire de parts, son conjoint hérite de l’usufruit viager (= jusqu’au dècès du conjoint), et les enfants de la NP.

Vous pourrez tout aussi bien un jour décider de donner ou de vendre l’usufruit temporaire pour N années. En donnant, il pourra y avoir des droits de donation à payer. En vendant il y aura des droits de mutation (5% de 23% de la valeur des parts si l’usufruit fait 10 ans ou moins), et le produit de la vente sera imposé comme une revenu foncier (ce qui en pratique preque toujours rend ce genre d’opération sans intérêt).

Dans tous les cas il y aura aussi quelques frais à payer à la société de gestion (vers 100-200€, ça dépend de la SCPI) pour rémunérer son travail lié au changements de propriétaire des parts.
Les sociétés de gestion de SCPI sont bien sur habituées à gérer ce genre de situation.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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