Bed43fr [Sud-Ouest] : étude de cas immobilier (local commercial en R+1)

Bonjour,

Le fait que le locataire ne préempte pas alors que le rendement est de l’ordre de 10 %  serait inquiétant si c’était un commerçant indépendant, car ça voudrait dire qu’il compte arrêter prochainement et/ou qu’il n’est pas solvable auprès des banques donc en mauvaise situation financière. Là, avec une enseigne nationale d’assurances, s’ils ne préemptent pas, c’est peut-être à cause d’une politique nationale de rester locataire (à vérifier quand même). On ne peut guère s’inquiéter qu’un assureur soit au bord de la faillite ; en revanche une fermeture d’agence est tout à fait possible et même probable, avec la tendance générale à fermer les agences. Même s’ils gardent une agence dans la ville, à la fin du bail, un déménagement pour des locaux plus excentrés avec davantage de stationnement est également probable. Au moins un assureur a quitté récemment le même quartier, n’est-ce pas ?

J’ai déjà raconté plusieurs fois cet exemple qui se passe dans une ville très moyenne (genre Béziers, Alès, Castres…) où un propriétaire ne s’est jamais bien remis d’avoir perdu son locataire type assurance, banque, ou mutuelle. Après ce départ, il voulait vendre 260000 € ou louer 2300 €/mois, pour 135 m². Il était évident pour tout le monde (sauf pour lui) que ça valait moins de la moitié, aussi bien à la vente qu’à la location. Vu que ça restait vide, il a baissé progressivement les prix. Je n’ai pas suivi pour savoir s’il a fini par reprendre prise avec la réalité, mais en tout cas ça a duré très longtemps (il est resté au moins 2 ans sans loyer).

Tout ça pour dire : si votre locataire s’en va, essayez d’imaginer quel niveau de loyer permettrait de retrouver un locataire. Il y a presque toujours un niveau de loyer qui amène la relocation ; la bonne question est donc : quel est ce niveau ? Ca peut n’avoir aucun rapport avec le loyer actuel.

Un critère important est : quelle est la proportion de RdC vides dans la rue/le quartier ? Si c’est plus de 10 %, c’est qu’il y a excès d’offre, ou plutôt carence de la demande. Les magasins physiques de centre ville sont une espèce en voie de raréfaction. Je pense que votre local est situé dans un quartier qui a plus de 10 % de locaux vides. Et, d’une manière générale, je pense que les récentes émeutes avec pillages et destruction de magasins vont bien accélérer la tendance même si la ville où est situé ce bien n’a peut-être pas été touchée.

Question subsidiaire : dans ces locaux, on voit quelle qualité de locataire ? Dans une ville que j’observe depuis 20 ans, les magasins de centre ville ne sont pas vides, mais les magasins "normaux" sont remplacés par des magasins étonnants : CBD, artisanat, bijoux fantaisie, confiseries, médecine très alternative genre rééducation des énergies, etc. Quelle baisse de loyer le propriétaire a-t-il dû consentir ? Combien de mois avant les premiers impayés de loyer vu que la moitié au moins de ces commerces ne sont pas viables ?

A part ça, j’ai l’impression que votre immeuble est assez typique du cas : un local commercial en RdC joliment décoré, et le 1er étage est laissé dans son jus, soit parce qu’il est inutilisé, soit parce qu’il n’est utilisé que pour du stockage (archives). Ce sont presque toujours des immeubles en mauvais état, dans le sens où les seuls travaux qui ont été faits sont pour produire des locaux de la banque/assurance/mutuelle bien rutilants. C’est quasiment du décor de cinéma : souvent, le bâtiment lui-même a été bien peu respecté et pris en compte. Par exemple, s’il y a un mur humide : on met plein d’isolant et du placo résistant à l’humidité, deux couches de peinture, une VMC dans le local commercial, et on s’en fout que le mur derrière reste humide et que tout cela pourrisse lentement.
Dans votre cas, la vrillette et deux emplacements de pourriture (donc voie d’eau déjà ancienne à cet endroit) font penser que la toiture a été délaissée. C’est probablement une toiture ancienne, sans pare-pluie, donc l’étanchéité est apportée par les tuiles seules, or l’étanchéité des tuiles canal, c’est très aléatoire. Il faut prévoir au moins un traitement de charpente et une révision de la toiture, mais peut-être davantage. Avant achat, il faut visiter avec un charpentier-couvreur en ayant accès aux combles, et si possible accès aussi sur le dessus de la toiture pour qu’il mesure l’ampleur des dégâts et qu’il chiffre la réparation.

Une autre problématique, c’est chauffage/climatisation/isolation. Très souvent, ces maisons anciennes ne sont pas isolées. Reprendre toute l’isolation, c’est compliqué. Du coup, on climatise beaucoup, et la clim peut causer des nuisances au voisinage. Un voisin peut d’un seul coup se déclarer gêné par le bruit de la climatisation, et alors vous tombez sous le coup des "troubles anormaux de voisinage". On en a déjà parlé sur le forum, faites une recherche sur ces termes. Une question importante est donc : où sont placés les blocs extérieurs de clim, et sont-ils proches de fenêtres, balcons, etc des bâtiments voisins ?

En tout cas, dans un tel immeuble où seul l’aspect des bureaux a été soigné, mais où tout le reste a été négligé, l’ampleur des travaux peut être impressionnante (planchers faibles, toiture à refaire, réseaux à refaire entièrement, etc). Le fait que c’est en hypercentre qui renchérit les travaux (difficultés d’accès). En tout cas, ce n’est pas un immeuble zéro tracas ! Le coût d’achat + rénovation totale, ramenée au m², peut être très supérieur au coût d’achat d’un immeuble en bon état.

Donc, au final, je vous donne trois conseils :
- établissez la valeur locative de l’immeuble, indépendamment du loyer du locataire actuel. C’est à dire combien ça se relouerait, après quel montant de travaux ? Futurs loyers / (coût achat + travaux) = rentabilité future probable.
- chiffrez bien vos travaux à l’aide de professionnels compétents.
- bien lire le bail. Dans un bail commercial, il y a une grande latitude de réglage sur qui paie quoi (travaux, TF, etc). Soit c’est le locataire, soit c’est le bailleur, et ça fait une certaine différence ( ça peut représenter jusqu’à 20 voire 30 % de loyer CC). Notez que mettre les travaux à la charge du locataire est une fausse économie ; typiquement, le locataire ne fait aucun travaux et l’immeuble se dégrade (le locataire applique : "on s’en fout, c’est pas à nous"). Dans une copropriété, ça a au moins un intérêt : on va pouvoir refacturer au locataire l’ensemble des travaux (sauf article 606 CC, c’est à dire en gros les travaux sur la structure et les réfections totales de toiture). Tous ces travaux effectués par la copro (hors article 606) et répercutés au locataire, ça fait toujours ça de travaux qui sont faits, et qui sont payés par le locataire. Quand on est mono-propriétaire, il est bien plus difficile de faire payer des travaux au locataire, même si le bail le prévoit.

Dernière modification par Bernard2K (10/07/2023 12h28)