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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 27/08/2020 16h31

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PRE-REQUIS

Lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne : OK
+4 autres livres sur l’investissement immo

VOTRE PROFIL

- Cadre, 43 ans, TMI 11%, revenus du foyer 60k/an. Résidence principale payée.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Nous sommes novices, ce sera notre premier achat immobilier locatif (en dehors de notre résidence principale que nous avons fait construire. Je travaille dans une banque donc j’ai des conditions de crédits exceptionnelles. Ma femme est secrétaire comptable donc elle peut s’occuper de toute la partie administrative/comptable/fiscale.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble dans un village de campagne composé de 2 T1bis, un T2, un T3 et un espace de 94m² à amenager
- 1800
- 2 Étage, surface 400m² sans ascenseur
- Inhabité depuis 6 ans
- Pas de chauffage collectif
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Pas de concierge
- Décoration : à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- 31
- village de campagne
- forte demande locative
- Autoroute en construction avec échangeur à 10km

RENTABILITÉ DU BIEN

- j’espère le négocier à 130k€
- loyers moyens entre 7 et 10€ le m² dans ce village, je suis parti sur une estimation de 8€/m²
- Taux de vacance envisagé : 7% / an dans mon estimation
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non, j’habite à 15 minutes je me chargerai de la gestion locative

- Travaux immédiats : 220k€
- Coût des travaux à 5 ans aucun
- Coût des travaux à 10 ans aucun (façade à refaire, toiture a été refaite récemment)

- Taxe foncière hors TEOM : de l’ordre de 4k€ (je ne l’ai pas calculée exactement)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : de l’ordre de 500€ ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 10,26%
- Rendement opérationnel brut : 6,50%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.2% (aucun frais de dossier ou frais de garanties, aucun frais de remboursement)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 150k€ sur livrets, assurance vie, PEA et compte titre
- Avantage fiscal : foncier réel (déduction des travaux pendant quelques années)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

- positif : 8000€ jusqu’à la fin de déduction des travaux soit 8 à 10 ans.

RISQUES

Ce qui me fait le plus peur c’est la quantité de travaux et de tomber sur des grosses tuiles durant la réno.
Si la gestion locative est trop lourde on le mettra dans une agence.

Dernière modification par bed43fr (27/08/2020 17h09)

Mots-clés : ancien, immeuble, rénovation, village

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#2 27/08/2020 21h02

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Pouvez vous donner plus d‘ infos sur les revenus de locations (détails)

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#3 28/08/2020 06h45

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Oui bien sûr, je vais essayer d’être plus précis.
Le bien est composé de 2 T1bis, un T2, un T3 et un plateau de 94m² (que je compte aménager en un T2 et un T3 ou un seul T4/T5) pour un total de 416m² exactement.
Je suis parti d’une estimation de location prudente à 8€ le m² (sachant que la moyenne des locations varie de 7 à 10€ le m² sur ce village avec une moyenne de 9€/m²) et j’ai arrondi la surface à 400m² ce qui donne 3200€ de loyer par mois.
A nouveau j’ai arrondi à 3000€/m² soit une baisse de 7% environ pour tenir compte de la vacance locative.

Par an cela donne 36k€ à quoi je retranche la taxe foncière (4k€), les charges annuelles (j’ai compté 2k€ pour l’assurance etc), et les intérêts d’emprunt (4200€) ce qui donne 25800€ de loyers net.
Avec 15600€ de remboursement de capital on tombe à 10k€ de cashflow tant que les 220k de travaux fournissement le déficit (pendant 8 ans environ).

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#4 28/08/2020 08h00

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Quelques remarques :
- j’espère que c’est le nord de la Haute-Garonne et pas le Comminges.
- les loyers me semblent élevés. Et pour la partie à aménager : un T4-T5 n’a pas du tout le même loyer au m² que deux appartements de petite surface. De toute façon pour les grandes surfaces les gens préfèreront une maison avec un bout de jardin.
- l’autoroute avec échangeur à 10 km, c’est trop loin. Vous cherchez à louer, vous avez besoin de prendre l’autoroute tous les jours pour aller travailler (ce qui fait déjà un grand trajet) : vous cherchez à proximité immédiate de l’échangeur, ou bien à 10 km de l’échangeur ?

Le même projet à proximité immédiate de l’échangeur, c’était jackpot.

Et j’aurais tendance à dire que tant qu’à faire 220 k€ de travaux, il vaut mieux le faire sur un bien plus cher car mieux placé. Vos 220 k€ ne feront rien sur les 3 critères principaux de l’immobilier.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 28/08/2020 18h48

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Pour répondre aux 3 remarque :
- Oui
- Oui je compte plutôt aménager des T2 ou T3, je dois voir avec mon maître d’oeuvre ce qui est envisageable
- Pour l’autoroute c’est anecdotique, elle ne sera sans doute construite que d’ici 10 ans minimum si c’est comme pour celle qui va vers Auch et qui est en construction depuis 20 ans… Ce n’est pas ça qui a guidé notre choix.

Pour affiner le prix au m² j’ai regardé sur un autre site (meilleurs agents) qui évalue le prix au m² et ils disent 7,5€/m² mais je ne sais pas sur quoi il est fondé :’(
Du coup j’ai regardé toutes les annonces d’appart en cours sur leboncoin (ceux sur seloger étaient déjà sur leboncoin) : 3 T3 à 6, 9 et 11€ le m² et 4 T2 à 10, 10, 13 et 20 € le m²
Si j’exclue le 20€/m² pour ne pas fausser le résultat cela me donne du 10€/m² en moyenne. Donc mon estimation de 8€ le m² me semble pas mal, surtout que les appartements seront refaits à neuf, aux dernières normes électriques, thermiques etc.
Je vais rester là-dessus, on affinera après les travaux.

Merci en tout cas pour les commentaires qui m’ont amené à réfléchir sur certains points.

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#6 29/08/2020 14h42

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Votre cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Déductibilité des travaux : seuls les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Les frais liés à l’aménagement de l’espace de 94 m2 ont de grandes chances de ne pas être déductibles. De nombreux messages sur le site détaillent ce point (un exemple).

2 - Prix de revient : Quel est le prix au m2 des appartments dans la commune concernée pour des biens rénovés ? Est il supérieur à 900 euros/m2 ((130+220)/416)

3 - Combien de temps envisagez vous de conserver le bien ? En cas de vente, le coût des travaux déduits du revenu foncier ne pourront pas être ajoutés au prix d’achat pour la détermination de la plus value imposable…

4 - Avez vous fait une simulation de votre imposition après 10 ans par exemple ? Cela risque de piquer, avec 25 k€ de revenus complémentaires et éventuellement une baisse du nombre de parts fiscales (enfants majeurs quittant le foyer)… Le taux d’imposition monte vite à 47,2 % (30 + 17,2).

4 bis - Possibilité de basculer en location meublée à terme ? Importance de la demande locale ?

5 - Avez vous vérifié les règles d’urbanisme applicables dans la commune en cas de création de logements ?

6 - La création de logements et l’amélioration du confort va augmenter la valeur locative globale prise en compte pour la détermination de la taxe foncière….par rapport à la situation actuelle…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (29/08/2020 15h45)

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#7 30/08/2020 09h48

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1 - effectivement j’ai vu ça hier en me renseignant, dans mes devis j’ai 85k qui sont pour l’aménagement des 2 T2/3, donc ça laisse environ 140k de déductible, ce qui donne 6 à 8 ans sans impôts quand même. Mais je suis pas à l’abri que la facture gonfle durant la réno, j’ai calculé que je pouvais aller jusqu’à 100k de dépassement pour rester au dessus d’un cash flow positif

2 - Alors en fait j’ai fait une erreur dans mes calculs, 416m² c’est la surface totale incluant les espace communs et les surfaces hors carrez (c’est celle communiquée par l’agence…). En carrez habitable j’ai fait mes calculs et j’ai seulement 300m² (ce qui donne du 1200€/m² une fois la réno et l’aménagement faits). J’ai refait tous mes comptes. PI le prix moyen dans l’ancien sur ce village est de 1900€ le m².
Avec 300m² habitable, 8€ le m² locatif, pour un prix total (incluant travaux et notaire) cela donne du 8.2% brut. En cas de 100k de travaux supplémentaire on tombe à 6.4% brut ce qui reste encore rentable même si pas top.

logement    réno    surface    type
1           23k        43m²    t1b
2           17k        28m²    t1b
3           34k        51m²    t2
4           45k        30m²    t2
5           45k        89m²    t3
6           40k        67m²    t3
commun      15k            
total      220k       300m²

3 - plus de 30 ans oui

4 - oui j’ai fait le calcul, avec mon TMI actuel 7k€ d’impots dans 10 ans, mais on verra à ce moment là, il y aura sans doute moyen d’investir à nouveau avec de gros travaux ou de faire de la défisc ou du meublé ou de prendre ma retraite…

4 bis - Oui il y a possibilité de basculer en location meublée. Demande locale faible mais existante d’après une agence du village (20% de la demande en meublé). J’hésite encore à mettre un T1bis et un ou 2 T2 en meublé dans le lot, éventuellement ceux aménagés puisque je ne pourrai pas déduire ces travaux des revenus… En revanche je ne sais pas du tout comment ça se passe pour définir quelle part de l’acquisition peut être amortie (prorata de la surface totale?)

5 - Non je n’ai aucune idée des règles d’urbanisme, mais merci pour la remarque je vais contacter la mairie. Je m’étais posé la question mais sans aller plus loin.

6 - La taxe foncière actuelle est de 1500€, j’avais fait une première simulation avec 4k de taxe foncière mais je pense que c’est excessif, je suis descendu à 2k dans mes estimations, surtout qu’une partie va aller en charge locative d’après ce que j’ai compris (taxe ordures ménagères)

Merci pour toutes ces remarques, j’avance bien dans mes réflexions big_smile

Dernière modification par bed43fr (30/08/2020 09h51)

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#8 03/09/2020 18h23

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Je viens de découvrir que 10700€ de déficit foncier devait être déduit des revenus globaux l’année des travaux. Donc si ma rénovation est à cheval sur 2020 et 2021 je vais donc avoir 2x10700€ de déficit en moins à déduire de mes revenus fonciers sad

corrigetonimpot.fr a écrit :

Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d’avoir le droit de provisionner. Une notion qui a son importance puisqu’il peut s’avérer souvent judicieux de faire le gros des travaux sur une année seulement. Les contribuables qui dispatchent les travaux sur deux années fiscales n’optimisent pas au mieux l’impôt puisqu’ils créent deux fois les premiers 10 700 € de déficit.

Si j’ai bien compris cela change un peu la donne concernant mon projet car je perds 2x1840€ de déduction fiscale au final! (à moins de faire l’intégralité des travaux en 2021, auquel cas je perdrai seulement 1x1840€)

Le post initial étant trop vieux je ne peux pas le mettre à jour mais d’après mes calculs je ne pourrai avoir une imposition à zéro que pendant 6 ou 7 ans seulement…
Le projet reste viable, il est seulement moins intéressant que je ne croyais, j’espère ne pas découvrir d’autres mauvaises fiscales! big_smile

Dernière modification par bed43fr (03/09/2020 18h28)

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#9 12/09/2020 15h54

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Petit retour suite à visite avec un maitre d’oeuvre.
Coût des travaux :
- rénovation des parties communes 40m² (escaliers, couloirs, PE, paliers, toiture… ) : 60k€
- rénovation des 4 appartements existants 210m² : 100k€
- aménagement des 2 greniers 150m² dont 100m² Carrez : 130k€
Total : 290k soit un surcoût de 70k sur le montant estimé en premier lieux des travaux.
Surface réelle exploitable en locatif de 360m² (310m² Carrez) alors que mon tout premier chiffrages était basé sur 400m². J’avais oublié de retirer les PC.
ABF sur le secteur qui m’auraient empêché de faire une terrasse tropézienne sur un des greniers et m’auraient peut-être ennuyé sur la création de Velux (l’un des greniers est sous rampant avec 20m² sous 1.80m).
L’immeuble ne plaisait pas à ma femme (couloir partie commune trop étroit, escalier bois vermoulu, des pigeons partout, odeur d’humidité etc)

Un acheteur a fait une offre à 110k€ cette semaine… je lui souhaite bien du plaisir! :p

Conclusion : j’ai acquis une grosse expérience sur ce bien, même si j’y ai passé beaucoup d’heure cela n’est pas perdu. Et merci à tous les intervenants.

Nous visitons un second immeuble de 330m² exploitable en locatif samedi prochain avec un maître d’oeuvre pour estimer les travaux (entre 250k et 300k de travaux estimé pour un immeuble vendu 160k€)

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#10 10/10/2020 12h32

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Bonjour à tous

Petite news sur l’avancée de mon projet suite à une réunion avec mon MoE pour estimation des travaux. Suite à une seconde visite avec son maçon/couvreur et à consultation de ses artisans il a détaillé chaque poste et quasi tous les chiffrages ont augmenté (doublement/trimplement) par rapport à ce qu’il m’avait dit oralement (je le cite "comptez par appart 4k pour l’élec, 3k pour la plomberie, 3k pour la peinture"). Il a fait un énorme boulot, très détaillé, très précis, très pro.
A la fin de la première visite éclair, avec toutes les indications qu’il m’avait données j’en était arrivé à un prix de 220k€, comme vous pouvez le voir dans le premier post. Maintenant le coût maximal des travaux est estimé à 320k€! +10k€ pour 5 cuisines, poste que je me réserve.

Ouch, là ça va être dur, pour rappel le bien est à 160k€ à la vente. Admettons que je négocie le bien à 70k€ (60% de baisse!) cela nous donne une renta brute de l’ordre de 7% et je tombe à 4.5% de rentabilité net net.

Je peux espérer être à moins de 320k€ car pas mal de postes sont optimisables mais en réno il faut toujours prévoir une marge pour les imprévus.

Que me conseillez, vous ?
1) je laisse tout tomber avant d’y laisser des plumes, j’aurai acquis pas mal d’expérience, fin de l’histoire
2) je tente une négo du bien à 30k€ ce qui m’amène à 8% de renta brute
3) trouver un moyen de réduire le coût des travaux (idées?)

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#11 10/10/2020 13h20

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Solution numéro 4 : démolir l’immeuble et construire du neuf par dessus…

Plus sérieusement, la solution n° 1 est de trèèèèèès loin la meilleure.

Le rendement que vous allez éventuellement pouvoir tirer du bien est juste moyen. Pour une ville de campagne, cela reviens à dire INSUFFISANT.

En plus, les imprévus ne manqueront pas de se montrer. Je passe rapidement sur un premier chiffrage du maitre d’oeuvre qui à tout simplement doublé entre avant et maintenant…

Prenez l’expérience, c’est actuellement votre plus grosse plu valu sur ce bien.

Zappaty

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[+1]    #12 10/10/2020 13h27

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bed43fr a écrit :

Que me conseillez, vous ?

Le fil complet de votre sujet Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) comprend déjà de nombreux avertissements, alertes sur l’erreur d’investir ici.

Comment se fait-il que nous nous trouvons maintenant sur le même fil purgé de ces messages ?

Les réponses avant même cette mauvaise nouvelle (pourtant pronostiquée) étaient parfaitement claires. Que vous faut-il de plus ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#13 10/10/2020 13h29

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Comme démontré par B2k (dans une autre file que je ne retrouve pas), il y a des coins où il est économiquement non rentable de faire des travaux (là où le prix de marché moyen au m2 est faible)… Je pense que c’est pour ça que votre bien n’a "aucune" valeur.

Combien vaut le m2 moyen pour un bien ancien dans cette ville ?

Dernière modification par Pierrot31 (10/10/2020 13h29)

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[+1]    #14 10/10/2020 16h56

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Logiquement, on fait un fil de discussion par projet. Or, vous avez deux fils de discussion, sur des projets très très similaires.

Avez-vous vraiment étudié deux projets très similaires à trois semaines d’écart ? Ou bien avez-vous fait plancher les forumeurs deux fois sur le même projet ?

Je vous fais une suggestion : donner à chaque projet un titre très explicite, basé soit sur les caractéristiques objectives (exemple : "maison de 3 étages 350 m² de 1800"), soit sur une caractéristique plus pittoresque (exemple : "la maison aux volets bleus").

Suite à une seconde visite avec son maçon/couvreur et à consultation de ses artisans il a détaillé chaque poste et quasi tous les chiffrages ont augmenté (doublement/trimplement) par rapport à ce qu’il m’avait dit oralement (je le cite "comptez par appart 4k pour l’élec, 3k pour la plomberie, 3k pour la peinture"). Il a fait un énorme boulot, très détaillé, très précis, très pro.

Vous trouvez très pro quelqu’un qui n’est pas capable d’annoncer un chiffrage initial correct ?

Le chiffrage initial était donc totalement erroné, mais celui-là, c’est le bon, dites-vous. Comment pouvez-vous en être sûr ? S’il a pu foirer l’étape précédente à ce point, qu’a-t-il pu foirer cette fois-ci ? Ca ne sera peut-être pas au niveau du chiffrage, mais sur autre chose (une étape administrative par exemple). Moi personnellement, je ne pourrais pas faire confiance après "doublement/triplement".

A mon humble avis, vos erreurs, approximations, et une certaine naïveté globale montrent que vous vous attaquez à un projet trop complexe par rapport à votre niveau de compétences. Vous devriez faire un petit projet, bien plus simple (genre un studio ou F1 défraîchi, à rénover et à meubler), pour apprendre progressivement.

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2020 17h22)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#15 10/10/2020 17h39

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Bonjour

J’ajouterai que j’ai un peu d’expérience sur ce genre de projet .

J’ai commencé par un parking que j’ai boxé puis un appartement puis un petit immeuble pour finir avec un immeuble ou le prix final correspondait à 80% de travaux et 20% prix du bien + fdn.

Quand je visite un immeuble insalubre , en 1h j’arrive à calculer assez précisément le coût des travaux à 5% près.

Pourquoi ? Tout simplement car j’ai commencé petit , à force de faire des projets, JE ME SUIS FAIS UN RÉSEAU D’ARTISAN ,je connais le coût réel des travaux .
J’ai aussi appris que les intermédiaires sont une perte de temps dans l’immobilier et qu’il faut y passer beaucoup de temps pour optimiser tout cela et délégué uniquement sur ce que vous savez pas faire ou pas eu le temps d’apprendre dans un premier temps.

C’est pour cela que commencer petit à du sens.


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #16 11/10/2020 06h56

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Bonjour

Mea coulpa j’ai posté dans le mauvais fil sad
Effectivement j’ai étudié 2 cas à 3 semaines d’intervalle dans la même ville, quand je planchais sur le premier immeuble il m’est passé sous  le nez (quelqu’un d’autre a fait une offre avant moi) donc j’ai enchainé sur l’autre.

Je pense que vous avez tous raison, à la fois à propos du projet mais également à propos du MoE. Merci à tous pour vos avertissements, ce forum permet de garder un peu les pieds sur terre, quand on a le nez dans le guidon on avance à fond sans se rendre compte des embuches qui ne manqueront pas d’arriver sur la route.

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