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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/09/2017 00h57

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bonjour à tous, à mon tour de me lancer en vous proposant cet étude de cas concernant le premier bien locatif que je suis en train d’acheter. Je vais tacher de respecter au mieux la présentation demandée (pour faire bonne figure, étant un petit nouveau smile )

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 25 ans, TMI a 14% pour la déclaration 2018, revenu de 20 400€/an

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

il s’agit d’un appartement T2 de 50m², situé dans un immeuble de 1965 à 1km du centre ville. Situé au 4ème étage sans ascenseur, il possède une belle vue sur la ville, et est exposé sud/est.Le bien est occupé par un couple de locataires, payant rubis sur l’ongle et entretenant le bien correctement.

Tous les travaux de copropriétés sont fait il y a moins de 5 ans, ravalement, communs… Toiture refaite l’année dernière.

Travaux à prévoir : changement des fenêtres de l’appartement, toutes encore en bois et en simple vitrage… Electricité refaite il y a 4 ans, aucune anomalie de ce coté. chauffage électrique, tout en inertie, aucun radian. Voir pour refaire une jolie cuisine dans quelques années pour générer un peu de déficit foncier et optimiser la location du bien.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 42 800€
- Loyer pratiqué de 350€ CC
Je prévois un loyer de 440€ CC après le changement des fenêtres.
- Coût des travaux : 4000€ (fourchette haute)
- Charges de copro :700€ / an
- Taxe foncière : 650€ / an

- Rentabilité brute avant travaux : 8.41%
- Rentabilité brute après travaux : 12.33%
- Rendement opérationnel brut après travaux :11.28%

FINANCEMENT DU BIEN

Crédit à 110%
Actuellement offre de ma banque sur 18 ans à un taux de 1.57%, j’attends une offre supérieure et visite d’autres établissements pour faire jouer la concurrence.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue déclaré au réel
J’envisage peut être de le passer en meublé vu la demande locative du secteur, à voir quand j’aurai trouvé un expert comptable (si vous en connaissez un de bien sur Nantes, je prend en MP)

Je prévoie un cash flow de 90€ par mois, sachant que je compte utiliser la modularité de mon prêt pour baisser ma mensualité et augmenter d’autant mon cash flow.

A ce stade je n’ai pas encore intégré le calcul avec mon impôt.

Je suis preneur de toutes les remarques qui vous vienne, et merci par avance du temps que vous accorderez à mon projet.

Dernière modification par zappaty (22/09/2017 00h58)

Mots-clés : appartement, etude de cas, immobilier

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#2 22/09/2017 07h03

Banni
Réputation :   40  

Vous avez fais la moitié du travail, le régime d’imposition pour la location est primordial, finissez les calculs !

Concernant les loyers je suis dubitatif, vous pouvez augmenter le loyer de presque 100€/mois juste en changeant les fenêtres ?

Vous ne prévoyez pas de vacances locatives dans votre budget, pas de provisions travaux, assurance PNO ..

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#3 22/09/2017 07h23

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Top 100 Réputation
Réputation :   235  

Bonjour,
Quel est le loyer hors charges ?
Comptez-vous remplacer les fenêtres locataires en place ?
Accepteront-ils sans rechigner une telle augmentation de loyer ?
Quels sont les loyers de biens équivalents sur le secteur ?

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#4 22/09/2017 08h50

Membre
Réputation :   54  

Kiwai10 a écrit :

Vous avez fais la moitié du travail, le régime d’imposition pour la location est primordial, finissez les calculs !

Concernant les loyers je suis dubitatif, vous pouvez augmenter le loyer de presque 100€/mois juste en changeant les fenêtres ?

Vous ne prévoyez pas de vacances locatives dans votre budget, pas de provisions travaux, assurance PNO ..

Je fini tous mes calculs et je vous fait une remontée de ce que cela donne.

Vu que le loyer actuel est plus que bas, je peux me permettre de le remonter d’une telle somme pout me remettre aux prix du marché (pour des t2 de plus petite surface).

Range19 a écrit :

Bonjour,
Quel est le loyer hors charges ?
Comptez-vous remplacer les fenêtres locataires en place ?
Accepteront-ils sans rechigner une telle augmentation de loyer ?
Quels sont les loyers de biens équivalents sur le secteur ?

Hors charge, le loyer est de 300€.
Je compte changer les fenêtres Locataires en place (déjà vu avec eux)
Je prévois d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail dans un an.

Pour un bien de ce type, le loyer devrait être de 380€/mois, sans les fenêtres refaites. Le propriétaire ne semblait pas très au fait des prix pratiqués…
L’augmentation que j’applique est volontairement "faible" par rapport à ce que le loyer devrait être pour justement me garder une marge de main d’oeuvre.

Un bien comme celui ci avec des ouvertures correcte (et un super état interieur) se loue sur le secteur 430€ hors charge

Dernière modification par zappaty (22/09/2017 08h52)

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#5 22/09/2017 09h18

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Réputation :   19  

Bonjour Zappaty,

Petit détail en zone détendu

Anil a écrit :

Réévaluation du loyer en zone détendue

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail en citant l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989. Sa proposition doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer :

six références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
trois références dans les autres zones géographiques.

Dernière modification par Nush (22/09/2017 09h21)

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#6 22/09/2017 10h03

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Bonjour Nush, merci pour cette précision.

Effectivement le réévaluation d’un loyer ne se fait pas comme ça, si je comprend bien il faut par LRAR faire savoir que je souhaite augmenter le loyer, en fournissant en fonction de la zone 3 à 6 exemple de biens étant loués au loyer que je demanderai.

J’ai tout bon?

Dernière modification par zappaty (22/09/2017 12h19)

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[+1]    #7 22/09/2017 10h55

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Bonjour

non vous n’avez pas encore tout bon .

je vous invite a lire

mecanisme d’augmentation du loyer

en gros 1/6 de la hausse par an.

donc possiblement 6 ans apres l’accord sur l’augmentation. vous avez le loyer souhaité.

Cdt

Dernière modification par Timinel (22/09/2017 10h55)

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#8 22/09/2017 12h25

Membre
Réputation :   54  

Merci pour cette précision, effectivement ce n’est pas ce que je pensais.

Donc, à moins que les locataires ne s’en aille d’eux même, je vais avoir pour obligations de garder ce loyer bas pendant quelques années.

Heureusement que les travaux sont là.

Je refait mes simulations en prenant en compte les assurances et les impôts et je reviens vers vous

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#9 22/09/2017 22h39

Membre
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Bonjour à tous, petit point suite à la finalisation de mes calculs avec l’imposition.
Pour faciliter le tout, et mieux vaux être trop négatif dans ses prédictions que l’inverse, je part du principe que je n’augmenterai le loyer que lors du départ des locataires, donc je suis parti sur un loyer de 300€ HC par mois pour les 2 ans qui suivent.

Cash flow la première année impôt inclus : 35€ / mois
Cash flow la deuxième (et les autres) années impôt inclus: -80€ / mois…

Oups, je n’avais pas bien calculé l’impact fiscal.

Des conseils? refaire un investissement en LMNP avec de gros travaux l’année qui suit?

Quand je pourrais réévaluer le loyer (avec le changement de locataires) ) 390€ HC/mois, cela donne par contre :

Cash flow 2eme année impôt inclus : 31€ / mois
Après modularité du prêt (-15%) : 65€ / mois

Finalement, les impôts, ça change tout

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#10 22/09/2017 22h54

Banni
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Exactement c’est pour ça qu’il ne faut jamais les négliger même sur un premier calcul, c’est ce qui fait basculer du territoire positif au négatif !

Effectivement le meublé au réel est le bon plan niveau impôt, mais trouverez vous une cible pour un meublé de 50 m2 ? En général on vise des surfaces plus petites pour des meublés, ou colocations ? Mais plus de contraintes..

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#11 22/09/2017 22h57

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Kiwai10 a écrit :

Exactement c’est pour ça qu’il ne faut jamais les négliger même sur un premier calcul, c’est ce qui fait basculer du territoire positif au négatif !

Effectivement le meublé au réel est le bon plan niveau impôt, mais trouverez vous une cible pour un meublé de 50 m2 ? En général on vise des surfaces plus petites pour des meublés, ou colocations ? Mais plus de contraintes..

Tout à fait, l’apprentissage par l’erreur…

Pour celui ci, je le considère comme le moyen de "mettre le pied à l’étrier". Un meublé de 50m², ça coute cher en meuble et la demande, je n’y crois pas. Donc ilo restera en location nue.

Mais un autre projet afin de générer de nouveau du déficit foncier, me semblerai une des choses a envisager

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#12 23/09/2017 03h56

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zappaty a écrit :

je part du principe que je n’augmenterai le loyer que lors du départ des locataires, donc je suis parti sur un loyer de 300€ HC par mois pour les 2 ans qui suivent.

Ils vont ont affirmé qu’ils partiraient dans 2 ans ? Parce que sinon, ça peut être dans 20 ou 30 ans.
Quand on loue 50 m² à 300 €/mois, alors que le prix de marché est plutôt dans les 400 €, pourquoi partir ?

Vous devriez étudier très attentivement les conditions dans lesquelles vous pouvez augmenter le loyer (notez que c’est différent en zone tendue et en zone non tendue). Votre rentabilité en dépend étroitement. Le problème c’est que c’est presque toujours soumis, d’une façon ou d’une autre, à l’accord du locataire…


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 23/09/2017 07h32

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Bernard2K a écrit :

Ils vont ont affirmé qu’ils partiraient dans 2 ans ? Parce que sinon, ça peut être dans 20 ou 30 ans.
Quand on loue 50 m² à 300 €/mois, alors que le prix de marché est plutôt dans les 400 €, pourquoi partir 

Sans être affirmatif, il m’ont indiqué vouloir bouger d’ici à 2 ans.

Je commence à me demander si l’investissement en vaux le coût, puisqu’au final je vais être dépendant d’un événement que je ne maîtrise pas…

Il reste la possibilité d’arrêter le bail au bout des 3 ans, pour usage personnel. Ma compagne travaillant dans cette ville et de nuit, cela peux se tenir mais quid des conséquences si je le remet en location ensuite? Même si pour les locataires la méthode manque de "panache".

Le compromis attend à la poste, j’ai donc encore un petit délais de réflexion

Dernière modification par zappaty (23/09/2017 08h55)

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#14 23/09/2017 13h56

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Vous dites " le compromis est encore à la poste".
Si c’est votre compromis signé qui est en attente de le chercher à  la poste, sachez que c’est la date d’envoi qui fait foie, et non la date de réception.

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[+1]    #15 23/09/2017 16h02

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Plus précisément le délai commence le lendemain de la première présentation du courrier, même si vous étiez absent lors de celle-ci.

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#16 23/09/2017 19h06

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Le avis de passage étant dans ma boîte aux lettres le 20 septembre, cela me laisse encore 6 jours pour prendre une decision finale.

Dans tous les cas, je suis en deficit l’année prochaine, cela me laisse un an pour envisager un nouveau projet me permettant de générer du déficit  (voir en lmnp puisque plus j’en apprend, plus je me rend compte que c’est le régime le plus prometteur).

Si vous êtes contre cette vision du futur, je suis à votre écoute

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[+2]    #17 23/09/2017 23h13

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zappaty a écrit :

Un meublé de 50m², ça coûte cher en meuble et la demande, je n’y crois pas. Donc il restera en location nue.

Bonsoir,

Je rebondis sur cela car je viens tout juste (aujourd’hui!) de signer un bail en meublé pour un T2 d’un peu plus de 40m². Les meubles ne m’ont pas coûté beaucoup plus cher que pour un studio, et concernant la demande locative j’ai reçu plus de 45 mails en 24h ! J’ai sélectionné 5 personnes pour les visites, j’ai choisi un locataire parmi eux (les 5 souhaitaient l’appartement).

Je ne sais pas dans quelle ville vous êtes (je suis dans une assez grande ville), mais un appartement propre et joliment meublé devrait trouver preneur un peu n’importe où (au prix du marché).

Au plaisir,

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#18 24/09/2017 12h46

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Bonjour Lili, déjà bravo pour votre parcours, cela donne envie

Je ne m’étais pas posé la question, la ville ou je me trouve fait 30 000hab.
je vais poster une annonce fictive pour voir si une réelle demande existe, après tout.

Pour le lmnp, vous gérez le déclaratif toute seule ou avez vous un comptable?

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#19 24/09/2017 13h13

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@Lili à parfaitement raison de vous reprendre !

Je loue moi-même une maison de 50m2 en meublé, je peux vous affirmer qu’en étant bien plus cher qu’en nu car sans concurrence ou presque, les meubles sont très vite amortis (sans parler de l’avantage fiscal du lmnp) wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#20 24/09/2017 14h49

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Effectivement la concurrence est faible sur des T2 : marché de niche ou pas de marché ? Pour ma ville je dirais marché de niche.

J’ai fait à plusieurs périodes de l’année une petite étude statistiques des annonces sur LBC : pour les studios/T1 seulement 1 logement sur 4, voir 1 sur 6 est loué meublé (sur ma ville uniquement, je n’ai pas regardé ailleurs).  Pour les T2 le rapport est bien plus impressionnant : 1 annonce de logement meublé pour plus de 20 non meublés !

L’annonce fictive est une bonne idée, vous allez voir le profil des gens interessé par votre appartement (salarié, étudiant.. ). Attention cependant, a période de septembre n’est pas représentative du reste de l’année. Mais encore une fois un logement plus attractif (emplacement, état général, déco..) sera le premier choisit !

Je ne sais pas si d’autres personnes partagent mon sentiment, j’ai trouvé que les locataires des T2 meublés sont assez regardant sur les moindres défauts de l’appartement (qui peuvent être en plus très minimes), et beaucoup plus pointilleux que lors d’une visite de studio.

Bonne journée,

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#21 24/09/2017 15h17

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Bonjour,
Je trouve les locataires beaucoup plus pointilleux à l’entrée qu’à la sortie quel que soit le logement wink

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#22 24/09/2017 20h58

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Merci à toutes et à tous pour vos retours.

En quoi la période de septembre ne reflète-t-elle pas le marché?

Je vais prier pour le marché de niche en testant un meublé, après tout j’ai encore des locataires donc c’est en prévision.

J’ai suivi vos indications et j’ai posté une annonce fictive pour tâter le terrain. Je vous fais un retour d’ici demain, 24h devrait permettre de se rendre compte des attentes.

Au plaisir de vous lire

Dernière modification par zappaty (24/09/2017 21h56)

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#23 25/09/2017 19h22

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Bonjour à toutes et à tous, voici les suites de mes péripéties.

Suite à l’annonce fictive en meublé que j’ai postée, j’ai reçue une dizaines de mail et plusieurs appels téléphoniques  (j’avais oublié de masquer mon numéro, bref).

Profils principalement étudiant et pros en déplacement pour une mission précise.

En revanche, gros soucis concernant les locataires. D’après l’agent immobilier, la nouvelle loi Alur m’empêche de les faire partir (sauf pour impayé ) pendant les 5 prochaines années (sauf si ils partent deux mêmes.)
Cela m’oblige a réévaluer le loyer mais je vais être en deficit pendant 5 années. ..

Puis-je trouver un arrangement avec eux, pour qu’ils posent leur préavis directement?

Merci du temps que vous m’accorderez

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[+1]    #24 25/09/2017 20h22

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Bonjour,

Je pense que l’agent immobilier a été incomplet.

En mettant à part le problème des impayés,vous ne pouvez donner congé que pour reprise ou vente,même dans 5 ou 8 ans.
La modification de la loi Alur concerne le congé pour vente qui ne peut être signifié qu’au terme du renouvellement du bail en cours (d’où 5 ans pour vous),et non du bail en cours comme c’était le cas auparavant.

Vous ne pouvez donner congé pour convenance personnelle ou parce que vous avez décidé de mettre le logement en bail meublé.
Quand à le reprendre pour y résider,vous vous exposez à une procédure si vous ne l’habitez pas et si vous le remettez en location tout de suite après.

Autrement dit,si vos locataires veulent rester avec leur bail actuel,vous devrez l’accepter. L’augmentation du loyer en cours de bail est également très encadrée,comme d’autres intervenants vous l’ont précédemment signalé.

A vous de calculer si votre investissement est intéressant avec le loyer actuel pour une période longue.

Quant à prévoir ce que feront vos locataires,il est difficile de s’assurer qu’ils partiront dans 2 ans (durée assez longue).Les aléas de la vie,la difficulté à trouver un autre logement à un loyer modéré comme celui-ci peuvent les conduire à rester dans cet appartement ,même s’ils envisagent maintenant de le quitter.Trouveront-ils un logement aussi intéressant en terme de loyer ?
Auront-ils un revenu leur permettant de louer plus grand ?

Bonne réflexion pour votre projet.

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[+1]    #25 25/09/2017 21h46

Membre
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zappaty a écrit :

En quoi la période de septembre ne reflète-t-elle pas le marché?

Bonsoir,

La période est très propice pour la location, notamment pour les étudiants qui sont pressés de trouver un logement pour leur année. D’où l’intérêt de voir si les personnes intéressées sont plutôt des étudiants ou des salariés… (ou autre).

Vous avez reçu une dizaine de mails en 24h c’est très encourageant ! J’ai aussi mis des annonces fictives à plusieurs périodes de l’année, en proposant un bien très proche de ce que j’envisageais de louer, en précisant par exemple la rue, l’étage… etc..

Votre projet me semble plutôt bien ficelé, le fait que les locataires actuels puissent rester longtemps est à prendre en compte dans le calcul du CF (mais d’un autre coté cela vous permets de vous lancer tranquillement et de prévoir les travaux sans précipitations, je trouve ça plutôt positif )

Lors de mon récent achat d’un immeuble en copropriété, 1 des 2 locataires en place est un monsieur d’environ 50 ans, alcoolique, titulaire d’une carte d’invalidité (je ne le savais pas à la signature). Lors de la visite de son appartement il s’est montré très renfermé, limite agressif : il m’a fait peur ! Les allocations payent quasiment la totalité de son loyer, qui est nettement inférieur au prix du marché… Bref je me suis dis qu’il ne partirais jamais ! C’était pour moi le plus gros défaut de l’immeuble !

Il y a 2 semaines, j’ai reçu avec bonheur son préavis. Du coup cela fait un appartement de plus à rénover donc je vais être très occupée pendant les prochains mois mais ensuite cela devrait rouler, avec un locataire plus classique !

Tout cela pour dire que l’incertitude fait partie du projet, il faut être sûr d’avoir les reins assez solides dans le cas ou les locataires restent…

Au plaisir,

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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