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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 15/12/2020 21h35

Membre
Réputation :   4  

PRE-REQUIS

Multiples livres
Lu ce forum en long en large et en travers depuis 4 mois big_smile
J’ai visité une dizaine de biens avant de faire ma première offre

VOTRE PROFIL

- Statut : cadre
- Age 43 ans
- TMI 11%
- revenus 60k€ propriétaire de notre RP

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : néant
- Fiscales : néant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : néant
- Temps disponible : faible mais possibilité de poser facilement des jours de congé et ma femme est à mi temps (secrétaire qui fait un peu de comptabilité et de juridique)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : idr sur 3 niveaux sans ascenseur
- 3 appart (T3, T3 et T2b) tous loués, 1220€/mois HC
- Chauffage individuels électriques, compteurs individuels, pour l’eau défalqueurs
- Volets roulants, double vitrage
- Pas d’extérieurs (maison de ville aménagées en idr)
- Pas de concierge, pas de femme de ménage (locataires font le ménage)
- Décoration : appartement un peu défraichis, cuisines à refaire au départ des locataires
- Les locataires actuels ont un chien, pas mal de dégâts constatés sur les portes pendant la visite (griffures morsures)

LOCALISATION DU BIEN

- Aude, Castelnaudary
- Centre-ville
- Bassin d’emploi : 35 mins de Toulouse
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : c’est très possible mais je ne parie pas dessus

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 130k€ FAI + 11k€ de fdn
- Loyer actuels : 420€, 400€ et 400€ (mais un locataire est actuellement logé à titre gratuit par le proprio, ancien loyer 400€)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 585€
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : oui, j’estime à 6% 878€
- Travaux immédiats : interphone à réparer (1k€), remaniement toiture (si nécessaire 2k€)
- Coût des travaux à 5 ans rafraichir les communs 5k€, refaire les cuisines dans 2 appartements au départ des locataires (2k€ x2)
- Coût des travaux à 10 ans façade toute neuve, mais toiture probable (10k€?)

- Taxe foncière 2240€ dont 432€ TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimée à 250€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 1220*12/144 = 10,16%
- Rendement opérationnel brut : 1220*12-585€ (vacance locative)-878 (frais de gestion) -250€ (assurances) / 144 (coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats) = 9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 0.94% sur 20 ans, 0.4% d’assurance (je suis employé banque pop, j’ai des condition collaborateur)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : pas encore discuté avec ma banque, ça ira pas chercher loin (pas de SCI)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : environ 100k€ en bourse ou sur livrets
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : les petits travaux prévus en déduction des loyers en 2021

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

- sans compter les 3k€ de travaux et un TMI à 11% cela donne 2500€ d’impôts annuels
- Cash flow positif de 200€ annuel

Le bien était à 167k€ et a baissé semaine dernière à 149k€ (divorce en cours), j’ai été le premier à visiter, j’ai fait une offre à 130k€ et l’AI m’a ri au nez en me disant qu’il n’oserait même pas la présenter au vendeur. Ce soir mon offre est acceptée big_smile
Parmi les choses qui me chagrinent :
1) le T2bis n’était pas accessible lors de la visite, je vais le voir ce vendredi mais c’est sensé être le plus beau, j’ai juste vu 2 ou 3 photos.
2) L’occupant du T2bis est le neveux du proprio, logé à titre gratuit (donc pas de bail) mais l’AI me dit que l’appart était loué 400€ avant, j’ai vérifié sur leboncoin et ça me semble correct comme loyer, je confirmerai avec la visite
3) On a pas pu voir l’état de la toiture, peut-on exiger qu’un couvreur/maçon passe avant de signer le compromis ? (dernier appart mansardé donc pas possible de voir sous le toit)
4) l’immeuble est à 55 mins de chez moi donc j’aimerais m’y déplacer le moins possible, pensez-vous que je peux demander à l’agence de suivre les petits travaux prévus ? (réparation interphone et remaniement toiture)

Cette fois-ci j’ai décidé de suivre les conseils trouvés sur le forum à savoir : pas de travaux, pas de baux commerciaux, petit investissement, pas trop loin de chez moi, simplicité (pas de SCI, pas de meublé) et pour finir "bonne renta" (disons pas trop mauvaise pour un premier investissement)

Maintenant j’attends vos critiques big_smile

Dernière modification par bed43fr (15/12/2020 21h38)

Mots-clés : immeuble, immobilier, location nue

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[+1]    #2 15/12/2020 22h10

Membre
Réputation :   42  

Dans votre rendement d’exploitation, il vous manque la taxe foncière.
donc <9%.

Pour les frais de gestion à 6% vous avez quoi? les états des lieux d’entrée/ sortie? Sur des petits biens on est généralement 10%.=> à vérifier.
Après vous pouvez faire cette partie par vous même.

Pas d’électricité/ eau des parties communes?

Pour le ménage et sorties des poubelles, l’auto gestion e entre les locataires a ses limites. Pour vos calcul prevoir 110e/mois et vour dès maintenant si vous avez une société locale qui pourrait assurer le service.

L’assurance emprunteur est ameliorable => 0.17 voir moins.

Pas de frais de garantie?

TMI 11% : taux marginal ou taux moyen d’imposition?

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#3 16/12/2020 07h45

Membre
Réputation :   4  

Merci pour votre réponse rapide smile

Si je reprends vos commentaires point par point :

Rendement opérationnel brut : 1220*12-585€ (vacance locative)-878 (frais de gestion) -250€ (assurances)-1800 (TF) / 144 (coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats)  = 7.7%


Je ne connais pas du tout les frais de gestion locative, mais comme les 3 biens sont dans la même agence j’ai supposé qu’on pouvait obtenir ce niveau de taux, j’avais vu des sites d’agences qui proposaient du 7% pour un seul appartement, je me suis dit que si on en mettait plusieurs on pouvait tirer les prix. Visiblement il faut que je potasse cette partie là. Est-ce que je peux demander une copie du contrat du mandat de gestion actuel à l’agence vous croyez ? Pour savoir à combien ils sont ?
Ma femme et moi nous ne souhaitons pas nous en occuper. Surtout vu la distance (55 mins de chez nous et à l’opposé de nos jobs)

Elec partie commune : dans les charges (20€/mois par appart dont 12€ de TEOM)

Si on doit stopper l’auto gestion les charges seront trop importants pour les locataires. Mais si besoin Castelnaudary est suffisamment grand, on trouvera une société.

Assurance emprunteur : j’ai des tarifs avec mon employeur (-25%, je travaille dans le groupe banque pop caisse d’Epargne), j’ai pas encore faire de devis mais ça sera très compétitif. J’ai compté 250€ pour être large.

Pas de frais de garantie, pas de frais de dossier. Délégation agence. Conditions collaborateur smile

TMI 11% = taux marginal (RFR 60k et 3 enfants = TMI bas)
Dès que mon TMI sera à 30% je commencerai à générer du déficit foncier ou je mettrai dans une SCI à l’IS.

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[+1]    #4 16/12/2020 07h52

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Bonjour,
Vous êtes sans doute un peu optimiste sur vos coûts de travaux (cuisines et communs) mais ça dépend des surfaces.

Un point clé à régler pour moi est la situation du neveu occupant le T2bis à titre gratuit sans contractualisation.

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#5 16/12/2020 07h57

Membre
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Pour l’agence actuelle j’ai trouvé ces tarifs sur leur site :

LOCATIONS   
    Meublé OU Non meublé : Honoraires à la charge du preneur, identiques à la charge du bailleur :   
   
Visite/constitution du Dossier/rédaction de Bail : 6 € / m²
Réalisation de l’état des lieux d’entrée : Forfait 150 €
    En cas de dépassement d’honoraires supérieur au montant du loyer, un forfait équivalent à un mois de loyer hors charges pour le preneur ainsi que pour le bailleur sera appliqué

FRAIS DE GESTION
    Frais de Gestion simple : 7% HT sur le loyer mensuel charges comprises
Garantie de loyers impayés / détérioration immobilières / protection juridique : 2,50 % sur le loyer mensuel
AVANTAGE FISCAL : déductibilité à 100% de la prime de loyers impayés sur les revenus fonciers

Donc 7%HT ce qui fait 8,4% TTC
Effectivement c’est plus cher que je ne croyais sad
Les frais de visites + constitutions du bail qui semblent être payés par le proprio et le locataire?! C’est la première fois que j’entends ça… ça fait cher à chaque changement de locataire. Heureusement tout ça est déductible des revenus fonciers.

Range19 a écrit :

Un point clé à régler pour moi est la situation du neveu occupant le T2bis à titre gratuit sans contractualisation.

Je compte en parler au notaire pour voir ce qu’il est possible d’exiger à la signature de l’acte authentique (je compte demander à ce qu’il soit parti ou que le bail soit signé entre le compromis et l’acte).

Dernière modification par bed43fr (16/12/2020 08h01)

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Favoris 1    #6 16/12/2020 08h06

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Sur la gestion d’une agence, renseignez vous et n’espérez pas un service clef en main : au moindre problème technique, ils vous demanderont soit d’intervenir soit au mieux ils vous proposerons un devis d’un artisan.

Gérer à 1h/1h30 cela reste gérable.

Vérifiez le périmètre exact des prestations et en particulier les états des lieux : 3 euros / m2 une fois à la sortie et une autre à l’entrée du nouveau locataire, cela aura un impact.

Sur l’assurance, je maintiens c’est cher même pour un collaborateur. Regardez la délégation même interne.

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[+1]    #7 16/12/2020 08h55

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Bonjour Bed,

Sur l’utilité d’une agence…Je suis très partagé ; pour le compte de mes parents j’essaie de suivre leur gros patrimoine immobilier.
C’est toujours pareil : soit les agences ont tendance à dire "amen" à toutes les demandes des locataires et passer commande sans vous consulter (!) soit ils ne font rien et un beau jour le locataire vous insulte. Lors des renouvellements, ils sont débordés et pas hyper réactifs… Les généralisations font mal, mais ce qui est sur pour moi c’est qu’une petite agence locale sera toujours mieux qu’une émanation d’un grand groupe avec des personnes qui se changent régulièrement et donc toute la relation de confiance qu’il faut rebâtir. Je n’ai pas testé les notaires.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#8 16/12/2020 09h18

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Mes remarques :
- avant tout, vous ne citez pas les surfaces des appartements. Or, on achète quand même des surfaces. Merci de préciser. Regardez aussi les "autres surfaces" y a-t-il une cour, des caves, un grenier, un placard dans l’escalier ? Vous pourriez avoir besoin de stocker des affaires ; c’est toujours pratique d’avoir du rangement à l’extérieur des appartements.
- Castelnaudary est une petite ville au milieu du néant (je veux dire qu’alentours, la vitalité économique est très faible et les prix de l’immobilier aussi). Mais la ville continue à gagner un peu de population. On est très loin de la dynamique de Toulouse ; mais c’est une ville "correcte" quand même.
- vous devez contrevisiter avec un artisan. Par exemple une entreprise tous corps d’état. Je ne serais pas étonné qu’il trouve deux ou trois fois plus de travaux à faire que vous.
- pourquoi suspectez-vous la toiture ? Soit il pleut à l’intérieur, soit il ne pleut pas. Avez-vous vu des auréoles ou des moisissures dans l’appartement du haut ou dans les parties communes ? En schématisant, il y a 3 niveaux de réparation d’une toiture : soit une simple réparation où l’on change quelques tuiles cassées ; soit une réfection où l’on change toutes les tuiles ; soit un plus gros chantier encore s’il faut changer des pièces de bois qui auraient été abîmées. Pour la simple réparation, le couvreur va aller à là où vous lui indiquez les fuites. En effet, une tuile cassée peut être quasiment invisible. L’inspection visuelle par un couvreur vous renseignera sur l’état général de la toiture, mais il peut très bien ne pas réussir à identifier visuellement des fuites. Par ailleurs, ce couvreur devra avoir un moyen de monter sur le toit, et il risque de manquer de motivation à venir avec une échelle de 10 mètres juste pour donner un avis. Pour repérer les fuites : la visite sur place, si possible un jour de pluie, et/ou en interrogeant le locataire de l’appartement mansardé.
- évidemment, le neveu doit être parti avant la signature de l’acte authentique, et l’appartement vidé. C’est à écrire en condition suspensive dans le compromis. A votre place, je refuserais la signature d’un bail et le paiement d’un loyer par ce neveu, comme il va probablement le proposer : quand on a pris des mauvaises habitudes… Contre-visitez le matin même avant la signature de l’acte authentique pour vérifier que c’est vide. Personnellement, je changerai la serrure de cet appartement tout de suite en sortant de cette signature, mais je suis peut-être parano.

Globalement, c’est un bon projet à condition de virer le neveu et de mieux qualifier et quantifier les travaux nécessaires.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2020 09h35)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 16/12/2020 09h20

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HHub a écrit :

Sur l’assurance, je maintiens c’est cher même pour un collaborateur. Regardez la délégation même interne.

Oh pardon je n’y étais pas, je répondais sur l’assurance PNO.
Je crois que je n’ai pas le choix, je dois prendre l’assurance de la banque pour bénéficier des conditions collab. Je me renseignerai pour voir si on peut avoir mieux.
Au pire je pourrai changer au bout d’un an.

Bernard2K :
T3 en rdc 56m² (loyer 400HC)
T3 au 1er étage 63m² (loyer 420HC)
T2bis mansardé 46m² (loyer pratiqué avant l’occupant 400HC)

Il y a effectivement eu une infiltration il y a 2 ou 3 ans qui a laissé une tâche au plafond dans les parties communes. Le proprio a fait faire un remaniement à ce moment là.
Je vais voir si un couvreur peut se déplacer pour monter sur le toit ou pas sinon je laisserai tomber.

L’immeuble est plutôt en très bon état (façade, pas de fissures, aucun carreau de carrelage abimé), l’escalier est solide etc…) je n’ai pas pensé nécessaire de faire passer un artisan. Je n’en ai pas sous la main… sad

Dernière modification par bed43fr (16/12/2020 09h34)

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#10 16/12/2020 14h03

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A titre d’exemple, pour les frais d’agence, je suis à 6%HT sur les loyers encaissés. (au lieu de 7% HT affiché car j’ai 5 biens)
Avec les frais d’entrées/sortie, d’etats des lieux, sur les 4 dernières années, j’ai respectivement eu 16% , 9%,  10% et 10% de frais d’agence dans ma compta.

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#11 16/12/2020 16h58

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Ce sont des pourcentage TTC du coup ? (20% de TVA)
Ok on devra faire avec… je n’ai pas le temps ni la patience de gérer en direct (surtout que je prévois un second investissement du même montant à 15% de renta brut cette fois avec 6 appart donc ça va commencer à faire beaucoup trop à gérer)
Je ferai peut-être jouer la concurrence pour éviter de me faire plumer…

Pour les taux d’assurance, je viens d’avoir ma banquière, j’ai droit à 30% de réduction sur le taux emprunteur donc c’est 0,27% et pas 0,40%. Je gagne 180€/an ce qui est pas négligeable.

Pour le locataire à titre gratuit j’en ai parlé avec mon notaire et effectivement il me confirme qu’il faut qu’il ait "dégagé" (je cite) le jour de la signature big_smile

Dernière modification par bed43fr (16/12/2020 17h00)

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[+1]    #12 17/12/2020 12h25

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bed43fr, le 16/12/2020 a écrit :

Je ferai peut-être jouer la concurrence pour éviter de me faire plumer…

je dirais exactement l’inverse : renseignez-vous localement pour identifier l’agence qui fait bien la gestion locative. Ensuite, prenez celle-là, quelle que soit son tarif. Une agence qui gère bien, ça n’a pas de prix car ça économise bien des soucis et bien des dépenses aussi.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 17/12/2020 13h57

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Concernant le prêt je viens de voir que je pourrai bénéficier d’un prêt sur 25 ans au taux de 1.23% (+0.27% d’assurance).
Ce n’était pas possible avant, le locatif était limité à du 20 ans.

J’hésite car d’un côté cela permettrait d’augmenter le CF et réduire l’endettement et d’un autre côté le coût du prêt serai un peu plus élevé (30k€ au lieu de 20k€).

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#14 17/12/2020 15h01

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bed43fr, le 16/12/2020 a écrit :

Ce sont des pourcentage TTC du coup ? (20% de TVA)
Ok on devra faire avec… je n’ai pas le temps ni la patience de gérer en direct (surtout que je prévois un second investissement du même montant à 15% de renta brut cette fois avec 6 appart donc ça va commencer à faire beaucoup trop à gérer)
Je ferai peut-être jouer la concurrence pour éviter de me faire plumer…

Pour les taux d’assurance, je viens d’avoir ma banquière, j’ai droit à 30% de réduction sur le taux emprunteur donc c’est 0,27% et pas 0,40%. Je gagne 180€/an ce qui est pas négligeable.

Pour le locataire à titre gratuit j’en ai parlé avec mon notaire et effectivement il me confirme qu’il faut qu’il ait "dégagé" (je cite) le jour de la signature big_smile

Le contrat de base c’est 6% HT soit 7,2% TTC des loyers encaissés, mais avec les frais d’entrée/sortie, ça fait plus de 10% TTC en moyenne. Et je rajoute encore des étrennes aux employés.

Cela dit :
1 - je vous rejoins sur l’utilité de passer par une agence ; discuté sur la file adéquate.
2 - je rejoins parfaitement B2K, mieux vaut payer 9% au lieu de 6% si le boulot est bien fait.

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#15 19/12/2020 08h21

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Donc cet après midi je vais visiter le 3ème appartement (celui mansardé, loué à titre gratuit). Et on en profitera pour faire une contre visite des 2 autres (prendre des mesures, tout noter cette fois)

Un peintre est passé estimer les travaux des communs et nous fera un devis mais je pense qu’on ne le mettra pas dans le prêt, on le fera venir lors du départ d’un locataire car on en profitera pour rafraichir les apparts. Un électricien doit passer faire un devis pour l’interphone à réparer. Pour la VMC le proprio va faire une maintenance avant la vente.
La société qui va faire les diagnostics passe le 22 décembre.

Nous avons une question de novice, je n’arrive pas à trouver une réponse exhaustive sur le net ou sur ce forum : quels documents devrais-je exiger de l’agence avant de signer le compromis ?
J’ai demandé les baux et les dernières quittances. Faut-il exiger un rapport de gestion avec les différents évènements liés à ces appartements ? (je sais pas moi… réparation, retard de paiements, versements APL…)
Que demandez-vous lors de vos achats immo?

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#16 21/01/2021 15h00

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Petit update de notre projet :
- Nous avons visité le dernier appart et il n’était clairement pas le plus beau contrairement à ce qu’avait annoncé l’AI (quel filou!). Il a 10 bons m² mansardés (sous les 1m80), le parquet est pas impeccable, tout juste passable. L’une des chambres fait 8m² (c’est pour ça qu’ils le vendent en T2b et pas T3). Le locataire, neveu du proprio, logé à titre gratuit, a indiqué qu’il était prêt à signer un bail de location. On a convenu avec l’AI de fixer le même loyer que celui fixé auparavant, à savoir 390€ HC + 10€ de charge, si ça lui va pas ou que son dossier n’est pas bon il devra libérer les lieux avant le changement de propriétaire.
- Tous les diags sont faits et ne révèlent rien de particulier. L’élec a quelques défauts, comme toujours sur ces vieux immeubles. Pas de plomb, pas d’amiante, pas de pb de taé.
- Nous avons eu accès aux baux et l’un des appartements fait 53m², pas 61m² comme l’annonçait l’AI dans l’annonce. Ca nous avait pas sauté aux yeux en visitant. Pas de quoi annuler la vente mais petite déception quand même. Ca explique pourquoi ce T3 est à 390€ contre 410€ pour l’autre.
- Le peintre nous a fait un devis de 2112€ pour rafraichir totalement les communs (rebouchage de trous + peinture).
- Nous avons signé la promesse de vente chez le notaire vendredi dernier
- j’ai envoyé tous les documents à ma banque pour le prêt avec les conditions suivantes :
   - taux de 1,23% sur 25 ans + 0,27% d’assurance, aucun frais (conditions collab)
   - 2 ans de différé d’amortissement
   - 12k€ de devis travaux divers (peinture, élec, cuisines), travaux que je réaliserai, en partie, en totalité, ou pas du tout, dans les 2 ans, au départ des locataires
- on a prévu de visiter entièrement l’immeuble la veille de la signature de l’acte authentique

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#17 21/01/2021 15h06

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bed43fr a écrit :

l’un des appartements fait 53m², pas 61m² comme l’annonçait l’AI dans l’annonce.

Vous êtes donc en train de payer 61 m2 au lieu de 53m2 ?
Il y a là matière à négociation à la baisse non ?
Vous pouvez nous dire le prix de l’immeuble au m2 réel par rapport au m2 annoncé par erreur ?

Dernière modification par Job (21/01/2021 15h07)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#18 21/01/2021 17h01

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L’immeuble est resté quelques temps à 167k€ puis a subit une baisse de prix. Il était à 149k€ quand on a visité pour 168m² habitable (61, 61 et 46m²) il fait en réalité 160m² habitable (53, 61 et 46m²). + des communs de l’ordre de 20m².
On a fait une offre très basse à 130k€ qui à notre très grande surprise a été acceptée donc on est à 866€ le m² habitable ou 722€ le m² en comptant les communs.

Quand on a appris que l’un des baux indiquait 53m² on en a parlé à l’AI qui nous a dit qu’il devait y avoir une erreur (je vous ai dit que c’était un filou… wink). Mais en regardant les plans fournis dans les diagnostic on a compris qu’il n’y avait pas d’erreur, le T3 du RDC est amputé d’une partie qui se trouve dans les communs par rapport au T3 du 1er étage.
Mais l’offre ayant été signée par les 2 parties ça nous paraissait difficile à ce stade d’exiger une baisse de prix.
On s’est fait avoir sur ce coup là, on n’a pas suffisamment blindé le dossier quand on a fait l’offre, tant pis pour nous, ça nous servira de leçon. S’il avait manqué 20m² je pense que ça nous aurait sauté aux yeux, mais 8m² c’était pas flagrant.
Vu l’offre très basse qu’on a faite on était près à encaisser ce genre de désagréments. C’est ce genre d’offre que vous faites en vous disant "on a aucune chance mais ça coute rien de tenter, si ça passe on fera une bonne affaire".

Après en terme de rentabilité cette surface plus petite que prévue ne change pas grand chose, les loyers étant ce qu’ils sont.

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[+1]    #19 21/01/2021 17h10

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L’offre est signée mais vous pouvez obtenir une compensation du fait de la surface erronée.
Il faudrait qu’il y ait plus de 5% d’erreur, là on y est presque. La superficie du bien est-elle mentionnée dans le compromis de vente ?
Auquel cas refaites mesurer précisément chaque appartement par un diagnostiqueur agréé - quitte à le faire à vos frais - et demandez une réduction de prix au prorata.
Que dit votre notaire, il aurait dû vous conseiller (j’espère que vous lisez le forum et que vous en avez pris un …).

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#20 21/01/2021 17h14

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bed43fr a écrit :

Mais l’offre ayant été signée par les 2 parties ça nous paraissait difficile à ce stade d’exiger une baisse de prix.

L’offre était en rapport à un descriptif wink

J’ai eu la même expérience sur un studio mais au moment du compromis qui comportait surface (vous pourrez le lire dans ma présentation). C’est bien pour des raisons comme celle-ci qu’il faut signer les compromis avec notaire et non pas agence.  On est ressorti de chez le notaire, la vendeuse nous insultant presque pour demander une requalification du prix proportionnelle à la surface. C’était indécent vu notre prix d’achat et puis nous avions visité… nous devions aller nous faire voir ailleurs (en plus animal).
On a tenu bon, une semaine après elle nous faisait savoir son accord (l’ambiance était pas terrible terrible chez le notaire wink)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#21 21/01/2021 17h25

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Oui, et j’ajoute que vous n’avez aucun scrupule à avoir, ils vous ont arnaqué sur les superficies, c’est à eux de se sentir mal. L’AI c’est son métier de vendre de m² et vous le traitez affectueusement de filou ? c’est un voyou oui.

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#22 21/01/2021 17h26

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Oui on a notre propre notaire.
Le compromis est signé et ne comporte aucune surface sad
On s’en est rendu compte trop tard en relisant les diagnostics… comme je disais cela nous servira de leçon pour les prochaines fois.

J’ai tourné la page, maintenant je m’intéresse aux prochaines leçons qu’on va peut-être avoir : pb lors de la visite de contrôle la veille de la signature? futurs pb avec le locataire à titre gratuit ? pb avec le contrat de gestion ? pb avec les artisans ? défauts non vus durant les visites ?

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#23 21/01/2021 17h50

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bed43fr a écrit :

Le compromis est signé et ne comporte aucune surface sad

Vous êtes certain? Le diagnostiqueur a besoin de la surface pour déterminer les consommations énergétiques et émissions de gaz à effet de serre… la surface est indiquée dans le DPE.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#24 21/01/2021 18h09

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bed43fr a écrit :

Oui on a notre propre notaire.
Le compromis est signé et ne comporte aucune surface sad

Si vous ne faites erreur, il y a un vrai souci avec "votre notaire"
Loi Carrez : la surface doit être inscrite dans la promesse de vente d’un bien en copropriété | Seloger

Est-ce bien VOTRE notaire et pas celui du vendeur ?
Si c’était celui du vendeur cela ressemblerait à une escroquerie…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#25 21/01/2021 18h18

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Il me semble qu’il s’agit d’un idr et pas de lots de copropriété…

Cette obligation découle de l’article 46 de la loi de 1965 relative aux copropriétés :

"Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie."

Le même article prévoit une indemnisation en cas d’écart de plus de 5% :

"Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance."


La loi n’accorde pas la même protection à l’acheteur d’un idr ou d’une maison individuelle qu’à celui d’un lot de copropriété.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/01/2021 19h57)

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