Les plateformes d'immobiliers fractionnés en 2023 : synthèse

Blocks, blok, bricks, brik club, lapremiere brique… Depuis le lancement controversé  mais néanmoins médiatique de bricks en 2022 l’immobilier fractionné est devenu viral et il y a un véritable engouement sur ce type de placement.
Enfin, engouement pour les créateurs de sociétés qui se multiplient dans un contexte de baisse de l’immobilier et de baisses des rendements. Car il y à pléthore de startup qui se lancent mais les souscriptions ne sont pas toujours au rendez-vous  et elles trainent plus ou moins.

Il est étonnant de voir qu’avec des livrets règlementés aussi haut des solutions qui promettent un taux Brut entre 4,5 et 8 % aient autant de succès.
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Le principe est de faire financer via le système du crowdfunding des biens immobiliers et de reverser un revenu basé sur les loyers perçus, et éventuellement sur la revente. Le bien n’appartient pas officiellement au souscripteur. La société qui l’acquiert s’engage par différends moyens à reverser les bénéfices imputés de divers frais.
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Je sais que ces systèmes d’immo fractionné ont beaucoup de détracteurs sur le forum. Les reproches qui reviennent en général sont

-Une société créée avec 1000 ou 10000€ de capital seulement, pas de fonds derrière.

-Des frais aussi importants qu’en SCPI

-La possibilité de faire aussi bien en rendement avec des obligations d’entreprises matures

-Des entreprises non agrées par l’AMF, non régulées.

-Un système bancal non régulé de royalties au départ. (qui se transforme maintenant majoritairement en obligations)

-Des rendements qui ne sont pas aussi élevés que ce qui est promis à cause de la vacances locative.
-Le fait de n’être pas réellement propriétaire.

-Des promesses, des changements de frais fréquents, des modifications de contrats réguliers, des présentations douteuses et sous un jour uniquement avantageux par certains acteurs.
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Dans l’autre sens, les avantages et côtés positifs avancés peuvent être:

-Un accès facilité, en quelques clics, à un revenu supplémentaire et un placement adossé à quelque chose de tangible, de l’immobilier. Même si en réalité ce n’est pas le souscripteur qui est propriétaire.

-Un montant dérisoire à l’entrée (Entre 1 euro et 100 eur), versus des SCPI à 1500-2000 eur ou des obligations à 10000 ou 100000 euros.

-Une communauté autour des projets.

-Le choix de décider au cas par cas si le bien nous intéresse, au contraire d’une SCPI.

-Un rendement intéressant hypothétique lorsque les livrets règlementés sont complets. Ou l’anticipation d’un rendement futur plus important lorsque le taux du livret A baissera.

- Une possibilité de plus value à terme lors de la revente.

-Un systéme de marketplace pour la revente - l’achat des parts, ajoutant de la liquidité. (A l’heure ou j’écris ces lignes il me semble que tous les acteurs ont promis des marketplace mais que seul Bricks en à mis en place)

-Une imposition plus claire et à la flat tax lorsqu’il s’agit d’investissement en Obligations, alors qu’en SCPI il faut déclarer différemment la partie revenus étrangers, et qu’il s’agit de revenus fonciers.

J’aime la nouveauté, j’aime tester, et j’aime diversifier un peu. Je ne suis donc pas resté à l’écart de ce type de plateforme.

Je n’ai pas assez de recul pour pouvoir en tirer une conclusion. Mais voici une petite liste non exhaustive de ces sociétés.

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Classement par capital
Streal: 500.000€
Brik club:85.169€
Tantiem: 37.000€
Meute: 37.000€
Opcap: 37.000€
Wally: 37.000€
Atoa: 30.000€
Fraktion: 25.000€
Bricks: 1189€
Fragment: 1000€
Blocshare: 1000€
Block.immo: 1000€
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---Agréments---
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PSFP:
Bricks

REGAFI comme agent prestataire de services
Blocshare

Rien à part dépôt d’un prospectus auprès de l’amf pour chaque obligation émise.
Tous les autres (avec petit plus de carte pro agent immobilier pour fondateurs de tantiem et

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                   LES PLATEFORMES
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Bricks.co

On ne la présente plus, une discussion lui est dédiéeici . En majorité négative.

Il faut dire qu’ils ont grandi d’un coup, fait beaucoup de pub, agrégé une forte communauté, fait des "coups" avec des personnalités dans leur actionnariat, et dans le même temps subit les foudres de l’Amf, promis d’obtenir des agréments  qu’ils n’ont finalement pas obtenu en temps et en heure, changé plusieurs fois leurs conditions…

On peut leur reconnaître d’avoir une antériorité  (2021) et un bon nombre de  projets financés, largement supérieur aux autres (Une 50 aine )

L’achat de part se faisait au départ sous la forme d’un contrat de revenus futurs, puis suite aux récriminations de l’AMF ils ont décidé de passer sur un système d’obligations.

Alors qu’ils étaient contraint de mettre en pause les projets à financer pendant plusieurs mois en attendant une conformité de l’AMF, plusieurs acteurs faisaient leur apparition, certains avec déjà un agrément. Leur demande d’agrément PSFP à été déposée en novembre 2022 (Edit: obtenu en juillet 2023)

La localisation des biens financés est réparti sur toute la France et au Portugal. C’est la seule plateforme à sortir de France.

Ils ont procédé à une levée de fonds de plusieurs millions auprès des particuliers à leur lancement.

Concernant le rendement, certains biens sont conformes aux prévisions, d’autres sont une catastrophe en terme de loyers collectés (soit pas loués, soit des nids à impayés).

Deux biens acquis précédemment en royalties sont dèja en cours de revente. Des rumeurs bruissent  que bricks pourrait décider de revendre tous les immeubles acquis sous cette forme pour en finir avec la règlementation des royalties.

capital social de 1000€
Part à 10€ (avec exceptions sur les 2-3 premiers biens entre 40 et 60€)
Règlementaire: PSFP obtenu
Frais: 10% à l’acquisition - 10% à la revente
       1,20€ de frais de retraits ont été mis en place après deux retraits gratuits dans l’année.
Mode de détention: Royalties pour anciens biens encore disponibles sur la marketplace, obligations à taux fixe lorsqu’ils reprendront la commercialisation.

         A ce propos, ils ont encore réussi à faire un truc pas simple en faisant un revenu fixe mais aussi
         un bonus de détention à la revente, qui peut être fixe ou variable, des obligations qui portent
         jouissance d’intérêts après 4 mois.
    Une marketplace avec des frais de 3% imputés à l’acheteur.
Paiement par CB ou virement.
Rendement non garanti, devrait changer avec le nouveau système d’obligation à taux fixe.

Pour idée, j’ai un rendement sur PRU de 1,53% sur les 6 premiers de l’année 2023.(certains biens sont à zero, d’autres ont déjà rapporté 3,11% OU 2,26%)

Brik club
EDIT nov 2023: arrêt des biens depuis début 2023.
société par actions simplifiée au capital social de 85.169,00 €
Fondateur: Richard Winckels
part à 100€
règlementaire: agréé REGAFI pour ce qui sert d’intermédiaire de paiement. membre de F2PR (Fédération des plateformes de partage de revenus). Aucun agrément AMF ou PSFP.
Frais: 10% à l’acquisition et 10% à la revente. le revenu étant fixe les frais sont inclus dans le taux proposé du "loyer".
Mode de détention: royalties
Rendement garanti
Paiement par CB

Homonyme du précédent arrivé dans la même période, ils se sont fait un procès concernant le nom utilisé.

Brik club paraissait partir d’un bon pied en proposant un taux garanti et en ayant déjà une plateforme dédié à l’immobilier avant ça.
Le seul bien proposé me verse effectivement un régulier 1,70 eur chaque mois pour 500eur d’apport.

Il n’ont finalement financé qu’un seul projet puis mis un coup d’arrêt après les réserves de l’AMF sur les contrats en royalties. Ils sont aussi en attente d’agrément.

En cas de +value, celle-ci est redistribuée. En cas de  moins value, Brik la prend en charge.

les parts peuvent être sorties et vendues sur Opensea.

blok.immo
Société par actions simplifiée capital de 1000€
Lancé en juin 2023
Part à 50€
Règlementaire: Souhaite obtenir le statut de CIF
Frais: ?
Mode de détention: en utility token - via Crypto ou euro. 
Paiement par: Eur USDC EGLD

Lancement prévu mi 2023, le token sera sur la blockchain multiversX
Quelques éléments différenciants: "BLOK expérimentera sur un projet la possibilité aux détenteurs de $BLOK de voter sur les différentes décisions comme les travaux, le choix
du locataire ou le moment de la revente." Un investissement en token.
Le problème avec eux va être la fiscalité, elle va être compliqué avec des actifs crypto. Je ne me suis pas attardé plus dessus, ils proposent des utility tokens et des security token.
Il y a aussi un système de whitelisting et d’airdrop. Ceux qui y auront investi une somme bloquées en $blok pourront bénéficier d’un accès prioritaire sur les projets. A celà s’ajoute un clubdeal et même un système de stacking.
Bref, trop compliqué pour moi et trop d’incitations à payer pour être prioritaire ou gagner des accès

bloks.co
EDIT nov 2023: Voir mess #3 - Plus de biens en vente.
Lancé en 2023
SA au capital de 37000€
Part à 1€
Mode de détention: Obligations
Règlementaire: PSFP demandé mais pas OK. Emission d’obligation avec un DIS transmis à l’AMF.
Frais: 10%ht de la souscription et 10% sur les loyers.
Paiement par CB ou virement.

Bloks propose uniquement de l’immobilier commercial en région parisienne. Je ne sais pas si ils appliqueront le système à tous les projets, mais ils ajoutent en plus une réduction chez le commerçant qui se trouve dans les murs.
En offre de lancement, ils ont garanti le versement des "loyers" sur la première année et proposé un boost de 2%; ce qui fait du 7% de rendement. Pourtant leur premier projet traine à être financé.

Blocks
Petit aparté car il est aisé de confondre ces sociétés.
Blocks est agréé PSFP depuis mai 2023, mais propose du crowdfunding immo "classique", c’est à dire de la promotion immobilière sur 6 à 24 mois.
Il viennent de changer de nom en STOMEA.

BLOCSHARE
Lancé en fin 2022
Société à actions simplifiée de 1000€
Part à 100€
Règlementaire: Enregistré REGAFI comme agent prestataire de services. Membre de la F2PR
Frais: 9%ht à l’acquisition + 2,5% hors charges des loyers.
    2% du montant net vendeur à la revente
        0,9% du montant des paiements par CB

MODE DE DETENTION: Revenus futurs (royalties)
Paiement par virement ou CB (800€ max)
pas de place de marché

4 biens financés
Mise en place d’une garantie sur loyers impayés.

ATOA.io

Lancé en début 2023
Société par actions simplifiée au capital de 30000€
Part à 50€
Règlementaire: Souhaite obtenir le MICA.
Frais: 10% sur l’acquisition + 10% sur les loyers encaissés.
Mode de détention:  Security token liés à une fiducie.
Paiement par CB

EQUIPE: Mehdi Zouari, Guillemette Depresle (fondatrice de Qwantim), Gary Franco (fondateur de easyinvest)
Le premier projet à Niort n’a pas attiré les foules (260K  recherchés). Plutôt que de laisser trainer la collecte, ils l’ont stoppé dès qu’ils ont atteint 120000€ eur pour leur permettre d’acheter l’immeuble et financer la rénovation d’un des lots. Ils vont relancer une seconde collecte après signature qui servira au financement des travaux.

Il s’agit ici d’un système de security token basé sur une Fiducie. On peut le transférer sur une ledger, le laisser sur Atoa, ou enregistrer une adresse qui est whitelisté.  Je ne me suis pas penché dessus.

On peut investir en euro ou en crypto (bnb, usdc, usdt).
Pas de place de marché (en développement)

MEUTE INVEST

Il s’agit d’une extension de Louve Invest, plateforme de SCPI.

Lancé en 2023
SA au capital de 37000€
Part à 200€
Règlementaire: uniquement l’envoi du Document d’information à l’AMF.
Frais: 5 à 8% puis 0,5% de la valeur du bien par an
Investissement en Obligations
Paiement par  prélèvement openbanking
Marketplace: Non (mais promise comme d’autres)
Rendement non garanti

Un parrainage permet d’obtenir un cashback.
Ils font parti des chanceux qui ont réussi à faire de vraies collectes rapides. (en quelques jours).
Trois projets en quelques mois.
Ils peuvent se reposer sur la réputation de Louve, et la valorisation des biens est visible sur la même interface.
Il y a une partie communautaire ou l’on peut discuter des biens. Le service client répond assez rapidement.

discussion ici

TANTIEM

Arrivé en Mai /juin 2023.
Société Anonyme au capital de 37000€
Part à 100€
Règlementaire:  Chaque projet d’obligation est déposé à l’AMF. Les fondateurs ont la carte pro de transaction immobilière. Dossier PSFP déposé mais pas encore obtenu.
Frais: 8% à l’acquisition, mais variables en fonction  du projet.
       Pour le premier projet à Bayonne, j’ai eu 6,06% de frais à la souscription.
       et 5 à 10% des loyers
        10% si plus value à la revente
Investissement en Obligations
Paiement par  CB
Marketplace: pas encore
Rendement non garanti. Hypothèque de 1er rang au bénéfice des investisseurs.

Il s’est positionné tout de suite comme un concurrent de Bricks.co. L’argumentaire était clairement sous forme de publicité comparative et citait nommément Bricks.

La validation de la CNI à bien trainé 1 semaine. Pas possible d’investir sans ça.

Ils ont financé en cercle privé trois biens avant de se lancer. ça fait toujours mieux d’avoir des antécédents.

L’interface est claire. Les frais sont un peu en dessous de la concurrence.
Le paiement est trimestriel, contrairement aux autres plateformes.
On est obligé de d’abord créditer le compte Tantiem avant de souscrire, on ne peut pas souscrire en direct via CB.

Fondateurs: Thomas Penet (ex-directeur commercial de Cogedim) et Eric Prinet
discussionici

FUZZ.im
EDIT janv 2024: A jeté l’éponge, pas de bien et visiblement divergences entre associés. Leurs linkedin respectifs parlent d’autres projets.
Pas vraiment encore lancé, ils ont fait le choix d’acquérir des biens sans financement par la foule auparavant. Ils en ont déjà quatre.

D’après ce que j’ai compris, ça s’oriente sur un système hybride entre livretP et Bricks.

Investissement en Obligations, une société par projet.
Société BONIM, SAS au capital de 50000€
Part à 100€
Règlementaire:  Chaque projet d’obligation est déposé à l’AMF. Les fondateurs ont la carte pro de transaction immobilière. Dossier PSFP déposé très récemment mais pas encore obtenu.
Frais: Frais: entre 5 et 10% à l’acquisition
          5 à 10% des loyers
            Pas de commission sur la revente en marketplace (Sur le papier, car il n’existe pas de marketplace et ce ne serait pas les premiers à promettre une absence de frais qui finalement est appliquée parceque ça coute cher et que "notre intermédiaire financier nous prélève des frais")
            Pas de frais de versement ou de retrait
Investissement en obligations à taux variable
Paiement par  openbanking
Marketplace: pas pour l’instant
Rendement non garanti

Fondateurs: David UZAN (ancien négociateur immobilier chez  Sotheby’s et gérant d’une équipe de gestion immo)

                    Raphaël Zuili  ( ancien directeur des opérations dans l’agroalimentaire et 2 ans chez Deliveroo en logistique)

EQUITO

Plateforme espagnole.
Uniquement via une app mobile.
Part à 100€
Règlementaire:
Frais: 8% de la souscription - 10% des loyers.
MODE DE DETENTION: sécutity token sur polygon
Paiement par CB

Les biens sont situés en Espagne. Un certificat fiscal du pays de résidence autre que l’Espagne doit être envoyé à la plateforme pour éviter les taxes Espagnoles.
Les fondateurs sont Français.
Je n’ai pas plus d’infos.
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STREAL
Capital de 500.000 €
Dirigeant : Louis Dutheil de la rochère
Part minimum : 100€
Virement ou crédit par CB
Pas d’agrément, pas de PSFP. Et ils n’en n’ont pas demandé. Ils utilisent le cadre des émissions obligataires avec offre au public de titres financiers avec un DIS dans la limite de 8millions d’euros.

Nantissement de la société qui sert chaque projet.
Le  mail de contact n’est pas aisément trouvable, il est  sur la page principale si l’on est pas logué.
Le contrat mentionne ceci :

a écrit :

valeur nominale de l’obligation : 50e
Prix de souscription d’une Obligation : cent euros (100 €) (soit une prime de souscription de cinquante euros (50 €))

les Obligations produiront des intérêts, payables mensuellement, égaux au revenu locatif (net des frais, charges et commissions) généré par l’Actif Financé durant ce trimestre

FRAGMENTS
Filiale de prello group
fondateurs: Ludovic de Jouvancourt et Sébastien Gal.
Part minimum de 50€
Barre de progression présente
Lancement d’un projet fin octobre 2023

Fraktion
Créé en 2021 par Gweltaz Le Coz, Jonathan Cornea et Vincent Past
Capital de 25000€
Obligations convertibles basées sur du security token. Blockchain Tezos.
Part minimum : 10€
De l’investissement locatif et du leasing immobilier.
Approvisionnement du compte par CB, Paulin  ou virement.
Paiement des intérêts sur compte bancaire directement.
Pas encore de marketplace ( promise pour le dernier trimestre 2023).

Trois rendements possibles sont affichés dans les descriptifs. Scénario pessimiste si remplissage à 70%, rendement a 85% de remplissage et rendement à 100%.

WALLY
(wally-im.com)
Capital de 37 000 €
Dirigeant : Maxime Parpex et Nathan Zappelli
Système de financement: obligations

Part minimum : 10€
Payement : Approvisionnement du compte par CB ou virement
Agréments :  La page met en avant la certification amf des deux dirigeants. Affichage qui doit être là pour induire en erreur les prospects, puisque réussir le questionnaire AMF ne veut pas dire avoir une société agréée.
Pas de marketplace (promise comme chez tous les autres)
Versements trimestriels  sur le porte monnaie de la plateforme.
Frais de 1€ par virement vers votre compte bancaire.

OPCAP.fr
capital de 37000 euros
Créé le 19/06/23
Fondateur: Stéphane Brousse
Localisé sur l’investissement autour de Lyon pour le moment.
Offre ouverture ou parrainage : oui boost de parrainage sur premier investissement.

Si j’en crois le Facebook, il s’agit d’un jeune qui a décidé de se lancer dans ce domaine mais qui n’a pas de gros antécédents. Un appartement à Villeurbanne qui doit être transformé en coloc étudiante. Le financement n’a pas été intégralement fait par la foule, opcap a du mettre au bout.

Mise à partir de 100€
Frais de 10% a l’achat
Frais de 2% sur les loyers pour la gestion.
Système de financement: obligations
Rendement fixe prévu.
Retrait des revenus perçus à partir de 5€

Pour info, le rendement proposé par la majorité de ces plateformes peut être augmenté lors des premiers investissements car elles proposent en général des boost ou cashback de 1%, voir un peu plus, lorsque l’on se fait parrainé ou lorsqu’on parraine, ou bien encore lors de l’ouverture.
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*On notera qu’être membre de la F2PR n’est pas un gage de cadre règlementaire mais un engagement à respecter une charte.

Dernière modification par tikitoi (11/03/2024 17h33)

Mots-clés : atoa, blocks, blok, bricks, brik club, equito, invest, meute, tantiem