Louve Invest se lance dans l'investissement immobilier fractionné

InvestisseurHeureux · #1

Louve Invest, que l’on connaissait comme acteur disruptif (selon le terme consacré) pour l’investissement en SCPI avec cashback se lance aussi dans l’immobilier fractionné.

Contrairement à bricks qui était basé sur un système douteux de royalties, ici il s’agit d’un système d’obligations à taux variable adossées à de l’immobilier physique.

Ils organisent un webinar le 7 mars 2023 à 18h00 pour présenter en détail l’offre : S’inscrire au webinaire.

Mais voici déjà mes échanges avec Clément :

IH : Quelle est la différence entre ce projet et Bricks ?

Clément a écrit :
Pour répondre à t-a question :

- Par rapport à Bricks

1. Nous nous associons avec des chasseurs et gestionnaires locatifs de renom, ce qui nous permet d’accéder à des biens de qualité, et dont la gestion sera assurée par des professionnels. Cela nous permet de nous focaliser sur notre valeur ajoutée : créer une plateforme technologique et un environnement réglementaire protecteur des épargnants.

2. Nos frais sont assez largement moins élevés.

3. Les clients possèdent des obligations adossées à l’immobilier, et sont donc les premiers à être remboursés en cas de revente d’un bien. Cela tranche drastiquement des royalties dont le modèle était assez flou.

IH : Que possèdent les gens exactement ? Des obligations à taux variables adossées à de l’immobilier ? Comme je t’avais dit, si c’est de l’usufruit et/ou que les gens n’ont pas l’immobilier en collatéral de l’obligation, je ne suis pas fan, car ça veut dire que tout le risque est sur l’investisseur et mieux vaut des bêtes SCPI…

Clément a écrit :
- Sur ce que possèdent les clients (même si j’ai commence à y répondre)

Des obligations dont le rendement est calculé en prenant les revenus locatifs - charges. Par ailleurs, leur obligation est adossée à un bien, et la valeur terminale de l’obligation est calculée sur le prix net vendeur à la revente. Les obligataires sont remboursés en cas de revente du bien, la valeur de cession leur revient à 100% (au prorata de leur investissement).

Ils ont donc des revenus locatifs et une plus-value potentielle en cas d’appréciation du bien.

Autre point intéressant, la fiscalité est celle du PFU, plus douce que les revenus fonciers des SCPI.

Je précise qu’il n’y a pas de partenariat particulier (pour l’heure en tout cas) sur le sujet entre le site des IH et Louve Invest, et que j’ouvre la file en anticipation des échanges qui vont avoir lieu sur le sujet, et qui ont déjà commencé dans la file de Bricks.

A première vue, tout ça me semble bien mieux ficelé que Bricks en tout cas.

-------------

EDIT

Louve n’interviendra pas dans cette file, mais elle est lue.

Si vous voulez interagir directement avec Louve sur leur offre d’immobilier fractionné, il faut utiliser leur forum, et notamment cette file.

Mots-clés : bricks, immobilier fractionné, louve invest

RadioInvest · #2

Bonjour IH,

Merci pour ces premiers échanges avec Clément.

Une question me vient à l’esprit à des fins d’optimisation de la fiscalité, est-il possible de loger ce type d’obligation dans un PEA-PME ?

Est-ce que Clément a prévu de le rendre possible ?

Merci d’avance.

tikitoi · #3

La liquidité et la possibilité de revendre les obligations facilement sera certainement aussi dans les questions.

Pour le PEA, il me semble que les obligations sont de base interdites en PEA.

Geronimo · #4

Ils ont donc des revenus locatifs et une plus-value potentielle en cas d’appréciation du bien.

Si ce sont des obligations, il ne s’agit pas de revenus locatifs non ? Le coupon est indexé sur le revenu locatif, mais fiscalement ça n’en est pas un.

Iqce · #5

La question de radioinvest reste pertinente ; on peut élargir en se demandant si suivant le cas des avantages fiscaux autres sont possibles ?
Par ex j’imagine par similarité avec le crowfunding que l’on aurait un avantage en cas de locatifs social ? Une possibilité de PEA PME en cas de rénovation verte préalable ?
Enfin il est capital de connaître le statut du créancier : privilégié ou chirographaire ?
En résumé, ce serait bien d’en savoir plus en espérant que le webinaire ne durera pas 3 plombes pour du baratin commercial.
Si Louve nous lit…Merci.

JMeuret · #6

C’est un sujet qui m’intéresse et c’est vrai que la fiscalité est un point important.

Pour ma part je regarderai:

- la liquidité, mais je n’attends pas de réponse particulière car pour moi elle ne dépendra que d’une chose: que le produit soit + intéressant que ses concurrents.

- les frais et ce d’autant plus qu’ils semblent travailler avec un partenaire, donc j’espère que ça n’influe pas. Je pense qu’une réflexion sur le sujet est importante et j’espère qu’elle a eu lieu.
On ne connait pas les frais (en tout cas pas moi), mais au lieu de se mettre au niveau de la concurrence bien établi (SCPI ou autres), prendre moins de frais pour attirer du monde , pouvoir faire + de projets, améliorer le rendement, et rendre tout cela + liquide serait un point fort. Je ne me fais pas trop d’illusion mais puisque je suppose qu’on nous lit, je tente ma chance.

-le fait que ces frais soient clairement marqués comme non changeables car la liquide peut être influencé par un changement de frais en cours de route

- le rendement par rapport au risque

- savoir ce qu’il se passe si pour une raison ou une autre Louve n’existe plus.

Edit: si c’est possible d’avoir un replay le soir même parce que 18h c’est un peu tôt

Dernière modification par JMeuret (03/03/2023 14h11)

ludo2612 · #7

Hello tout le monde,

Je me suis inscrit sur le webinar de la semaine prochaine. Si j’ai bien compris on parle d’une obligation adossée à de l’immobilier avec des intérêts selon les revenus locatifs (en enlevant les charges bien sûr).

Comment profitez de la plus value du bien avec ce genre de produit ? Est-ce qu’elle peut être calculée dans les intérêts reversés ?

Bref, j’attends la conférence de la semaine prochaine pour mieux comprendre le principe.

Edit : Est-ce que revendre ses parts dans le marché secondaire permettra de profiter de la PV éventuelle ? Est-ce que la valeur de la part sera réactualisée de valeur du bien à l’instant ?
Par ailleurs je pense avoir compris que si le gestionnaire décide de vendre le bien alors on profitera de la PV puisqu’on sera remboursé selon le prix de vente du bien.

Dernière modification par ludo2612 (03/03/2023 14h41)

Stef1010 · #8

Un wébinard est souvent une perte de temps et son objectif est principalement marketing et commercial.

Il y aura un DICI le moment venu mais c’est moins vendeur

Iqce · #9

Bonjour Stef,

Je rajoute un lien pour ceux qui comme moi ne connaisse pas cet acronyme, en tous cas dans ce domaine : https://www.amf-france.org/sites/instit … (DICI).pdf

InvestisseurHeureux · #10

Stef1010 a écrit :
Un wébinard est souvent une perte de temps et son objectif est principalement marketing et commercial.

Certes. Mais toutes les interventions de cette file sont lues par Clément et il y répondra le cas échéant dans le webinaire de ce mardi.

HerculePoivrot · #11

Bonjour
Je viens de recevoir - comme d’autres j’imagine - un mail de Meute Invest, filiale de Louve, présentant un 1er projet à Marseille.
Voici les infos que j’ai relevées :

* Petit 2 pces de 33 m2
* 3ème arrondissement : un des plus mauvais quartiers de Marseille, insalubrité et insécurité, mais aussi un des moins chers
* Prix 84 kE FAI : me semble un peu en-dessous du prix de marché mais plausible. On ajoutera les 7 kE env de droits de mutation et les travaux prévus.
* Loyer 530 E CC/mois. Il est précisé "il s’agit des loyers réellement versés à l’investisseur après les charges et frais"
1- Après les charges ? Mais il est indiqué CC/mois…
2- Tel quel, ce loyer me paraît déjà un peu optimiste d’après les annonces vues dans ce quartier
2- Mais si l’investisseur c’est moi, qu’il faut ajouter les charges, les frais de gestion du bien, et la rémunération des intermédiaires, alors ce que devrait payer le locataire réel est hors marché.

J’ai dû rater un épisode, car présenté ainsi, le projet n’est pas réaliste.
Dans l’attente d’éclaircissements…

tikitoi · #12

Vois avez les détails sur leur site web.
Et vous avez une discussion sur ce sujet dans leur forum, avec réponse de la société si vous avez des questions.

Immobilier fractionné à Marseille - 1er projet Meute Invest - Immo - Forum immobilier et SCPI - Louve Invest

Dernière modification par tikitoi (09/03/2023 21h09)

Asn540 · #13

Je remarque seulement que Louve Invest expliquait chiffres à l’appui que l’investissement locatif était bien moins rentable que les SCPI il y a quelques mois. Visiblement ils ont changé d’avis.

Dernière modification par Asn540 (09/03/2023 20h57)

Jiamo · #14

Asn540, le 09/03/2023 a écrit :
Je remarque seulement que Louve Invest expliquait chiffres à l’appui que l’investissement locatif était bien moins rentable que les SCPI il y a quelques mois. Visiblement ils ont changé d’avis.

Moins rentable et plus risqué car beaucoup moins diversifié. Mais pour avoir discuté avec eux ils sont toujours de cet avis. L’immobilier fractionné ne cible pas les habituels investisseurs en SCPI mais plutôt les investisseurs novices où ceux qui veulent faire leur propre stratégie d’achat plutôt que de suivre les décisions des SCPI

Bernard2K · #15

Même si l’offre est globalement plus claire que leur prédécesseur, le discours marketing comporte malheureusement les mêmes approximations déjà reprochées à leur prédécesseur : "Concrètement, en tant qu’investisseur, vous allez pouvoir acheter une partie d’un bien immobilier". C’est faux, donc trompeur. Une obligation n’est pas une partie d’un bien immobilier.

Stef1010 · #16

@bernard2k,

Effectivement le marketing n’a pas l’air de s’ennuyer avec ce type de raccourci…

Comme quoi une société qui se disait "différente" et "disruptive" finit par faire comme les autres une fois qu’elle s’est fait connaitre et rentrer dans le rang (en termes de rétrocession // au début de sa création)

J’espère ne pas etre censuré par le propriétaire du forum en disant cela, n’est ce pas ?

KingFlan · #17

J’ai assisté au webinaire et n’ai pas été convaincu à ce stade :

Louve possède tout le pouvoir exécutif, les créanciers n’ont aucun pouvoir décisionnel ni sont représentés pour gérer le bien dont ils sont indirectement propriétaires. En fait, les clients ne détiennent que des ’obligations à coupons variable’ - il y a une fine distinction (que je fais) entre investir dans l’immobilier fractionné comme annoncé au départ et du crowdfunding immobilier qui correspond plus à ce que propose vraiment Louve : une sorte de MBS non coté finalement ?

Louve a écrit :
Nous vous proposons très prochainement d’investir directement sur des biens immobiliers en fractionné, à partir de 200 €.

Une filiale ’Meute Advisory’ existe, à quelle fin vis à vis de ’Meute’ ?
Louve et ses nouveaux actionnaires (augmentation de capital récente) ne portent aucun risque financier car l’achat est fait via une filiale.
Il n’y a aucune tierce partie fiduciaire dans un rôle de dépositaire ou de contrôle de la bonne gestion. Louve et ses filiales ne publient pas ses comptes ou ses bilans à ce jour donc il faut s’en remettre à leur parole.

Notez quand même qu’ils sont inscrits à l’ORIAS mais je ne m’y connais pas assez pour dire ce que cela apporte comme garanties vis à vis des clients dans ce cas de figure (émission d’obligations ’maison’).

Bref, je trouve que ça manque de transparence pour juger du risque et de l’intérêt économique du projet comparé à des SCPI ou SIIC à crédit.

Mais j’espère que s’agissant de leur première opération de ce type, il y a le temps d’arrondir les bords et de s’améliorer iterativement.

Si Clément souhaite me répondre par MP, je suis tout à fait disposé à corriger mon propos en cas d’erreurs.

Plutarque · #18

Bonjour.

Où cela en est depuis début mars avec Meute invest ? Aucun autre appartement proposé ?

A ce rythme d’un seul appartement proposé en 2 mois, le disruptif risque de laisser place au vide !

Dernière modification par Plutarque (28/04/2023 21h52)

Plutarque · #19

Bonjour.

Je me réponds à moi-même, avec l’info du jour :

Louve invest a écrit :
Après le succès de notre premier bien en immobilier fractionné à Marseille, nous sommes ravis de vous annoncer un deuxième bien proposé par notre filiale Meute ! Un appartement en colocation à Quimper. Il sera disponible à l’investissement jeudi 11 mai à 11h.

Pour vous présenter tous les détails de ce projet, un webinar spécial aura lieu le mercredi 10 mai à 18h. L’occasion pour nous de vous en dire plus sur le projet, les caractéristiques du bien et la ville de Quimper où il est situé.

Clément Renault recevra Benjamin Etienne de Rent Immo qui nous accompagne sur la gestion immobilière du bien.

Plutarque · #20

Bonjour.

Les obligations de l’appartement de Quimper ont été proposées à l’achat aujourd’hui à 11h, tout était vendu à 13h30.

Quoiqu’on pense de Meute invest, il faut leur reconnaître que leur recette fait succès !

La vidéo de cet appartement : Investir à Quimper dès 200 ? - Zoom sur le 2ème bien Meute - YouTube

Note : j’ai pris 5 obligations pour ma part

Dernière modification par Plutarque (11/05/2023 13h51)

Greyna · #21

Lever 150 k€ (en gros) en quelques heures n’est pas non plus une prouesse au vu des importants efforts (et budget ?) de communication mis en œuvre.

C’est bien, mais il n’y a pas de quoi s’enthousiasmer il me semble.

Quoi qu’il en soit, on peut saluer le fait qu’ils proposent un montage en immobilier fractionné qui tienne bien mieux la route juridiquement parlant que les copains de B…ks par exemple.

Au niveau des fondamentaux immobiliers du bien, des membres du forum habitant Quimper peuvent peut-être nous donner leur avis sur le prix affiché par rapport au quartier. Ce serait intéressant.
Et pour ceux qui ont investi, une visite virtuelle du bien a t’elle été fournie par Meute Invest ?

Plutarque · #22

Greyna a écrit :
Lever 150 k€ (en gros) en quelques heures n’est pas non plus une prouesse au vu des importants efforts (et budget ?) de communication mis en œuvre.

Pour être précis, ils ont levé 900 obligations de 200€ chacune, soit un total de 180k€ (incluant les frais de notaire, et les divers frais).

Le rendement brut de l’appartement est rendu intéressant par la colocation à 4 personnes : (1540x12)/(150000+7500+12852) = 10,85%.

Je suis par contre plus dubitatif sur la valeur du bien : ils indiquent avoir eu un très bon prix (150k€ nets vendeurs) grâce à un achat cash, mais Patrim nous apprend une autre réalité sur les prix dans cette résidence. Voici les derniers prix de vente de 4 pièces sur les 3 dernières années :

Date de vente - Nb de Pièces - Etage - M² Carrez - Prix de vente
22/05/2020    4 01 76 75 000
23/09/2020    4 14 78 70 000
17/10/2020    4 10 78 78 000
26/01/2021    4 05 75 43 000
07/05/2021    4 02 78 64 000
19/05/2021    4 04 77 85 000
31/08/2021    4 12 76 64 585
25/09/2021    4 07 77 80 000
19/11/2021    4 07 78 92 500
13/12/2021    4 10 76 68 000
24/02/2022    4 12 76 110 000
13/05/2022    4 08 74 79 000

Ici on a un T5 de 79 m², le cloisonnement a été refait pour gagner une pièce et optimiser la rentabilité, l’appartement est en excellent état, et il est vendu meublé avec des meubles de bonne qualité en mode "prêt à louer". Mais cela ne peut suffire à justifier un tel écart avec les prix de vente dans la résidence.

Etant dubitatif sur le prix d’achat de 150k€, j’en suis resté à l’achat de 5 obligations "pour voir".

Dernière modification par Plutarque (11/05/2023 20h43)

kezako · #23

Nouvelle opportunité d’investissement.

Mail reçu ce matin, le bien est un appartement en colocation à Angers.

Il y aura un webinar de présentation le 20 juin à 18h30, et vente des obligations le lendemain à 11h.

Affaire à suivre, je me suis personnellement inscrit et verrai sûrement pour acheter quelques obligations.

Asn540 · #24

Cette colocation à Angers a été mise en vente hier. Ce soir donc à J+1, seulement 85% des parts sont parties.

Pourtant on ne peut pas dire que Louve n’essaie pas de faire bien les choses.

Ca semble se compliquer…

Plutarque · #25

Les "opportunités" à Marseille et Angers sont clairement en dessous de celle de Quimper, qui était déjà plutôt médiocre sur certains aspects (comme expliqué plus haut).

Je n’ai pris aucune part sur Angers, j’attends le suivant.

Louve fait bien les choses dans la forme, mais les appartements qu’ils achètent sont trop médiocres et n’intéresseraient pas du tout en achat propre la plupart des investisseurs chevronnés de ce forum. Le gros avantage de ce type d’investissement, c’est que c’est très facile. Pour quelques milliers d’euros, ça diversifie un peu.

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[+1] #1 03/03/2023 12h04

Clément a écrit :

Clément a écrit :

#2 03/03/2023 12h20

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[+1] #8 04/03/2023 16h43

#9 04/03/2023 19h24

#10 04/03/2023 20h55

Stef1010 a écrit :

#11 09/03/2023 18h51

1 #12 09/03/2023 20h20

#13 09/03/2023 20h57

#14 10/03/2023 08h01

Asn540, le 09/03/2023 a écrit :

[+1] #15 10/03/2023 08h04

#16 10/03/2023 14h24

[+1] #17 13/03/2023 18h03

Louve a écrit :

#18 28/04/2023 21h52

#19 03/05/2023 12h34

Louve invest a écrit :

#20 11/05/2023 13h50

#21 11/05/2023 16h47

#22 11/05/2023 20h38

Greyna a écrit :

#23 14/06/2023 13h42

#24 22/06/2023 21h04

#25 22/06/2023 21h25

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