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#1 30/03/2021 15h25

Membre (2016)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Je vous propose une étude de cas concernant l’achat d’un T1 de 16m2 à Caen.

VOTRE PROFIL
- Couple de 30 & 32 ans chacun, TMI de 30%, 2700€ + 2500€ => 5200€ net avant impôt.
- Premier investissement immobilier

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Basique
- Fiscales : Basique
- Artisanales : Haute
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : Les soirs et les week-ends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio vendu loué à 250€ + 15€de charge
- Immeuble des années 1950, il semble que ce studio soit une boutique séparée en deux.
- RdC sur 4 sans ascenseur
- Luminosité le matin
- Chauffage électrique individuel
- Volets roulant, double vitrage
- Syndic professionnel
- Pas de travaux dans l’immédiat

LOCALISATION DU BIEN

- Caen
- Proche de la gare de Caen, à une minute à pied du CC "Les Rives de l’Orne", à 10 min en tramway des facs
- Le bien est sur un axe majeur de Caen (beaucoup de circulation)

RENTABILITÉ DU BIEN

Achat :

- Prix : 45 000€ FAI + 4 786€ FDN => 52 286€
- Travaux immédiat : Aucun travaux à prévoir dans l’immédiat, mais je souhaite au départ du locataire d’aménager et de faire de léger travaux de décoration pour augmenter le loyer à 295€/mois
- Ameublement : 2K€

Charges d’exploitation du bien :

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Pas de délégation de gestion de location
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans : 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 0

- Taxe foncière hors TEOM : 250€/an
- Assurance PNO = 80€/an
- Assurance GLI : 0 cela sera à la charge du locataire, ou Visale pour les étudiant.
- Frais d’entretien : 200€/an
- Charge de copro : 17€/mois
- CFE: 250€ / an
- CGA: 150€ / an
- Comptable: 500€ / an

Loyer envisagé : 310€ CC (dont 15€ de charges).

- Rendement locatif net : 4,18%

FINANCEMENT DU BIEN

- Emprunt : 22 286€
- Apport : 30 000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 0,75% sur 10 ans
- Taux d’assurance : 0,15%
- Durée du crédit : 10 ans
- Différé d’amortissement : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 2 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW

En ce basant directement sur un loyer de 310€ CC

+247€/an (1ère année)

EN BREF

Cela serait mon premier investissement immobilier, cela me stress pas mal. Sachant que je suis de Paris, et donc pas disponible immédiatement en cas de soucis. Il y aura surement un turnover élevé chez ce type de locataire (j’estime à environ un bail/2 ans).

De plus cela m’inquiète que le studio soit dans une rue passante.

Qu’en pensez vous ?

Merci

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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[+1]    #2 30/03/2021 15h43

Membre (2018)
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Réputation :   267  

Ce cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Le prix d’achat me semble élevé par rapport au prix moyen des ventes à Cean
Le site meilleurs agents donne : 2194 alors que vous êtes à 52,3/16=3270 euros/m²
De plus le bien est vendu loué, ce qui engendre habituellement une décote de 10 à 20 % en fonction du nombre d’années de bail encore à courir.

2 - Quel est le statut de ce local, forme t’il un lot de copropriété que vous posséderez à 100%. La destination et l’usage de ce lot est il l’habitation ? En résumé, la transformation et la division ont elles été faits selon les règles ? Demander à consulter le règlement de copropriété et plus particulièrement l’état descriptif de division. Ces documents peuvent être obtenus auprès du service de la publicité foncière dont dépend le bien (service payant : de 50 à 80 euros en général), selon un processus décrit dans de nombreux autres posts sur ce site….
Demander à ce que ces points soient bien précisés dans le compromis de vente et qu’il soit indiqué que le bien vendu est à usage d’habitation…

3 - Rue passante : c’est un avantage - du passage donc baisse des risques d’intrusion, commerces et moyens de locomotion à proximité - et un inconvénient qui est commun à tous les RDC. Pour moi la cible de ce type de bien à la location est les jeunes actifs qui peuvent aimer des biens atypiques ou des commuters qui veulent disposer d’un logement pour les quelques nuits qu’ils passent à Cean. L’entrée dans le studio se fait elle depuis l’immeuble ou depuis la rue (risque d’intrusion brutale - home jacking) ?

4 - Le cash flow est juste positif parce que vous faites un apport important - il faut déterminer le cash flow avec 45 000 € de crédit et comparer cela avec d’autres biens sur Caen.

De plus, il semble que votre cash flow soit calculé sur votre loyer futur qui sera peut être atteint dans 20 ans, le locataire actuel bénéficiant d’un maintien dans les lieux. Seule parade,  obtenir du propriétaire actuel qui donne un congé pour vente sans augmenter le prix de vente.

5 - Avez vous consulté les PV des AG précédentes, le diagnostic énergétique du logement…. ce qui peut être annonciateur de dépenses prochaines ou futures. De même pour d’éventuels litiges dans la copropriété…

6 - Comme vous semblez néophyte, importance d’avoir son propre notaire, indépendant de celui du vendeur afin de vérifier que tout est bien bordé pour cette vente atypique (cela n’augmente pas les frais de notaire - les 2 notaires se les partagent bien que presque tout le travail soit fait par le notaire du vendeur, votre notaire se contentant de relire et interroger sur le projet d’acte authentique  et relancer si les délais s’allongent - il vous en saura gré pour vos prochaines acquisitions…).

Dernière modification par Canyonneur75 (06/04/2021 09h51)

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#3 30/03/2021 18h14

Membre (2014)
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Je crois qu’il faudrait changer les piles de votre calculatrice :
(265×12−250−80−200
−17×12−250−150−500)
÷52 286=2,9%

Je n’ai pas compté la vacance ni les meubles, ni la fiscalité, ni la gestion à distance qui aura inévitablement un coût induit (soit en déplacement, soit via une agence).

Et 45000/16=2812€/m2 alors que meilleuragent.com indique un prix au m2 de 2194€/m2.

Donc mauvais plan.

Dernière modification par lachignolecorse (30/03/2021 18h35)


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#4 30/03/2021 18h30

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Si vous voulez que vos locataires restent longtemps, 16m² ça va faire petit. (à ponderer en fonction du quartier, des autres nuisances etc). 1 bail / 2ans ça paraît déjà optimiste.

La rentabilité est vraiment pas terrible.

Pour démarrer, un "petit" bien c’est cool, mais il doit y avoir moyen de trouver quelque chose d’un peu plus rentable (et un peu + grand vu la distance) sans pour autant prendre beaucoup plus de risque.

Dernière modification par JoeLeFaux (30/03/2021 18h31)

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#5 30/03/2021 18h36

Membre (2014)
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Moi j’ai 3,6  ( 295 pour le loyer pas 265)  mais ca reste a peu pres la meme conclusion

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#6 30/03/2021 19h40

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lachignolecorse a écrit :

Je crois qu’il faudrait changer les piles de votre calculatrice :
(265×12−250−80−200
−17×12−250−150−500)
÷52 286=2,9%.

Vous avez pris le loyer CC, en HS, je tombe sur 2,6% net avant impôt.

Après passage en meublé, effectivement, on monte à 3,3% (j’ai pris 295 CC, donc 280 HC pour le calcul).

Vraiment pas folichon.
J’ai bien envie d’évoquer les SCPI pour un rendement similaire et moins d’ennui.

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[+1]    #7 30/03/2021 20h19

Membre (2018)
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Bonjour

En vrac :

Rentabilité beaucoup trop basse, une fois comptabilisé vos frais de route et les impondérables travaux de l’immobilier votre rendement ressemblera à celui du livret A.

Sur la superficie cependant les 16m2 ne me semble pas être un motif de turn over plus important. Mes locataires de 25 m2 tournent autant que ceux de 15m2.

L’emplacement très passant aurait été pour moi un frein lorsque j’étais locataire mais je dois constater que au contraire pour certains profils d’étudiants, plus il y a de bruits, de bars et de passage plus vite je reloue.

Payez un bien déjà loué beaucoup plus cher que le prix moyen au m2 ne me poserais pas de problème si la rentabilité était plus sexy.

Vous devez acheter moins cher.

Je vous conseillerai plutôt de vous tourner vers des Scpi ou de l’investissement immobilier clé en main.

Pourquoi sur Caen exactement ?

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#8 31/03/2021 10h18

Membre (2016)
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Merci à l’ensemble des intervenants smile !

En effet le bien me semble trop élevé par rapport à différents sites, j’avais pensé faire une offre à 40K€ FAI (si je devais réellement faire une offre).

Le local forme un lot dans une copropriété de 10 lots, cela a bien été acté dans les PV (je n’ai pas pu encore consulter ces PV, mais d’après les dires de l’agent immobilier c’est bien le cas).

L’entrée est directement depuis la rue, sans passage par les parties communes de l’immeuble.

En effet le rendement a été calculé via le site rendementlocatif.com avec un loyer de 295€ + 15€ de charges, de plus j’ai indiqué 4% de vacances locative et une revente à 50K€ au bout de 12 ans.

Il est vrai que je suis complètement novice dans l’investissement locatif. Et je dois avouer que j’ai une peur bleue de me faire avoir, je me méfie énormément de certaines "formations" qui sont trop alléchantes pour être vraies

Laucyn a écrit :

Pourquoi sur Caen exactement ?

Simplement car c’est une ville assez étudiante, mais en même temps proche de la mer (ce qui pourrait me permettre la location via AirBnB si je tombe dans une vacances locative trop longue l’été). De plus c’est assez proche de chez moi 2h de route. Enfin j’aimerais dans un premier temps commencer petit, et Caen m’offre l’opportunité d’acheter un studio pour une somme modique (impossible en IDF)

Dernière modification par sylvain78 (31/03/2021 10h22)

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#9 31/03/2021 20h46

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gunday, le 30/03/2021 a écrit :

Après passage en meublé, effectivement, on monte à 3,3% (j’ai pris 295 CC, donc 280 HC pour le calcul).

Sa présentation n’est pas claire car il donne 15€ de charges payées par le locataire puis 17€ sans savoir s’il s’agit des charges totales ou uniquement celles du propriétaire.

De toute façon, ça n’a pas trop d’importance,  si on arrondit au pourcentage près, ça fait 3 % et tout le monde est d’accord. On doit trouver plus rentable à Paris .


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#10 01/04/2021 11h09

Membre (2020)
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Le calcul de base n’est pas correct, voulez vous dire 45k€ d’achat + 2500 frais agence + frais de notaire ?

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#11 01/04/2021 11h48

Membre (2014)
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sylvain78 a écrit :

Laucyn a écrit :

    Pourquoi sur Caen exactement ?

Simplement car c’est une ville assez étudiante, mais en même temps proche de la mer (ce qui pourrait me permettre la location via AirBnB si je tombe dans une vacances locative trop longue l’été). De plus c’est assez proche de chez moi 2h de route. Enfin j’aimerais dans un premier temps commencer petit, et Caen m’offre l’opportunité d’acheter un studio pour une somme modique (impossible en IDF)

Air bnb ca ne s’improvise pas ( apres vous ne comptez pas dessus)  et je dirai que Caen est assez loin de la mer pour ne pas avoir d’interet autre que week end de visite a Caen ou  pro en alternative des hotels.
Cela vient avec une logistique en plus , une conciergerie etc  ( et une reglementation a surveiller)….

Je ne vais pas dire que votre choix se fait ’ au hasard ’ sur la ville , mais  investir a distance sans relai sur place ca peut etre vite compliqué  et il faut integrer le cout de transport dans vos simul . Les années ou ca va, ca vous fera 3 A/R par an, si c’est plus compliqué ( problème a régler ou nombreuses visites pour relouer ) ca peut vite monter.

si  la gestion est deleguée c’est 6/7 % en moins
donc personnellement je dirai comme gunday => SCPI a ce niveau de renta.

de maniere generale
- si vous avez une ville d’attache , ca peut servir de base et de pretexte ( mes parents me voient plus souvent smile)
- a 30/ 40 mins maxi autour de chez vous
- ou la perle rare a distance mais c’est encore plus difficile a trouver .

cdt

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#12 13/05/2021 19h24

Membre (2019)
Réputation :   10  

Bonjour,
Comme le 78 de votre pseudo ne doit pas correspondre à votre année de naissance, j’imagine que c’est votre département de résidence / naissance!

Dans le 78 donc, vous devriez pouvoir trouver des studios dans des budgets raisonnables (60K€) qui se loueront avec une rentabilité potentiellement plus élevée et vous épargnant les 2h de route pour faire état des lieux de sortie / entrée. Potentiellement en meublés, car sur des petites surfaces vous pouvez toujours avoir de la demande en meublée, sans forcément que cela vienne des étudiants.

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